Vente à réméré

Une cour d'appel retient exactement que la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente après avoir constaté que le prêt était remboursable sans intérêt, relevé, d'une part, que n'était pas démontrée la fréquence des achats effectués par l'acheteur, et d'autre part, qu'il n'était prouvé ni que le prix de rachat du bien serait éloigné des valeurs du marché immobilier, ni que l'opération prévoyait que le vendeur reste dans les lieux ou que le bien lui serait reloué, et souverainement retenu que la majoration du prix de vente augmenté des frais et travaux nécessaires, qui correspondait à une avance des fonds pendant dix-huit mois, n'apparaissait pas usuraire

[…] Pierre X… a consenti à M me Y… la vente a réméré d'un appartement ; que par acte séparé, cette dernière a consenti sur cet immeuble, un droit d'usufruit et d'occupation viager à M. […]

La nature juridique de la vente à réméré et les effets qu'elle emporte n'excluent pas l'utilisation par l'administration fiscale de la méthode de comparaison avec les ventes pures et simples. En pratiquant, au vu des circonstances de la cause, un abattement forfaitaire de 10 % sur le prix de cession du bien, permettant de calculer sa valeur vénale réelle, et tenant compte ainsi de sa situation juridique spécifique, tenant à la clause de réméré, laquelle ne peut être comparée, ni à une réserve d'acquisition pour cause d'utilité publique, ni à un droit d'usufruit, une cour d'appel a fait l'exacte application des articles L. 57 du livre des procédures fiscales et 1659 du code civil

[…] 3°/ que l'exécution volontaire d'un acte nul vaut confirmation, lorsque le titulaire du droit de critique a eu connaissance de la cause de nullité ; que le vice affectant une vente à réméré, tenant à sa requalification en pacte commissoire prohibé par suite de la vileté du prix de vente, est connu du vendeur dès lors que l'acte critiqué mentionne expressément la véritable valeur du bien ; que pour écarter toute confirmation de la vente à réméré conclue le 19 juillet 2011, […]

[…] 3°) que la vente à réméré est celle dans laquelle le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant restitution du prix et des frais qui ont augmenté la valeur du fonds ; que l'exercice du réméré peut être subordonné à des conditions sans que la clause ne change de nature ; qu'en l'espèce, le contrat prévoyait que la SEPF étant tenue de céder les parcelles si elle n'avait pas construit dans un délai de quatre ans et que la Commune pouvait les acquérir par priorité au prix qu'elle avait perçu de la SEPF, […]

[…] Avis juridique important | 61992J0411 Arrêt de la Cour du 5 juillet 1994. – République française contre Commission des Communautés européennes. – FEOGA – Céréales – Vente à réméré – Prélèvement de coresponsabilité. – Affaire C-411/92. Recueil de jurisprudence 1994 page I-03069 Sommaire

Une cour d' appel a pu refuser de declarer nulle, comme constituant un pacte commissoire deguise, la vente a remere d'un immeuble, en constatant que le prix stipule n'etait pas vil au point de faire presumer chez l'acheteur une intention usuraire, dementie par les nombreuses prorogations du delai de remere, qu'il n'etait pas etabli qu'il ait pratique habituellement des achats a remere, qu'il etait normal qu'une indemnite d'occupation ait ete stipulee en contre-partie de l'octroi de delais supplementaires, et que les diverses circonstances de la cause n'etablissaient pas que les parties, d'age mur et averties, aient entendu conclure frauduleusement un pret d'argent avec impignoration prohibee, sous les apparences d'une vente a remere.

Des lors qu'un precedent arret, statuant sur une action en nullite d'une convention comme assortie d'une condition potestative, a reconnu au contrat litigieux le caractere d'une vente a remere, les memes parties ne peuvent pas, dans une nouvelle instance en nullite, pretendre que la convention constitue, suivant une qualification differente, une constitution de gage avec pacte commissoire.

[…] X des risques encourus par la vente avec faculté de rachat ; que l'acquéreur savait qu'il ne disposait d'aucune capacité de remboursement ; que pour lui la transaction a été sans risque ; […] que les déséquilibres instaurés par le législateur entre le vendeur et l'acquéreur place le vendeur dans une situation d'insécurité et porte atteinte à son droit de propriété ; que le vendeur ne peut agir en rescision pour lésion ; que la vente à réméré repose sur la vileté du prix, c'est-à-dire son caractère dérisoire ; que s'il est dans l'impossibilité d'exercer sa faculté de rachat, […]