Décisions


Cour de cassation, Chambre civile 1, 14 novembre 2019, 18-21.971, Publié au bulletin
Rejet

L'agent immobilier doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente

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  • Agent immobilier·
  • Obligation de vérifier·
  • Vente d'immeuble·
  • Responsabilité·
  • Vente·
  • Acte·
  • Sociétés·
  • Champignon·
  • Acquéreur·
  • Vendeur

Cour de cassation, Chambre civile 1, 24 avril 2013, 11-26.876, Publié au bulletin
Cassation

Il résulte de la combinaison des dispositions d'ordre public des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1 er de la loi d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Si, par une convention ultérieure, les parties peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue.

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  • Possibilité agent immobilier·
  • Portée agent immobilier·
  • Agent immobilier·
  • Mention dans le mandat et dans l'engagement des parties·
  • Engagement postérieur à la réitération de la vente·
  • Engagement de payer une commission·
  • Opération effectivement conclue·
  • Caractère d'ordre public·
  • Loi du 2 janvier 1970·
  • Droit à commission

Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 novembre 2020, 19-14.025 19-14.112, Publié au bulletin
Rejet

Si l'annulation du mandat de vente prive l'agent immobilier et l'intermédiaire de la rémunération prévue au mandat, qui constitue une créance entrant dans le champ d'application de l'article 1 er du premier Protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, cette mesure est proportionnée à l'objectif poursuivi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 d'organiser l'accès à la profession d'agent immobilier, d'assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s'assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l'agent immobilier, est titulaire de l'attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires

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  • Agent immobilier·
  • Conditions·
  • Validité·
  • Mandat·
  • Transaction·
  • Cartes·
  • Sociétés·
  • Nullité·
  • Vente·
  • Ordre public

Cour de cassation, Chambre civile 1, 25 février 2010, 08-22.066, Publié au bulletin
Cassation

Sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat, telle celle limitée à la clause d'exclusivité figurant dans le mandat donné à un agent immobilier, est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié

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  • Agent immobilier·
  • Détermination·
  • Conditions·
  • Révocation·
  • Clause d'exclusivité·
  • Registre·
  • Nullité·
  • Possession·
  • Mandataire·
  • Biens

Cour de cassation, Chambre civile 1, 6 janvier 2011, 09-71.243, Publié au bulletin
Rejet

Il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1 er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge.

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  • Necessité agent immobilier·
  • Portée agent immobilier·
  • Agent immobilier·
  • Engagement postérieur à la réitération de la vente·
  • Conditions de détermination de la rémunération·
  • Engagement de payer une commission·
  • Opération effectivement conclue·
  • Mandat écrit préalable·
  • Mention dans le mandat·
  • Début de négociation

Cour de cassation, Chambre civile 1, 22 mars 2012, 11-13.000, Publié au bulletin
Cassation Cour de cassation : Cassation

La gestion d'affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l'affaire ou la démonstration a posteriori de l'utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui exigent l'obtention par le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce", d'un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière. En conséquence, l'agent immobilier qui ne détient pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne peut se prévaloir des règles de la gestion d'affaires

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  • Mandat confié à un agent immobilier·
  • Portée agent immobilier·
  • Agent immobilier·
  • Ecrit préalable à l'intervention·
  • Domaine d'application·
  • Loi du 2 janvier 1970·
  • Gestion d'affaires·
  • Quasi-contrat·
  • Définition·
  • Exclusion

Cour de cassation, Chambre civile 1, 16 novembre 2016, 15-22.010, Publié au bulletin
Cassation Cour d'appel de renvoi : Infirmation

[…] dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties et que, dès lors qu'un tel mandat ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, […]

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  • Détermination agent immobilier·
  • Agent immobilier·
  • Opération non effectivement conclue·
  • Refus de réaliser une vente·
  • Clause expresse·
  • Clause pénale·
  • Application·
  • Commission·
  • Engagement·
  • Exclusion

Cour de cassation, Chambre civile 1, 3 février 2021, 19-21.403, Publié au bulletin
Rejet

Si, en vertu de l'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, un mandat d'agent commercial est confié à une personne physique, celle-ci peut, sous réserve de dispositions de ce contrat le prévoyant, se substituer une personne morale à la condition que cette dernière soit titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier […] puis leur début stipule « Madame Q… S… (…) ou toute autre société ultérieurement créée la représentant dans cette activité », tandis que l'article 9-3 précise "Le présent contrat étant conclu intuitu personae, L‘AGENT COMMERCIAL s'interdit de céder ou de transférer (…) les droits et obligations en résultant; sans l'accord exprès, […]

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  • Collaborateur non salarié d'un agent immobilier·
  • Agent commercial·
  • Agent immobilier·
  • Collaborateur non salarié·
  • Conditions d'exercice·
  • Détermination·
  • Statut légal·
  • Possibilité·
  • Océan·
  • Sociétés

Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 janvier 2019, 17-27.841, Publié au bulletin
Rejet

Les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application ne sont pas applicables au sous-mandat donné par un notaire, mandataire initial, à un agent immobilier

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  • Agent immobilier·
  • Sous-mandat du mandataire initial·
  • Domaine d'application·
  • Loi du 2 janvier 1970·
  • Notaire·
  • Rémunération·
  • Acquéreur·
  • Sociétés·
  • Décret·
  • Mandataire

Cour de cassation, Chambre civile 1, 8 mars 2012, 11-14.234, Publié au bulletin
Cassation partielle

Viole l'article 1147 du code civil l'arrêt qui condamne in solidum le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier à payer à un agent immobilier des dommages-intérêts en compensation de la perte de chance de percevoir sa commission alors que constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, de sorte que l'agent immobilier, qui ne pouvait prétendre au versement d'une commission que le mandat n'avait pas régulièrement fixée, n'avait pas subi de perte de chance d'en recevoir le paiement

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  • Agent immobilier·
  • Responsabilité contractuelle·
  • Caractères du préjudice·
  • Droit à commission·
  • Perte d'une chance·
  • Détermination·
  • Commission·
  • Conditions·
  • Définition·
  • Réparation
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Commentaires


Agent immobilier et responsabilité
Cabinet Neu-Janicki

La Cour de Cassation vient de se prononcer sur la responsabilité de l'agent immobilier (transposable à l'administrateur de biens) qui s'est vu confier par le propriétaire-bailleur la gestion de ses biens immobiliers.

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Agent immobilier
www.avocats-assouslegrand.com

Vente non conclue : aucune commission ou dédommagement pour l'agent immobilier L'agent immobilier ne peut prétendre à une commission ou à des dommages et intérêts, alors que le vendeur a refusé de vendre et résilie le mandat en présence d'un acquéreur acceptant les conditions de la vente. […] Les faits sont les suivants : Le 2 décembre 2015, Mme [Q] a confié à la société Transactions 21, agent immobilier, un mandat de vente de son appartement pour un prix de 86 500 euros, INCLUANT la rémunération de l'agent immobilier pour la somme de 6 500 euros. Le mandat était conclu pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction. Le 27 avril 2016, un acquéreur a formé une proposition d'achat du bien au prix fixé. […]

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Agent immobilier et faute de l’acquéreur
Cabinet Neu-Janicki

Un couple, qui avait usé d'une fausse identité pour visiter un appartement, s'est ensuite adressé directement au vendeur pour en faire l'acquisition, sans passer par l'agent immobilier qui lui avait fait découvrir le bien.

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Rémunération de l'agent immobilier hors mandat
Cabinet Neu-Janicki

Si l'une des parties peut s'engager, hors mandat, à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que lorsqu'elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique. […]

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Agent immobilier
Cabinet Neu-Janicki

L'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer, dans le cadre de son obligation de moyens, de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

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Responsabilité de l'agent immobilier rédacteur d'actes
Cabinet Neu-Janicki

Pour ne pas avoir informé l'agent immobilier de l'existence d'une servitude, le vendeur doit garantir celui-ci de toute condamnation au regard de sa responsabilité en tant que rédacteur de la promesse de vente.

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Commission agent immobilier
www.avocats-assouslegrand.com

Que devient la commission de l'agent immobilier en cas de rétractation du vendeur ? Les faits sont les suivants : Mme A... G..., (la venderesse) a formé un pourvoi en cassation contre un arrêt rendu le 24 janvier 2019 par la cour d'appel de Nîmes dans le litige l'opposant à la société D… immobilier, défenderesse à la cassation. […] Par mandat de vente non exclusif, du 23 septembre 2014, modifié par avenant du 25 septembre suivant, Mme G... a confié à la société D…immobilier (l'agent immobilier) la vente d'un bien immobilier moyennant une rémunération de l'agent immobilier de 10 000 euros. Ce mandat devait prendre fin le 25 décembre 2015.

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Agent immobilier et révocation partielle du mandat
Cabinet Neu-Janicki

[…] Les consorts X ont donné, par acte du 24 mars 2003, à un agent immobilier, un mandat exclusif de vendre un immeuble leur appartenant. […] […]

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L'agent immobilier et le mandat
Cabinet Neu-Janicki

Cet article a pour objet de faire le point sur les conditions de validité du mandat et les conditions de rémunération de l'agent immobilier. I- LE MANDAT L'activité de l'agent immobilier, notamment ses relations avec la clientèle, sont régies par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et son décret d'application n°72-278 du 20 juillet 1972. […] 1- La validité du mandat Le mandat, outil obligatoire pour permettre à l'agent immobilier de toucher sa commission, doit respecter un certain formalisme obligatoire. Tout d'abord il doit être écrit. […]

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Ignorance de l'agent immobilier et responsabilité
Cabinet Neu-Janicki

L'agent immobilier avait été maintenu dans l'ignorance de la destination particulière que le mandant projetait de donner à l'immeuble, en l'affectant, au contraire de ce qu'il avait déclaré, à une exploitation professionnelle immédiate, de sorte que la cour d'appel a pu déduire que cet agent n'avait failli ni à ses obligations d'investigation ni à son devoir d'information et de conseil sur l'inadaptation du bien à la réalisation d'un tel projet. […]

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Lois et règlements


Article 6 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

Version depuis le 1 octobre 2016 · En vigueur aujourd'hui

I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; Les modalités de la reddition de compte ; Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge. Les …

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Dalloz, EFL Actualités, Merryl Hervieu, M. H., Cabinet Lefèvre Pelletier & Associés, BOFIP, Le Moniteur et 53 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 1 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

Version depuis le 27 mars 2014 · En vigueur aujourd'hui

sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; 5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; 6° La gestion immobilière ; 7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ; 8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

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Dalloz, Nathalie Lacoste, Céline Jeanne, Merryl Hervieu, EFL Actualités, Le Petit Juriste, Lexis Veille et 55 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 14 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

Version depuis le 25 novembre 2018 · En vigueur aujourd'hui

Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 Euros d'amende le fait : a) De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3 ou après l'avoir restituée ou en ayant omis de la restituer après injonction de l'autorité administrative compétente ; a bis A) Pour toute personne d'utiliser la dénomination “ agent immobilier ”, “ syndic de copropriété ” ou “ administrateur de biens ” sans être titulaire de la carte instituée par le même article 3

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Village Justice, Fabrice R. Luciani et www.haas-avocats.com ont également commenté cette décision

Article L134-13 du Code de commerce

Version depuis le 21 septembre 2000 · En vigueur aujourd'hui

La réparation prévue à l'article L. 134-12 n'est pas due dans les cas suivants : 1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial ; 2° La cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l'âge, l'infirmité ou la maladie de l'agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ; 3° Selon un accord avec le mandant, l'agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu'il détient en vertu du contrat d'agence.

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Cécilie Blanc, Dalloz, EFL Actualités, Lexis Veille, BOFIP, Murielle Cahen, Gouache Avocats et 57 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 73 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce

Version depuis le 20 octobre 2016 · En vigueur aujourd'hui

Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge …

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Pauline Fleury, Dalloz, Cabinet Lefèvre Pelletier & Associés, BOFIP, leparticulier.lefigaro.fr, Cabinet Neu-Janicki, Lettre de l'Immobilier et 23 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 72 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce

Version depuis le 1 octobre 2016 · En vigueur aujourd'hui

Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties. Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73. Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention. Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur …

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Pauline Fleury, Dalloz, M. H., Lexis Veille, BOFIP, www.hervecausse.info, Cabinet Neu-Janicki et 43 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article L271-6 du Code de la construction et de l'habitation

Version depuis le 1 juillet 2021 · En vigueur aujourd'hui

Le diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-30 affiché à l'intention du public peut être réalisé par un agent de la collectivité publique ou de la personne morale occupant le bâtiment, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article. Un décret définit les conditions et modalités d'application du présent article.

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La Directrice De La Législation Fiscalem, Le Moniteur, leparticulier.lefigaro.fr, Cabinet Neu-Janicki, Depoix Cyril, Lettre des Réseaux, Jean-luc Tixier et 26 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article L134-1 du Code de commerce

Version du 21 septembre 2000 au 1 janvier 2023 · En vigueur aujourd'hui

L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.

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Conclusions du rapporteur public, Dalloz, Fiscalonline, EFL Actualités, BOFIP, www.editions-tissot.fr, Murielle Cahen et 103 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 4 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

Version depuis le 25 novembre 2018 · En vigueur aujourd'hui

Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables. Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. Ces personnes doivent contracter une assurance contre les conséquences …

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Dalloz, Le Moniteur, Cabinet Neu-Janicki, www.concurrences.com, Actu Juridique Immobilier, 2BMP Avocats, masquart.immo et 7 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 9 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce

Version depuis le 1 juillet 2015 · En vigueur aujourd'hui

Toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie. L'attestation est visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Ile-de-France compétente en application du I de l'article 5, puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. Les dispositions du II de …

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2BMP Avocats, www.bdidu.fr, masquart.immo, Cour de cassation, www.dagorne-avocats.com, www.lbvs-avocats.fr, Me Brahim Dalil et 11 autres auteurs ont également commenté cette décision