Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 9 juillet 2019, n° 17/00859

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IC/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 17/00859 – N° Portalis DBVP-V-B7B-EDF4

Jugement du 24 Mars 2017

Tribunal d’Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 15/001671

ARRET DU 09 JUILLET 2019

APPELANTE :

Madame H Y épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/003670 du 03/05/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représentée par M^e Jennifer NEVEU de la SCP PELTIER & NEVEU, avocat au barreau du MANS
- N° du dossier 2015.150

INTIME :

Monsieur P-Q A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD
- SIMON – VILLEMONT – MEMIN, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20151137

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 25 Mars 2019 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame COUTURIER, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame G, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

Lors du prononcé : Madame LIVAJA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 09 juillet 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique G, Président de chambre, et par Sylvie LIVAJA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 01 mars 2012, M. P-Q A a donné à bail à M^me H X née Y un logement à usage d’habitation, situé 2, rue du Chanoine Y, appartement 4, au Mans, moyennant le versement d’un loyer mensuel, payable d’avance, d’un montant de 685 euros charges incluses. La gestion locative de ce bien était confiée au cabinet M N O, selon mandat de gestion du 12 mars 2009.

Ce logement est situé dans la résidence Chanoine Y dont le cabinet M N O se trouve aussi avoir la qualité de syndic du syndicat des copropriétaires.

Fin 2013, se plaignant de la présence d’humidité et de moisissures dans le logement, M^me X a informé le cabinet M N O de la situation. Le gestionnaire locatif, après une visite des lieux, le 18 janvier 2014, a constaté ' une humidité ambiante très importante, conjuguée à une chaleur moite, symptômes caractéristiques d’une mauvaise ventilation du logement.'

M. X a pris l’initiative de contacter directement son bailleur en lui faisant part des mêmes doléances. M. A, après s’être déplacé au domicile de sa locataire, a constaté également le manque d’aération, relevant que pour l’une des chambres, l’humidité pouvait provenir de l’infiltration du pignon sud de l’immeuble, partie commune de la résidence Chanoine Y.

Alléguant de la persistance de l’humidité dans le logement et des problèmes respiratoires et d’allergies aux acariens d’une de ses filles, M^me X a saisi les services du CHU d’Angers qui ont, sur demande d’un médecin allergologue, diligenté le 25 février 2015, une enquête, aux termes de laquelle il a été conclu à la présence d’une infiltration d’eau, à des ponts thermiques et à une absence de VMC avec pour conséquence une présence importante de champignons sur les murs.

Concomitamment, M^me X s’abstenant de procéder au paiement des loyers, un commandement de payer lui a été délivré par acte d’huissier du 23 février 2015.

Par courrier reçu le 27 avril 2015 par son bailleur, invoquant l’inertie de M. A et la récurrence

des difficultés respiratoires de ses filles, M^me X a donné congé du logement à effet du 5 juillet 2015.

Par courrier du 17 septembre 2015, le cabinet M N O a adressé à M^me X un décompte de fin de location lui demandant le règlement d’une somme de 9.546,08 euros au titre des travaux de réfection du logement et des loyers et charges restants dus pour les mois de mars à juillet 2015.

Par acte d’huissier du 19 novembre 2015, M^me X a fait citer M. A à comparaître devant le tribunal d’instance du Mans aux fins de, au visa de l’article 1719 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, obtenir des dommages intérêts pour n’avoir pas pu jouir normalement des lieux loués.

Par jugement du 24 mars 2017, le tribunal d’instance du Mans a :

— débouté M^me X de sa demande à titre principal,

— déclaré recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de M. A,

— condamné en conséquence, M^me X à payer à M. A la somme de 947,48 euros au titre des travaux de remise en état, selon décompte arrêté au 19 septembre 2016 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à complet paiement,

— condamné M^me X à payer à M. A la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me X à payer à M. A une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens d’instance incluant le coût de l’assignation et celui de la signification de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour débouter M^me X de sa demande à titre principal, le premier juge a relevé qu’il ressort de l’état des lieux de sortie et de l’attestation de la locataire ayant précédé M^me X, de l’attestation d’un précédent gestionnaire locatif de bien, de l’état des lieux d’entrée du 1^er mars 2012, que le logement était lorsque la demanderesse l’avait pris à bail, dans un bon voire très bon état, exempt de tout problème de salubrité, qu’il avait été parfaitement entretenu par les précédents locataires, sans obturation des bouches d’aération. Il a constaté que M. A avait accepté une diminution du montant du loyer jusqu’en décembre 2013, sollicitée par M^me X invoquant rencontrer des difficultés financières.

Il a observé qu’aux termes de ces constatations et des contrôles effectués avec un testeur d’humidité, le gestionnaire locatif avait d’une part conclu à une mauvaise ventilation du logement, la présence d’infiltration extérieure n’étant relevée que dans une chambre du logement et soupçonnée de provenir du pignon sud, d’autre part, alerté M^me X sur la nécessité de ventiler régulièrement le bien E et la possibilité pour elle de saisir son assurance pour les dommages affectant la chambre.

Il a retenu que l’infiltration dans le mur extérieur du pignon n’était pas imputable à M. A.

Il a estimé que le bailleur avait fait preuve de diligences en faisant voter par l’assemblée générale des

copropriétaires une résolution pour faire procéder à des travaux sur le pignon sud, et en sollicitant des entreprises pour établir des devis et réaliser des travaux de réfection de la chambre et de la salle de bain, d’amélioration de la performance énergétique (mise en place d’un système d’extracteur…) mais que M^me X avait fait obstacle à leur mise en oeuvre (refus d’honorer des rendez-vous, d’y répondre, de laisser l’accès aux lieux). Il a observé que l’absence de ventilation, l’obstruction volontaire des bouches d’aération, constatées par un économiste de la construction et cause majeure de l’humidité et de l’apparition de moisissures dans les lieux loués, était imputable à la demanderesse.

En conséquence, il a admis en son principe la demande reconventionnelle de M. A au titre des réparations locatives, mais en a minoré le montant à allouer au défendeur compte tenu de la nécessité d’appliquer un coëfficient de vétusté. Il a accueilli aussi la demande indemnitaire de ce dernier pour procédure abusive soulignant les diligences qu’il avait accomplies, mais en a réduit symboliquement le quantum.

M^me X a interjeté appel total de cette décision par déclaration du 25 avril 2017.

M. A a régularisé un appel incident.

M^me X et M. A ont régulièrement conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2019.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 16 mai 2017 pour M^me X,

— du 17 juillet 2017 pour M. A,

qui peuvent se résumer comme suit.

M^me X prie la cour de :

— la dire et juger recevable en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner M. A à lui payer la somme de 9.546,08 euros au titre de dommages et intérêts pour absence de jouissance paisible du logement,

— débouter M. A de ses demandes,

— condamner M. A à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— condamner M. A aux entiers dépens.

M^me X s’estime fondée à solliciter la condamnation de M. A à lui payer des dommages et intérêts en compensation de son absence de jouissance paisible du logement dont elle prétend qu’il était insalubre et l’est resté du fait de l’inertie de l’intimé à remédier aux désordres qu’elle lui a vainement, à plusieurs reprises, signalés, ce en violation des ses obligations imparties par l’article 1719 du code civil et la loi du 06 juillet 1989.

Elle affirme qu’après qu’elle lui ait signalé la présence de moisissures dans le logement fin 2013, son bailleur a constaté et reconnu lui même, par son mandataire, ces désordres, ainsi qu’une humidité anormale, une infiltration d’eau dans une chambre venant du pignon du mur extérieur. Elle considère que l’intimé, en tant que propriétaire de ce mur, doit être tenu responsable desdits désordres et que c’est à tort que M. A les impute à un défaut d’aération des lieux de sa part. Elle soutient qu’ils existaient bien au moment de son occupation des lieux, qu’ils ont été relevés dans le cadre d’assemblées générales des copropriétaires, que le tribunal ne s’est appuyé essentiellement que sur une attestation du gestionnaire locatif pour retenir la salubrité du logement lors de son entrée dans les lieux.

Elle souligne que les résultats d’enquêtes médicales et biologiques qu’elle a sollicitées ont mis en exergue la persistance importante de champignons sur les murs résultant de l’infiltration d’eau, de ponts thermiques et de l’absence de VMC dans le logement, et ont conclu à l’existence d’un risque fongique et sanitaire.

Elle conteste s’être opposée à la réalisation des travaux de remise en jouissance paisible du logement. Elle indique qu’elle n’a fait que demander qu’ils ne soient pas entrepris en mai mais en juillet pour des raisons hygiéniques puisqu’ils nécessitaient une coupure d’eau pendant 12 jours.

Elle prétend que M. A a tardé à solliciter des devis et a laissé les désordres perdurer, ne payant pas les entreprises.

Elle indique que la gravité de ces désordres, qui ont causé des difficultés respiratoires pour ses filles, l’a contrainte à décider de quitter le logement.

Elle estime que M. A doit être débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive compte tenu de sa mauvaise foi.

M. A demande à la cour, au vu de la loi du 06 juillet 1989, de :

à titre principal :

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M^me X à lui payer la somme de 947,48 euros au titre des travaux de remise en état,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 5.202,33 euros outre intérêts au taux légal jusqu’à complet paiement, au titre du solde du décompte locatif,

— débouter M^me X de ses entiers moyens, fins et demandes,

à titre subsidiaire,

— réduire le montant des dommages intérêts sollicités par M^me X à de plus justes proportions,

en toute hypothèse,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. A estime qu’aucun manquement à ses obligations de bailleur ne peut lui être imputé, que l’humidité des lieux ne constitue pas un vice de l’appartement mais est la conséquence exclusive du

comportement de M^me X qui n’a pas, comme il estime l’établir en versant plusieurs attestations et photographies en ce sens, suffisamment aéré le logement et a sciemment obturé les grilles de ventilation. Il note en outre que l’appelante avait installé dans la salle de bains un sèche-linge à évacuation déversant un flux humide.

Il fait valoir que les travaux devisés qu’il a payés n’ont pu être réalisés du fait du refus de l’appelante de donner accès aux lieux.

Il prétend que les allégations de M^me X sont contredites par les états des lieux d’entrée et de sortie et l’attestation du précédent locataire, et par l’attestation du gestionnaire locatif, desquels il ne résulte qu’aucun problème d’humidité des lieux n’avait été constaté sur une période de 12 ans avant sa location.

A titre subsidiaire, M. A constate que l’appelante ne motive pas le quantum des dommages-intérêts qu’elle lui réclame. Il affirme que les seuls réels désordres relèvent de la responsabilité des copropriétaires et qu’il a fait preuve de diligence pour que la copropriété entreprenne des travaux de réfection ainsi qu’auprès de son assurance, rappelant que l’appelante a fait obstacle délibérément à toute intervention. Il précise ignorer si M^me X a déclaré un sinistre auprès de son assureur et a été indemnisée à ce titre, et ne justifie donc pas d’un intérêt à agir.

A titre incident, il se considère en droit d’obtenir une indemnisation plus ample, prenant en compte la somme perçue de l’assurance au titre des loyers et charges impayés, estimant que l’appelante ne conteste pas le décompte établi à cet effet par le gestionnaire locatif.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages intérêts formée par M^me X

L’article 1719 du code civil dispose que : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.'

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement…

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués'

Fin 2013, M^me X, locataire depuis le 1^er mars 2012, a fait connaître à l’agence immobilière gestionnaire, la présence d’humidité et de moisissures dans le logement.

Le 18 janvier 2014, l’agence est venue visiter les lieux et a constaté 'une humidité ambiante très importante, conjuguée à une chaleur moite' et elle a conclu à une mauvaise ventilation du logement. Elle a procédé à un contrôle avec un testeur d’humidité et a conclu à l’absence d’infiltration extérieure sauf dans la chambre du fond.

M^me X a également informé M. A qui s’est déplacé et a lui aussi constaté l’humidité et le défaut d’aération du logement.

L’agence par courrier du 24 mars 2014 a indiqué à M^me X avoir, immédiatement après sa visite, prévenu le syndic de la copropriété pour que soit effectuées des recherches sur le risque d’infiltration en pignon ; elle lui a déclaré qu’elle avait ainsi été informée de l’existence d’une fissure qui pourrait être infiltrante. L’agence a également précisé à la locataire que des devis de réfection du pignon avaient été effectués et qu’une résolution de travaux portant sur l’imperméabilisation de ce pignon était portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété le 5 mai 2014 pour que les travaux soient réalisés avant la fin de l’été. L’agence a souligné qu’il s’agissait du seul risque d’infiltration, précisant à M^me X que le ravalement des façades avant et arrière avait été réalisé durant l’été 2013 pour éliminer tous risque d’infiltrations extérieures, et lui conseillant de saisir son assurance pour les désordres de la chambre située en pignon.

Le bailleur par courrier du 6 mai 2014 a confirmé à M^me X les dires de l’agence, a indiqué que les copropriétaires avaient décidé de commander les travaux du pignon, qu’ils étaient programmés en septembre, ajoutant que les travaux de peinture de la chambre seraient réalisés après le ravalement du mur extérieur. Le bailleur a, en même temps, déclaré à M^me X que des travaux étaient absolument nécessaires pour les problèmes d’humidité dans la salle de bains, que les travaux dureraient de 10 à 12 jours avec coupure de l’eau de la douche durant 4 jours.

Il est ainsi établi une réaction diligente du bailleur en réponse aux désordres dénoncés par M^me X.

M^me X, dans le cadre de son traitement pour des allergies à l’hôpital d’Angers, a déclaré que ses symptômes étaient exacerbés dans son logement et un audit environnemental a été diligenté à la demande du médecin. Il a été constaté le 25 février 2015 de l’humidité dans l’appartement et il a été conclu à deux origines possibles : l’infiltration dans la chambre depuis le pignon et des ponts thermiques dans les autres pièces dus à l’absence de ventilation mécanique avec un manque d’isolation thermique.

Il apparaît en conséquence que les désordres précédemment signalés et reconnus n’étaient alors pas réparés.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2014 que la copropriété avait retenu le devis de l’entreprise Gombourg du 22 avril 2014 pour la réfection des pignons sud. Par courrier du 20 février 2015, cette entreprise indiquait à l’agence M gestionnaire de l’immeuble et syndic qu’elle avait laissé plusieurs messages pour obtenir un rendez-vous avec M^me X qui n’avait jamais donné de nouvelles.

Par ailleurs, M. A avait indiqué à M^me X le 6 mai 2014 que M. B mandaté pour les travaux de la salle de bain n’avait pu la veille commencer les travaux et qu’elle était responsable

de cette carence, et il lui avait demandé de donner une date précise pour établir un planning de réparations fiable. M. B atteste que son devis a été validé et qu’il n’a pu effectuer les travaux avant septembre 2015 du fait du refus du locataire de permettre d’accéder aux lieux.

L’agence mandataire a ensuite proposé à M^me X le 3 mars 2015 des dates pour que deux entreprises puissent établir des devis pour l’installation d’un extracteur dans la cuisine et la salle de bains, lui demandant de les appeler. Un seul devis a pu être réalisé le 31 mars 2015.

Il doit être relevé que M. C, économiste de la construction, mandaté par M. A pour envisager des solutions pour le renouvellement d’air de la salle de bain, indique avoir pris rendez-vous avec M^me X qui au jour et à l’heure dite n’était pas présente, et il précise n’avoir eu accès aux lieux que parce que la fille de M^me X, qui n’était pas informée du rendez-vous, les a laissés entrer.

Il est ainsi établi que le cours des réparations a été arrêté par l’inertie de M^me X qui est mal fondée à soutenir qu’elle avait reporté les travaux qui devaient la priver des moyens de la salle de bains pendant douze jours alors que seule l’eau de la douche devait être coupée quatre jours.

Il doit être souligné que les travaux ont été effectués par les entreprises en septembre 2015 après le départ de la locataire.

Par ailleurs, par un certificat du 5 janvier 2016, M. C, économiste de la construction, déclare que l’appartement a été conçu avec un système de ventilation statique, avec des grilles de ventilation dans les murs extérieurs du bâtiment ; il a relevé que la ventilation haute de la salle de bain avait été obturée volontairement, entravant le renouvellement d’air ambiant, alors même qu’un sèche-linge, appareil à forte production de vapeur d’eau était présent dans la pièce. Il conclut que 'pour le cas où l’aération quotidienne, le renouvellement d’air du logement ne peuvent être assurés par le locataire, effectivement, l’installation d’un système de ventilation mécanique est à préconiser'.

M. J K, qui a effectué des travaux de réfection dans l’appartement, a indiqué que les bouches d’aération de la pièce du fond endommagée par des moisissures avaient été et étaient restées occultées par du ruban adhésif.

Il doit être relevé que, par courrier du 24 mars 2014, l’agence avait indiqué à M^me X : 'lors d’une précédente visite de M^me D, l’une de nos collègues, nous vous avions déjà alerté et conseillé de ne pas laisser les volets baissés en permanence, mais de les ouvrir en journée et surtout de bien aérer les locaux qui manquaient manifestement de ventilation'.

Il apparaît en conséquence que M^me X a contribué aux désordres dont elle se plaint et demande réparation.

Enfin, M^me X a occupé les lieux après M^me E qui a été locataire du 3 mars 2009 jusqu’au 30 novembre 2011. L’état des lieux d’entrée de M^me E et son état des lieux de sortie établissent un bon état des lieux sans qu’il ait été relevé de trace d’humidité ou de moisissures.

M^me E L avoir occupé l’appartement du 3 mars 2009 au 30 novembre 2011 et n’avoir constaté aucun problème d’humidité, de moiteur de l’atmosphère ni de condensation sur les murs. Elle indique ne pas avoir entravé la ventilation naturelle des lieux.

M. et M^me F étaient locataires de 2000 à 2007 et l’agence, alors gestionnaire du bien pour le propriétaire, atteste qu’il n’y a pas eu de traces d’humidité relevées dans les lieux, que l’appartement était parfaitement entretenu et les bouches d’aération jamais bouchées.

Il est ainsi établi que M^me X a reçu les lieux en bon état, sans trace d’humidité. Par son

défaut d’aération et l’obturation des bouches de ventilation, M^me X est responsable du développement de l’humidité et des moisissures de son appartement.

La fissuration du pignon sud a également contribué à créer de l’humidité dans une chambre, mais le propriétaire a engagé les démarches immédiatement pour y remédier. Les désordres légers relevés en mars 2014 se sont développés principalement sur un mur de la chambre, mais en conséquence du retard pris pour réaliser les travaux nécessaires qui est imputable seulement à M^me X.

Le jugement qui a débouté M^me X de ses demandes de dommages intérêts est donc confirmé.

Sur la demande formée au titre des loyers et réparations locatives

L’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

— De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure,

M. A sollicite les loyers de mars à juillet 2015 (inclus), un solde de provision de charges outre le solde des charges au titre des ordures ménagères de 2015 soit 4 165,79 euros.

Il justifie du bail, d’un décompte locatif et du congé de M^me X donné par lettre datée du 21 avril 2015.

La créance non contestée par M^me X apparaît bien fondée et M^me X doit être condamnée au paiement de cette somme.

Lorsque M^me X a donné congé, l’agence gestionnaire lui a proposé un état des lieux amiable de sortie et a fixé un rendez-vous. En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, M^me X ayant été convoquée le 28 avril 2015 par l’agence mandatée par le bailleur à un état des lieux amiable le 6 juillet 2015, le bailleur est fondé à solliciter la moitié des honoraires de l’huissier qui a finalement dressé l’état des lieux de sortie le 30 juillet 2015, soit la somme de 89,38 euros.

L’état des lieux de sortie dressé le 30 juillet 2015 fait état de coulures et de prises empoussiérées, relève des traces et salissures dans la cuisine et les WC. Ces désordres constituent un défaut d’entretien courant et sont imputables au locataire. M. A sollicite le paiement d’une facture de nettoyage de 222 euros que M^me X doit leur être condamnée à lui régler.

L’état des lieux de sortie fait état d’un parquet dans l’entrée, dans le séjour et dans une chambre salon poncés récemment, propres et bruts, relevant une bande de cinq centimètres sous les radiateurs non poncée. Dans la deuxième chambre, il est constaté sur le parquet des auréoles de 50cm sur 50 cm, et 13 bâtons enlevés et posés laissant apparaître le support. Le parquet de la dernière chambre apparaît à l’état d’entretien. Il n’apparaît donc des dégradations du parquet imputables au locataire que dans la deuxième chambre.

Il est sollicité la somme de 1861,53 euros au titre de la restauration des parquets sans justificatif, et sans préciser s’il était prévu de rénover les seules surfaces de la chambre. Cette somme paraît manifestement excessive au regard des réparations à effectuer qui consistent à replacer les lames enlevées et à poncer la surface.

Il y a lieu de réduire la somme demandée et de condamner M^me X au paiement de 700 euros en réparation de ce dommage.

L’état des lieux de sortie fait état de murs, plinthes et plafonds défraîchis, avec des traces de moisissures. Ces revêtements étaient en bon état à l’entrée dans les lieux de M^me X mais ils n’étaient pas neufs. Ils ne l’étaient pas non plus lors de l’entrée dans les lieux du précédent locataire en 2009. Il y a donc lieu de retenir un abattement pour vétusté. Celui-ci sera cependant limité à 70 % compte tenu des fautes imputables à M^me X dans l’entretien des lieux qui ont contribué à la dégradation des surfaces.

M^me X doit donc être condamnée au paiement de 1 059,51 euros au bailleur.

De ces sommes doivent être déduits d’une part le versement de l’assureur au bailleur qui a délivré quittance subrogative pour 4 343,75 euros et le dépôt de garantie de 685 euros, soit la somme de 5 028,75 euros.

M. A est débouté de ses demandes au titre de frais et de clause pénale non justifiées.

La créance de M. A est donc de :

loyers : 4 165,79 euros

réparations locatives : 1 981,51 euros

état des lieux : 89,38 euros

soit : 6 236,68 euros dont il convient de déduire la somme de 5 028,75 euros

M^me X est donc condamnée au paiement de la somme de 1207,93 euros au titre des loyers, charges, réparations locatives et le jugement est sur ce point infirmé.

Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute ; de plus, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal ou par la cour.

M. A ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de M^me X en première instance ou en appel aurait dégénéré en abus ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts. Le jugement est sur ce point infirmé.

Sur les frais et dépens

Au regard de ce qui vient d’être jugé, les dispositions relatives aux dépens et frais non répétibles seront confirmés.

M^me X qui succombe supportera en outre la charge des dépens d’appel et sera condamnée

au paiement d’une indemnité complémentaire de 1 000 euros au titre des frais non répétibles d’appel de M. A et elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal sauf en ce qu’il a condamné M^me X au titre des travaux de remise en état et pour procédure abusive ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me X au paiement de la somme de 1 207,93 euros au titre du solde des loyers, charges et réparations locatives ;

Déboute M. A du surplus de ses demandes ;

Condamne M^me X au paiement de la somme de 1 000 euros à M. A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Condamne M^me X au paiement des entiers dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.LIVAJA M. G