Bail emphytéotique

Décisions


Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 septembre 2016, 15-21.381 15-22.374, Publié au bulletin
Rejet

[…] 2°/ que les dispositions légales régissant les baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer ; qu'il en résulte que le loyer des baux emphytéotiques, du moins ceux à caractère commercial, industriel ou artisanal, peut être révisé selon les règles applicables au bail commercial ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-3 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-33 du même code ;

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Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 juin 2023, 21-22.816, Publié au bulletin
Rejet

La mise à disposition, par l'effet d'un bail emphytéotique consenti par une commune à une société, d'une centrale hydroélectrique, en vue de la production et de la vente d'électricité à un fournisseur d'énergie, en ce qu'elle favorise la diversification des sources d'énergie et participe au développement des énergies renouvelables, constitue une opération d'intérêt général relevant de la compétence de la commune. […] Selon l'article L. 1311-3, 4°, du même code, les litiges relatifs aux baux emphytéotiques administratifs sont de la compétence des tribunaux administratifs.

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Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 février 2014, 12-19.270, Publié au bulletin
Cassation

Les dispositions des articles L. 145-3 et L. 145-33 du code de commerce ne s'appliquent pas au loyer du bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-3 du code rural et de la pêche maritime

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Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 juin 2010, 08-17.731, Publié au bulletin
Cassation

[…] que la sous-locataire, occupant du chef de l'emphytéote, locataire principal, ne peut opposer au bailleur plus de droits qu'il n'en résulte du bail d'habitation et que n'en détient la société à l'égard de l'APHP en vertu du bail emphytéotique, que ce principe ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant à la durée du bail emphytéotique la durée des baux d'habitation consentis par l'emphytéote conformément aux textes en vigueur en matière de baux d'habitation, que le bail liant M me X… à la société ayant pris fin le 1 er avril 2002 par l'effet du terme du bail emphytéotique, M me X… est devenue occupante sans droit ni titre, […]

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Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 juin 2013, 12-11.724, Publié au bulletin
Cassation partielle Cour d'appel de renvoi : Confirmation

En cas de dissolution de la communauté par divorce, un époux peut demander l'attribution préférentielle du droit au bail emphytéotique du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y a sa résidence […] ALORS, 6°), QUE la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux se limite à la connaissance des contestations nées d'un bail rural, entre bailleurs et preneurs ; qu'en relevant, pour se déclarer incompétente pour statuer sur la demande d'attribution préférentielle du bail emphytéotique que ce bail relevait des seules dispositions du code rural, […]

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  • Droit au bail emphytéotique·
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Cour d'appel de Paris, du 2 février 2001, 2000/17849
Infirmation

Si l'allégation avancée par un locataire commercial privé, selon laquelle il se trouve privé du paiement d'une indemnité d'éviction du fait de l'existence d'un bail emphytéotique qui n'est pas susceptible d'une tacite reconduction et dont l'existence lui aurait été dissimulée, est de nature à permettre d'engager une action contre le propriétaire, elle ne saurait en aucun cas justifier le séquestre des loyers, dès lors que la créance invoquée, constituée par le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, n'est qu'éventuelle, compte-tenu qu'il peut être opposé audit locataire qu'il était à même de vérifier l'existence de ce bail auprès de la conservation des hypothèques

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Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 septembre 2010, 09-68.656, Publié au bulletin
Rejet Cour d'appel de renvoi : Confirmation

Une cour d'appel, saisie par l'ayant droit d'une des parties à un bail emphytéotique qui, sans alléguer de fraude, agissait en déclaration de simulation afin d'obtenir l'annulation de ce bail, a pu, en l'absence d'invocation d'un écrit par cet ayant droit, retenir que l'absence de rigueur au cours de l'exécution du bail ne permettait pas de dire que les parties avaient passé une convention simulée

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Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 avril 1991, 89-20.276, Publié au bulletin
Cassation

Le droit de libre cession constitue un caractère essentiel du bail emphytéotique.

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Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 avril 2009, 08-10.944, Publié au bulletin
Cassation

Viole l'article L. 451-1 du code rural, la cour d'appel qui juge qu'un bail est emphytéotique alors qu'elle a constaté l'existence d'une clause limitant la cession du bail […] ALORS QUE le statut des baux commerciaux est applicable, par le seul effet de la loi, aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, […]

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Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 4 mai 1983, 81-14.728, Publié au bulletin
Rejet

[…] Sur le moyen unique : attendu que m y…, locataire pour trente ans de 48 hectares de terres que les consorts x… de peretti lui avaient donnes en jouissance a un prix determine par un bail emphyteotique du 1er fevrier 1964, fait grief a l'arret attaque (bastia, […] alors, selon le moyen, que les caracteres propres au bail emphyteotique ne faisaient pas obstacle a l'application des dispositions de l'article 812 du code rural dont le domaine, selon l'intitule meme du chapitre 1 (inclus dans le titre i du livre vi du code rural) est d'application generale pour toutes especes de baux ruraux ;

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Commentaires


Eurojuris France · 12 janvier 2023

Car en effet, le bail emphytéotique administratif est à cet égard rigoureusement contraire au bail emphytéotique de droit privé prévu à l'article L451 – 1 du code rural. […]

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www.fiscaloo.fr · 24 octobre 2022

Cet article a pour objet de faire un point sur la fiscalité applicable au bail emphytéotique en France en 2022. […] En pratique, le bail emphytéotique réalise un démembrement de propriété sur le bien immobilier loué. L'emphytéote bénéficie ainsi d'un droit réel qui peut être cédé ou hypothéqué. D'un point de vue fiscal, c'est l'emphytéote qui est débiteur de l'impôt foncier. […] En matière de droits d'enregistrement, le bail emphytéotique ne fait pas obligatoirement l'objet d'une formalité. […] Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail emphytéotique ?

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eurojuris.fr · 1er décembre 2023

Ainsi, même sans l'écrire, la dépendance du domaine public faisant l'objet du bail emphytéotique administratif sera nécessairement utilisée conformément à l'affectation qui devra en avoir été donnée par la collectivité. […] Les deux baux emphytéotiques, administratifs ou de droit privé, comportent, dans leur ADN, l'exigence de stabilité conférée au preneur, pour la sécurité de ses investissements, sur le patrimoine d'une collectivité, qu'il s'agisse de son domaine privé ou de son domaine public. […]

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www.editions-legislatives.fr

Me Goulven Le Ny · consultation.avocat.fr · 8 janvier 2024

La Cour de cassation a d'ores et déjà fait reculer la liberté contractuelle des personnes publiques, en juin 2023, semblant exclure la possibilité pour les personnes publiques de choisir de recourir sur leur domaine privé entre le statut du bail emphytoétique de droit privé (Code rural et de la pêche maritime, articles L451-1 à L451-13) et du bail emphytéotique administratif (Il convient de relever que le bail emphytéotique litigieux a été conclu sur des parcelles jadis occupées par un centre de vacances depuis fermé et qu'il l'a été dans un contexte de 'réaménagement du secteur par la création de logements sociaux' (pièce Semcoda n°1, p.3). […]

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Deloitte Société d'Avocats · 22 mars 2022

Le Conseil d'État juge, pour la 1re fois à notre connaissance, que, dans le cadre d'un bail emphytéotique, l'emphytéote n'est redevable de la TFPB qu'à la condition que ce bail ait été publié au fichier immobilier au cours de l'année en cause. Il apporte également des précisions sur la portée de l'exonération en faveur des propriétés publiques. […] […] Dans le cadre de deux toutes récentes décisions, le Conseil d'État se prononce sur le redevable de la TFPB dans le cadre de baux emphytéotiques administratifs assortis d'une délégation de service public. […]

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Eurojuris France · 3 octobre 2016

Le bail emphytéotique administratif on le sait en vertu de permet à une collectivité de mettre à disposition d'un occupant une parcelle dépendante de son domaine public ou de son domaine privé en vue de l'accomplissement pour le compte de la collectivité territoriales d'une mission de service public ou de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence. […]

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www.riviereavocats.com · 15 juin 2011

L'instauration d'un nouvel instrument de gestion du patrimoine immobilier des personnes publiques : le BAIL EMPHYTEOTIQUE de VALORISATION […] La politique de valorisation du patrimoine immobilier peut désormais être assurée dans le cadre d'un bail d'une durée de 18 à 99 ans grâce à l'octroi de droits réels au profit du preneur, là où le dispositif antérieur n'envisageait que la seule cession ou la conclusion de baux de droit commun sur le domaine privé.

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www.jurisconsulte.net

eurojuris.fr · 3 octobre 2016

Le bail emphytéotique administratif permet à une collectivité de mettre à disposition d'un occupant une parcelle dépendante de son domaine public ou de son domaine privé en vue de l'accomplissement pour le compte de la collectivité territoriales d'une mission de service public ou de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence.Quelques précisions de rédaction: Le bail emphytéotique administratif on le sait en vertu de l'article L1311-2 du Code général des collectivités territoriales permet à une collectivité de mettre à disposition d'un occupant une parcelle dépendante […] Cela reste donc le principe et le recours au bail emphytéotique administratif est donc libre. […]

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Lois et règlements


Article L451-1 du Code rural (nouveau)
Version depuis le 1 décembre 1982 · En vigueur aujourd'hui

Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

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Article L1311-2 du Code général des collectivités territoriales
Version depuis le 26 août 2021 · En vigueur aujourd'hui

Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public. Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif.

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Article L451-6 du Code rural (nouveau)
Version depuis le 1 décembre 1982 · En vigueur aujourd'hui

Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l'exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds.

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Article R1311-1 du Code général des collectivités territoriales
Version depuis le 1 janvier 2012 · En vigueur aujourd'hui

Le montant annuel du loyer, au-delà duquel tout projet de bail emphytéotique administratif présenté pour la réalisation d'une opération d'intérêt général liée aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales est soumis à la réalisation d'une évaluation préalable en vertu du troisième alinéa de l'article L. 1311-2, est fixé à un million d'euros hors taxes.

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Article L145-3 du Code de commerce
Version depuis le 21 septembre 2000 · En vigueur aujourd'hui

Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.

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Article L451-9 du Code rural (nouveau)
Version depuis le 1 décembre 1982 · En vigueur aujourd'hui

L'emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n'excédera pas la durée du bail à charge d'avertir le propriétaire.

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Article L6148-2 du Code de la santé publiqueAbrogé
Version du 8 mai 2010 au 1 avril 2016

Un bien immobilier appartenant à un établissement public de santé ou à une structure de coopération sanitaire dotée de la personnalité morale publique peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, en vue de l'accomplissement, pour le compte de l'établissement ou de la structure, […]

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Article L2122-20 du Code général de la propriété des personnes publiques
Version depuis le 31 décembre 2020 · En vigueur aujourd'hui

Les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics peuvent : 1° Soit conclure sur leur domaine public un bail emphytéotique administratif dans les conditions déterminées par les articles L. 1311-2 à L. 1311-4 du code général des collectivités territoriales ; 2° Soit délivrer des autorisations d'occupation constitutives de droit réel dans les conditions déterminées par les articles L. 1311-5 à L. 1311-8 du code général des collectivités territoriales.

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