Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 9 novembre 2023, n° 22/11533

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 716

Rôle N° RG 22/11533 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4Q4

[P] [H]

C/

[Y] [I] ÉPOUSE [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie VALLIER

M^e Julien DARRAS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Nice en date du 07 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00122.

APPELANTE

Madame [P] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/5871 du 22/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 6] ( CONGO),

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie VALLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [Y] [I] ÉPOUSE [R]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Emily MADELEINE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2009, à effet au 15 septembre 2009 madame [Y] [I] épouse [R] a consenti à madame [P] [H] un bail à usage d’habitation pour un appartement de type studio, situé [Adresse 1] à [Localité 8] (06) pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 400 euros révisable annuellement, outre 30 euros à titre de provision pour charges.

Par courrier du 13 aout 2018, Mme [P] [H] délivrait congé pour le 15 septembre 2018.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 9 juillet 2021 à Mme [P] [H] aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2060 euros au principal.

Parallèlement le même jour Mme [Y] [I] épouse [R] faisait délivrer une sommation interpellative à Mme [P] [H] afin qu’elle justifie de l’identité des occupants des lieux.

Suivant sommation interpellative délivrée le 29 septembre 2021 Mme [Y] [I] épouse [R] demandait à M. [N] [W] le titre en vertu duquel il occupait les lieux.

Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2021, dénoncé le 22 décembre 2021 par voie électronique au Prefet des Bouches du Rhône, Mme [Y] [I] épouse [R] a fait assigner Mme [P] [H] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice en référé afin d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— l’expulsion du locataire des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— la condamnation du défendeur au paiement provisionnel de la somme de 3 440 euros due au titre des loyers et charges impayés ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 920 euros jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 2 413 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 juin 2022, le juge a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties ;

— ordonné à Mme [P] [H] de libérer les lieux occupés dans un délai de 7 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourrait deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique ou d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles était régi par les articles L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [P] [H] au paiement de la somme de 3440 euros à titre provisionnel, outre les intérêts à taux légal à compter du prononcé de la décision ;

— condamné Mme [P] [H] à payer à Mme [Y] [I] épouse [R] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération des lieux et remise des clés ;

— condamné Mme [P] [H] à payer à Mme [Y] [I] épouse [R] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Mme [P] [H] aux dépens ;

— rejeté toute demande contraire ;

— rappellé l’exécution provisoire de la décision.

Selon déclaration reçue au greffe le 11 aout 2022, Mme [P] [H] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 23 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle :

A titre principal,qu’elle :

Infirme l’ordonnance déférée et déboute Mme [Y] [I] épouse [R] de l’ensemble de ses demandes en l’état de la production d’un commandement de payer irrégulier non daté ;

Infirme l’ordonnance déférée et juger n’y avoir lieu à référé, les conditions procédurales de saisine du Juge des référés n’étant pas remplies, le Juge des référés étant incompétent et dépourvu de pouvoir pour statuer en présence de la démonstration de l’existence d’une « contestation sérieuse » ;

Juge que tranche une contestation sérieuse, l’ordonnance de référé déférée qui, prononce la résiliation du bail en 2022, alors que le congé que la bailleresse reconnait avoir reçu de la locataire en 2018, et dont la locataire rapporte la preuve, n’a jamais été contesté dans sa validité par la bailleresse durant 4 ans, non plus que l’état des lieux de sortie qu’elle a reconnu avoir effectué le 22.09.2018 ;

Infirme l’ordonnance déférée et rejete l’ensemble des demandes formées par la bailleresse Mme [I] épouse [R] pour défaut de notification de l’assignation en référé expulsion pour dette locative à la Préfecture, deux mois avant l’audience du 21.02.2022 ;

Infirme l’ordonnance déférée et juge en conséquence irrecevable l’ensemble des demandes formées par la bailleresse Mme [I] épouse [R] ;

Condamne en conséquence Mme [Y] [I] épouse [R] à payer à Mme [P] [H] [G], la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et la condamner également aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

A titre subsidiaire, qu’elle :

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail d’habitation consenti par Mme [I] épouse [R] à Mme [H] [G] sur le logement situé [Adresse 1] aux torts de la locataire à la date de l’ordonnance déférée et rendue le 07.06.2022 ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné à Mme [H] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de l’ordonnance déférée et rendue le 07.06.2022 ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [H] [G] à verser à Mme [I] épouse [R] à titre provisionnel, la somme de 3.340 € avec les intérets au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance déférée et rendue le 07.06.2022 ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [H] [G] à verser à Mme [I] épouse [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’ordonnance prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [H] [G] à payer à Mme [I] épouse [R] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [H] [G] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau à titre subsidiaire, qu’elle :

Juge que le bail souscrit par la locataire Mme [H] [G] auprès du bailleur Mme [I] épouse [R] a été résilié par un congé donné par mail le 13.08.2018 et réitéré par courrier recommandé reçu le 04.09.2018, dont la validité n’a pas été contesté durant 4 ans ;

Juge que le bail souscrit par la locataire Mme [H] [G] auprès du bailleur Mme [I] épouse [R] a fait l’objet d’un état des lieux de sortie le 22.09.2018 reconnu par la bailleresse et dont la validité n’a pas été contesté durant 4 ans ;

Juge que les clés ont été restituées à cette occasion par Mme [H] [G] le 22.09.2018 ;

Juge que la preuve de l’existence d’une dette locative imputable à Mme [H] [G] pour sa période d’occupation entre le 15.09.2009, date de la prise d’effet du bail et le 22.09.2018, date de l’état des lieux de sortie, n’est pas démontrée, en l’état du solde de tout compte non contesté de 660 € reçu par la bailleresse le 23.10.2018, soit postérieurement à l’état des lieux de sortie non contesté effectué le 22.09.2018 ;

Juge que la preuve de l’existence d’une faute commise par Mme [H] [G] en sa qualité de locataire et au titre du bail qui la liait à Mme [I] épouse [R], n’est pas démontrée par cette dernière.

Juge notamment que la preuve de l’existence d’une sous location par Mme [H] [G] du logement situé [Adresse 1], depuis le 22.09.2018, et à l’insu de Mme [I] épouse [R], n’est pas démontrée ;

Juge en conséquence que Mme [H] [G] ne doit aucune indemnité mensuelle d’occupation au titre du bail souscrit avec Mme [I] épouse [R] ;

Écarte des débats, les courriers de mise en demeure produits par l’intimée, dont l’accusé de réception n’est pas produit, ces courriers sont contestés par la concluante qui ne les a jamais reçus et doivent être écartés des débats ;

Condamne en conséquence Mme [Y] [I] épouse [R] à payer à Mme [P] [H] [G], la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et la condamner également aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Par dernières conclusions transmises avant cloture le 11 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] [I] épouse [R] sollicite de la cour qu’elle :

Recoive l’appel interjeté par Mme [P] [H] [G],

Le déclare mal fondé,

Confirme en toutes ses dispositions l’Ordonnance de Référé rendue en date du 7 juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de NICE,

En tout état de cause :

Déboute Mme [P] [H] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamne Mme [P] [H] [G] à verser à Mme [Y] [I] une somme de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [H] [G] aux entiers dépens de l’instance.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 13 septembre 2023.

Le 25 septembre 2021, Mme [Y] [I] a transmis de nouvelles conclusions.

Par message RPVA du 1er octobre 2023, le conseil de l’appelant a demandé le rejet des dernières conclusions ainsi que des pièces 4 et 6.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la recevabilité des dernières conclusions et des pièces n°4 et 6 de l’intimé :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ; que l’article 16 du code de procédure civile dispose : Le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce la date de la clôture de la procédure a été communiquée aux parties par l’avis de fixation qui leur a été envoyé le 3 octobre 2022.

Postérieurement à la clôture prononcée le 13 septembre 2023, le 25 septembre 2023 le conseil de Mme [I] a transmis de nouvelles conclusions et deux nouvelles pièces numérotées 4 et 6.

Or ces dernières auraient pu être transmises en temps utile pour qu’elles puissent être soumises à la contradiction de Mme [H].

Le conseil de l’appelant s’est opposé par message RPVA daté du 1er octobre 2023 au rabat de l’ordonnance de cloture.

Par conséquent il convient dès lors d’écarter des débats le dernier jeu de conclusion, tardif, de Mme [I] et de la considérer en l’état de ses écritures du 11 septembre 2023.

Il conviendra également d’écarter des débats les pièces 4 et 6 de l’intimé.

Sur la nullité du commandement de payer :

L’article 24 alinéa 1 du même texte dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément

prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce le commandement de payer visant la clause résolutoire pour non paiement des loyers transmis avant l’ordonnance de cloture ne comporte pas de date de délivrance.

Il n’est donc pas susceptible de faire courir le délai de deux mois aux termes duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers peut être acquise.

Il ne fait néanmoins pas grief à Mme [H], le délai continuant à courir.

Elle sera donc déboutée de sa demande de nullité.

Par ailleurs l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en la cause dispose qu’ III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce l’assignation a été délivrée le 21 décembre 2021 et a été dénoncée au Prefet des Bouches du Rhone le 22 décembre 2021.

L’audience devant le premier juge a eu lieu le 21 février 2022.

Conformément à l’analyse du premier juge l’acte introductif d’instance est irrecevable.

En effet l’assignation ne remplit pas les exigences de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 .

Il conviendra donc de considérer que l’assignation en vue du constat de l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du même Code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés mais de ceux du juge du fond.

En effet il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier la réalité des manquements allégués par Mme [I] épouse [R], et en particulier celui ayant trait à l’activité de sous-location exercée par le preneur dans les lieux, comme l’a fait le premier juge, pour prononcer la résiliation judiciaire d’un bail.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en toutes ses dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu qu’il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens, qu’elles ont exposés pour leur défense devant le premier juge.

De même l’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses dépens lors de la première instance.

La décision du premier juge sera infirmée sur ce point.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens en procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Ecarte des débats les conclusions et pièces n°4 et 6 transmises et notifiées le 25 septembre 2023 par Mme [Y] [I] ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute Mme [P] [H] de sa demande en nullité du commandement de payer ;

Déclare l’assignation délivrée le 21 décembre 2021 par Mme [Y] [I] irrecevable en ce qu’elle vise à constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [Y] [I] visant à la résiliation de bail ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [Y] [I] de provision à valoir sur la dette locative ;

Laisse à chacune des parties la charge de leurs frais et dépens exposés devant le premier juge ;

Laisse à chacune des parties la charge de leurs frais et dépens en appel ;

La greffière La présidente