Le principe du déplafonnement figure à l'article L. 145-34 : les règles de plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». […] Le dernier alinéa prive en effet le bailleur qui n'a pas fait diligence de la présomption de l'article 1731 du Code civil, selon laquelle le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état. […]

Le débiteur ne répond que du dommage prévisible lors de la conclusion du contrat (article 1231-3 du code civil), sauf dol ou faute lourde ; en pratique, […] voire supprimer l'indemnité — sous réserve de l'article 1170 du code civil, qui répute non écrite la clause vidant l'obligation essentielle de sa substance, et de sa neutralisation en cas de dol ou de faute lourde. […] À défaut, l'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le bien en bon état — mais, en habitation, l'article 3-2 de la loi de 1989 neutralise cette présomption contre la partie qui a fait obstacle à l'état des lieux : un bailleur qui n'en a pas établi ne peut donc pas l'invoquer contre vous. […]