Article 9 du Projet de loi de finances pour 2024

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
A. – Le II de l'article 150 U est ainsi modifié :
1° Le 7° est ainsi modifié :
a) À la fin du premier alinéa, l'année : « 2023 » est remplacée par l'année : « 2025 » ;
b) Le a est ainsi modifié :
– la première occurrence du mot : « ou » est remplacée par le signe : « , » ;
– après la première occurrence du mot : « solidaire », la fin est supprimée ;
c) Après le mot : « cessionnaire », la fin du b est supprimée ;
d) Après le même b, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Pour l'application du présent 7°, les cessionnaires mentionnés aux a et b s'engagent personnellement, dans un délai respectivement de dix ans et de quatre ans à compter de la date de l'acquisition, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à la construction, le cas échéant à la démolition des constructions existantes suivie d'une reconstruction, à la réhabilitation complète de ces dernières concourant à la production d'immeubles neufs au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ou à la réhabilitation lourde de ces dernières dans des conditions définies par décret et à l'achèvement d'un ou de plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ainsi qu'à l'affectation, dès leur achèvement, d'un prorata de la surface habitable des logements ainsi réalisés ou réhabilités par rapport à la surface totale des constructions du programme immobilier, à du logement social défini aux 3°, 5° et 6° de l'article L. 831-1 du même code, à du logement faisant l'objet d'un bail réel solidaire défini à l'article L. 255-1 dudit code ou, lorsque les biens ou droits définis au I du présent article se situent pour tout ou partie de leur surface dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, à du logement intermédiaire défini à l'article L. 302-16 du code de la construction et de l'habitation. Lorsque les biens ou les droits sont situés dans une commune mentionnée au I de l'article L. 302-5 du même code et que celle-ci n'atteint pas les seuils fixés aux I et II du même article L. 302-5, le cessionnaire s'engage également à ce que la part de surface habitable de logements sociaux définis à la première phrase du présent alinéa représente un seuil minimal de 25 % de la surface totale des constructions du programme immobilier. » ;
e) Après le mot : « habitable », la fin de la première phrase du quatrième alinéa est ainsi rédigée : « que le cessionnaire s'est engagé à affecter à des logements sociaux ou intermédiaires par rapport à la surface totale des constructions du programme immobilier. » ;
f) L'avant-dernier alinéa est ainsi modifié :
– à la première phrase, les mots : « à l'engagement d'achèvement des locaux au terme des délais respectivement prévus aux a et b » sont remplacés par les mots : « aux engagements prévus au quatrième alinéa du présent 7° » ;
– les deux dernières phrases sont supprimées ;
g) Avant le dernier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« En cas de fusion de sociétés, les engagements souscrits par le cessionnaire ne sont pas rompus lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect des engagements précités dans le délai restant à courir. Le non-respect de cet engagement par la société absorbante entraîne l'application à cette société de l'amende prévue pour le cessionnaire.
« En cas d'acquisitions successives, les engagements souscrits par le cessionnaire ne sont pas rompus lorsque le nouvel acquéreur s'engage, dans l'acte authentique d'acquisition, à se substituer au cédant pour le respect des engagements pris par celui-ci dans le délai restant à courir. Le non-respect de cet engagement par le nouvel acquéreur entraîne l'application à celui-ci de l'amende prévue au sixième alinéa du présent 7°. Les deux premières phrases du présent alinéa ne s'appliquent aux cessions réalisées au profit d'un organisme mentionné au a du présent 7° que si le nouvel acquéreur est lui-même un organisme mentionné au même a. » ;
h) Au même dernier alinéa, après le mot : « pas », sont insérés les mots : « à la création de logements sociaux ou à l'affectation de surfaces à de tels logements » ;
2° Le 8° est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa est ainsi modifié :
– l'année : « 2023 » est remplacée par l'année : « 2025 » ;
– après la référence : « a », sont insérés les mots : « et au quatrième alinéa » ;
b) Le deuxième alinéa est ainsi modifié :
– après le mot : « sociaux », sont insérés les mots : « ou intermédiaires » ;
– après le mot : « construits », sont insérés les mots : « ou des surfaces destinées à être affectées à de tels logements » ;
– le mot : « quatrième » est remplacé par le mot : « cinquième » ;
c) L'avant-dernier alinéa est ainsi rédigé :
« En cas de manquement aux engagements prévus aux quatrième, septième et avant-dernier alinéas du 7° du présent II, l'organisme, la société ou l'association mentionné au a du même 7° ayant acquis directement, successivement ou par fusion les biens ou droits définis au I est redevable de l'amende prévue au sixième alinéa du 7° du présent II. » ;
d) Au dernier alinéa, après le mot : « pas », sont insérés les mots : « à la création de logements sociaux ou à l'affectation de surfaces à de tels logements » ;
B. – L'article 150 VE est ainsi rédigé :
« Art. 150 VE. – I. – A. – Un abattement est applicable sur les plus-values, déterminées dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VD, résultant de la cession :
« 1° Soit de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l'article 257, de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés, pour tout ou partie de leur surface, dans des communes classées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ;
« 2° Soit de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre des grandes opérations d'urbanisme fixé par l'acte mentionné au second alinéa de l'article L. 312-4 du code de l'urbanisme ou des opérations d'intérêt national mentionnées au premier alinéa de l'article L. 102-13 du même code ou dans le périmètre délimité dans les conventions mentionnées au II de l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation.
« B. – L'abattement prévu au A du présent I s'applique lorsque la cession remplit les conditions cumulatives suivantes :
« 1° Elle est précédée d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2024 et au plus tard le 31 décembre 2025 ;
« 2° Elle est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.
« II. – Pour l'application de l'abattement prévu au A du I, le cessionnaire s'engage personnellement, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à la construction, le cas échéant à la démolition des constructions existantes suivie d'une reconstruction ou à la réhabilitation complète de ces dernières concourant à la production d'immeubles neufs au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 et à l'achèvement, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition, d'un ou de plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.
« III. – Le taux de l'abattement prévu au A du I est de :
« 1° 60 % pour les cessions mentionnées au 1° du même A ;
« 2° 75 % pour les cessions mentionnées au 2° dudit A.
« Ces taux sont portés à 85 % lorsque le cessionnaire s'engage à ce que la surface habitable des logements ainsi réalisés soit affectée, dès leur achèvement, pour au moins 50 % de la surface totale des constructions du programme immobilier prévu au II, à du logement social défini aux 3°, 5° et 6° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, à du logement faisant l'objet d'un bail réel solidaire défini à l'article L. 255-1 du même code ou à du logement intermédiaire défini à l'article L. 302-16 dudit code. Lorsque les biens ou les droits sont situés dans une commune mentionnée au I de l'article L. 302-5 du même code et que celle-ci n'atteint pas les seuils fixés aux I et II du même article L. 302-5, le cessionnaire s'engage également à ce que la part de surface habitable de logements sociaux définis à la première phrase du présent alinéa représente un seuil minimal de 25 % de la surface totale des constructions du programme immobilier prévu au II du présent article. Le présent alinéa ne s'applique pas à la création de logements sociaux ou à l'affectation de surfaces à de tels logements dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.
« IV. – L'abattement prévu au I du présent article ne s'applique pas aux plus-values résultant des cessions réalisées au profit :
« 1° D'une personne physique qui est le conjoint du cédant, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes ;
« 2° D'une personne morale dont le cédant, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.
« V. – En cas de manquement aux engagements mentionnés au II et au dernier alinéa du III, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte.
« En cas d'acquisitions successives ou de fusion de sociétés, les engagements souscrits par le cessionnaire ne sont pas rompus lorsque le nouvel acquéreur ou la société absorbante s'engage, dans l'acte authentique d'acquisition ou de fusion, à se substituer respectivement au cédant ou à la société absorbée pour le respect des engagements pris par celui-ci dans le délai restant à courir. Le non-respect de cet engagement par le nouvel acquéreur ou la société absorbante entraîne l'application à ce nouvel acquéreur ou à cette société de l'amende prévue au premier alinéa du présent V. » ;
C. – À la fin du premier alinéa du 1° du II de l'article 244 bis A et au premier alinéa du II de l'article 1609 nonies G, la référence : « 150 VD » est remplacée par la référence : « 150 VE ».
II. – Au II de l'article 7 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, la date : « 30 septembre 2023 » est remplacée par la date : « 1er septembre 2025 ».
III. – Les A et C du I s'appliquent aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2024.
IV. – Le 1° du A du I du présent article ne s'applique pas aux cessions de biens ou de droits situés en Corse.