Déspécialisation
Décisions
La cession du droit au bail dans les conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce emporte, malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu'au terme du bail. En revanche, elle ne prive pas le bailleur du droit d'invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré au soutien d'une demande en fixation du loyer du bail renouvelé. Dès lors, il ne peut être déduit une renonciation de sa part à solliciter le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail du non-exercice du droit de rachat prioritaire ou de son absence d'opposition en justice à la déspécialisation
Lire la suite…- Despécialisation·
- Modification notable de la destination des lieux·
- Fixation du loyer du bail renouvelé·
- Renonciation à s'en prévaloir·
- Bail commercial·
- Plafonnement·
- Exceptions·
- Exclusion·
- Déspécialisation·
- Bailleur
Pour ne pas encourir la déchéance prévue à l'article L. 145-47 du code de commerce, il suffit que le bailleur, qui n'est pas tenu de motiver sa contestation, manifeste de façon non équivoque, dans le délai imparti par ce texte, son opposition à la déspécialisation partielle envisagée par le locataire
Lire la suite…- Déspécialisation·
- Activité connexe ou complémentaire·
- Demande d'extension d'un commerce·
- Contestation par le propriétaire·
- Bail commercial·
- Détermination·
- Conditions·
- Motivation·
- Obligation·
- Régularité
Le refus du bailleur à une demande de déspécialisation présentée par le locataire en application de l'article L. 145-49 du code de commerce doit être signifié par acte extrajudiciaire
Lire la suite…- Déspécialisation plénière·
- Déspécialisation·
- Acte extra judiciaire·
- Domaine d'application·
- Refus du bailleur·
- Procédure civile·
- Bail commercial·
- Signification·
- Notification·
- Vieux
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La faculté, offerte par l'article L. 145-51 du code de commerce, au preneur à bail commercial qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite, d'obtenir la déspécialisation de son bail en vue de sa cession est ouverte au preneur en situation de cumul de la retraite de base et d'une activité professionnelle dans les conditions de la loi n° 2003-775 du 21 août 2003 et qui demande à bénéficier de sa retraite complémentaire
Lire la suite…- Cession par le preneur âgé ou invalide·
- Bail commercial·
- Détermination·
- Conditions·
- Affaires·
- Déspécialisation·
- Droit au bail·
- Bailleur·
- Cession·
- Locataire
Une cour d'appel retient exactement qu'aucun texte ne prévoit que la déspécialisation signifiée au bailleur par un locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite soit préalablement prévue dans un compromis dont la teneur n'a pas davantage à lui être communiquée et qu'est donc étrangère au débat l'analyse de la convention projetée entre le cédant et le cessionnaire éventuel.
Lire la suite…- Demande de déspécialisation·
- Déspécialisation·
- Demande du preneur ayant sollicité ses droits à la retraite·
- Cession par le preneur âgé ou invalide·
- Signification au bailleur·
- Obligations du preneur·
- Bail commercial·
- Modalités·
- Locataire·
- Compromis
Un commandement visant la clause résolutoire ne constitue pas le refus d'accord à la despécialisation prévu à l'article L. 145-51 du code de commerce
Lire la suite…- Despécialisation·
- Demande du preneur ayant sollicité ses droits à la retraite·
- Commandement visant la clause résolutoire·
- Refus du bailleur·
- Bail commercial·
- Détermination·
- Modalités·
- Déspécialisation·
- Bailleur·
- Consorts
Et un co-locataire ne peut se fonder sur une clause d'exclusivité dont il est bénéficiaire, pour s'opposer à une despécialisation partielle dès lors que les règles applicables à la matière sont d'ordre public.
Lire la suite…- Obstacle à la despécialisation·
- Despécialisation·
- Clause invoquée par un co-locataire·
- Activité connexe ou complémentaire·
- Clause invoquée par un colocataire·
- Contestation par le propriétaire·
- Demande d'extension de commerce·
- Clause de non concurrence·
- Clause invoquée par un co·
- Activité prépondérante
[…] Attendu que pour dire fondé le refus opposé par les bailleresses à la demande de déspécialisation présentée par la société Midas, l'arrêt relève que la volonté commune du bailleur/concédant et des preneurs/concessionnaires, lors de la signature des contrats, a été de garantir à chacun des exploitants l'exercice exclusif de l'activité autorisée par son bail et de lui interdire de concurrencer celle des autres, […]
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- Activité connexe ou complémentaire·
- Demande d'extension d'un commerce·
- Demande d'extension de commerce·
- Clause de non-concurrence·
- Bail commercial·
- Clause de non·
- Détermination·
- Concurrence·
- Conditions
[…] nus-propriétaires indivis pour un tiers chacun ; que M me Y…, immatriculée depuis le 7 avril 2003, a notifié le 13 janvier 2009 à M me A… une cession déspécialisation pour cause de retraite visant l'article L. 145-51 du code de commerce ; que par acte du 11 mars 2009, M me A… a fait connaître son intention de racheter le fonds ; que les actes n'ont pas été signés et que M me A… a assigné M me Y… et les consorts Y… en nullité de l'acte du 13 janvier 2009 ;
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- Demande du preneur ayant sollicité ses droits à la retraite·
- Application à l'usufruitier du droit au bail commercial·
- Cession par le preneur âgé ou invalide·
- Bail commercial·
- Conditions·
- Modalités·
- Fonds de commerce·
- Retraite·
- Droit au bail
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 juin 1992, 91-10.607, Publié au bulletin
[…] la cour d'appel qui, après avoir relevé qu'eu égard aux résultats financiers du pressing et à l'évolution du commerce de nettoyage à sec et de la distribution dans le quartier, ainsi qu'à la spécificité du commerce de restauration envisagé dans un quartier touristique où sont implantés plusieurs hôtels, la despécialisation était justifiée par la conjoncture économique et des nécessités rationnelles de la distribution, retient que l'activité envisagée n'était pas incompatible avec les caractères et la destination de l'immeuble et n'était pas de nature à créer des nuisances disproportionnées avec celles qui existaient déjà. ° Viole l'article 1134 du Code civil la cour d'appel qui, […]
Lire la suite…- Despécialisation plénière·
- Despécialisation·
- Compatibilité avec la destination de l'immeuble·
- Activité différente de celle prévue au bail·
- Absence de création de nouvelles nuisances·
- Révision à l'issue de la période triennale·
- Demande en fixation d'un nouveau loyer·
- Changement de distribution des lieux·
- Autorisation judiciaire·
- Demande d'autorisation
Commentaires
Il devra alors demander une autorisation au bailleur : c'est ce que l'on appelle une demande de déspécialisation du bail. S'il ne s'agit que d'adjoindre certaines activités aux activités déjà autorisées (activités connexes et complémentaires) on parle de déspécialisation partielle. Consulter sur ce point notre article Déspécialisation Partielle. […] En revanche, lorsqu'il s'agit d'exercer une activité entièrement nouvelle et d'abandonner l'activité ancienne, on parle de déspécialisation totale, encore appelée « plénière ». Les conditions de la déspécialisation plénière
Lire la suite…Afin de pallier les inconvenients d'une specialisation trop poussee des activites commerciales, industrielles ou artisanales, le legislateur a institue un regime de despecialisation, qui constitue une derogation au droit commun des contrats. […]
Lire la suite…Le Code de commerce prévoit cependant une procédure pour permettre au locataire d'adjoindre d'autres activités connexes ou complémentaires à celles déjà convenues dans le bail : c'est ce que l'on appelle la déspécialisation partielle (ou restreinte).
Lire la suite…Le refus du bailleur opposé à une demande de déspécialisation plénière présentée par le preneur, doit etre notifié par acte extrajudiciaire. […]
Lire la suite…L'idée est de favoriser le départ à la retraite du locataire (ou son départ lorsqu'il est admis au bénéfice d'une pension d'invalidité) en lui permettant de céder son bail tout en procédant à sa déspécialisation (ce qui favorise donc la cession, en augmentant le nombre de candidats potentiels à la reprise du local). […]
Lire la suite…La cession déspécialisation du bail commercial […]
Lire la suite…Un bail commercial porte normalement sur une activité spécifique, définie par le contrat de bail, qui peut être modifiée par une procédure de despécialisation partielle. […] En l'espèce, le locataire s'était vu purement et simplement refuser ladite déspécialisation sans qu'aucune explication n'ait été donnée par le bailleur. […] En réponse, le bailleur lui avait adressé une lettre simple dans laquelle il indique s'opposer à la déspécialisation projetée, sans autre précision.
Lire la suite…Il s'agit de l'une des quatre hypothèses de déspécialisation du bail commercial prévu par le Code de commerce. […] L'idée est de permettre au repreneur de gagner du temps en s'affranchissant de la procédure de déspécialisation partielle, dès le stade du plan de cession, et de lui garantir l'exercice de l'activité connexe ou complémentaire dans les locaux qu'il acquiert. Globalement, ce dispositif a été salué par la doctrine et la pratique. […] Toutefois, de nombreux auteurs considèrent que le législateur devrait aller encore plus loin en autorisant également une déspécialisation plénière du bail en cas de cession d'entreprises en redressement. Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres articles :
Lire la suite…Lois et règlements
Article L145-47 du Code de commerce
Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai …
Lire la suite…Article 34-8 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
A tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande [*déspécialisation - changement d'activité*] conformément aux articles 34, 34-1 ou 34-2 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire [*formalités*] et, dans ce cas, il supportera tous les frais de l'instance.
Lire la suite…Article L145-48 du Code de commerce
Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier. …
Lire la suite…Article L145-55 du Code de commerce
A tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande conformément aux articles L. 145-47, L. 145-48 ou L. 145-49 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et, dans ce cas, il …
Lire la suite…Article L145-49 du Code de commerce
La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de …
Lire la suite…Article L145-42 du Code de commerce
Les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions de la section 8. Ce délai ne saurait excéder six mois à dater de l'accord sur la déspécialisation ou de la décision judiciaire l'autorisant.
Lire la suite…Article L145-51 du Code de commerce
Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la …
Lire la suite…Article L145-50 du Code de commerce
Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Ce dernier peut en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail sans qu'il y ait lieu d'appliquer les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39. …
Lire la suite…Article L145-52 du Code de commerce
Le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime. Si le différend porte seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés. Dans les autres cas, l'affaire est portée devant le …
Lire la suite…Article 34-7 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions du présent titre [*changement d'activité*]. Ce délai ne saurait excéder six mois à dater de l'accord sur la despécialisation ou de la décision judiciaire l'autorisant.
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La déspécialisation partielle La procédure dite de déspécialisation partielle (également dénommée déspécialisation restreinte), est régie par l'article L. 145-47 du Code de commerce. C'est une disposition d'ordre public : aucune clause du contrat ne peut y déroger. […] Le locataire peut toujours, en cours d'instance, renoncer à sa demande de déspécialisation. […] Voir sur ce point notre article : La déspécialisation plénière
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