Sous-partie 2 - Revenus immobiliers

Le régime fiscal des revenus immobiliers dans un contexte international repose sur un principe immuable de taxation dans l’État de situation de l’immeuble. Cette règle, qui figurait déjà dans les premiers modèles de conventions de la Société des nations (SDN), a été constamment reprise par les conventions fiscales modernes, même si sa confrontation récente avec le principe de libre circulation des capitaux conduit à questionner sa validité au regard du Droit de l’Union européenne, notamment en présence de placements immobiliers intermédiés (n° 402410 à 402680). L’article 6 du modèle OCDE présente cette particularité de ne pas apporter de définition de la notion pourtant cruciale de « biens immobiliers », puisqu’il renvoie sur ce point au droit interne de l’État du situs, ce qui n’est pas sans soulever d’importantes questions d’interprétation, mais aussi d’articulation avec le principe général de renvoi au droit interne du 2 de l’article 3 de la convention modèle (n° 402690 à 403040). Les revenus immobiliers, définis comme ceux provenant de l’exploitation immobilière, reçoivent en droit français une acception assez étroite, le juge de l’impôt se refusant notamment de qualifier comme tels des revenus financiers qui n’ont qu’un rapport éloigné avec le bien immobilier (n° 403080 à 72). Enfin, une autre question de frontière se fait jour, entre les revenus immobiliers et les bénéfices d’entreprise, lorsque le bien est la propriété d’une entreprise. S’il est acquis, du moins dans les conventions fiscales suivant le modèle OCDE, que l’article relatif aux biens immobiliers prime celui relatif aux bénéfices d’entreprise, nous verrons qu’il ne dévitalise pas pour autant celui-ci dans tous ses effets potentiels (n° 403130 et s.).