Décisions


Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 mai 2014, 12-23.607, Publié au bulletin
Rejet

Une cour d'appel retient exactement que la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente après avoir constaté que le prêt était remboursable sans intérêt, relevé, d'une part, que n'était pas démontrée la fréquence des achats effectués par l'acheteur, et d'autre part, qu'il n'était prouvé ni que le prix de rachat du bien serait éloigné des valeurs du marché immobilier, ni que l'opération prévoyait que le vendeur reste dans les lieux ou que le bien lui serait reloué, et souverainement retenu que la majoration du prix de vente augmenté des frais et travaux nécessaires, qui correspondait à une avance des fonds pendant dix-huit mois, n'apparaissait pas usuraire

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  • Concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente·
  • Détermination vente·
  • Vente à réméré·
  • Constatations suffisantes prêt·
  • Constatations suffisantes·
  • Pacte commissoire prohibé·
  • Pacte commissoire·
  • Requalification·
  • Qualification·
  • Conditions

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 juillet 2002, 01-01.292, Inédit
Rejet

[…] Pierre X… a consenti à M me Y… la vente a réméré d'un appartement ; que par acte séparé, cette dernière a consenti sur cet immeuble, un droit d'usufruit et d'occupation viager à M. […]

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  • Vente à réméré·
  • Usufruit·
  • Droit d'usage·
  • Publication·
  • Acte notarie·
  • Droit réel·
  • Transfert·
  • Constitution·
  • Réméré·
  • Pierre

Cour de cassation, Chambre commerciale, 20 novembre 2007, 06-13.055, Publié au bulletin
Rejet

La nature juridique de la vente à réméré et les effets qu'elle emporte n'excluent pas l'utilisation par l'administration fiscale de la méthode de comparaison avec les ventes pures et simples. En pratiquant, au vu des circonstances de la cause, un abattement forfaitaire de 10 % sur le prix de cession du bien, permettant de calculer sa valeur vénale réelle, et tenant compte ainsi de sa situation juridique spécifique, tenant à la clause de réméré, laquelle ne peut être comparée, ni à une réserve d'acquisition pour cause d'utilité publique, ni à un droit d'usufruit, une cour d'appel a fait l'exacte application des articles L. 57 du livre des procédures fiscales et 1659 du code civil

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  • Vente à réméré·
  • Droits de mutation·
  • Valeur des biens·
  • Impôts et taxes·
  • Enregistrement·
  • Détermination·
  • Assiette·
  • Réméré·
  • Vente·
  • Comparaison

Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 juin 2021, 18-19.771, Inédit
Rejet

[…] 3°/ que l'exécution volontaire d'un acte nul vaut confirmation, lorsque le titulaire du droit de critique a eu connaissance de la cause de nullité ; que le vice affectant une vente à réméré, tenant à sa requalification en pacte commissoire prohibé par suite de la vileté du prix de vente, est connu du vendeur dès lors que l'acte critiqué mentionne expressément la véritable valeur du bien ; que pour écarter toute confirmation de la vente à réméré conclue le 19 juillet 2011, […]

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  • Pacte commissoire·
  • Réméré·
  • Prohibé·
  • Rachat·
  • Prix de vente·
  • Vendeur·
  • Nullité·
  • Immeuble·
  • Acte·
  • Résidence principale

Cour de cassation, Chambre civile 3, 1 décembre 2010, 09-16.126, Publié au bulletin
Rejet

[…] 3°) que la vente à réméré est celle dans laquelle le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant restitution du prix et des frais qui ont augmenté la valeur du fonds ; que l'exercice du réméré peut être subordonné à des conditions sans que la clause ne change de nature ; qu'en l'espèce, le contrat prévoyait que la SEPF étant tenue de céder les parcelles si elle n'avait pas construit dans un délai de quatre ans et que la Commune pouvait les acquérir par priorité au prix qu'elle avait perçu de la SEPF, […]

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  • Distinction avec la faculté de rachat·
  • Pacte de préférence·
  • Définition·
  • Droit de préférence·
  • Réméré·
  • Commune·
  • Vente·
  • Retrocession·
  • Prix·
  • Parcelle

CJCE, n° C-411/92, Arrêt de la Cour, République française contre Commission des Communautés européennes, 5 juillet 1994

[…] Avis juridique important | 61992J0411 Arrêt de la Cour du 5 juillet 1994. – République française contre Commission des Communautés européennes. – FEOGA – Céréales – Vente à réméré – Prélèvement de coresponsabilité. – Affaire C-411/92. Recueil de jurisprudence 1994 page I-03069 Sommaire

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  • Vente à réméré à un transformateur·
  • Fonds européen d'orientation et de garantie agricole·
  • Céréales - marché intérieur * marché intérieur·
  • Organisation commune des marchés·
  • Mise sur le marché des produits·
  • Prélèvement de coresponsabilité·
  • Communauté européenne·
  • Agriculture et pêche·
  • Opérations grevées·
  • Agriculture

COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 1, du 28 avril 1964, Publié au bulletin
Rejet

Une cour d' appel a pu refuser de declarer nulle, comme constituant un pacte commissoire deguise, la vente a remere d'un immeuble, en constatant que le prix stipule n'etait pas vil au point de faire presumer chez l'acheteur une intention usuraire, dementie par les nombreuses prorogations du delai de remere, qu'il n'etait pas etabli qu'il ait pratique habituellement des achats a remere, qu'il etait normal qu'une indemnite d'occupation ait ete stipulee en contre-partie de l'octroi de delais supplementaires, et que les diverses circonstances de la cause n'etablissaient pas que les parties, d'age mur et averties, aient entendu conclure frauduleusement un pret d'argent avec impignoration prohibee, sous les apparences d'une vente a remere.

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  • Prêt pignoratif allegue·
  • Action en nullité·
  • Réméré·
  • Vente·
  • Apparence·
  • Pacte commissoire·
  • Agent d’affaires·
  • Délais·
  • Prorogation·
  • Prix

COUR DE CASSATION, Chambre commerciale, du 16 novembre 1964, Publié au bulletin
Rejet

Des lors qu'un precedent arret, statuant sur une action en nullite d'une convention comme assortie d'une condition potestative, a reconnu au contrat litigieux le caractere d'une vente a remere, les memes parties ne peuvent pas, dans une nouvelle instance en nullite, pretendre que la convention constitue, suivant une qualification differente, une constitution de gage avec pacte commissoire.

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  • Actions en nullité successives·
  • Identite de cause·
  • Chose jugée·
  • Convention·
  • Réméré·
  • Pacte commissoire·
  • Potestative·
  • Vente·
  • Pouvoir de contrôle·
  • Banque

Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1ère chambre a, 4 décembre 2018, n° 18/08325

[…] X des risques encourus par la vente avec faculté de rachat ; que l'acquéreur savait qu'il ne disposait d'aucune capacité de remboursement ; que pour lui la transaction a été sans risque ; […] que les déséquilibres instaurés par le législateur entre le vendeur et l'acquéreur place le vendeur dans une situation d'insécurité et porte atteinte à son droit de propriété ; que le vendeur ne peut agir en rescision pour lésion ; que la vente à réméré repose sur la vileté du prix, c'est-à-dire son caractère dérisoire ; que s'il est dans l'impossibilité d'exercer sa faculté de rachat, […]

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  • Réméré·
  • Vendeur·
  • Rachat·
  • Faculté·
  • Droit de propriété·
  • Acquéreur·
  • Question·
  • Constitutionnalité·
  • Prix·
  • Vente

Cour de cassation, Chambre civile 1, 4 juin 2014, 12-21.244, Publié au bulletin
Rejet

[…] 16 et 17 au prétexte qu'il s'agissait de correspondances couvertes par le secret professionnel sans rechercher si la production de ces pièces qui, selon ses propres constatations, traitent des relations que M. C…, M. Z… et M. X… avaient entretenues à l'occasion de la préparation des actes authentiques de vente à réméré objet du présent litige, n'était pas indispensable à l'exercice du droit à la preuve des époux Y… et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ;

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  • Convention européenne des droits de l'homme·
  • Officiers publics ou ministeriels·
  • Secret professionnel du notaire·
  • Applications diverses·
  • Secret professionnel·
  • Egalité des armés·
  • Article 6 § 1·
  • Compatibilité·
  • Détermination·
  • Intangibilité
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Commentaires


Vente à réméré, le retour d’un montage atypique
leparticulier.lefigaro.fr · 9 janvier 2014

.) : la « vente à réméré », récemment rebaptisée « vente avec faculté de rachat »*. Le principe est le suivant. M. X, propriétaire de sa résidence principale, doit trouver des fonds pour se refinancer. Les banques traditionnelles lui refusent un prêt. Un investisseur, M. Y, souhaite placer de l'argent à court ou moyen terme, sans vouloir aller vers un produit financier pur, car il recherche des garanties. […] S'agissant d'une vente censée aboutir à un rachat, il est d'usage de considérer que le montant total des dettes ne doit pas excéder 50 à 60 % de la valeur réelle du bien. […]

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Vente à réméré : reprise de possession de l’immeuble par le vendeur en cas de désaccord des parties
Lettre de l'Immobilier · 7 février 2022

A défaut d'accord des parties, le vendeur qui use du pacte de rachat dans le cadre d'une vente à réméré ne peut entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement. […]

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Immobilier : la rétrocession assortie d’un pacte de préférence n’est pas une vente à réméré
coussyavocats.com · 19 avril 2014

L'acte prévoyait également que la commune se réservait un droit de préférence pour la rétrocession de ces parcelles et constructions, moyennant le remboursement du prix de vente perçu par elle. Faute d'édification des constructions dans le délai, la commune a demandé la restitution du terrain en application du droit de préférence mentionné au contrat. […] Les juges du fond ont en effet décidé que la clause litigieuse de l'acte de vente ne constituait pas une vente à réméré (comme le soutenait l'acquéreur), mais qu'elle permettait à la commune d'exercer un droit de préférence à l'occasion de l'exécution par la société acquéreur de son obligation de rétrocession, ce dont il résultait la nécessité d'une seconde vente. […]

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La vente à réméré
www.delespaul.net · 21 mai 2021

Qu'est-ce qu'une vente à réméré ? La vente à réméré est définie à l'article 1659 du code civil qui édicte : « La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 ». […] Les avantages de la vente à réméré La vente à réméré est souvent utilisée pour mettre un terme à une saisie immobilière engagée par la banque créancière. Le débiteur vend son bien à un tiers investisseur et le notaire rembourse la banque, créancier inscrit. La vente sur adjudication est donc arrêtée ; la procédure est radiée : le créancier poursuivant est désintéressé. […]

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Vente à réméré
Flash Defrénois · 10 juin 2014

Quel est le principe de la vente à réméré ?
Village Justice · 19 décembre 2022

La vente à réméré est une opération relativement méconnue qui permet à des propriétaires de débloquer des liquidités sans avoir recours à un crédit bancaire. Elle est le plus souvent utilisée par des propriétaires qui sont en situation de surendettement ou non éligibles à des prêts bancaires. C'est pour répondre à la demande de ces propriétaires en recherche de financement que des sociétés ont développé des solutions s'appuyant sur le principe de la vente à réméré.

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La vente à réméré : dernier rempart contre la vente aux enchères immobilières...
Denis Clément Bracka Et Laurence Chemla Bracka, Avocats. · Village Justice · 5 mai 2022

En cas de menace de vente aux enchères de votre bien immobilier, la vente à réméré peut être le dernier rempart pour l'éviter. […]

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Vente à réméré : Maître Yann Gré évite l’expulsion à ses clients.
Yann Gré · Yann Gré · 2 janvier 2022

à réméré. […] Ces conditions sont parfois quasi impossibles à respecter, de sorte que la société de vente à réméré finit par lancer une procédure d'expulsion contre ses locataires. […] Des clients de Maître Yann Gré étaient, ainsi, poursuivis par une société de vente à réméré qui sollicitait leur expulsion. […] Il a en conséquence débouté la société de vente à réméré de ses demandes.

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La vente à réméré : un outil méconnu mais performant pour restructurer les patrimoines et entreprises
www.bruzzodubucq.com · 15 février 2017

La vente à réméré : un outil méconnu mais performant pour restructurer les patrimoines et entreprises […]

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Lois et règlements


Article 1673 du Code civil

Version depuis le 1 janvier 2013 · En vigueur aujourd'hui

Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.

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Pauline Fleury, Une Information Lexbase, Lexis Veille, Merryl Hervieu, EFL Actualités, Lettre de l'Immobilier, Lextenso et 8 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 1659 du Code civil

Version depuis le 14 mai 2009 · En vigueur aujourd'hui

La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.

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Conclusions du rapporteur public, Pauline Fleury, Une Information Lexbase, Dalloz, Lexis Veille, Merryl Hervieu, EFL Actualités et 18 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article L642-19 du Code de commerce

Version depuis le 20 novembre 2016 · En vigueur aujourd'hui

Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. Lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues, selon le cas, au second alinéa de l'article L. 322-2 ou aux articles L. 322-4 ou L. 322-7.

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Actualités du Droit, Dalloz, Une Information Lexbase, Le Moniteur, EFL Actualités, Lexis Veille, M. H. et 46 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 1321 du Code civil

Version depuis le 1 octobre 2016 · En vigueur aujourd'hui

La cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire. Elle peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables. Elle s'étend aux accessoires de la créance. Le consentement du débiteur n'est pas requis, à moins que la créance ait été stipulée incessible.

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Dalloz, Actualités du Droit, Arnaud Touati Et Sacha Oberman, EFL Actualités, Christophe Buffet Et Marie Lou Roy, Avoc, www.hervecausse.info, juridiconline.com et 30 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 256 du Code général des impôts

Version depuis le 1 janvier 2022 · En vigueur aujourd'hui

[…] c) La remise matérielle d'un bien meuble corporel en vertu d'un contrat qui prévoit la location de ce bien pendant une certaine période ou sa vente à tempérament et qui est assorti d'une clause selon laquelle la propriété de ce bien est normalement acquise au détenteur ou à ses ayants droit au plus tard lors du paiement de la dernière échéance ;

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Conclusions du rapporteur public, Actualités du Droit, Cyrille Chatail, Aymen Elhadidy, Pascale Ledoux, Gaëlle Marraud Des Grottes, Une Information Lexbase et 79 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article 10 de la Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation

Version depuis le 1 septembre 2019 · En vigueur aujourd'hui

I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

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Céline Jeanne, Dalloz, Elodie Pouliquen, Conclusions du rapporteur public, Le Moniteur, Lexis Veille, EFL Actualités et 27 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article L145-46-1 du Code de commerce

Version depuis le 23 février 2022 · En vigueur aujourd'hui

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un

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Dalloz, Pascale Ledoux, Céline Jeanne, Une Information Lexbase, Actualités du Droit, Lexis Veille, EFL Actualités et 97 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation

Version du 29 août 2015 au 1 janvier 2024 · En vigueur aujourd'hui

I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.

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Dalloz, Elodie Pouliquen, Le Moniteur, Lexis Veille, Marine Parmentier, Avocat Au Barreau De , EFL Actualités, Fiscalonline et 28 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article R322-15 du Code des procédures civiles d'exécution

Version depuis le 1 juin 2012 · En vigueur aujourd'hui

A l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

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Dalloz, Actualités du Droit, Juliette Blanchet, Une Information Lexbase, Defrénois, Lexis Veille, Laurent Latapie, Avocat. et 16 autres auteurs ont également commenté cette décision

Article L441-1 du Code de commerce

Version depuis le 26 avril 2019 · En vigueur aujourd'hui

I. - Les conditions générales de vente comprennent notamment les conditions de règlement, ainsi que les éléments de détermination du prix tels que le barème des prix unitaires et les éventuelles réductions de prix.

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Rapport du rapporteur, Dalloz, Actualités du Droit, EFL Actualités, Le Moniteur, descartes-avocats.com, Village Justice et 43 autres auteurs ont également commenté cette décision

Documents parlementaires

Sur l'article 13 bis, renuméroté article 36
Article 36 LOI n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 (1)

En effet, si l'article L. 211-22 du code monétaire et financier interdit formellement les opérations de « prêt-emprunt de titres » réglementé autour de la date de versement du dividende, rien n'interdit aux parties de recourir à d'autres formes juridiques de cessions temporaires (ex : prêt de titres de droit commun, vente à réméré, pension livrée).

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Sur l'article 13 bis, renuméroté article 36
Article 36 LOI n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 (1)

En effet, si l'article L. 211-22 du code monétaire et financier interdit formellement les opérations de « prêt-emprunt de titres » réglementé autour de la date de versement du dividende, rien n'interdit aux parties de recourir à d'autres formes juridiques de cessions temporaires (ex : prêt de titres de droit commun, vente à réméré, pension livrée).

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Sur l'article 13 bis, renuméroté article 36
Article 36 LOI n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 (1)

En effet, si l'article L. 211-22 du code monétaire et financier interdit formellement les opérations de « prêt-emprunt de titres » réglementé autour de la date de versement du dividende, rien n'interdit aux parties de recourir à d'autres formes juridiques de cessions temporaires (ex : prêt de titres de droit commun, vente à réméré, pension livrée).

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Sur l'article 13 bis, renuméroté article 36
Article 36 LOI n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 (1)

En effet, si l'article L. 211-22 du code monétaire et financier interdit formellement les opérations de « prêt-emprunt de titres » réglementé autour de la date de versement du dividende, rien n'interdit aux parties de recourir à d'autres formes juridiques de cessions temporaires (ex : prêt de titres de droit commun, vente à réméré, pension livrée).

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Sur le projet de loi de finances · Loi promulguée
LOI n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 (1)

En effet, si l'article L. 211-22 du code monétaire et financier interdit formellement les opérations de « prêt-emprunt de titres » réglementé autour de la date de versement du dividende, rien n'interdit aux parties de recourir à d'autres formes juridiques de cessions temporaires (ex : prêt de titres de droit commun, vente à réméré, pension livrée).

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