Bail emphytéotique
Décisions
[…] 2°/ que les dispositions légales régissant les baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer ; […] du moins ceux à caractère commercial, industriel ou artisanal, peut être révisé selon les règles applicables au bail commercial ; qu'en décidant le contraire, […] AUX MOTIFS QUE le preneur emphytéote, […] qu'en outre, les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce qui énoncent que le loyer est fixé à la valeur locative et précisent les modalités de détermination de cette valeur locative ne peuvent s'appliquer au bail emphytéotique ; qu'en effet la valeur locative est étrangère à l'économie du contrat emphytéotique, […]
[…] 20 janvier 2012), que M me X… est propriétaire d'un terrain qui, en 1981, a été donné à M. Y… à bail emphytéotique de vingt-six ans, à usage de création et exploitation d'un camping-caravaning, village de chalets de vacances, terrains de sports et de jeux, piscine et attractions diverses ; que par acte du 11 août 1982, une partie du terrain a été exclue de ce bail cédé pour le surplus et pour une durée plus importante, à M. Z… aux droits duquel se trouve M me A…, à charge pour le locataire autorisé à créer et exploiter tous commerces de son choix, de faire à ses frais les routes, […]
[…] 5. Par acte authentique des 12 et 13 septembre 2013, le département, la commune et la Caisse d'épargne, respectivement bailleur, emphytéote initial et cessionnaire d'une partie du bail emphytéotique, ont amiablement résilié le bail du 13 décembre 1993.
La mise à disposition, par l'effet d'un bail emphytéotique consenti par une commune à une société, d'une centrale hydroélectrique, en vue de la production et de la vente d'électricité à un fournisseur d'énergie, […] En conséquence, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'il s'agit d'un bail emphytéotique administratif au sens de l'article L. 1311-2, alinéa 1, du code général des collectivités territoriales et en déduit que le litige né de ce bail relève des juridictions de l'ordre administratif […] Selon l'article L. 1311-3, 4°, du même code, les litiges relatifs aux baux emphytéotiques administratifs sont de la compétence des tribunaux administratifs.
Une cour d'appel, saisie par l'ayant droit d'une des parties à un bail emphytéotique qui, sans alléguer de fraude, agissait en déclaration de simulation afin d'obtenir l'annulation de ce bail, a pu, en l'absence d'invocation d'un écrit par cet ayant droit, […] qu'en se bornant à relever que le bail était un contrat à titre onéreux et qu' «il ne s'agit pas d'une jouissance quasi gratuite», au lieu d'apprécier, au regard de l'économie générale du contrat, si la contrepartie stipulée à la charge de l'emphytéote était sérieuse, la Cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil, ensemble l'article L 451-1 du Code rural.
[…] que la sous-locataire, occupant du chef de l'emphytéote, locataire principal, ne peut opposer au bailleur plus de droits qu'il n'en résulte du bail d'habitation et que n'en détient la société à l'égard de l'APHP en vertu du bail emphytéotique, que ce principe ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant à la durée du bail emphytéotique la durée des baux d'habitation consentis par l'emphytéote conformément aux textes en vigueur en matière de baux d'habitation, que le bail liant M me X… à la société ayant pris fin le 1er avril 2002 par l'effet du terme du bail emphytéotique, M me X… est devenue occupante sans droit ni titre, […]
[…] que M. X… et M me Y… se sont mariés sans contrat préalable le 23 janvier 1971 ; que par acte du 18 mai 1982 leur a été consenti un bail emphytéotique sur une villa qui a été le logement de la famille et qui sera attribuée à l'épouse pendant la procédure de divorce introduite par assignation du 12 novembre 2007 ; que celle-ci a sollicité l'attribution préférentielle du droit à ce bail par application de l'article 1751 du code civil ; […] que les règles qui régissent le louage ordinaire n'ont jamais été applicables au louage emphytéotique ; […] ALORS, 6°), QUE la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux se limite à la connaissance des contestations nées d'un bail rural, […]
Viole l'article L. 451-1 du code rural, la cour d'appel qui juge qu'un bail est emphytéotique alors qu'elle a constaté l'existence d'une clause limitant la cession du bail […] que la convention prévoyait, notamment, que le bail était fait « aux conditions ordinaires des baux » ; […] que le bailleur lui a conféré un droit réel immobilier ; que l'existence de ce droit réel immobilier conféré au preneur caractérise le bail emphytéotique, […] que Marie-Josée Y… répondait le 17 décembre 1997, qu'elle entendait donner congé pour le 30 juin 1998 terme du bail emphytéotique ; que cette chronologie confirme que les parties ont entendu à son terme appliquer à la convention le statut des baux emphytéotiques, […]
Les articles 937 à 950 du code rural, qui régissent le bail emphytéotique, ne comportent aucun renvoi à l'article 812 du même code ; au contraire, l'article 840 exclut expressément la réduction de la redevance pour perte partielle, stérilité ou privation de récolte par cas fortuit ; la redevance emphytéotique, librement fixée par les parties, ne peut donc être révisée. […] alors, selon le pourvoi, « qu'en admettant » que le bail fut regi par les articles 937 et suivants du code rural, textes issus de la loi du 25 juin 1902, l'insertion de cette loi dans le livre vi dudit code visant specifiquement les baux ruraux « impliquait l'obligation, pour les juges, […]
Si l'allégation avancée par un locataire commercial privé, selon laquelle il se trouve privé du paiement d'une indemnité d'éviction du fait de l'existence d'un bail emphytéotique qui n'est pas susceptible d'une tacite reconduction et dont l'existence lui aurait été dissimulée, est de nature à permettre d'engager une action contre le propriétaire, […] n'est qu'éventuelle, compte-tenu qu'il peut être opposé audit locataire qu'il était à même de vérifier l'existence de ce bail auprès de la conservation des hypothèques […] – qu'il ne saurait lui être reproché d'avoir commis une faute en ne s'informant pas sur le fait que son bailleur n'était qu'emphytéote, […]
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Commentaires
Jean Louis Masson rappelle à M. le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires les termes de sa question n°01479 posée le 21/07/2022 sous le titre : " Bail emphytéotique ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour. […] La cession de ce bail emphytéotique administratif (BEA) est précisée au 1° de l'article L. 1311-3 du CGCT. […] Contrairement au principe de libre cessibilité du bail emphytéotique de droit privé, « les droits résultant du bail ne peuvent être cédés, avec l'agrément de la collectivité territoriale, […] sont applicables aux baux emphytéotiques administratifs conclus en vue d'une exploitation économique sur le domaine public à compter du 1er juillet 2017.
Lire la suite…Jean Louis Masson expose à M. le ministre de l'intérieur le cas d'une commune ayant conclu, avec un professionnel un bail emphytéotique prévu à l'article L.451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence. Lorsque ce professionnel prend sa retraite, il lui demande s'il peut céder contre rémunération, ce bail emphytéotique à son successeur dans son activité.
Lire la suite…Jean Louis Masson rappelle à M. le ministre de l'intérieur les termes de sa question n°20434 posée le 03/03/2016 sous le titre : " Bail emphytéotique ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour. […]
Lire la suite…Jean Louis Masson demande à M. le ministre de l'intérieur, lorsqu'une collectivité a conclu un bail emphytéotique sur le fondement des dispositions des articles L. 1311-2 et suivants du code général des collectivités territoriales, si la redevance due peut être versée en une seule fois ou si elle doit être impérativement réglée, par fractions annuelles, afin de conserver la qualité d'un loyer. […] À ce titre et sauf dispositions contraires expresses, ces dispositions doivent être regardées comme ayant une portée générale s'appliquant à l'ensemble des occupations privatives du domaine public, au nombre desquelles se trouve le bail emphytéotique. […]
Lire la suite…. • Toutefois, le CGCT ne permet la conclusion d'un tel bail, dérogatoire à la loi du 9 décembre 1905, que si l'édifice cultuel est exploité par une « association cultuelle », […] l'article L. 1311-2 du CGCT a prévu une exception à ce principe en permettant à une collectivité territoriale de louer, par un bail emphytéotique administratif (BEA), un terrain ou un bâtiment public pour permettre la construction ou l'aménagement d'un édifice cultuel. Un tel bail emphytéotique est conclu pour une longue durée et donne au locataire, appelé emphytéote, les prérogatives du propriétaire durant la durée du bail. […]
Lire la suite…Jean Louis Masson rappelle à M. le ministre de l'intérieur les termes de sa question n°02107 posée le 27/09/2012 sous le titre : " Bail emphytéotique administratif ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour. […] sous réserve que cette dépendance demeure hors du champ d'application de la contravention de voirie. […] Il ressort donc que des baux emphytéotiques peuvent être conclus en application de l'article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales sur toutes les dépendances du domaine public, autres que celles du domaine public routier, qui sont protégées par le régime juridique des contraventions de grande voirie.
Lire la suite…[…] l'intérieur sur le fait que les dispositions de l'article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT) permettent qu'un bail emphytéotique administratif puisse être conclu même si le bien sur lequel il porte constitue une dépendance du domaine public, sous réserve que cette dépendance demeure hors du champ d'application de la contravention de voirie. […] Il lui demande si la conclusion d'un tel bail est possible sur une dépendance du domaine public relevant du champ d'application de la contravention de grande voirie (domaine public maritime, […] sous réserve que cette dépendance demeure hors du champ d'application de la contravention de voirie. […] Il ressort donc que des baux emphytéotiques […]
Lire la suite…Laurent Burgoa attire l'attention de M. le ministre de l'agriculture et de la souveraineté alimentaire sur le développement inquiétant des baux emphytéotiques. En effet, il semble que le bail emphytéotique soit de plus en plus employé afin de contourner l'obligation d'avis de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) lors d'une vente de terre agricole. Ce type de bail étant très souple, il peut facilement être assimilé à de la vente déguisée. […] D'après l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, « le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; […]
Lire la suite…Jean Louis Masson demande à M. le ministre de l'intérieur si un bail emphytéotique administratif conclu entre une commune et un opérateur privé et associé à un contrat de partenariat par lequel cet opérateur loue en retour à la collectivité locale le bien édifié, peut être cédé à un autre opérateur et dans l'affirmative quelles sont les formalités à respecter. […] Si un BEA est adossé à un contrat de partenariat, il constitue l'accessoire dudit contrat. […] Les dispositions du décret n° 2011-2065 du 30 décembre 2011 relatif aux règles de passation des baux emphytéotiques administratifs, aux termes desquelles, si un BEA est adossé à un contrat de partenariat, […]
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Lois et règlements
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre V : Bail emphytéotique
Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.
Article L1311-2 du Code général des collectivités territoriales
- ···
- Partie législative
- PREMIÈRE PARTIE : DISPOSITIONS GÉNÉRALES
- LIVRE III : BIENS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES, DE LEURS ÉTABLISSEMENTS ET DE LEURS GROUPEMENTS
- TITRE Ier : RÉGIME GÉNÉRAL
- CHAPITRE UNIQUE
- Section 1 : Bail emphytéotique administratif
Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public. Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif.
Article L451-2 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre V : Bail emphytéotique
Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d'aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes. […]
Article L145-3 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 1 : Du champ d'application
Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.
Article L2341-1 du Code général de la propriété des personnes publiques
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- Partie législative
- DEUXIÈME PARTIE : GESTION
- LIVRE III : DISPOSITIONS COMMUNES
- TITRE IV : VALORISATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
I. – Un bien immobilier appartenant à l'Etat ou à un établissement public mentionné au treizième alinéa de l'article L. 710-1 du code de commerce, au premier alinéa de l'article 5-1 du code de l'artisanat ou à l'article L. 510-1 du code rural et de la pêche maritime peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du même code, en vue de sa restauration, de sa réparation ou de sa mise en valeur. Ce bail est dénommé bail emphytéotique administratif.
Article L451-6 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre V : Bail emphytéotique
Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l'exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds.
Article L451-9 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre V : Bail emphytéotique
L'emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n'excédera pas la durée du bail à charge d'avertir le propriétaire.
Article R1311-1 du Code général des collectivités territoriales
- ···
- Partie réglementaire
- PREMIERE PARTIE : DISPOSITIONS GÉNÉRALES
- LIVRE III : BIENS DES COLLECTIVITES TERRITORIALES, DE LEURS ÉTABLISSEMENTS ET DE LEURS GROUPEMENTS
- TITRE Ier : RÉGIME GENERAL
- CHAPITRE UNIQUE
- Section 1 : Bail emphytéotique administratif
Le montant annuel du loyer, au-delà duquel tout projet de bail emphytéotique administratif présenté pour la réalisation d'une opération d'intérêt général liée aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales est soumis à la réalisation d'une évaluation préalable en vertu du troisième alinéa de l'article L. 1311-2, est fixé à un million d'euros hors taxes.
Article 1378 bis du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre V : Dispositions communes aux titres I, II et IV
Les mutations de toute nature ayant pour objet, en matière de bail emphytéotique, soit le droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont soumises aux dispositions du présent code concernant les transmissions de propriétés d'immeubles.
Article L2122-20 du Code général de la propriété des personnes publiques
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- Partie législative
- DEUXIÈME PARTIE : GESTION
- LIVRE Ier : BIENS RELEVANT DU DOMAINE PUBLIC
- TITRE II : UTILISATION DU DOMAINE PUBLIC
- Chapitre II : Utilisation compatible avec l'affectation
- Section 2 : Règles particulières à certaines occupations
- Sous-section 2 : Dispositions applicables aux collectivités territoriales, à leurs groupements et à leurs établissements publics
Les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics peuvent : 1° Soit conclure sur leur domaine public un bail emphytéotique administratif dans les conditions déterminées par les articles L. 1311-2 à L. 1311-4 du code général des collectivités territoriales ; 2° Soit délivrer des autorisations d'occupation constitutives de droit réel dans les conditions déterminées par les articles L. 1311-5 à L. 1311-8 du code général des collectivités territoriales.
Suggestions
- GBF
- Tribunal Judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 18 janvier 2024, n° 16/18535
- CASH PARE-BRISE
- CHAPELIERE AUTOMOBILES
- Décret n° 2013-1272 du 27 décembre 2013
- ETABLISSEMENTS GAIO
- Entreprises du BTP en redressement et liquidation judiciaire VILLENNES SUR SEINE (78670)
- Tribunal administratif de Polynésie française, 11 avril 2025, n° 2500165
- Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcpcivil, 5 juillet 2024, n° 24/01171
- Article 855 du Code de procédure civile
- AVENEMENT (PARIS, 814709127)
- Article 1143 du Code de procédure civile
- Tribunal administratif d'Amiens, 2ème chambre, 5 décembre 2024, n° 2403093
- Tribunal Judiciaire de Marseille, Juge des libertes, 7 janvier 2025, n° 25/00037
- Article L433-2 du Code de la construction et de l'habitation
- STE HOTELIERE ET TOURISTIQUE DE GUADELOUPE (LE GOSIER, 303121875)
- Tribunal Judiciaire de Lyon, 2e chambre cabinet 1, 10 décembre 2024, n° 23/05076
- Cour d'appel de Grenoble, Chambre sociale section a, 24 janvier 2023, n° 21/00981
- BDO RENNES (SAINT-GREGOIRE, 823042510)
- Article L433-10 du Code des impositions sur les biens et services
- Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a2, 21 mars 2024, n° 23/06434
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Retention administrative, 8 mars 2025, n° 25/00474
Jean Louis Masson expose à nouveau à M. le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires le cas d'une commune ayant conclu, avec un professionnel un bail emphytéotique prévu à l'article L.451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence. […] « les droits résultant du bail ne peuvent être cédés, avec l'agrément de la collectivité territoriale, qu'à une personne subrogée au preneur dans les droits et obligations découlant de ce bail et, […] sont applicables aux baux emphytéotiques administratifs conclus en vue d'une exploitation économique sur le domaine public à compter du 1er juillet 2017.
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