Ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967 relative aux opérations de crédit-bail et aux sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie

Monsieur le Président,
La nécessité pour les entreprises françaises d'accroître considérablement leurs dépenses de recherche scientifique ou technique et de prospection commerciale, notamment sur les marchés étrangers, les conduit à faire appel, pour se procurer les installations et biens d'équipement nécessaires, aux procédés nouveaux de financement que procurent le crédit-bail et la location industrielle. D'abord limités à la mise à la disposition des entreprises de matériel d'outillage et d'équipements mobiliers, ces procédés ont été étendus à la fourniture de bâtiments à usage industriel ou commercial. Une telle extension est souhaitable, compte tenu des besoins de la décentralisation et de l'aménagement du territoire. Elle ne peut toutefois se développer utilement en dehors d'un cadre juridique et fiscal approprié. A cet effet, la présente ordonnance tend, d'une part, à préciser le régime des opérations de crédit-bail immobilier au regard notamment du contrôle exercé sur les entreprises qui se livrent à cette activité, d'autre part, à conférer un statut fiscal particulier aux sociétés spécialisées dans la location d'immeubles professionnels.
I. - Régime des opérations de crédit-bail.
La loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 qui a défini les opérations de crédit-bail a prescrit que les entreprises qui font profession habituelle de pratiquer ces opérations sont soumises aux dispositions lois des 13 et 14 juin 1941 et doivent demander leur inscription la liste des banques ou leur enregistrement comme établissement financier par le conseil national du crédit.
L'examen des demandes d'enregistrement présentées à la suite de l'entrée en vigueur de la loi précitée a permis de constater les dispositions définissant les opérations de crédit-bail immobilier étaient insuffisamment précises et s'appliquaient difficilement à nouvelles techniques d'intervention utilisant notamment le bail à construction ou le bail emphytéotique.
Dans ces conditions, il est apparu nécessaire de préciser la définition des opérations de crédit-bail immobilier en la distinguant de celle des opérations de crédit-bail mobilier. Tel est l'objet de l'article 1er de la présente ordonnance qui modifie en ce sens les dispositions de l'article 1er de la loi susvisée du 2 juillet 1966. L'article 2 de cette ordonnance tend à préciser le régime juridique des opérations de crédit-bail. Il ajoute à cet effet trois articles nouveaux à la loi du 2 juillet 1966.
Le premier de ces articles prévoit qu'en cas de cession des biens loués le cessionnaire reste tenu des mêmes obligations que le cédant. Le second précise que l'utilisateur des biens loués par un contrat de crédit-bail immobilier n'aura pas la faculté de résilier son bail à la fin de chaque période triennale, mais que ce contrat devra, sous peine de nullité, prévoir les conditions de sa réalisation. Enfin, le troisième article renvoie à un décret le soin de fixer les conditions dans lesquelles les opérations de crédit-bail seront soumise publicité.
L'article 3 du texte modifie l'article 2 de la loi du 2 juillet 1966. D'une part, en effet, il est opportun de prévoir expressément les opérations de crédit-bail ne peuvent être faites à titre habituel que par des entreprises commerciales. Cette disposition n'est que l'application aux entreprises de crédit-bail des principes posés par le code de commerce et la législation bancaire en ce qui concerne la nature et la forme juridique des banques et des établissements financiers. D'autre part, il convient d'assujettir aux prescriptions de la loi du 2 juillet 1966 les entreprises qui, sans faire elles-mêmes directement des opérations de crédit-bail, gérent à titre habituel des sociétés créées en vue de la réalisation d'une ou de quelques-unes de ces opérations. Ces sociétés, qui sont normalement dissoutes la fin de l'opération pour laquelle elles ont été créées, ne tombent pas, en effet, sous le coup des prescriptions de la loi du 2 juillet 1966, celle-ci ne visant que les activités à titre de profession habituelle.
L'article 4 de l'ordonnance donne un délai de six mois aux entreprises du crédit-bail constituées antérieurement pour se faire inscrire sur la liste des banques ou se faire enregistrer comme établissement financier.
II. - Statut des sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie.
Pour faciliter leur création et leur activité, il est institué en faveur des sociétés spécialisées dans la location d'immeubles à usage professionnel un régime fiscal voisin de celui des sociétés immobilières d'investissement, sans toutefois leur accorder les avantages particuliers (exonération de la première transmission à titre gratuit des actions, exonération de la retenue de 25 p. 100 sur les dividendes versés à des non-résidents et déduction forfaitaire de 20 p. 100) justifiés uniquement par le fait que le patrimoine des sociétés immobilières d'investissement est composé pour les trois quarts au moins de locaux d'habitation.
L'article 5 de l'ordonnance prévoit que les sociétés appelé à bénéficier du régime de faveur prendront la dénomination de "sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie", soumises à certaines conditions de forme et d'objet. Elles devront revêtir la forme de société anonyme ou de société à responsabilité limitée. Quant à leur objet, il n'a pas paru devoir être restreint aux seules locations entrant dans le cadre d'opérations de crédit-bail. Il est en effet souhaitable, au regard de la protection de l'épargne, que la construction et la gestion d'immeubles donnés en location simple soient assurées par des sociétés de capitaux plutôt que par de sociétés civiles. L'activité des sociétés nouvelles pourra donc s'étendre à toutes les formes de location d'immeubles professionnel non équipés.
L'article 6 accorde à ces sociétés un régime de transparence fiscale caractérisée essentiellement par une exonération d'impôt sur les sociétés du chef des bénéfices provenant de la location de leurs immeubles et des plus-values éventuellement dégagées par la cession de ces immeubles à l'occasion d'opérations de crédit-bail Les sociétés n'auront pas à acquitter le précompte sur les produits distribués, lesquels n'ouvriront droit ni à l'avoir fiscal ni au régime des sociétés mères. Au regard des droits d'enregistrement, le même article 6 soumet au droit fixe de 50 F les apports faits aux sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie. Il réduit d'autre part à 1,40 p. 100, soit 1,20 p. 100 taxes locales comprises, le tarif du droit de mutation à titre onéreux dû par le locataire qui fait l'acquisition des immeubles loués par contrat de crédit-bail.
Enfin, il exonère de ce droit les acquisitions faites par les sociétés en cause lorsqu'elles concèdent immédiatement au vendeur, par un contrat de crédit-bail, la jouissance des immeubles cédés.
Ces différentes mesures font disparaître les obstacles fiscaux qui, en matière d'impôt sur les sociétés et de droits de mutation, auraient pu freiner le développement de la location d'immeubles industriels et du crédit-bail immobilier. Elles seront complétées par les dispositions réglementaires qui préciseront les modalités d'application du droit à déduction de taxe sur la valeur ajoutée, à compter du 1er janvier 1968, date d'entrée en vigueur de la loi n° 66-10 du 6 janvier 1966. Le Gouvernement se préoccupe, à cet égard, de lever tous les handicaps financiers que les entreprises subissent lorsqu'elles sont dans l'impossibilité d'opérer dans des délais raisonnables l'imputation de la taxe ayant grevé leurs investissements.
Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation.
Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond respect.