BOFiP / Taxe sur la valeur ajoutée / Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
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- Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
- Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement intermédiaire
Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement intermédiaire
| Date de mise à jour : | Publié le 2 avril 2025 |
|---|---|
| Référence : | BOI-TVA-IMM-30 |
Table des matières
Les commentaires contenus dans le présent document font l’objet d’une consultation publique du 2 avril 2025 au 30 juin 2025 inclus pour permettre aux personnes intéressées d’adresser leurs remarques éventuelles à l’administration. Ces remarques doivent être formulées par courriel adressé à : bureau.d1-dlf@dgfip.finances.gouv.fr. Seules les contributions signées seront examinées. Dès la présente publication, vous pouvez vous prévaloir de ces commentaires jusqu’à leur éventuelle révision à l’issue de la consultation.
1
Le taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) prévu à l’article 279-0 bis A du code général des impôts (CGI) s’applique aux livraisons de logements lorsque les conditions cumulatives suivantes sont remplies :
- les logements sont destinés par le preneur, qui est une personne physique, à la location à usage de résidence principale en exonération de TVA, les ressources des locataires et le montant des loyers ne devant pas excéder certains plafonds ;
- le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement de la propriété, l’usufruitier est une personne morale ;
- les logements sont situés sur les territoires ou dans le périmètre des opérations définis au 3° du I de l’article 279-0 bis A du CGI ;
- les logements sont situés sur le territoire d’une commune ou intégrés dans un ensemble immobilier comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux ;
- les logements résultent d’une construction nouvelle, d’une transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation par des travaux mentionnés au 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI ou d’une opération d’acquisition-amélioration conduisant à une amélioration de leur performance énergétique.
I. Champ d’application du taux réduit de TVA
10
L’application du taux réduit est subordonnée au respect des cinq conditions fixées par le I de l’article 279-0 bis A du CGI.
A. Condition tenant à la destination des immeubles
20
Les logements doivent être destinés à la location, en exonération de TVA, à usage de résidence principale du locataire, lequel doit être une personne physique.
La résidence principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal. Cette définition constitue une question de fait que l’administration apprécie strictement, sous le contrôle du juge de l’impôt, et exclut notamment toute pluralité d’habitation principale (III-B § 60 et suivants du BOI-IR-RICI-230-20-20).
30
Les conditions de la location sont encadrées par deux plafonds prévus aux a et b du 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI.
40
D’une part, conformément au a du 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les ressources des locataires, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder les plafonds mentionnés au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies du CGI.
50
D’autre part, en application du b du 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements sont proposés à la location dans certaines conditions économiques, qui varient en fonction du type de logement :
- en cas de location nue, le loyer ne doit pas excéder les plafonds mentionnés au III de l’article 199 novovicies du CGI et précisés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI. Ce plafond de loyer mensuel peut être réduit, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’État dans la région après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement mentionné à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), afin d’être adapté aux particularités des marchés locatifs locaux, conformément au second alinéa du même III de l’article 199 novovicies du CGI (I-A § 10 et suivants du BOI-IR-RICI-360-20-30) ;
- en cas de location meublée, le loyer mensuel ne doit pas excéder un plafond déterminé en fonction de la localisation du logement et de son type. En application de l’article 87 de l’annexe III au CGI, ce plafond est égal à la somme du plafond de loyer mensuel applicable à la location nue mentionné au précédent alinéa et du prix mensuel de la location des meubles précisé au deuxième alinéa de ce même article ;
- lorsqu’ils font partie d’une résidence-services mentionnée à l’article L. 631-13 du CCH, la part de la quittance relative au loyer et celle relative aux services non individualisables n’excèdent pas des plafonds fixés par l’article 87 bis de l’annexe III au CGI.
À ce titre, le plafond de la part de la quittance relative au loyer est également celui défini par l’article 87 de l’annexe III au CGI. Certains aménagements sont toutefois prévus. D’abord, ce plafond est majoré pour les résidences-services qui accueillent au moins 75 % de personnes âgées de 75 ans ou plus (CGI, ann. III, art. 87 bis, I-2°). Ensuite, la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer intègre une quote-part de la surface des espaces communs collectifs dans les conditions prévues au 3° du I de l’article 87 bis de l’annexe III au CGI. Enfin, le niveau maximum du coefficient multiplicateur défini au deuxième alinéa du 1 du I de l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI est adapté pour les résidences-services (CGI, ann. III, art. 87 bis, I-3°).
Par ailleurs, le plafond se rapportant à la part de la quittance relative aux services non individualisables est prévu par le II de l’article 87 bis de l’annexe III au CGI. Pour les résidences-services qui accueillent au moins 75 % de personnes âgées de 75 ans ou plus, un plafond spécifique est fixé. Il peut être augmenté de plafonds supplémentaires en cas de fourniture de services spécifiques (CGI, ann. III, art. 87 bis, II-2°).
Remarque : Conformément à l’article L. 302-16-1 du CCH, la production et la mise en location de logements intermédiaires font l’objet d’une information de l’administration à partir du dépôt de la demande de permis de construire ou, en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acquisition, jusqu’à l’expiration de la durée au cours de laquelle un complément de taxe est susceptible d’être dû conformément au II bis de l’article 284 du CGI.
B. Condition tenant au destinataire de la livraison
60
En application du 2° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, le destinataire de la livraison doit être une personne morale, c’est-à-dire toute entité autre qu’une personne physique dotée de la personnalité juridique. Le destinataire de la livraison peut notamment être constitué sous forme d’une société commerciale, d’une société civile (y compris notamment les sociétés civile immobilières dites « SCI familiales »), d’un groupement, d’une collectivité publique (État, collectivité locale, établissement public, etc.), d’une coopérative ou d’une association.
Remarque : La circonstance qu’il s’agisse d’une personne morale de droit étranger est sans incidence.
La personne morale destinataire des logements livrés peut également, en cas de démembrement, être l’usufruitier de ces biens.
Sur les conséquences du transfert d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il convient de se reporter au BOI-RES-TVA-000064.
C. Condition tenant à la situation géographique des immeubles
70
Conformément au 3° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements sont situés, à la date de la demande du permis de construire :
- sur le territoire de communes classées par l’arrêté mentionné au IV de l’article 199 novovicies du CGI, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant, et dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ou l’a été dans un délai de huit ans précédant l’investissement ;
- sur le territoire de communes de réindustrialisation où sont réalisés des projets qualifiés par décret de projets d’intérêt national majeur, au sens du I de l’article L. 300-6-2 du code de l’urbanisme (C. urb.), c’est-à-dire qui revêtent, eu égard à leur objet et à leur envergure, une importance particulière pour la transition écologique ;
- dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme, au sens de l’article L. 312-3 du C. urb., comportant la transformation d’une zone d’activité économique, au sens de l’article L. 318-8-1 du C. urb., d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 du CCH ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées prévue à l’article L. 741-1 du CCH ;
Remarque : La situation de certaines parties communes hors, pour partie ou entièrement, du périmètre de l’opération concernée (aire de stationnement, espaces verts) n’est pas de nature à remettre en cause l’éligibilité du logement au dispositif. Il en va de même des dépendances bâties (emplacement de parkings en sous-sol, garages, boxes) situées hors de ce même périmètre, étant toutefois précisé que ces dernières sont alors non éligibles au taux réduit.
- sur le territoire des communes qui ont conclu un contrat de projet partenarial d’aménagement mentionné à l’article L. 312-1 du C. urb. ou une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 du CCH.
75
Aux fins de l’application des dispositions de l’article 279-0 bis A du CGI, une éventuelle demande de permis de construire modificatif est sans incidence sur l’appréciation de la date du permis de construire, un tel permis modificatif ne pouvant être accordé qu’à la condition que les modifications envisagées n’apportent pas au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.
80
En application des dispositions du XI de l’article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, le respect de la condition prévue au 3° du I de l’article 279-0 bis A du CGI est apprécié au 31 décembre 2024 pour les logements qui remplissent les conditions suivantes :
- une demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 3 octobre 2023 ;
- l’ouverture du chantier est intervenue avant le 31 décembre 2024.
S’agissant des logements qui ne remplissant pas ces deux dernières conditions, les dispositions du 3° du I de l’article 279-0 bis A du CGI dans sa rédaction résultant de l’article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 s’appliquent à compter du 1er janvier 2024.
L’ouverture du chantier donne lieu à une déclaration d’ouverture du chantier qui signale à l’administration le commencement des travaux. La déclaration est disponible en ligne sur www.service.public.fr à la rubrique Accueil > Logement > Travaux > Déclaration d’ouverture de chantier.
D. Condition de mixité
90
Conformément au 4° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire :
- sur le territoire d’une commune comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du CCH, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, au sens du 8° du I de l’article 278 sexies du CGI ;
- ou sont intégrés au sein d’ensembles immobiliers, au sein desquels la proportion du nombre des logements locatifs sociaux, au sens du 1° du I de l’article 278 sexies du CGI, excède 25 % des logements de chaque ensemble considéré.
La proportion du nombre de logements locatifs sociaux est appréciée en fonction du rapport entre :
- au numérateur : le nombre total de ces seules catégories de logements ;
- au dénominateur : la somme de ces logements et la somme de l’ensemble des autres catégories de logements.
Ces conditions ne sont pas applicables aux logements faisant partie d’une résidence-services mentionnée à l’article L. 631-13 du CCH.
100
Conformément à l’obligation déclarative d’informations visée à l’article L. 302-16-1 du CCH, la production et la mise en location des logements font l’objet d’une information de l’administration à partir du dépôt de la demande de permis de construire ou, en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acquisition, jusqu’à l’expiration de la durée au cours de laquelle un complément de taxe est susceptible d’être dû conformément au II bis de l’article 284 du CGI.
En application de l’article D. 302-32 du CCH, les catégories d’informations ou pièces à transmettre sont les suivantes :
- informations relatives à l’identité du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur des logements relevant du dispositif fiscal prévu par l’article 279-0 bis A du CGI ;
- localisation, nature et caractéristiques générales de l’opération ;
- informations relatives aux permis de construire des bâtiments comportant des logements locatifs intermédiaires et des logements sociaux, et à leur rattachement à un ensemble immobilier ;
- informations relatives à l’acquisition des logements locatifs intermédiaires, en cas de vente en l’état futur d’achèvement ;
- informations relatives au suivi de l’opération jusqu’à sa livraison ;
- informations relatives aux opérations de logements locatifs sociaux permettant le respect du II de l’article 279-0 bis A du CGI ;
- informations relatives à la vente des logements locatifs intermédiaires.
110
Aux fin d’application de la condition de mixité, on entend par ensemble immobilier :
- un bâtiment ou un groupe de bâtiments faisant l’objet d’un même permis de construire ;
- un groupe de bâtiments faisant l’objet de plusieurs permis de construire contenant chacun le même document d’aménagement garantissant une unité d’ensemble (plan de masse des constructions au sens de l’article R.* 431-9 du C. urb.).
Remarque : La possibilité, pour un ensemble immobilier, d’être constitué par un groupe de bâtiments faisant l’objet de plusieurs permis distincts ne doit pas aboutir à la prise en compte de logement locatifs sociaux pré-existants pour la détermination du seuil de 25 %, ce dispositif ayant pour objet de proposer une offre locative nouvelle de logements sociaux et intermédiaires.
Il résulte de l’article L. 421-6 du C. urb. que le permis de construire a pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme. Il s’ensuit, d’une part, que si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l’ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés. Il s’ensuit, d’autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique (CE, décision du 28 décembre 2018, n° 413955, ECLI:FR:CEORD:2018:413955.20181228).
E. Condition tenant à la nature des opérations
120
En application du 5° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, sont concernées par l’application du taux réduit de la TVA les opérations suivantes, dès lors qu’elles respectent les conditions mentionnées au I § 10 et suivants.
Il convient de distinguer les opérations de livraison de logements relevant de l’article 279-0 bis A du CGI des opérations de livraison des logements mentionnés au 1° du I de l’article 278 sexies du CGI. En effet, les opérations concernant ces logements suivent le régime auquel elles sont soumises au titre des opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social (BOI-TVA-IMM-20).
1. Livraisons
130
Sont d’abord concernées par le taux réduit les logements résultant d’une construction nouvelle ou d’une transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation par des travaux mentionnés au 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI.
a. Base d’imposition
140
La base d’imposition est déterminée dans les conditions de droit commun (BOI-TVA-IMM-10-20-10).
Il convient de soustraire à la base d’imposition de la livraison la part du prix de revient de l’immeuble qui relève des dispositions applicables aux logements locatifs sociaux, en proportion du nombre qu’ils représentent dans chaque ensemble immobilier considéré.
b. Fait générateur et exigibilité
150
Le fait générateur se produit au moment de la livraison des logements neufs et la taxe est exigible lors de la réalisation du fait générateur (BOI-TVA-IMM-10-20-20).
2. Livraisons à soi-même
160
Sont également concernées les livraisons à soi-même d’immeubles neufs taxables en application de l’article 257 du CGI.
L’application de ce dispositif répond aux principes suivants :
- les travaux de construction d’un immeuble neuf sont facturés au taux normal (prestations d’études, honoraires d’architecte, travaux immobiliers, etc.) ;
- l’imposition à la TVA au taux réduit de la livraison à soi-même des logements neufs permet de déduire cette taxe ayant grevé les opérations d’amont soumises au taux normal ;
- les opérateurs concernés supportent au final une charge de TVA au taux réduit.
a. Base d’imposition
170
Conformément au a du 2 de l’article 266 du CGI, la base d’imposition des livraisons à soi-même est constituée par le prix de revient total de l’immeuble, y compris le coût des terrains ou leur valeur d’apport (II § 330 et suivants du BOI-TVA-IMM-10-20-10).
Il convient de soustraire à la base d’imposition de la livraison à soi-même la part du terrain et la part du prix de revient de l’immeuble qui relèvent des dispositions applicables aux logements locatifs sociaux, en proportion du nombre qu’ils représentent dans chaque ensemble immobilier considéré.
b. Fait générateur et exigibilité
180
Conformément au b du 1 de l’article 269 du CGI, le fait générateur de l’imposition se produit, pour les livraisons à soi-même d’immeubles neufs, au moment où le dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire est exigé.
Conformément au b du 2 de l’article 269 du CGI, la TVA devient exigible lors de la réalisation du fait générateur.
c. Modalités de taxation
190
Le redevable de la taxe est la personne qui réalise la livraison à soi-même, en application du 1 de l’article 283 du CGI (I-B § 20 du BOI-TVA-IMM-10-20-30).
Les obligations des redevables sont exposées au II § 30 et suivants du BOI-TVA-IMM-10-20-30.
3. Opération d’acquisition-amélioration
200
Les logements peuvent enfin résulter d’une opération d’acquisition-amélioration, au sens du 6° du I de l’article 278 sexies du CGI, dans des bâtiments ou des parties de bâtiment à usage résidentiel qui conduit à une amélioration de la performance énergétique dans des conditions définies par l’article 30-0 I de l’annexe IV au CGI.
L’acquisition-amélioration s’entend de la succession d’une opération de livraison suivie de la réalisation de travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement.
Pour les logements situés en France métropolitaine, le bénéficiaire doit justifier qu’à l’issue des travaux d’amélioration, le logement est classé, au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH :
- classe A ou B si, avant la réalisation des travaux, le logement était classé en classe D ;
- classe A, B ou C si, avant la réalisation des travaux, le logement était classé en classe E, F ou G.
Pour les logements situés dans les départements et régions d’outre-mer, le bénéficiaire doit justifier de la réalisation d’au moins un geste de travaux portant sur l’enveloppe du bâti et d’au moins un geste de travaux portant sur les équipements. Ces travaux doivent contribuer aux économies d’énergie et indirectement aux réductions d’émissions de gaz à effet de serre de manière à répondre aux critères de performance et aux exigences fixés par le II de l’article 30-0 I de l’annexe IV au CGI.
210
Les travaux d’amélioration relevant de l’acquisition-amélioration réalisés par l’acquéreur sur ces immeubles sont, par ailleurs, susceptibles de bénéficier directement lors de leur facturation des taux réduits prévus à l’article 279-0 bis du CGI ou à l’article 278-0 ter du CGI lorsqu’ils remplissent les conditions prévues par ces dispositions.
II. Remise en cause du taux réduit
220
L’application du taux de TVA de 10 % aux opérations relevant de l’article 279-0 bis A du CGI est subordonnée au respect des conditions prévues à cet article.
Par conséquent, conformément au II bis de l’article 284 du CGI, tout preneur des livraisons soumises au taux de TVA de 10 % conformément à l’article 279-0 bis A du CGI est tenu au paiement du complément d’impôt lorsqu’il cesse de louer tout ou partie des logements dans les conditions prévues au 1° ou 4° du I de l’article 279-0 bis A du CGI :
- au cours des dix premières années suivant le fait générateur ;
- de la onzième à la seizième année, en l’absence de cession des logements ou, en cas de cession des logements au-delà de 50 % du nombre de ceux faisant l’objet de l’opération éligible au taux réduit ;
- de la dix-septième à la vingtième année sauf en cas de cession des logements.
230
Ainsi, aucun complément d’impôt n’est dû :
- lorsque, au-delà de la vingtième année, les logements cessent d’être loués dans les conditions prévues au 1° ou au 4° du I de l’article 279-0 bis A du CGI ;
- lorsque, à compter de la onzième année, les logements cessent d’être loués dans les conditions ci-dessus et que cette fin résulte exclusivement de la cession de 50 % au plus des logements ;
- ou lorsque, à compter de la dix-septième année, les logements cessent d’être loués dans les conditions ci-dessus et que cette fin résulte de leur cession.
III. Dispositions applicables dans les départements d’outre-mer
240
Dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de La Réunion, les opérations visées à l’article 279-0 bis A du CGI sont soumises au taux de TVA de 2,10 % prévu au a du 1° de l’article 296 du CGI.
Les logements doivent être loués à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés par le décret prévu au 2° du XII de l’article 199 novovicies du CGI.
Il est également précisé que le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds fixés par le décret prévu au 2° du XII de l’article 199 novovicies du CGI.
- Article R7232-1 du Code du travail
- KAR IMMATRICULATION (MONTIGNY-EN-GOHELLE, 883603128)
- Article L212-1 du Code des procédures civiles d'exécution
- LE BONSAI BLEU (VERNON, 878568864)
- Tribunal de commerce de Valenciennes, 7 février 2023, n° 22/00357
- LOUVEO (EPAGNY METZ-TESSY, 520293267)
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 9 janvier 2020, n° 18/03580
- Cour de cassation, Chambre civile, 11 janvier 1922
- E-ODYN (PLOUZANE, 814984860)
- Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 9, 30 janvier 2020, n° 19/13004
- Cour d'appel d'Angers, Chambre prud'homale, 10 février 2022, n° 20/00012
- GALIAN ASSURANCES (PARIS 8, 423703032)