Article Annexe III du Décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel

Calcul du nouveau coefficient d'entretien

I - Gros œuvre comprenant les murs et cloisons, la charpente, les escaliers, les planchers et parquets, les balcons :

- Délabré, marches d'escaliers et rampes branlantes, cloisons voilées, planchers en mauvais état : 0,30.

- Etat médiocre : 0,40.

- Etat satisfaisant mais altérations ou déformations locales des matériaux, murs, cloisons, sols ou plafonds : 0,50.

- Construction en bon état : 0,60.

II - Couvertures et terrasses comprenant notamment les couvertures, souches de cheminées et solins, gouttières et chéneaux, descentes d'eaux pluviales :

- Défaut d'étanchéité généralisé : 0,05.

- Petits défauts d'étanchéité localisés : 0,10.

Couverture étanche, souches et descentes bien entretenues :

Immeuble collectif : 0,35.

Immeuble individuel : 0,50.

- Couverture étanche, souches et descentes bien entretenues :

Immeuble collectif : 0,35.

Immeuble individuel : 0,50.

III - Ravalement comprenant la remise en état des façades :

- Façades délabrées, enduits menaçant ruine : 0,00.

- Façades enduites non entretenues : 0,10.

- Façades en bon état : mais matériaux non dépoussiérés depuis plus de vingt ans : 0,20.

- Façades en bon état : matériaux dépoussiérés depuis moins de vingt ans : 0,35.

- Façades enduites entièrement refaites depuis moins de vingt ans :

Immeuble collectif : 0,50.

Immeuble individuel : 0,55.

Nota - Les coefficients ci-dessus s'entendent pour l'ensemble des façades d'un bâtiment lorsque celles-ci sont toutes dans le même état. Si celles-ci ne sont pas toutes dans le même état, un coefficient intermédiaire sera appliqué, tenant compte de la superficie respective de ces façades.

IV - Menuiseries extérieures des logements et leurs ferrures (portes, fenêtres, volets ou persiennes, barres d'appui des ouvertures donnant sur l'extérieur, peintures comprises) :

- Etanchéité à la pluie pratiquement nulle : 0,00.

- Jeu excessif, étanchéité aux grosses pluies non assurée : 0,05.

- Etanchéité satisfaisante et peintures de plus de 10 ans : 0,10.

- Bon état de fonctionnement et peintures de moins de 10 ans : 0,30.

V - Etat des parties communes comprenant les enduits, peintures, éventuellement tapis des entrées, cages d'escaliers et couloirs :

- Mauvais état (par exemple : peintures non refaites depuis plus de 20 ans) : 0,00.

- Etat médiocre (peintures refaites depuis plus de 10 ans mais moins de 20 ans) : 0,05.

- Bon état (peintures refaites depuis plus de 10 ans mais lessivées depuis moins de 10 ans) : 0,15.

- Très bon état (peintures refaites depuis moins de 10 ans) : 0,25.

- Parfait état : 0,30.

VI - Entretien courant des locaux et parties communes :

- Non assuré, lampes et vitres manquantes, minuteries et serrures fonctionnant mal : 0,00.

- Lampes et vitres correctement remplacées, mais propreté générale insuffisante : 0,05.

- Lampes et vitres correctement remplacées, service des poubelles et propreté générale assurés : 0,10.

- Très bon aspect des lieux, assuré en permanence ; concierge employé à plein temps au service de l'immeuble : 0,20.

Nota - A ces coefficients est ajouté 0,05 si les espaces verts non publics de l'immeuble sont convenablement entretenus et les plantations régulièrement remplacées.

VII - Ascenseur - Installation d'ascenseur desservant le local et dont les dispositifs de protection, de contrôle et d'entretien répondent aux prescriptions réglementaires :

- 2e et 3e étage : 0,05.

- 4e étage et au-dessus : 0,10.

Décompte du coefficient d'entretien

Devant accompagner le décompte du prix du loyer établi suivant le modèle
de l'annexe I du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948

Notification du décompte d'un nouveau coefficient d'entretien

(À utiliser pour les locataires ou occupants ayant déjà reçu un décompte du prix du loyer établi selon le modèle type de l'annexe I du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948.)

Modèle non reproduit vous pouvez le consulter à l'adresse suivante :

http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf.jsp?numJO=0&dateJO=19601004&pageDebut=09007&pageFin=&pageCourante=09009

Notice

Il existe en France 13 millions environ de logements anciens qui abritent 35 millions de Français. Depuis près de 40 ans l'entretien de ces immeubles n'a été assuré que de manière très imparfaite. Aussi n'offrent-ils le plus souvent des conditions suffisantes ni de sécurité, ni de protection, ni d'hygiène ou de confort.

Malgré le développement de la construction, il faudra plusieurs générations pour remplacer tous ces logements anciens par des logements neufs. Il est donc nécessaire de sauvegarder les nombreux immeubles qui sont encore réparables.

A moins d'accroître encore les dépenses publiques et par suite le poids des impôts, l'Etat ne peut pas apporter aux travaux de réparation nécessaires une aide comparable à celle qu'il consacre à la construction de logements neufs, dont les loyers sont d'ailleurs, malgré cette aide de l'Etat, beaucoup plus élevés que ceux des logements anciens.

C'est pourquoi le Gouvernement, conformément aux suggestions émises par la section compétente du Conseil économique et social, a décidé une réforme du mode de calcul des loyers soumis au régime de la surface corrigée. Cette réforme vise à désavantager les propriétaires qui n'accomplissent pas un effort normal d'entretien et, inversement, à assurer des ressources suffisantes à ceux qui réalisent des travaux importants, soit de leur plein gré, soit en exécution d'obligations imposées par les pouvoirs publics.

Il s'agit en somme de mieux adapter le montant du loyer des locaux d'habitation ou professionnels au coût du service fourni par le propriétaire à son locataire.

La réforme du mode de calcul des loyers réalisée par le décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 (Journal officiel du 4 octobre 1960) entrera en vigueur le 1er janvier 1961.

A - Portée de la réforme.

La réforme a pour objet d'aménager le jeu du coefficient d'entretien dans le calcul du loyer de telle façon que :

1° Le locataire d'un immeuble mal entretenu paye un loyer moins élevé que le locataire d'un local identique, mais situé dans un immeuble bien entretenu.

2° Le propriétaire qui a fait un effort substantiel pour remettre en état et moderniser son immeuble, améliorant ainsi la qualité du service fourni au locataire, puisse trouver dans les loyers qu'il perçoit le moyen de faire face aux charges correspondant aux travaux effectués.

Il est rappelé, cependant, qu'en raison des conditions dans lesquelles le coefficient d'entretien intervient dans le calcul de la surface corrigée (voir décompte du loyer, II) ; les variations de ce coefficient ne se répercutent sur le montant des loyers que d'une manière très atténuée.

Si par exemple le coefficient d'entretien varie de 20 %, la variation de loyer correspondante sera généralement comprise entre 6 et 9 %.

B - Notification du nouveau coefficient d'entretien.

Le calcul d'un nouveau coefficient d'entretien applicable au local considéré peut être notifié soit par le propriétaire au locataire, soit par le locataire au propriétaire, comme pour toute autre revision du loyer due à une modification des données ayant servi de base à la détermination du loyer (art. 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, complété par le décret n° 60-1057 du 1er octobre 1960 paru au Journal officiel du 4 octobre 1960).

Cette notification doit être faite avec un décompte établi suivant le modèle réglementaire et par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

En cas de désaccord, le locataire ou le propriétaire qui reçoit ce décompte dispose d'un délai de deux mois pour aviser l'autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu'il propose lui-même en précisant les éléments sur lesquels porte le désaccord. Faute de réponse dans ce délai de deux mois, le loyer proposé est considéré comme accepté.

Si le désaccord persiste, les deux parties pourront, soit conclure un compromis d'arbitrage par lequel elles s'en remettent à la sentence d'une tierce personne choisie par elles comme arbitre de leur différend, soit saisir le tribunal compétent suivant les règles de procédure prévues au chapitre V du titre 1er de la loi du 1er septembre 1948.

C - Calcul du coefficient d'entretien selon l'état de l'immeuble.

Le coefficient d'entretien applicable à un local considéré est la somme de coefficients partiels applicables aux gros oeuvres, couvertures et terrasses, ravalement, menuiseries extérieures, parties communes, entretien courant, ascenseur.

Ces coefficients partiels doivent être respectivement déterminés par les critères suivants fixés par le décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960.

I - Gros œuvre comprenant les murs et cloisons, la charpente, les escaliers, les planchers et parquets, les balcons :

- Délabré, marches d'escalier et rampes branlantes, cloisons voilées, planchers en mauvais état : 0,30.

- Etat médiocre : 0,40.

- Etat satisfaisant mais altérations ou déformations locales des matériaux, murs, cloisons, sols ou plafonds : 0,50.

- Construction en bon état : 0,60.

II - Couvertures et terrasses comprenant notamment les couvertures, souches de cheminées et solins, gouttières et chéneaux, descentes d'eaux pluviales :

- Défaut d'étanchéité généralisé : 0,05.

- Petits défauts d'étanchéité localisés : 0,10.

- Couverture étanche, mais souches de cheminées, gouttières et descentes d'eaux pluviales mal entretenues :

Immeuble collectif : 0,20.

Immeuble individuel : 0,30.

- Couverture étanche, souches et descentes bien entretenues :

Immeuble collectif : 0,35.

Immeuble individuel (1) : 0,45.

III - Ravalement comprenant la remise en état des façades :

- Façades délabrées, enduits menaçant ruine : 0,00.

- Façades enduites non entretenues : 0,10.

- Façades en bon état mais matériaux non dépoussiérés depuis moins de 10 ans : 0,20.

- Façades en bon état : matériaux dépoussiérés depuis moins de 10 ans : 0,35.

- Façades enduites entièrement refaites depuis moins de 10 ans (2) : 0,50.

Nota - Les coefficients ci-dessus s'entendent pour l'ensemble des façades d'un bâtiment ; lorsque celles-ci ne sont pas toutes dans le même état, un coefficient intermédiaire sera appliqué, tenant compte de la superficie respective de ces façades.

IV - Menuiseries extérieures des logements et leurs ferrures (portes, fenêtres, volets ou persiennes, barres d'appui des ouvertures donnant sur l'extérieur), peintures comprises :

- Etanchéité à la pluie pratiquement nulle : 0,00.

- Jeu excessif, étanchéité aux grosses pluies non assurée : 0,05. - Etanchéité satisfaisante et peintures de plus de 10 ans : 0,10. - Bon état de fonctionnement et peintures de moins de 10 ans :

0,30.

V - Etat des parties communes comprenant les enduits, peintures, éventuellement tapis des entrées, cages d'escaliers et couloirs :

- Mauvais état (par exemple : peintures non refaites depuis plus de 20 ans) : 0,00.

- Etat médiocre (peintures refaites depuis plus de 10 ans mais moins de 20 ans) : 0,05.

- Bon état (peintures refaites depuis plus de 10 ans mais lessivées depuis moins de 10 ans) : 0,15.

- Très bon état (peintures refaites depuis moins de 10 ans) :

0,25.

- Parfait état : 0,30.

VI - Entretien courant des locaux et parties communes :

- Non assuré, lampes et vitres manquantes, minuteries et serrures fonctionnant mal : 0,00.

- Lampes et vitres correctement remplacées, mais propreté générale insuffisante : 0,05.

- Lampes et vitres correctement remplacées, services des poubelles et propreté générale assurés : 0,10.

- Très bon aspect des lieux, assuré en permanence ; concierge employé à plein temps au service de l'immeuble : 0,20.

Nota - A ces coefficients est ajouté 0,05 si les espaces verts non publics de l'immeuble sont convenablement entretenus et les plantations régulièrement remplacées.

VII - Ascenseur - Installation d'ascenseur desservant le local et dont les dispositifs de protection, de contrôle et d'entretien répondent aux prescriptions réglementaires :

- 2e et 3e étage : 0,05.

- 4e étage et au-dessus : 0,10.

Pour le calcul du coefficient, ne pourront être pris en considération que les travaux et installations qui n'ont pas été effectués aux frais du locataire ou occupant ou ne sont pas restés à sa charge.

D - Abattement applicable aux immeubles de construction récente. Le décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 (3) prévoit que le coefficient calculé comme ci-dessus doit subir un abattement de :

1 pour un logement achevé depuis moins de 10 ans ;

0,50 pour un logement achevé depuis plus de 10 ans et moins de 20 ans.

E - Conditions d'application du nouveau coefficient d'entretien. I - Le nouveau coefficient d'entretien calculé suivant le barème ci-dessus peut être appliqué s'il dépasse d'au moins 0,15 le coefficient appliqué à la date du 31 décembre 1960.

II - Lorsque le nouveau coefficient est applicable, le loyer est modifié à partir du terme d'usage qui suit la notification (art. 33 de la loi du 1er septembre 1948).

III - En cas de location nouvelle ou de substitution pour le calcul du loyer du système de la surface corrigée au système du forfait (art. 34 de la loi du 1er septembre 1948) le loyer est d'emblée calculé sur la base du nouveau coefficient.

F - Variations ultérieures du nouveau coefficient d'entretien.

Après fixation du coefficient d'entretien selon les règles ci-dessus :

1° Si l'état de l'immeuble se détériore sans que le propriétaire y remédie, l'application d'un nouveau coefficient d'entretien moins élevé peut être exigée, selon la procédure indiquée au paragraphe B ci-dessus ;

2° Si le propriétaire améliore l'état de son immeuble, il peut exiger, selon la même procédure, l'application d'un coefficient d'entretien plus élevé, mais à la condition que celui-ci dépasse d'au moins 0,20 le coefficient précédent.

G - Mesures transitoires.

En ce qui concerne les personnes déjà dans les lieux au 31 décembre 1960, et acquittant à cette date un loyer déterminé suivant le régime de la surface corrigée et lorsque la substitution du nouveau coefficient à l'ancien a pour effet d'entraîner une majoration de loyer, celle-ci sera échelonnée dans le temps.

Tout d'abord, elle ne sera pas applicable pendant le premier semestre 1961.

A compter du 1er juillet 1961 ;

Ou bien le loyer aura atteint au 30 juin 1961 la valeur locative résultant de l'ancien coefficient d'entretien ; dans ce cas le nouveau loyer exigible ne pourra être supérieur au loyer du semestre précédent augmenté des taux de majoration prévus par le troisième alinéa de l'article 4 du décret du 10 décembre 1948.

Ou bien le loyer n'aura pas encore atteint, au 30 juin 1961, la valeur locative ; dans ce cas :

a) Le nouveau loyer exigible ne pourra être supérieur au loyer du semestre précédent augmenté du double des taux de majoration prévus par le troisième alinéa de l'article 4 du décret du 10 décembre 1948. Ce mode de calcul sera utilisé jusqu'à ce que le loyer atteigne le prix qui aurait résulté de l'application du nouveau coefficient d'entretien dès le 1er janvier 1961 ;

b) Lorsque ce prix aura été atteint, les dispositions de l'article 4 du décret du 10 décembre 1948 seront alors utilisées à nouveau, c'est-à-dire que le loyer exigible chaque semestre sera égal au loyer du semestre précédent augmenté des taux de majoration prévus par cet article, et ce jusqu'à ce que soit atteinte la nouvelle valeur locative du local.

Ces mesures transitoires ne sont pas applicables :

- aux modifications de la surface corrigée qui seront justifiées par une modification de l'état d'entretien de l'immeuble postérieure au 31 décembre 1960.

- aux locaux de la catégorie exceptionnelle.

(1) Porté à 0,50 par le décret n° 64-624 du 27 juin 1964.

(2) Porté à 0,55, dans le cas d'un immeuble individuel, par le décret n° 64-624 du 27 juin 1964.

(3) modifié par le décret n° 64-624 du 27 juin 1964 :

- 0,50 pour un logement achevé depuis moins de dix ans et situé dans un immeuble collectif ;

- 0,25 pour une maison individuelle achevée depuis moins de dix ans.