LOGE.GBM
Acte du 16 décembre 2022
Début de l'acte
RCS: BESANCON
Code greffe : 2501
Actes des societés, ordonnances rendues en matiere de société, actes des personnes physiques
REGISTRE DU COMMERCE ET DES SOCIETES
Le greffier du tribunal de commerce de BEsANCON atteste l'exactitude des informations
transmises ci-apres
Nature du document : Actes des sociétés (A)
Numéro de gestion : 2006 B 00713 Numero SIREN : 493 017 826
Nom ou dénomination : LOGE.GBM
Ce depot a eté enregistré le 16/12/2022 sous le numero de depot 6008
loge.GBM Habitat de qualité avec Grand Besancon Métropole
Loge.GBM Société Anonyme d'Economie Mixte
Au capital social de 13 677 872 euros Siége social : 6, rue André Boulloche - Besancon (25000)
RCS Besancon : 493 017 826
Code greffe : 2501
Actes des societés, ordonnances rendues en matiere de société, actes des personnes physiques
REGISTRE DU COMMERCE ET DES SOCIETES
Le greffier du tribunal de commerce de BEsANCON atteste l'exactitude des informations
transmises ci-apres
Nature du document : Actes des sociétés (A)
Numéro de gestion : 2006 B 00713 Numero SIREN : 493 017 826
Nom ou dénomination : LOGE.GBM
Ce depot a eté enregistré le 16/12/2022 sous le numero de depot 6008
loge.GBM Habitat de qualité avec Grand Besancon Métropole
Loge.GBM Société Anonyme d'Economie Mixte
Au capital social de 13 677 872 euros Siége social : 6, rue André Boulloche - Besancon (25000)
RCS Besancon : 493 017 826
PROCES-VERBAL DE LA REUNION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION DU
5 octobre 2021
L'an deux mille vingt et un, le cinq octobre a Besancon.
Les Administrateurs de la société loge.GBM se sont réunis sur convocation de Madame Carine MICHEL, Présidente du Conseil d'administration, à l'effet de délibérer sur les questions inscrites à l'ordre du jour.
Sont présents :
Pour la Communauté Urbaine GRAND BESANCON METROPOLE Mme Carine MiCHEL M. Florent BAILLY représenté par Madame Carine MICHEL Madame Anne BENEDETTO
Mme Marie ETEVENARD M. Aurélien LAROPPE M. Robert STEPOURJINE
Pour la Ville de BESANCON M. Jean-Hugues ROUX
ADESTIA, représentée par : .M. Philippe BLECH, .M. Francois BUREAU
Pour La Caisse d'épargne de Bourgogne Franche-Comté M. Frédéric LECONTE (Censeur) représenté par Mme Marie ETEVENARD
Pour la Caisse des Dépôts et Consignations M. Francois LAIGNEAU (Censeur)
Pour l'Etat
Mme Virginie MENIGOZ (Censeur)
Pour la CNL
M. Abdul ATRACH
Pour la CLCV M. Robert LAZERT
Pour le CSE
M. Abdelouahab ATIL
Excusés :
Absent : M. Thierry PETAMENT M. Pascal ROUTHIER M. Loic ALLAIN
Assistent également à la réunion :
Mme MARQUES isabelle, Directrice Générale de loge.GBM Mme Fabienne ROUSSEL, directrice Développement et Patrimoine loge.GBM M. Nicolas MERMILLOD, juriste loge.GBM
Les administrateurs présents émargent la feuille d'émargement à l'entrée de la séance.
Le Conseil est présidé par la présidente du Conseil d'Administration, Mme Carine MICHEL
***
Aprés avoir constaté que le quorum est atteint, Mme Carine MICHEL Présidente de séance, déclare que le Conseil d'Administration peut valablement délibérer sur les questions portées à l'ordre du jour.
La Présidente de séance rappelle l'ordre du jour :
1 -Approbation du procés-verbal de la séance du 29 juin 2021 2 - Administration générale 2.1 - Démission de M. Jean-Hugues ROUX de ses fonctions d'administrateur au sein de loge.GBM 2.2 - CALEOL : désignation nouveaux membres, désignation de membres suppléants et modification du réglement intérieur de ia CALEOL 3 - Développement, Construction, Maintenance 3.1 -- Evolution de l'engagement de programme prévisionnel : Acquisition - Amélioration d'un batiment, 12/14 rue du Lycée & Besancon 3.2 - Engagement de programme : Démolition du batiment 12/14/16 rue de Chaillot a Besancon 3.3 - Projet d'acquisition d'un bàtiment a Chemaudin et Vaux - 25320 (ancienne école de Vaux les Prés) 3.4 - Projet de renouvellement de bail pour le relais téléphonique sis 8 quai Bugnet à Besancon 3.5 - Evolution du projet d'acquisition en VEFA de 5 logements destinés a la vente en PSLA - Résidence GENIUS - Pôle Viotte & Besancon en collaboration avec la SMCI 3.6 - Projet d'acquisition en VEFA de 15 logements en PLAI - lot 2 Fontaine-Ecu, Cours Claudine à Besancon 3.7 - Projet acquisition d'une maison à MISEREY SALINES
2
Approbation du PV du conseil d'administration du 29 juin 2021
M. ATRACH souhaite que soit rajouté au point 3.1 du procés-verbal, l'obligation pour loge.GBM d'effectuer une consultation préalable des locataires et une enquéte.
Mme MARQUES rappelle que la consultation préalable a bien eu lieu dans le cadre de l'installation d'une antenne-relais au 3, rue Rosa Park à BESANCON, en outre, elle précise que ce point sera de nouveau évoqué lors de la séance de ce jour puisque le conseil d'administration doit délibérer sur une demande de renouvellement d'un contrat de bail pour une antenne relais située 8 quai Bugnet.
Le Conseil d'Administration, a l'unanimité de ses membres présents ou représentés approuve le procés- verbal de la réunion du Conseil d'Administration tenue le 29 juin 2021.
Administration générale
2.1 Démission M. Jean-Hugues ROUX de ses fonctions d'administrateur de loge.GBM
Monsieur Jean-Hugues ROuX a fait part de sa volonté de démissionner de ses fonctions d'administrateur au sein de loge.GBM.
Madame Carine MICHEL précise que Monsieur ROUX était le seul représentant de la Ville de BESANCON au sein du conseil d'administration.
Madame Carine MICHEL informe ensuite les membres du Conseil d'administration que Monsieur Yannick POUJET a été désigné administrateur lors du conseil municipal qui s'est tenu le 30 septembre dernier
Elle demande donc au conseil d'administration d'approuvé cette désignation
La délibération est adoptée à l'unanimité.
M. ROUX quitte la séance à 18h15
***
2.2 CALEOL : Désignation nouveaux membres, désignation de membres suppléants, modification
réglement intérieur
Le réglement intérieur de la CALEOL de loge.GBM a été adopté lors de la séance du Conseil d'Administration du 8 janvier 2021.
Monsieur Jean-Hughes ROUX a démissionné de son poste d'administrateur de loge.GBM
Monsieur ROUX était également membre de la CALEOL, dont il assurait la présidence.
Il est donc nécessaire de procéder a son remplacement au sein de cette instance. Il est précisé que les membres de la CALEOL devront également procéder à l'élection d'un nouveau Président.
Madame Carine MICHEL, propose la candidature de Monsieur STEPOURJINE comme titulaire, remplagant M. ROUX
En outre, dans un souci d'assurer le fonctionnement continue de la CALEOL et afin de respecter les engagements pris par loge.GBM a l'égard de ses partenaires en matiére d'attribution de logements, mais également afin de tenir compte des enjeux du NPNRU et de tenir les objectifs de loge.GBM en matiére de vacance locative, Il est également prévu de désigner des membres suppléants pour chaque membre titulaire.
Il est également proposé au Conseil d'administration de modifier les régles du quorum afin de prévoir que celui-ci est atteint lorsque 3 membres de droit ayant voix délibératives sont physiquement présents.
Madame ETEVENARD s'interroge sur la question de savoir si les candidats prioritaires, dans le cadre des opérations de relogement des locataires dont le logement est voué à la destruction, doivent faire l'objet d'un passage en CALEOL.
Madame Carine MICHEL rappelle alors que la loi impose que toutes les attributions doivent faire l'objet d'une décision prise par la CALEOL
Madame ETEVENARD souligne également que le relogement des derniers locataires peut poser des problémes de sécurité lorsque les cages d'escaliers sont pratiquement vides et souhaite savoir les mesures qui sont prises
pour assurer la sécurité des locataires.
Madame Isabelle MARQUES explique qu'une alerte est faite aux services de police, lorsqu'une cage d'escalier se vide, en outre elle souligne qu'une aide financiére est apporté par l'ANRU pour la sécurisation des lieux, notamment pour l'achat de plaques métalliques permettant de sécuriser les appartements vides.
Monsieur ATIL explique que les équipes de loge.GBM interviennent dés qu'elles ont connaissance du départ d'un locataire.
Madame ETEVENARD souligne également qu'il serait peut-étre nécessaire que les membres de la CALEOL disposent du nombre de locataires restant, et souligne une nouvelle fois la nécessité d'un partenariat avec les services de police.
Madame Carine MICHEL explique que ce partenariat existe déja mais qu'il est impossible d'assurer une présence policiére permanente et que le traitement prioritaire de ces dossiers est une nécessité.
Monsieur STEPOURJINE souhaite également souligner qu'il conviendrait de modifier la date d'adoption du réglement intérieur de la CALEOL, pour que celle-ci soit fixé au 5 octobre 2021, et que la commune de ROULANS ne fait pas partie de la communauté urbaine GRAND BESANCON METROPOLE.
$uite a ces débats, le conseil d'administration nomme, à l'unanimité, Monsieur Robert STEPOURJINE en
qualité que membre tituiaire de la CALEOL.
Le conseil d'administration nomme également, & l'unanimité, Monsieur Yannick POuJET et Madame Carine MICHEL en qualité de membres suppléants de la CALEOL.
A défaut d'autres candidatures, le conseil d'administration adopte à l'unanimité les modifications du réglement intérieur de la CALEOL sous réserves des deux remarques formulées par Monsieur STEPOURJINE.
Développement et Patrimoine
3.1._Evolution de l'engagement de programme prévisionnel : Acquisition - Amélioration d'un batiment,
12/14 rue du Lycée a Besancon
Lors de sa séance du 27 février 2020, le Bureau du Conseil d'Administration de Grand Besancon Habitat se prononcait favorablement pour l'acquisition d'un ensemble immobilier sis 12/14 rue du Lycée & Besancon et autorisait sa Directrice Générale à mettre en æuvre le droit de préemption urbain renforcé délégué a Grand Besancon Habitat par la Ville de Besancon.
Des lors, la procédure a été mise en æuvre et le batiment a été acquis le 17 juin 2020. L'acquisition, d'un montant de 1 204 000,00 £, a fait l'objet d'un prét in fine d'une durée de 3 ans auprés de la Caisse d'Epargne pour permettre le portage du foncier durant la phase études et travaux, en application de la décision du Bureau du CA du 15 juin 2020.
Les études pour la réhabilitation et la création de logements dans cet ensemble immobilier ont été confiées à l'architecte Francois HATON, mandataire de son équipe de maitrise d'xuvre.
A 'issue de l'étude d'avant-projet définitif et avant la consultation des entreprises, ie projet est désormais finalisé et peut faire l'objet d'un engagement de programme prévisionnel sur les bases suivantes :
Rappel:
La propriété est composée : d'un batiment principal sur rue d'une cour intérieure desservie par un porche sous le batiment d'un batiment en fond de cour
d'un corps de batiment latéral avec cage d'escalier d'un petit batiment (chapelle) et escalier extérieur sur l'autre coté de locaux annexes en rez de cour et sous-sol et d'une chaufferie collective gaz
C'est une construction de caractére dont la structure générale est dans un état correct hormis la couverture qui sera à reprendre :
- construction pierre - toiture en petites tuiles - escaliers pierre et métallique
Dans l'état actuel, l'essentiel du batiment est structuré en chambres ou en locaux communs (ancienne propriété de la Congrégation des Sxurs de Jésus Serviteur). Aussi, le projet nécessite une restructuration en logements avec l'organisation des distributions verticales et horizontales.
Au terme des études, le projet prévoit la création de 20 logements : 2 T1 Bis, 11 T2, 4 T3, 3 T4, pour une surface habitable totale de 1103,60 m2.
Un local au rez-de-chaussée de 42,93 m2 est disponible pour un usage de bureaux ou de local associatif (local brut, clos-couvert).
Le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire sont assurés par une chaudiére collective gaz. Les batiments atteindront la performance BBC Rénovation.
6 logements disposeront d'une cave en rez-de-chaussée (de 3,71 a 5,94 m2) - 3 logements ont une surface de rangement annexe (greniers)
Le montage financier prévisionnel en opération "Action - Cxur de Ville" a été établi sur la base de : 14 PLUS(1 T1bis -8 T2-3 T3 -2T4))
6 PLAI (1T1bis-3 T2-1T3-1T4)
Sur la base de l'estimation des couts de travaux de la maitrise d'xuvre, le prix de revient de l'opération s'établit comme suit :
Prix de revient prévisionnel (TTC TVA 5,5%): Initial Charge fonciére 1352184€ 1 232 569€ Coût de travaux 1 558 995€ 1 670 468€ Honoraires et divers 219 569€ 248 052 € Actualisation 93.922 € 94 533 € Total TTC (TVA a 5,5%) 3 224 670€ 3 245 622 €
Cette opération s'inscrit dans le cadre d'un financement d'opérations "Action - Cxur de Ville" et rentre dans les aides supplémentaires du plan de relance (financement en Droit Commun 2021).
Plan de financement prévisionnel : Initial Subvention PLAI 47 418€ 49 686 € Subvention Région 390 000€ 174 498 € Subvention GBM (PLUS) 84 000 € 60000€ Subvention GBM (PLAI) 48 000€ 58 000€ Subvention Action Logement 551 800 € 376 758€ Prét amortissable Action Logement 551 800€ 699 693 € Pret CDC PLUS 87 859 € 187 910€ Prét CDC PLUS foncier 373 243 € 137 466 € Pret CDC PLAI 87 930 € 308 740€ Pret CDC PLAI foncier 152 620€ 118 986 € Prét CDC Booster 300000€ 285 000 € 5
Fonds propres loge.GBM (17,06 %) 550 000 € 788 885 € Total TTC 3 224 670 € 3 245 622 €
A ce stade, le montage financier prévisionnel a pu étre amélioré par rapport aux prévisions initiales, en raison d'un cout de travaux prévisionnel restant dans les ratios initiaux et d'une amélioration des financements Action Cour de Ville.
Fonds propres à hauteur de 17,00 % du prix de revient soit 27 500 @/logement.
L'équilibre d'exploitation est assuré avec un loyer de 6,84 £/m2 de SU pour le PLUS et un loyer de 6,15 £/m2 de SU pour le PLAI.
Soit pour -T1bis de 32,76 m2 de SHAB loyer PLUS de 267,69 €/mois loyer PLAI de 253,59 £/mois
- T2 de 38,15 m2 a 52,67 m2 de SHAB loyer PLUS de 309,44 € a 368,70 €/mois loyer PLAI de 291,49 € a 317,51 £/mois
-T3 de 60,29 ma 67,95 m de SHAB loyer PLUS de 422,43 € a 455,54 €/mois loyer PLAI de 387,13 £/mois
-T4 de 80,00 m2 a 89,11 m2 de SHAB loyer PLUS de 552,25 € a 574,37 £/mois loyer PLAI de 459,72€/mois
Le Comité de Coordination, réuni le 17 septembre 2021 a donné un avis favorable.
Fabienne ROUSSEL précise que l'ouverture de plis qui s'est déroulé le 4 octobre 2021 s'est montrée décevante dans la mesure ou peu d'entreprise ont répondu à l'appel d'offre et que ies entreprises qui ont répondu ont proposé des tarifs élevés.
Fabienne ROussEL explique que la période n'est pas la plus propice, dans la mesure oû les carnets de commande des entreprises sont remplis et indique qu'il sera peut-étre nécessaire de relancer un appel d'offre.
Le conseil d'administration se prononce, à l'unanimité, en faveur de l'évolution du programme prévisionnel et autorise la Directrice Générale :
A solliciter la subvention auprés de la Région Bourgogne Franche-Comté A déposer le dossier d'agrément et de demande de subvention dans le cadre du Droit Commun 2021 A solliciter les subventions et aides d'Action Logement dans le cadre du financement AcV A passer les marchés de travaux selon les procédures en vigueur.
Naturellement, à l'issue de la consultation des entreprises, le prix de revient et le plan de financement de l'opération seront réajustés et l'engagement de programme définitif sera présenté au Conseil d'Administration.
3.2. Engagement de programme - démolition du batiment sis 12/14/16_rue de Chaillot - 25000 Besancon
Aprés la décision le 26 octobre 2015 du CA de GBH de démolir le batiment, situé 12-14-16 rue de Chaillot à Besancon, le bureau du CA se prononcait favorablement sur le solde et la clôture financiére du projet de réhabilitation et définissait la méthodologie et le phasage de l'opération de démolition, lors de sa séance du 3 février 2016. Ainsi les dépenses d'investissement ont fait l'objet d'un amortissement accéléré pour un solde de valeur nette comptable au 31/12/2020 de 261 658 €.
Au terme de l'opération de relogement des locataires et à l'issue des études préalables, le marché de travaux de démolition a été attribué par la commission du 31 aout 2021 à l'entreprise GAIAL pour un montant de 174 766€ HT.
Dans ces conditions, il convient d'engager le programme de démolition pour un démarrage des travaux dans les meilleurs délais.
MONTANTS PREVISIONNELS
Coûts prévisionnels : Montant HT Montant TTC (5,5%) MOs(Maitrise d'ceuvre sociale) 61 957,50 € 61 957,50 € - Marché de déménagement et de frais de relogement 42 539,00 € 44 878,50 € - Sécurisation et coupure des réseaux 31307,40€ 33 029,31 € - Marché de travaux désamiantage et démolition (compris imprévus 3%) 180 010,00 € 189 910,55 € - Honoraires de maitrise d'xuvre 15 120,00 € 15 951,60 € - Études et diagnostics divers 16 974,92 € 17 908,54 € - Remise en état des terrains 33 175,36 € 35.000,00 €
Cout total de la démolition estimée 381 084,18 € 398 636,00 €
Le montant TTC est établi avec une TVA a taux réduit a 5,5% car le site libéré par la démolition permettra la reconstruction de logements sociaux, dont une grande partie est financée en ANRU (NPNRU Grette) au titre de la reconstitution de l'offre hors site.
Financement prévisionnel :
Subvention État (1/3 du cout plafonnée à 168 435,67 @) 132 879,00€ Subvention Action Logement (maxi 50%x398 636 = 199 318 £) 186 030,00€ Fonds propres loge.GBM (20 %) 79.727,00 €
Total Financement 398 636,00 €
Les subventions sont données à titre indicatif et devront étre affinées en fonction des régles de financement restant a préciser.
La subvention Région du plan de démolition (Plan d'Accélération de l'Investissement Régional - PAIR) n'est pas sollicitée compte tenu de la subvention Etat (déja obtenue) et Action Logement couvrant 80% du prix de revient prévisionnel.
Le reste à charge, pour loge.GBM, de l'opération de démolition sera repris dans l'opération de reconstruction sur site dans un montage en démolition/reconstruction lorsque le projet de construction sera plus précisément défini, en phase études.
Fabienne ROUssEL précise que la consultation des entreprises a abouti a une baisse du prix de revient.
Francois LAIGNEAU précise, qu'outre les subventions, la Caisse des Dépôts et Consignation peut apporter une aide a la démolition sous forme d'une remise d'intérét sur les préts CDC en cours. Le montant de cette aide S'éléve à 5 000£ par logement ce qui permettrait, a terme de rendre l'opération positive financiérement.
Le Comité de Coordination réuni le 17 septembre 2021 a donné un avis favorable
Francois BUREAU demande que l'Ordre de Service ne soit pas lancé avant d'avoir eu un retour d'Action Logement sur la demande de subvention faite. II demande en conséquence que ce point soit porté dans la délibération soumise au vote du conseil d'administration
La délibération est soumise au vote M.Abdul ATRACH vote contre
Le Conseil d'Administration, au vu des éléments précités, approuve cet engagement de programme et en cas d'accord d'autoriser la Directrice Générale à :
Déposer le dossier de demande de subvention auprés d'Action Logement ; la subvention Etat étant déja notifiée ;
Passer le marché de travaux de démolition selon les procédures en vigueur et lancer l'ordre de service de la démolition aprés avoir eu confirmation écrite par Action Logement de l'obtention de la subvention sollicité.
3.3. Projet d'acquisition d'un batiment & CHEMAUDIN ET VAUX (25320)
Les élus de Chemaudin et Vaux ont sollicité loge.GBM pour étudier la possibilité de réhabiliter l'ancienne école de Vaux les Prés.
Le batiment comporte les locaux de l'ancienne école d'une surface approximative de 64 m2 et un logement de type 4 estimé à 100 m2 habitable, actuellement occupé.
De plus, la propriété dispose d'un terrain de 790 m2 environ de l'autre côté de la voie de desserte de l'école, l'ensemble pouvant étre regroupé en une seule propriété.
Une premiere approche de faisabilité financiére a été faite, donnant les possibilités de programmation suivantes :
I) Sur le batiment existant :
La rue de l'école permettant l'accés au batiment est fortement pentue et le terrain d'emprise présente également une forte déclivité. Le batiment est implanté en bordure de rue d'un cté et est en limite de terrain sur deux autres côtés. Pour autant, des ouvertures sont existantes sur les pignons et les facades concernées. La structure du batiment est saine et en bon état. Toutefois, la partie école est à restructurer complétement et un travail important sera à réaliser sur les espaces extérieurs pour créer des espaces privatifs résidentiels (cté voie de desserte communale).
Il est donc possible de créer un T4 (existant à améliorer) et 1 T2. Cette opération pourrait étre financée en ANRU en acquisition amélioration pour deux logements.
Sur la base d'un coût de travaux évalué à 1 500 £ HT/m2 de surface habitable, le plan de financement et le prix de revient seraient les suivants :
Prix de revient prévisionnel (TVA 5,5%)
Charges fonciéres 31 123 € Cout de travaux 231 425€ Honoraires 53012€ Actualisation 9466 €
TOTAL TTC 325 026 €
Plan de financement prévisionnel : Subvention ANRU 12 600€ Subvention GBM PLAI 9000€ Subvention GBM PLUS 5000€ Prét bonifiéPLUS 13 400€ Prét bonifiéPLAI 15 800 € Prét Booster CDC 30000€ Pr&t PLUS CDC 95 261 € Prét PLUS foncier CDC 49 120€ Pret PLAI CDC 14358€ Prét PLAI foncier CDC 25 487€ Fonds propres loge.GBM 55000€ (16,92%)
TOTAL TTC 325026€
Compte tenu des difficultés de financement de ce type d'opération, il sera demandé a la commune une cession du batiment a l'euro symbolique
L'apport de fonds propres nécessaire à l'équilibre financier de l'opération est estimé à 55 000 £, soit 16,92 % du prix de revient de l'opération à 27 500 @/logt.
Sur le terrain attenant :
Les élus souhaitent dynamiser cette partie du village ancien par la création de logements locatifs. Situé en zone Ua, dans l'espace relatif au bati ancien du village, oû prédominent des constructions rurales constituées majoritairement de maisons de pierre aux gabarits importants, le terrain supporterait aisément un petit batiment collectif.
est donc proposé la construction d'un petit ensemble collectif de 6 logements de types T2 et T3 (hypothése 2T2 et 4T3).
Le terrain est situé dans une zone a risque de glissement de terrain (Uag). Des adaptations au sol sont donc a prévoir.
En conséquence, il est proposé, la encore, de demander a la commune une cession de terrain a l'euro symbolique.
Le financement de l'opération peut étre envisagé sous deux hypothses :
. Financement ANRU au titre de la reconstitution GBM A priori à ce jour, les reconstructions NPNRU sur les communes GBM sont toutes définies ; toutefois, une incertitude pese sur l'opération de Chatillon le Duc (18 logements en VEFA avec Nexity), auquel cas la présente opération pourrait la compenser partiellement. Une autre possibilité serait une demande de modification de la convention par voie d'avenant pour compenser
des opérations en acquisition amélioration dans les communes GBM, par des constructions neuves, dans le contexte particulier de l'opération répondant a une demande de densification du centre du village en complément d'une acquisition amélioration.
. Financement en droit commun, au titre de la programmation 2022 Le montage financier prévisionnel a été établi sur la base de 4 PLUs (1 T2 - 3 T3) et 2 PLAI (1 T2 -1 T3) Pour un financement en 2022, l'opération pourrait bénéficier d'aides de Action Logement dans le cadre du plan de relance (subventions Plan d'Investissement Volontaire).
Prix de.revient et plan de financement prévisionnel estimatif
1. Financement ANRU
Prix de revient prévisionnel (TVA 5,5%)
charges foncieres 114 166€ Cout de travaux 574 316 € Honoraires 96409€ Actualisation 23 547 €
TOTAL TTC 808 438€
Plan de financement prévisionnel : Subvention ANRU 25200€ Subvention GBM PLAI 36000€ Subvention GBM PLUS 10000€ Prét bonifié PLUS 13 400€ Prét bonifié PLAI 31 600 € Prét Booster 90000€ Prét PLUS 88 624€ Prét PLUS foncier 32701€ Prét PLAI 266212€ Prét PLAI foncier 58 700 € Fonds propres loge.GBM 156 001€ (19,30%)
TOTAL TTC ... 808 438€
L'apport de fonds propres nécessaire à l'équilibre financier de l'opération est estimé a 156 000 £, soit 19,30 % du prix de revient de l'opération, soit 26 000 @/logement.
2. Financement en droit commun
Prix de revient prévisionnel(TVA 5,5% sur les PLAI et 10 % sur les PLUS
charges fonciéres 115301€ Cout de travaux 590947€ Honoraires 99 602€ Actualisation 24175€
TOTAL TTC 830025€
Plan de financement prévisionnel :
Subvention éTAT 15 800 € Subvention GBM PLUS 24 000 € Subvention GBM PLAI 18 000€ Subvention Action Logement PIV-PLUS 3000€ Subvention Action Logement PIV-PLAI 3000€ Prét Action Logement 60000€ Prét Booster 90000€ Prét PLUS 200 333 € Prét PLUS foncier 72 260€ Prét PLAI 119 453 € Prét PLAi foncier 34 179 € Fonds propres loge.GBM 190000€ (22,89 %)
TOTAL TTC 830 025 €
CX 1o
Le montage financier en droit commun, avec un montant TTC supérieur, est moins favorable qu'en ANRU, malgré les aides supplémentaires d'Action Logement.
Ainsi, les fonds propres loge.GBM seraient portés à 190 000 £, soit 22,89 % du prix de revient de l'opération, soit 31 667 £/logement.
A ce stade, il ne s'agit bien évidemment que d'hypothéses établies & partir de ratios, en cas de poursuite du projet, les montants seront affinés et soumis à nouveau au Comité de Coordination.
Le Comité de Coordination, réuni le 17 septembre 2021 a donné un avis favorable.
Le Conseil d'Administration de loge.GBM se prononce favorablement sur ce projet d'acquisition et autorise la Directrice Générale : - a tenter d'inscrire cette opération au titre des reconstitutions de l'offre ANRU - a signer toutes les piéces et actes notariés nécessaires à cette acquisition ; - à lancer la consultation pour la désignation du maitre d'æuvre en application de la procédure adaptée en vigueur;
3.4. Projet de renouvellement de bail pour le relais de téléphonie sis 8 quai Bugnet à Besancon
En date du 10 juillet 2013, un contrat de bail a été signé avec S.F.R. portant mise à disposition d'emplacements à leur profit, 8 quai Bugnet.
Par courrier en date du 01/03/2015, Grand Besancon Habitat a validé le transfert de la convention à la société INFRACOS qui est donc détentrice des droits d'occupation du site.
La convention arrive & échéance le 31/07/2022.
Afin de prévoir la poursuite du service, la société INFRACOS a sollicité loge.GBM afin de conclure un nouveau contrat qui se substituerait et annulerait de plein droit le contrat existant a compter de sa prise d'effet.
Le montant annuel de la redevance est proposéà 12 700€ HT,indexation+ 2 %/an,la convention sera conclue
pour 12 ans puis prorogée par périodes successives de 3 ans, sauf congé donné par l'une des parties avec un préavis de 24 mois.
Le Comité de Coordination, réuni le 17 septembre 2021 n'a pas formulé d'avis et laisse les membres du Conseil d'administration débattre de cette proposition.
Monsieur ATRACH prend la parole et évoque le fait que ce renouvellement de bail implique la réinstallation d'une antenne 5G, dans ces conditions il lui apparait nécessaire de réaliser une consultation préalable des locataires et de procéder à une enquéte d'impact.
Fabienne ROussEL rappelle qu'il est possible de demander à l'autorité de régulation de réaliser une enquéte sur le respect des normes.
Robert LAZERT demande s'il y a déja eu des installations d'antennes 5G sur le patrimoine de ioge.GBM et s'il y a déja eu des retours d'expérience des locataires sur d'éventuelles désagréments subis.
Fabienne ROUssEL explique que ces demandes d'installations d'antenne 5G sont récentes et ne permettent pas d'avoir de retour de la part des locataires. Néanmoins elle rappelle que ces installations sont soumises à un cadre réglernentaire stricte.
Le Conseil d'Administration de Loge.GBM approuve à l'unanimité le maintien du dispositif en place, par renouvellement de la convention existante, sous réserve du résultat d'une consultation préalable et individuelle des locataires.
3.5. Evolution du proiet d'acauisition en VEFA de 5 logements destinés à la vente en PSLA - Résidence GENIUS-Pole Viotte a BESANCON
11
Aprés présentation et validation en Comité de Coordination du 30 avril 2021 et par délibération du 1er juin 2021, le Conseil d'Administration de loge.GBM autorisait l'acquisition auprés de la SMCI de 5 logements en Vente en l'Etat Futur d'Achévement sur son opération du pôle Viotte, ces logements sont destinés à la vente en PSLA.
Depuis le promoteur a affiné ses plans, ce qui engendre une augmentation de la surface habitable pour l'ensemble des logements de 15,52 m2 selon la répartition suivante :
![]()
Le prix de vente qui sera proposé passe de 2 570€ ttc/m2/SH environ à 2 517 € ttc/m/SH, inclus une place de stationnement couverte (hors frais de notaires) et permettra à loge.GBM de se positionner favorablement par rapport a l'accession libre en proposant un prix inférieur d'environ 20 % (cf. annexe 1).
Pour cette opération, la marge nette dégagée augmente légérement à environ 68 370€ HT (+ 1300€).
Les nouveaux prix de vente ainsi générés ont été vérifiés et sont en conformité avec les engagements PSLA ainsi qu'avec le marché, en appliquant une pondération qui limite l'augmentation du prix de vente des 3 T4, sur lesquels la quasi-totalité des surfaces supplémentaires est appliquée (ex T3 environ 172 000 £ et T4 environ 222 000@
Le comité de coordination a émis un avis favorable le 17 septembre 2021.
Monsieur ATRACH se prononce contre ce projet.
Le Conseil d'administration autorise la Directrice Générale : a acquérir les logements auprés de la SMCI, a lancer la commercialisation
3.6. Projet d'acquisition en VEFA de 15 logements PLAI - Lot 2 Fontaine Ecu cours Claudine a BESANCON
Le 28 février 2019 a été signé avec la société AMETIS un compromis pour l'acquisition du lot n°3 & destination de logements non conventionnés de type PLS. Ce type de financement devant contribuer à l'objectif de mixité du quartier renouvelé.
Le 23 octobre 2020, le Bureau du Conseil d'Administration de Grand Besancon Habitat autorisait la signature d'un compromis avec cette méme société pour le lot 2, mitoyen, qui prévoyait d'y réaliser un programme d'habitat inclusif, éventuellement une micro créche et des logements à loyer libre.
A ce jour, le contenu du programme sur ce lot est en cours d'évolution. En effet, la production PLS sur le lot 3 doit s'accompagner à hauteur de 30 % de logements sociaux, afin de respecter les régles de l'actuel Programme Local de l'Habitat.
La complémentarité sur ces deux lots, validée par les élus de GBM et établie dans la convention jointe, à l'issue de nombreux échanges partenariaux, pourrait donc étre la suivante :
AMETIS produira sur le lot 3 une opération de 36 logements.
12
CDC HABITAT se portera acquéreur des 36 logements construits par AMETIS et sollicitera pour le financement de l'opération 32 agréments PLS, et les 4 logements restants seront produits en loyer libre. AMETIS produira sur le lot 2 un programme diversifié comprenant un programme d'habitat inclusif, du logement libre et 15 logements sociaux PLAI dont au maximum 5 logements de type 3, le reste se répartissant entre T2, T4 et plus.
Loge.GBM, dans ce contexte, pourrait se porter acquéreur en VEFA des 15 logements PLAI.
Pour rappel, notre SEM est en cours d'études pour la construction de 28 logements sociaux sur le lot 1 mitoyen, objectif O$ travaux fin 2021. Ces 28 logements sont répartis en 16 PLUS et 12 PLAI dont 1T6 - 2T5 - 3T4 - 13T3 et 9T2.
Des échanges réguliers sont intervenus avec la Société AMETIS qui a engagé des études pré-opérationnelles sur le lot 2 et nous a sollicités par courrier du 19 aoàt 2021 (copie jointe) pour connaitre notre intention d'acquérir ces 15 logements.
En l'absence d'un projet plus fermement établi, le niveau d'acquisition fixé à environ 1 990 £ HT/m2 habitable, y compris les stationnements, devrait permettre le montage financier PLAI aux conditions d'équilibre habituelles.
Le financement, qui pourrait étre mobilisé pour ces logements, reste a définir en lien avec les partenaires, mais il parait plus judicieux de mobiliser du droit commun à l'horizon 2023, le financement ANRU prévoyant de mixer PLUS et PLAI.
Enfin, la mixité recherchée sur cette vaste parcelle qui comportait à l'origine 270 iogements sociaux devrait étre effective, au vu des différents programmes (environ 260 logements au total) : Résidence Service Seniors comportant 129 logements livrée début 2017 (hors lotissement) Lot 1 : 28 logements sociaux comportant 16 PLUS et 12 PLAI Lot 2 : Habitat inclusif en loyer libre, 15 logements sociaux PLAl
Lot 3 : 32 PLS et 4 logements en loyer libre Lot 4 : 34 logements en accession a la propriété a cout maitrisé
Le comité de coordination a rendu un avis favorable le 17 septembre 2021
M. ATRACH se prononce contre ce projet.
Le Conseil d'administration : Se prononce en faveur de la proposition d'acquisition de 15 logements a la société AMETIS, étant entendu que le Comité de Coordination sera amené à valider un engagement prévisionnel ds lors que la signature de la promesse de vente du lot 2 sera effective et que les études de maitrise d'ceuvre auront permis d'établir un avant-projet plus précis ; Donne un avis positif sur ie projet de convention de partenariat entre GBM, la Ville de Besancon, loge.GBM, Amétis et CDC Habitat. autoriser la Directrice générale à signer la convention de partenariat ainsi que le compromis de vente pour le lot 2
3.7. Projet d'acquisition d'une maison 9 rue de la Vallée à MISEREY-SALINES
La maison, mise en vente par son propriétaire, est située dans le centre de la commune à proximité de la mairie et des comnerces (boulangerie, pharmacie, transports en commun...).
C'est une construction des années 1940 qui est implantée sur un terrain de 1350 m2 avec une belle exposition sud et des avoisinants limités.
Elle a fait l'objet d'une rénovation en 1995 et 2000 de faible qualité. D'une surface d'environ 198 m2, elle est habitable sur 3 niveaux.
Structurée en 2 logements, elle comprend :
13
- au rez-de-chaussée, entrée, cuisine équipée, salon séjour, deux chambres, salle de bain et wc - & l'étage sous combles, deux chambres - en rez de jardin une grande véranda avec cuisine et séjour, deux chambres et sanitaire -en complément,garage double et chaufferie
Le chauffage actuel est au fuel et au bois. Le terrain attenant, situé en zone Ua permet potentiellement la construction d'environ 5 logements
PROJET :
Il consiste en la restructuration de la maison pour en faire 4 iogements avec l'atteinte d'un niveau BBC rénovation : -1T2 et 1 T3 au rez-de-jardin - 1T3 duplex et 1 T4 dupiex au rez-de-chaussée et combles
Sur le terrain une nouvelle construction comprenant 5 logements sera étudiée. Elle pourrait comporter 1 T4, 1 T2 et 3 T3 pour surface d'environ 325 m2.
Compte tenu de sa situation géographique et de son potentiel, ce bien présente un intérét patrimonial certain. Une consultation du service des domaines permettra de vérifier la conformité du niveau d'acquisition. Ce projet serait financé dans le cadre du NPNRU pour la partie Acquisition Amélioration, la construction neuve étant financée soit en ANRU, soit en droit commun.
Miserey est en zone 2.
Acquisition-Amélioration :
Prix de revient prévisionnel AA ANRU (TVA 5,5%)
Charges fonciéres 201 258 € Cout de travaux 369 592€ Honoraires 72 025€ Actualisation 19 287 € Total 662 162 €
Plan de financement prévisionnel :
Sub PLAI I ANRU 46 800€ Sub AA région 60000€ Sub Dpt 25 7098 € Sub GBM PLUS 5000€ Sub GBM PLAI 18 000 € Sub GBM PLAI min 13 000€ Prét Booster 60000€ Prét PLUS foncier 32 075 € Prét PLUS 29 115 € Prét PLUS Bonifié 24 600 € Prét PLAI foncier 95 990€ Prét PLAl 91 684€ Pret PLAI bonifié 58 800 € Fonds propres 120 000 @ (18,12%) Total 662 162 €
Construction neuve :
Prix de revient prévisionnel construction neuve version ANRU (TVA 5,5%)
Charges fonciéres 175079€
14
Cout de travaux 399 026 € Honoraires 94 039€ Actualisation 20 044 € Total 688 188 €
Plan de financement prévisionnel version ANRU :
Sub PLAI i ANRU 23 400 € Sub Dpt 25 PLAI minoré 7 093 € Sub GBM PLUS 10000€ Sub GBM PLAI 18 000 € Sub GBM PLAI min 13000€ Pret Booster 90 000€ Prét PLUS foncier 59 509 € PrétPLUS 113 233 € PretPLUS Bonifié 24 600€ Prét PLAI foncier 75 488 € PrétPLAl 104 465 € Prét PLAI bonifié 29 400 € Fonds propres 120 000@ (17,44%) Total 688 188 €
Prix de revient prévisionnel construction neuve version droit commun (TVA 10% et 5.5%)
Charges fonciéres 180000€ Cout de travaux 409988€ Honoraires 97 085 € Actualisation 20 612 € Total 707 685 €
Plan de financement prévisionnel droit commun :
Sub AL-PIV PLAI 3000 € Sub AL-PIV PLUS 2 250 € Sub GBM PLUS 15000€ Sub GBM PLAI 18 000 € Sub PLAI 15 800 € Prét Booster 75 000€ Prét PLUS foncier 104 158 € Prét PLUS 167 335 € Prét AL 80000€ Pret PLAI foncier 57 747€ Pret PLAI 49395€ Fonds propres 120 000 € (16,96%) Total 707685€
l'achat du foncier est d'un montant de 260 000 € hors frais, soit 269 703 € avec frais
La répartition du foncier dans le montage présenté est la suivante :
Partie neuve : 71.610 € Partie Acquisition-amélioration : 198.093 €
l'apport en fonds propres pour cette opération est estimé, en moyenne, à environ 26 700£ par logement.
L'équilibre d'exploitation prévisionnel au stade faisabilité est assuré (version ANRU) avec des loyers de :
15
5.93 €/m2 pour un PLAI en Construction Neuve 5.65 €/m2 pour un PLAI en Acquisition Amélioration
Le Comité de Coordination, réuni le 17 septembre 2021 a donné un avis favorable.
Le Conseil d'Administration de loge.GBM se prononce favorablement sur ce projet d'acquisition et autorise la Directrice Générale :
à signer toutes les piéces et actes notariés nécessaires à cette acquisition ; adébloquer un montant de 15 000£ afin de pouvoir effectuer des sondages de sol et une étude de faisabilité par un maitre d'xuvre ; à lancer la consultation pour la désignation du maitre d'æuvre en application de la procédure adaptée en vigueur; a tenter d'inscrire cette opération au titre des reconstitutions de l'offre ANRU
L'ordre du jour étant épuisé et personne ne demandant plus la parole, la Présidente déclare la séance levée 19 heures 42
De tout ce que dessus, il a été dressé le présent procés-verbal qui, aprés lecture, a été signé par la Présidente et un Administrateur au moins, pour servir et valoir ce que de droit.
La Présidente La secrétaire de séance Un Administrateur Carine MICHEL Isabelle MARQUES Signature Signature Signature
16
L'an deux mille vingt et un, le cinq octobre a Besancon.
Les Administrateurs de la société loge.GBM se sont réunis sur convocation de Madame Carine MICHEL, Présidente du Conseil d'administration, à l'effet de délibérer sur les questions inscrites à l'ordre du jour.
Sont présents :
Pour la Communauté Urbaine GRAND BESANCON METROPOLE Mme Carine MiCHEL M. Florent BAILLY représenté par Madame Carine MICHEL Madame Anne BENEDETTO
Mme Marie ETEVENARD M. Aurélien LAROPPE M. Robert STEPOURJINE
Pour la Ville de BESANCON M. Jean-Hugues ROUX
ADESTIA, représentée par : .M. Philippe BLECH, .M. Francois BUREAU
Pour La Caisse d'épargne de Bourgogne Franche-Comté M. Frédéric LECONTE (Censeur) représenté par Mme Marie ETEVENARD
Pour la Caisse des Dépôts et Consignations M. Francois LAIGNEAU (Censeur)
Pour l'Etat
Mme Virginie MENIGOZ (Censeur)
Pour la CNL
M. Abdul ATRACH
Pour la CLCV M. Robert LAZERT
Pour le CSE
M. Abdelouahab ATIL
Excusés :
Absent : M. Thierry PETAMENT M. Pascal ROUTHIER M. Loic ALLAIN
Assistent également à la réunion :
Mme MARQUES isabelle, Directrice Générale de loge.GBM Mme Fabienne ROUSSEL, directrice Développement et Patrimoine loge.GBM M. Nicolas MERMILLOD, juriste loge.GBM
Les administrateurs présents émargent la feuille d'émargement à l'entrée de la séance.
Le Conseil est présidé par la présidente du Conseil d'Administration, Mme Carine MICHEL
***
Aprés avoir constaté que le quorum est atteint, Mme Carine MICHEL Présidente de séance, déclare que le Conseil d'Administration peut valablement délibérer sur les questions portées à l'ordre du jour.
La Présidente de séance rappelle l'ordre du jour :
1 -Approbation du procés-verbal de la séance du 29 juin 2021 2 - Administration générale 2.1 - Démission de M. Jean-Hugues ROUX de ses fonctions d'administrateur au sein de loge.GBM 2.2 - CALEOL : désignation nouveaux membres, désignation de membres suppléants et modification du réglement intérieur de ia CALEOL 3 - Développement, Construction, Maintenance 3.1 -- Evolution de l'engagement de programme prévisionnel : Acquisition - Amélioration d'un batiment, 12/14 rue du Lycée & Besancon 3.2 - Engagement de programme : Démolition du batiment 12/14/16 rue de Chaillot a Besancon 3.3 - Projet d'acquisition d'un bàtiment a Chemaudin et Vaux - 25320 (ancienne école de Vaux les Prés) 3.4 - Projet de renouvellement de bail pour le relais téléphonique sis 8 quai Bugnet à Besancon 3.5 - Evolution du projet d'acquisition en VEFA de 5 logements destinés a la vente en PSLA - Résidence GENIUS - Pôle Viotte & Besancon en collaboration avec la SMCI 3.6 - Projet d'acquisition en VEFA de 15 logements en PLAI - lot 2 Fontaine-Ecu, Cours Claudine à Besancon 3.7 - Projet acquisition d'une maison à MISEREY SALINES
2
Approbation du PV du conseil d'administration du 29 juin 2021
M. ATRACH souhaite que soit rajouté au point 3.1 du procés-verbal, l'obligation pour loge.GBM d'effectuer une consultation préalable des locataires et une enquéte.
Mme MARQUES rappelle que la consultation préalable a bien eu lieu dans le cadre de l'installation d'une antenne-relais au 3, rue Rosa Park à BESANCON, en outre, elle précise que ce point sera de nouveau évoqué lors de la séance de ce jour puisque le conseil d'administration doit délibérer sur une demande de renouvellement d'un contrat de bail pour une antenne relais située 8 quai Bugnet.
Le Conseil d'Administration, a l'unanimité de ses membres présents ou représentés approuve le procés- verbal de la réunion du Conseil d'Administration tenue le 29 juin 2021.
Administration générale
2.1 Démission M. Jean-Hugues ROUX de ses fonctions d'administrateur de loge.GBM
Monsieur Jean-Hugues ROuX a fait part de sa volonté de démissionner de ses fonctions d'administrateur au sein de loge.GBM.
Madame Carine MICHEL précise que Monsieur ROUX était le seul représentant de la Ville de BESANCON au sein du conseil d'administration.
Madame Carine MICHEL informe ensuite les membres du Conseil d'administration que Monsieur Yannick POUJET a été désigné administrateur lors du conseil municipal qui s'est tenu le 30 septembre dernier
Elle demande donc au conseil d'administration d'approuvé cette désignation
La délibération est adoptée à l'unanimité.
M. ROUX quitte la séance à 18h15
***
2.2 CALEOL : Désignation nouveaux membres, désignation de membres suppléants, modification
réglement intérieur
Le réglement intérieur de la CALEOL de loge.GBM a été adopté lors de la séance du Conseil d'Administration du 8 janvier 2021.
Monsieur Jean-Hughes ROUX a démissionné de son poste d'administrateur de loge.GBM
Monsieur ROUX était également membre de la CALEOL, dont il assurait la présidence.
Il est donc nécessaire de procéder a son remplacement au sein de cette instance. Il est précisé que les membres de la CALEOL devront également procéder à l'élection d'un nouveau Président.
Madame Carine MICHEL, propose la candidature de Monsieur STEPOURJINE comme titulaire, remplagant M. ROUX
En outre, dans un souci d'assurer le fonctionnement continue de la CALEOL et afin de respecter les engagements pris par loge.GBM a l'égard de ses partenaires en matiére d'attribution de logements, mais également afin de tenir compte des enjeux du NPNRU et de tenir les objectifs de loge.GBM en matiére de vacance locative, Il est également prévu de désigner des membres suppléants pour chaque membre titulaire.
Il est également proposé au Conseil d'administration de modifier les régles du quorum afin de prévoir que celui-ci est atteint lorsque 3 membres de droit ayant voix délibératives sont physiquement présents.
Madame ETEVENARD s'interroge sur la question de savoir si les candidats prioritaires, dans le cadre des opérations de relogement des locataires dont le logement est voué à la destruction, doivent faire l'objet d'un passage en CALEOL.
Madame Carine MICHEL rappelle alors que la loi impose que toutes les attributions doivent faire l'objet d'une décision prise par la CALEOL
Madame ETEVENARD souligne également que le relogement des derniers locataires peut poser des problémes de sécurité lorsque les cages d'escaliers sont pratiquement vides et souhaite savoir les mesures qui sont prises
pour assurer la sécurité des locataires.
Madame Isabelle MARQUES explique qu'une alerte est faite aux services de police, lorsqu'une cage d'escalier se vide, en outre elle souligne qu'une aide financiére est apporté par l'ANRU pour la sécurisation des lieux, notamment pour l'achat de plaques métalliques permettant de sécuriser les appartements vides.
Monsieur ATIL explique que les équipes de loge.GBM interviennent dés qu'elles ont connaissance du départ d'un locataire.
Madame ETEVENARD souligne également qu'il serait peut-étre nécessaire que les membres de la CALEOL disposent du nombre de locataires restant, et souligne une nouvelle fois la nécessité d'un partenariat avec les services de police.
Madame Carine MICHEL explique que ce partenariat existe déja mais qu'il est impossible d'assurer une présence policiére permanente et que le traitement prioritaire de ces dossiers est une nécessité.
Monsieur STEPOURJINE souhaite également souligner qu'il conviendrait de modifier la date d'adoption du réglement intérieur de la CALEOL, pour que celle-ci soit fixé au 5 octobre 2021, et que la commune de ROULANS ne fait pas partie de la communauté urbaine GRAND BESANCON METROPOLE.
$uite a ces débats, le conseil d'administration nomme, à l'unanimité, Monsieur Robert STEPOURJINE en
qualité que membre tituiaire de la CALEOL.
Le conseil d'administration nomme également, & l'unanimité, Monsieur Yannick POuJET et Madame Carine MICHEL en qualité de membres suppléants de la CALEOL.
A défaut d'autres candidatures, le conseil d'administration adopte à l'unanimité les modifications du réglement intérieur de la CALEOL sous réserves des deux remarques formulées par Monsieur STEPOURJINE.
Développement et Patrimoine
3.1._Evolution de l'engagement de programme prévisionnel : Acquisition - Amélioration d'un batiment,
12/14 rue du Lycée a Besancon
Lors de sa séance du 27 février 2020, le Bureau du Conseil d'Administration de Grand Besancon Habitat se prononcait favorablement pour l'acquisition d'un ensemble immobilier sis 12/14 rue du Lycée & Besancon et autorisait sa Directrice Générale à mettre en æuvre le droit de préemption urbain renforcé délégué a Grand Besancon Habitat par la Ville de Besancon.
Des lors, la procédure a été mise en æuvre et le batiment a été acquis le 17 juin 2020. L'acquisition, d'un montant de 1 204 000,00 £, a fait l'objet d'un prét in fine d'une durée de 3 ans auprés de la Caisse d'Epargne pour permettre le portage du foncier durant la phase études et travaux, en application de la décision du Bureau du CA du 15 juin 2020.
Les études pour la réhabilitation et la création de logements dans cet ensemble immobilier ont été confiées à l'architecte Francois HATON, mandataire de son équipe de maitrise d'xuvre.
A 'issue de l'étude d'avant-projet définitif et avant la consultation des entreprises, ie projet est désormais finalisé et peut faire l'objet d'un engagement de programme prévisionnel sur les bases suivantes :
Rappel:
La propriété est composée : d'un batiment principal sur rue d'une cour intérieure desservie par un porche sous le batiment d'un batiment en fond de cour
d'un corps de batiment latéral avec cage d'escalier d'un petit batiment (chapelle) et escalier extérieur sur l'autre coté de locaux annexes en rez de cour et sous-sol et d'une chaufferie collective gaz
C'est une construction de caractére dont la structure générale est dans un état correct hormis la couverture qui sera à reprendre :
- construction pierre - toiture en petites tuiles - escaliers pierre et métallique
Dans l'état actuel, l'essentiel du batiment est structuré en chambres ou en locaux communs (ancienne propriété de la Congrégation des Sxurs de Jésus Serviteur). Aussi, le projet nécessite une restructuration en logements avec l'organisation des distributions verticales et horizontales.
Au terme des études, le projet prévoit la création de 20 logements : 2 T1 Bis, 11 T2, 4 T3, 3 T4, pour une surface habitable totale de 1103,60 m2.
Un local au rez-de-chaussée de 42,93 m2 est disponible pour un usage de bureaux ou de local associatif (local brut, clos-couvert).
Le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire sont assurés par une chaudiére collective gaz. Les batiments atteindront la performance BBC Rénovation.
6 logements disposeront d'une cave en rez-de-chaussée (de 3,71 a 5,94 m2) - 3 logements ont une surface de rangement annexe (greniers)
Le montage financier prévisionnel en opération "Action - Cxur de Ville" a été établi sur la base de : 14 PLUS(1 T1bis -8 T2-3 T3 -2T4))
6 PLAI (1T1bis-3 T2-1T3-1T4)
Sur la base de l'estimation des couts de travaux de la maitrise d'xuvre, le prix de revient de l'opération s'établit comme suit :
Prix de revient prévisionnel (TTC TVA 5,5%): Initial Charge fonciére 1352184€ 1 232 569€ Coût de travaux 1 558 995€ 1 670 468€ Honoraires et divers 219 569€ 248 052 € Actualisation 93.922 € 94 533 € Total TTC (TVA a 5,5%) 3 224 670€ 3 245 622 €
Cette opération s'inscrit dans le cadre d'un financement d'opérations "Action - Cxur de Ville" et rentre dans les aides supplémentaires du plan de relance (financement en Droit Commun 2021).
Plan de financement prévisionnel : Initial Subvention PLAI 47 418€ 49 686 € Subvention Région 390 000€ 174 498 € Subvention GBM (PLUS) 84 000 € 60000€ Subvention GBM (PLAI) 48 000€ 58 000€ Subvention Action Logement 551 800 € 376 758€ Prét amortissable Action Logement 551 800€ 699 693 € Pret CDC PLUS 87 859 € 187 910€ Prét CDC PLUS foncier 373 243 € 137 466 € Pret CDC PLAI 87 930 € 308 740€ Pret CDC PLAI foncier 152 620€ 118 986 € Prét CDC Booster 300000€ 285 000 € 5
Fonds propres loge.GBM (17,06 %) 550 000 € 788 885 € Total TTC 3 224 670 € 3 245 622 €
A ce stade, le montage financier prévisionnel a pu étre amélioré par rapport aux prévisions initiales, en raison d'un cout de travaux prévisionnel restant dans les ratios initiaux et d'une amélioration des financements Action Cour de Ville.
Fonds propres à hauteur de 17,00 % du prix de revient soit 27 500 @/logement.
L'équilibre d'exploitation est assuré avec un loyer de 6,84 £/m2 de SU pour le PLUS et un loyer de 6,15 £/m2 de SU pour le PLAI.
Soit pour -T1bis de 32,76 m2 de SHAB loyer PLUS de 267,69 €/mois loyer PLAI de 253,59 £/mois
- T2 de 38,15 m2 a 52,67 m2 de SHAB loyer PLUS de 309,44 € a 368,70 €/mois loyer PLAI de 291,49 € a 317,51 £/mois
-T3 de 60,29 ma 67,95 m de SHAB loyer PLUS de 422,43 € a 455,54 €/mois loyer PLAI de 387,13 £/mois
-T4 de 80,00 m2 a 89,11 m2 de SHAB loyer PLUS de 552,25 € a 574,37 £/mois loyer PLAI de 459,72€/mois
Le Comité de Coordination, réuni le 17 septembre 2021 a donné un avis favorable.
Fabienne ROUSSEL précise que l'ouverture de plis qui s'est déroulé le 4 octobre 2021 s'est montrée décevante dans la mesure ou peu d'entreprise ont répondu à l'appel d'offre et que ies entreprises qui ont répondu ont proposé des tarifs élevés.
Fabienne ROussEL explique que la période n'est pas la plus propice, dans la mesure oû les carnets de commande des entreprises sont remplis et indique qu'il sera peut-étre nécessaire de relancer un appel d'offre.
Le conseil d'administration se prononce, à l'unanimité, en faveur de l'évolution du programme prévisionnel et autorise la Directrice Générale :
A solliciter la subvention auprés de la Région Bourgogne Franche-Comté A déposer le dossier d'agrément et de demande de subvention dans le cadre du Droit Commun 2021 A solliciter les subventions et aides d'Action Logement dans le cadre du financement AcV A passer les marchés de travaux selon les procédures en vigueur.
Naturellement, à l'issue de la consultation des entreprises, le prix de revient et le plan de financement de l'opération seront réajustés et l'engagement de programme définitif sera présenté au Conseil d'Administration.
3.2. Engagement de programme - démolition du batiment sis 12/14/16_rue de Chaillot - 25000 Besancon
Aprés la décision le 26 octobre 2015 du CA de GBH de démolir le batiment, situé 12-14-16 rue de Chaillot à Besancon, le bureau du CA se prononcait favorablement sur le solde et la clôture financiére du projet de réhabilitation et définissait la méthodologie et le phasage de l'opération de démolition, lors de sa séance du 3 février 2016. Ainsi les dépenses d'investissement ont fait l'objet d'un amortissement accéléré pour un solde de valeur nette comptable au 31/12/2020 de 261 658 €.
Au terme de l'opération de relogement des locataires et à l'issue des études préalables, le marché de travaux de démolition a été attribué par la commission du 31 aout 2021 à l'entreprise GAIAL pour un montant de 174 766€ HT.
Dans ces conditions, il convient d'engager le programme de démolition pour un démarrage des travaux dans les meilleurs délais.
MONTANTS PREVISIONNELS
Coûts prévisionnels : Montant HT Montant TTC (5,5%) MOs(Maitrise d'ceuvre sociale) 61 957,50 € 61 957,50 € - Marché de déménagement et de frais de relogement 42 539,00 € 44 878,50 € - Sécurisation et coupure des réseaux 31307,40€ 33 029,31 € - Marché de travaux désamiantage et démolition (compris imprévus 3%) 180 010,00 € 189 910,55 € - Honoraires de maitrise d'xuvre 15 120,00 € 15 951,60 € - Études et diagnostics divers 16 974,92 € 17 908,54 € - Remise en état des terrains 33 175,36 € 35.000,00 €
Cout total de la démolition estimée 381 084,18 € 398 636,00 €
Le montant TTC est établi avec une TVA a taux réduit a 5,5% car le site libéré par la démolition permettra la reconstruction de logements sociaux, dont une grande partie est financée en ANRU (NPNRU Grette) au titre de la reconstitution de l'offre hors site.
Financement prévisionnel :
Subvention État (1/3 du cout plafonnée à 168 435,67 @) 132 879,00€ Subvention Action Logement (maxi 50%x398 636 = 199 318 £) 186 030,00€ Fonds propres loge.GBM (20 %) 79.727,00 €
Total Financement 398 636,00 €
Les subventions sont données à titre indicatif et devront étre affinées en fonction des régles de financement restant a préciser.
La subvention Région du plan de démolition (Plan d'Accélération de l'Investissement Régional - PAIR) n'est pas sollicitée compte tenu de la subvention Etat (déja obtenue) et Action Logement couvrant 80% du prix de revient prévisionnel.
Le reste à charge, pour loge.GBM, de l'opération de démolition sera repris dans l'opération de reconstruction sur site dans un montage en démolition/reconstruction lorsque le projet de construction sera plus précisément défini, en phase études.
Fabienne ROUssEL précise que la consultation des entreprises a abouti a une baisse du prix de revient.
Francois LAIGNEAU précise, qu'outre les subventions, la Caisse des Dépôts et Consignation peut apporter une aide a la démolition sous forme d'une remise d'intérét sur les préts CDC en cours. Le montant de cette aide S'éléve à 5 000£ par logement ce qui permettrait, a terme de rendre l'opération positive financiérement.
Le Comité de Coordination réuni le 17 septembre 2021 a donné un avis favorable
Francois BUREAU demande que l'Ordre de Service ne soit pas lancé avant d'avoir eu un retour d'Action Logement sur la demande de subvention faite. II demande en conséquence que ce point soit porté dans la délibération soumise au vote du conseil d'administration
La délibération est soumise au vote M.Abdul ATRACH vote contre
Le Conseil d'Administration, au vu des éléments précités, approuve cet engagement de programme et en cas d'accord d'autoriser la Directrice Générale à :
Déposer le dossier de demande de subvention auprés d'Action Logement ; la subvention Etat étant déja notifiée ;
Passer le marché de travaux de démolition selon les procédures en vigueur et lancer l'ordre de service de la démolition aprés avoir eu confirmation écrite par Action Logement de l'obtention de la subvention sollicité.
3.3. Projet d'acquisition d'un batiment & CHEMAUDIN ET VAUX (25320)
Les élus de Chemaudin et Vaux ont sollicité loge.GBM pour étudier la possibilité de réhabiliter l'ancienne école de Vaux les Prés.
Le batiment comporte les locaux de l'ancienne école d'une surface approximative de 64 m2 et un logement de type 4 estimé à 100 m2 habitable, actuellement occupé.
De plus, la propriété dispose d'un terrain de 790 m2 environ de l'autre côté de la voie de desserte de l'école, l'ensemble pouvant étre regroupé en une seule propriété.
Une premiere approche de faisabilité financiére a été faite, donnant les possibilités de programmation suivantes :
I) Sur le batiment existant :
La rue de l'école permettant l'accés au batiment est fortement pentue et le terrain d'emprise présente également une forte déclivité. Le batiment est implanté en bordure de rue d'un cté et est en limite de terrain sur deux autres côtés. Pour autant, des ouvertures sont existantes sur les pignons et les facades concernées. La structure du batiment est saine et en bon état. Toutefois, la partie école est à restructurer complétement et un travail important sera à réaliser sur les espaces extérieurs pour créer des espaces privatifs résidentiels (cté voie de desserte communale).
Il est donc possible de créer un T4 (existant à améliorer) et 1 T2. Cette opération pourrait étre financée en ANRU en acquisition amélioration pour deux logements.
Sur la base d'un coût de travaux évalué à 1 500 £ HT/m2 de surface habitable, le plan de financement et le prix de revient seraient les suivants :
Prix de revient prévisionnel (TVA 5,5%)
Charges fonciéres 31 123 € Cout de travaux 231 425€ Honoraires 53012€ Actualisation 9466 €
TOTAL TTC 325 026 €
Plan de financement prévisionnel : Subvention ANRU 12 600€ Subvention GBM PLAI 9000€ Subvention GBM PLUS 5000€ Prét bonifiéPLUS 13 400€ Prét bonifiéPLAI 15 800 € Prét Booster CDC 30000€ Pr&t PLUS CDC 95 261 € Prét PLUS foncier CDC 49 120€ Pret PLAI CDC 14358€ Prét PLAI foncier CDC 25 487€ Fonds propres loge.GBM 55000€ (16,92%)
TOTAL TTC 325026€
Compte tenu des difficultés de financement de ce type d'opération, il sera demandé a la commune une cession du batiment a l'euro symbolique
L'apport de fonds propres nécessaire à l'équilibre financier de l'opération est estimé à 55 000 £, soit 16,92 % du prix de revient de l'opération à 27 500 @/logt.
Sur le terrain attenant :
Les élus souhaitent dynamiser cette partie du village ancien par la création de logements locatifs. Situé en zone Ua, dans l'espace relatif au bati ancien du village, oû prédominent des constructions rurales constituées majoritairement de maisons de pierre aux gabarits importants, le terrain supporterait aisément un petit batiment collectif.
est donc proposé la construction d'un petit ensemble collectif de 6 logements de types T2 et T3 (hypothése 2T2 et 4T3).
Le terrain est situé dans une zone a risque de glissement de terrain (Uag). Des adaptations au sol sont donc a prévoir.
En conséquence, il est proposé, la encore, de demander a la commune une cession de terrain a l'euro symbolique.
Le financement de l'opération peut étre envisagé sous deux hypothses :
. Financement ANRU au titre de la reconstitution GBM A priori à ce jour, les reconstructions NPNRU sur les communes GBM sont toutes définies ; toutefois, une incertitude pese sur l'opération de Chatillon le Duc (18 logements en VEFA avec Nexity), auquel cas la présente opération pourrait la compenser partiellement. Une autre possibilité serait une demande de modification de la convention par voie d'avenant pour compenser
des opérations en acquisition amélioration dans les communes GBM, par des constructions neuves, dans le contexte particulier de l'opération répondant a une demande de densification du centre du village en complément d'une acquisition amélioration.
. Financement en droit commun, au titre de la programmation 2022 Le montage financier prévisionnel a été établi sur la base de 4 PLUs (1 T2 - 3 T3) et 2 PLAI (1 T2 -1 T3) Pour un financement en 2022, l'opération pourrait bénéficier d'aides de Action Logement dans le cadre du plan de relance (subventions Plan d'Investissement Volontaire).
Prix de.revient et plan de financement prévisionnel estimatif
1. Financement ANRU
Prix de revient prévisionnel (TVA 5,5%)
charges foncieres 114 166€ Cout de travaux 574 316 € Honoraires 96409€ Actualisation 23 547 €
TOTAL TTC 808 438€
Plan de financement prévisionnel : Subvention ANRU 25200€ Subvention GBM PLAI 36000€ Subvention GBM PLUS 10000€ Prét bonifié PLUS 13 400€ Prét bonifié PLAI 31 600 € Prét Booster 90000€ Prét PLUS 88 624€ Prét PLUS foncier 32701€ Prét PLAI 266212€ Prét PLAI foncier 58 700 € Fonds propres loge.GBM 156 001€ (19,30%)
TOTAL TTC ... 808 438€
L'apport de fonds propres nécessaire à l'équilibre financier de l'opération est estimé a 156 000 £, soit 19,30 % du prix de revient de l'opération, soit 26 000 @/logement.
2. Financement en droit commun
Prix de revient prévisionnel(TVA 5,5% sur les PLAI et 10 % sur les PLUS
charges fonciéres 115301€ Cout de travaux 590947€ Honoraires 99 602€ Actualisation 24175€
TOTAL TTC 830025€
Plan de financement prévisionnel :
Subvention éTAT 15 800 € Subvention GBM PLUS 24 000 € Subvention GBM PLAI 18 000€ Subvention Action Logement PIV-PLUS 3000€ Subvention Action Logement PIV-PLAI 3000€ Prét Action Logement 60000€ Prét Booster 90000€ Prét PLUS 200 333 € Prét PLUS foncier 72 260€ Prét PLAI 119 453 € Prét PLAi foncier 34 179 € Fonds propres loge.GBM 190000€ (22,89 %)
TOTAL TTC 830 025 €
CX 1o
Le montage financier en droit commun, avec un montant TTC supérieur, est moins favorable qu'en ANRU, malgré les aides supplémentaires d'Action Logement.
Ainsi, les fonds propres loge.GBM seraient portés à 190 000 £, soit 22,89 % du prix de revient de l'opération, soit 31 667 £/logement.
A ce stade, il ne s'agit bien évidemment que d'hypothéses établies & partir de ratios, en cas de poursuite du projet, les montants seront affinés et soumis à nouveau au Comité de Coordination.
Le Comité de Coordination, réuni le 17 septembre 2021 a donné un avis favorable.
Le Conseil d'Administration de loge.GBM se prononce favorablement sur ce projet d'acquisition et autorise la Directrice Générale : - a tenter d'inscrire cette opération au titre des reconstitutions de l'offre ANRU - a signer toutes les piéces et actes notariés nécessaires à cette acquisition ; - à lancer la consultation pour la désignation du maitre d'æuvre en application de la procédure adaptée en vigueur;
3.4. Projet de renouvellement de bail pour le relais de téléphonie sis 8 quai Bugnet à Besancon
En date du 10 juillet 2013, un contrat de bail a été signé avec S.F.R. portant mise à disposition d'emplacements à leur profit, 8 quai Bugnet.
Par courrier en date du 01/03/2015, Grand Besancon Habitat a validé le transfert de la convention à la société INFRACOS qui est donc détentrice des droits d'occupation du site.
La convention arrive & échéance le 31/07/2022.
Afin de prévoir la poursuite du service, la société INFRACOS a sollicité loge.GBM afin de conclure un nouveau contrat qui se substituerait et annulerait de plein droit le contrat existant a compter de sa prise d'effet.
Le montant annuel de la redevance est proposéà 12 700€ HT,indexation+ 2 %/an,la convention sera conclue
pour 12 ans puis prorogée par périodes successives de 3 ans, sauf congé donné par l'une des parties avec un préavis de 24 mois.
Le Comité de Coordination, réuni le 17 septembre 2021 n'a pas formulé d'avis et laisse les membres du Conseil d'administration débattre de cette proposition.
Monsieur ATRACH prend la parole et évoque le fait que ce renouvellement de bail implique la réinstallation d'une antenne 5G, dans ces conditions il lui apparait nécessaire de réaliser une consultation préalable des locataires et de procéder à une enquéte d'impact.
Fabienne ROussEL rappelle qu'il est possible de demander à l'autorité de régulation de réaliser une enquéte sur le respect des normes.
Robert LAZERT demande s'il y a déja eu des installations d'antennes 5G sur le patrimoine de ioge.GBM et s'il y a déja eu des retours d'expérience des locataires sur d'éventuelles désagréments subis.
Fabienne ROUssEL explique que ces demandes d'installations d'antenne 5G sont récentes et ne permettent pas d'avoir de retour de la part des locataires. Néanmoins elle rappelle que ces installations sont soumises à un cadre réglernentaire stricte.
Le Conseil d'Administration de Loge.GBM approuve à l'unanimité le maintien du dispositif en place, par renouvellement de la convention existante, sous réserve du résultat d'une consultation préalable et individuelle des locataires.
3.5. Evolution du proiet d'acauisition en VEFA de 5 logements destinés à la vente en PSLA - Résidence GENIUS-Pole Viotte a BESANCON
11
Aprés présentation et validation en Comité de Coordination du 30 avril 2021 et par délibération du 1er juin 2021, le Conseil d'Administration de loge.GBM autorisait l'acquisition auprés de la SMCI de 5 logements en Vente en l'Etat Futur d'Achévement sur son opération du pôle Viotte, ces logements sont destinés à la vente en PSLA.
Depuis le promoteur a affiné ses plans, ce qui engendre une augmentation de la surface habitable pour l'ensemble des logements de 15,52 m2 selon la répartition suivante :
Pour cette opération, la marge nette dégagée augmente légérement à environ 68 370€ HT (+ 1300€).
Les nouveaux prix de vente ainsi générés ont été vérifiés et sont en conformité avec les engagements PSLA ainsi qu'avec le marché, en appliquant une pondération qui limite l'augmentation du prix de vente des 3 T4, sur lesquels la quasi-totalité des surfaces supplémentaires est appliquée (ex T3 environ 172 000 £ et T4 environ 222 000@
Le comité de coordination a émis un avis favorable le 17 septembre 2021.
Monsieur ATRACH se prononce contre ce projet.
Le Conseil d'administration autorise la Directrice Générale : a acquérir les logements auprés de la SMCI, a lancer la commercialisation
3.6. Projet d'acquisition en VEFA de 15 logements PLAI - Lot 2 Fontaine Ecu cours Claudine a BESANCON
Le 28 février 2019 a été signé avec la société AMETIS un compromis pour l'acquisition du lot n°3 & destination de logements non conventionnés de type PLS. Ce type de financement devant contribuer à l'objectif de mixité du quartier renouvelé.
Le 23 octobre 2020, le Bureau du Conseil d'Administration de Grand Besancon Habitat autorisait la signature d'un compromis avec cette méme société pour le lot 2, mitoyen, qui prévoyait d'y réaliser un programme d'habitat inclusif, éventuellement une micro créche et des logements à loyer libre.
A ce jour, le contenu du programme sur ce lot est en cours d'évolution. En effet, la production PLS sur le lot 3 doit s'accompagner à hauteur de 30 % de logements sociaux, afin de respecter les régles de l'actuel Programme Local de l'Habitat.
La complémentarité sur ces deux lots, validée par les élus de GBM et établie dans la convention jointe, à l'issue de nombreux échanges partenariaux, pourrait donc étre la suivante :
AMETIS produira sur le lot 3 une opération de 36 logements.
12
CDC HABITAT se portera acquéreur des 36 logements construits par AMETIS et sollicitera pour le financement de l'opération 32 agréments PLS, et les 4 logements restants seront produits en loyer libre. AMETIS produira sur le lot 2 un programme diversifié comprenant un programme d'habitat inclusif, du logement libre et 15 logements sociaux PLAI dont au maximum 5 logements de type 3, le reste se répartissant entre T2, T4 et plus.
Loge.GBM, dans ce contexte, pourrait se porter acquéreur en VEFA des 15 logements PLAI.
Pour rappel, notre SEM est en cours d'études pour la construction de 28 logements sociaux sur le lot 1 mitoyen, objectif O$ travaux fin 2021. Ces 28 logements sont répartis en 16 PLUS et 12 PLAI dont 1T6 - 2T5 - 3T4 - 13T3 et 9T2.
Des échanges réguliers sont intervenus avec la Société AMETIS qui a engagé des études pré-opérationnelles sur le lot 2 et nous a sollicités par courrier du 19 aoàt 2021 (copie jointe) pour connaitre notre intention d'acquérir ces 15 logements.
En l'absence d'un projet plus fermement établi, le niveau d'acquisition fixé à environ 1 990 £ HT/m2 habitable, y compris les stationnements, devrait permettre le montage financier PLAI aux conditions d'équilibre habituelles.
Le financement, qui pourrait étre mobilisé pour ces logements, reste a définir en lien avec les partenaires, mais il parait plus judicieux de mobiliser du droit commun à l'horizon 2023, le financement ANRU prévoyant de mixer PLUS et PLAI.
Enfin, la mixité recherchée sur cette vaste parcelle qui comportait à l'origine 270 iogements sociaux devrait étre effective, au vu des différents programmes (environ 260 logements au total) : Résidence Service Seniors comportant 129 logements livrée début 2017 (hors lotissement) Lot 1 : 28 logements sociaux comportant 16 PLUS et 12 PLAI Lot 2 : Habitat inclusif en loyer libre, 15 logements sociaux PLAl
Lot 3 : 32 PLS et 4 logements en loyer libre Lot 4 : 34 logements en accession a la propriété a cout maitrisé
Le comité de coordination a rendu un avis favorable le 17 septembre 2021
M. ATRACH se prononce contre ce projet.
Le Conseil d'administration : Se prononce en faveur de la proposition d'acquisition de 15 logements a la société AMETIS, étant entendu que le Comité de Coordination sera amené à valider un engagement prévisionnel ds lors que la signature de la promesse de vente du lot 2 sera effective et que les études de maitrise d'ceuvre auront permis d'établir un avant-projet plus précis ; Donne un avis positif sur ie projet de convention de partenariat entre GBM, la Ville de Besancon, loge.GBM, Amétis et CDC Habitat. autoriser la Directrice générale à signer la convention de partenariat ainsi que le compromis de vente pour le lot 2
3.7. Projet d'acquisition d'une maison 9 rue de la Vallée à MISEREY-SALINES
La maison, mise en vente par son propriétaire, est située dans le centre de la commune à proximité de la mairie et des comnerces (boulangerie, pharmacie, transports en commun...).
C'est une construction des années 1940 qui est implantée sur un terrain de 1350 m2 avec une belle exposition sud et des avoisinants limités.
Elle a fait l'objet d'une rénovation en 1995 et 2000 de faible qualité. D'une surface d'environ 198 m2, elle est habitable sur 3 niveaux.
Structurée en 2 logements, elle comprend :
13
- au rez-de-chaussée, entrée, cuisine équipée, salon séjour, deux chambres, salle de bain et wc - & l'étage sous combles, deux chambres - en rez de jardin une grande véranda avec cuisine et séjour, deux chambres et sanitaire -en complément,garage double et chaufferie
Le chauffage actuel est au fuel et au bois. Le terrain attenant, situé en zone Ua permet potentiellement la construction d'environ 5 logements
PROJET :
Il consiste en la restructuration de la maison pour en faire 4 iogements avec l'atteinte d'un niveau BBC rénovation : -1T2 et 1 T3 au rez-de-jardin - 1T3 duplex et 1 T4 dupiex au rez-de-chaussée et combles
Sur le terrain une nouvelle construction comprenant 5 logements sera étudiée. Elle pourrait comporter 1 T4, 1 T2 et 3 T3 pour surface d'environ 325 m2.
Compte tenu de sa situation géographique et de son potentiel, ce bien présente un intérét patrimonial certain. Une consultation du service des domaines permettra de vérifier la conformité du niveau d'acquisition. Ce projet serait financé dans le cadre du NPNRU pour la partie Acquisition Amélioration, la construction neuve étant financée soit en ANRU, soit en droit commun.
Miserey est en zone 2.
Acquisition-Amélioration :
Prix de revient prévisionnel AA ANRU (TVA 5,5%)
Charges fonciéres 201 258 € Cout de travaux 369 592€ Honoraires 72 025€ Actualisation 19 287 € Total 662 162 €
Plan de financement prévisionnel :
Sub PLAI I ANRU 46 800€ Sub AA région 60000€ Sub Dpt 25 7098 € Sub GBM PLUS 5000€ Sub GBM PLAI 18 000 € Sub GBM PLAI min 13 000€ Prét Booster 60000€ Prét PLUS foncier 32 075 € Prét PLUS 29 115 € Prét PLUS Bonifié 24 600 € Prét PLAI foncier 95 990€ Prét PLAl 91 684€ Pret PLAI bonifié 58 800 € Fonds propres 120 000 @ (18,12%) Total 662 162 €
Construction neuve :
Prix de revient prévisionnel construction neuve version ANRU (TVA 5,5%)
Charges fonciéres 175079€
14
Cout de travaux 399 026 € Honoraires 94 039€ Actualisation 20 044 € Total 688 188 €
Plan de financement prévisionnel version ANRU :
Sub PLAI i ANRU 23 400 € Sub Dpt 25 PLAI minoré 7 093 € Sub GBM PLUS 10000€ Sub GBM PLAI 18 000 € Sub GBM PLAI min 13000€ Pret Booster 90 000€ Prét PLUS foncier 59 509 € PrétPLUS 113 233 € PretPLUS Bonifié 24 600€ Prét PLAI foncier 75 488 € PrétPLAl 104 465 € Prét PLAI bonifié 29 400 € Fonds propres 120 000@ (17,44%) Total 688 188 €
Prix de revient prévisionnel construction neuve version droit commun (TVA 10% et 5.5%)
Charges fonciéres 180000€ Cout de travaux 409988€ Honoraires 97 085 € Actualisation 20 612 € Total 707 685 €
Plan de financement prévisionnel droit commun :
Sub AL-PIV PLAI 3000 € Sub AL-PIV PLUS 2 250 € Sub GBM PLUS 15000€ Sub GBM PLAI 18 000 € Sub PLAI 15 800 € Prét Booster 75 000€ Prét PLUS foncier 104 158 € Prét PLUS 167 335 € Prét AL 80000€ Pret PLAI foncier 57 747€ Pret PLAI 49395€ Fonds propres 120 000 € (16,96%) Total 707685€
l'achat du foncier est d'un montant de 260 000 € hors frais, soit 269 703 € avec frais
La répartition du foncier dans le montage présenté est la suivante :
Partie neuve : 71.610 € Partie Acquisition-amélioration : 198.093 €
l'apport en fonds propres pour cette opération est estimé, en moyenne, à environ 26 700£ par logement.
L'équilibre d'exploitation prévisionnel au stade faisabilité est assuré (version ANRU) avec des loyers de :
15
5.93 €/m2 pour un PLAI en Construction Neuve 5.65 €/m2 pour un PLAI en Acquisition Amélioration
Le Comité de Coordination, réuni le 17 septembre 2021 a donné un avis favorable.
Le Conseil d'Administration de loge.GBM se prononce favorablement sur ce projet d'acquisition et autorise la Directrice Générale :
à signer toutes les piéces et actes notariés nécessaires à cette acquisition ; adébloquer un montant de 15 000£ afin de pouvoir effectuer des sondages de sol et une étude de faisabilité par un maitre d'xuvre ; à lancer la consultation pour la désignation du maitre d'æuvre en application de la procédure adaptée en vigueur; a tenter d'inscrire cette opération au titre des reconstitutions de l'offre ANRU
L'ordre du jour étant épuisé et personne ne demandant plus la parole, la Présidente déclare la séance levée 19 heures 42
De tout ce que dessus, il a été dressé le présent procés-verbal qui, aprés lecture, a été signé par la Présidente et un Administrateur au moins, pour servir et valoir ce que de droit.
La Présidente La secrétaire de séance Un Administrateur Carine MICHEL Isabelle MARQUES Signature Signature Signature
16