Chauffage collectif

Le preneur ne peut être condamné à prendre en charge des frais de ravalement, de réparation de la toiture et de changement des équipements du chauffage collectif que par une stipulation expresse du contrat de bail commercial

[…] Par suite, viole l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 le jugement qui déboute une copropriété de sa demande en paiement de charges relatives au chauffage collectif formée contre un copropriétaire pour la période postérieure à l'installation par celui-ci d'un chauffage individuel sans relever que la répartition de ces charges, fixée par le règlement de copropriété avait été modifié par l'assemblée générale de la copropriété ou par décision judiciaire.

La Cour d'appel, qui décide que la répartition des charges du chauffage collectif d'un immeuble en copropriété doit s'effectuer d'après les volumes chauffés, ne fait ainsi que choisir, dans le cadre des dispositions de l'article 10, alinéa 1 er , de la loi du 10 juillet 1965, la méthode qu'elle estime préférable.

On ne saurait reprocher à une Cour d'appel d'avoir annulé la délibération d'une assemblée générale de copropriétaires selon laquelle "en vertu de l'article 25-f de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui réalisent chez eux une installation de chauffage central individuel verront modifier, en conséquence, la répartition des charges de chauffage de l'immeuble, leur appartement se trouvant totalement isolé du chauffage collectif" dès lors qu'après avoir, à bon droit, écarté l'application de l'article 25-f, l'arrêt retient exactement que les autorisations ainsi données d'installer un système de chauffage individuel ne dispensaient pas les bénéficiaires de participer aux charges entraînées par le chauffage central collectif dont la suppression n'avait pas été décidée.

Ne donne pas de base légale à sa décision la Cour d'appel qui exclut un copropriétaire de la répartition des dépenses du chauffage collectif prévue par le règlement de copropriété, au motif que son lot n'y est pas raccordé, sans préciser de quelles conditions matérielles et techniques de l'installation effectuée peut résulter l'absence d'utilité du chauffage central collectif pour ce lot.

L'assemblée générale des copropriétaires peut, sans porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, décider la suppression d'un chauffage collectif et son remplacement par des systèmes individuels dès lors que la remise en état de l'installation collective ne permettrait pas d'obtenir un résultat conforme aux normes actuelles et qu'il s'agit d'une amélioration .

Une cour d'appel retient à bon droit, lorsque le règlement de copropriété fixe les bases de répartition des charges de chauffage collectif en fonction de l'importance des surfaces de chauffe – ainsi que le permet l'article 1 er du décret du 17 mars 1967 -, que le relevé des surfaces, adopté par l'assemblée générale, ne constitue pas une modification du règlement au sens de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et n'a pas en conséquence à être publié au fichier immobilier, afin d'être opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires.

Si l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipements commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, le critère à retenir est l'utilité potentielle et non l'utilisation réelle de ces éléments. Dès lors, doit être annulée comme contraire à la loi susvisée la résolution d'une assemblée générale exonérant de la participation aux charges de chauffage collectif les propriétaires de lots du fait de leur renoncement au branchement du dit chauffage

L'arrêt qui, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation des termes ambigus d'un règlement de copropriété qui accorde aux propriétaires des boutiques la faculté de se raccorder au chauffage collectif de l'immeuble, retient que l'option devient irrévocable après avoir été exercée lors de l'achèvement de l'immeuble, décide, à bon droit, que le copropriétaire qui a choisi de raccorder son local au chauffage ne peut, en renonçant à utiliser cet élément d'équipement commun, être dispensé de participer aux charges qu'il entraîne.