Cour d'appel de Montpellier, 19 décembre 2012, n° 11/07125

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 19 DECEMBRE 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/07125

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 AOUT 2011

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 11/01027

APPELANT :

Monsieur I J Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Q AMELIE P PALALDA

représenté par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame A H

née le XXX à XXX

de nationalité Française

'La Senora'

XXX

Q AMELIE P PALALDA

représentée par la SCP AUCHE HEDOU AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assistée de la SCP AUCHE HEDOU AUCHE substituant M^e Enric VILANOVA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2011/17812 du 17/01/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 Septembre 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 OCTOBRE 2012, en audience publique, Monsieur C D ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur C D, Président

Madame Chantal RODIER, Conseiller

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

L’affaire mise en délibéré au 28 novembre 2012 a été prorogée au 19 décembre 2012.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur C D, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat du 10 juillet 2003, à effet du 8 septembre 2003, M. I-J Y consentait à M^me A X la location à usage d’habitation d’un appartement sis à O-les-Bains (Q).

Par acte du 18 décembre 2008, M. Y signifiait à M^me X un congé pour vente du bien à un prix fixé à 300 000 € environ et ce pour le terme du 7 septembre 2009.

La locataire étant demeurée dans les lieux, M. Y lui délivrait, suivant acte du 18 décembre 2009, assignation aux fins de validation du congé, autorisation de son expulsion et allocation d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 5 août 2011, le tribunal d’instance de Perpignan a débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à payer à M^me X la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts et de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 18 octobre 2011, M. Y a relevé appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions déposées :

* le 25 mai 2012 par M. Y ;

* le 13 septembre 2012 par M^me X.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2012.

******

' M. Y conclut à l’infirmation du jugement déféré, à la validation du congé délivré le 18 décembre 2008 pour le 7 septembre 2009 et en conséquence :

à l’expulsion de M^me X ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, à la suppression du délai prévu par l’article 62 de la loi du 6 juillet 1991 ou tout du moins à sa réduction à huitaine ;

à la condamnation de M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 570,78 € ;

à titre subsidiaire, vu la sommation délivrée par acte du palais du 17 mai 2010 d’avoir à fournir l’attestation d’assurance à compter du 1^er mai 2010, demeurée infructueuse pendant le mois de ladite sommation, à la constatation du jeu de la clause résolutoire et à l’expulsion de l’intéressée dans les mêmes conditions que celles précitées ;

à la condamnation de M^me X au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, y compris le coût des sommations délivrées le 18 mars 2010.

' M^me X demande à la cour de :

constater que M. Y a proposé dans son congé un prix de vente supérieure à celui qu’il entendait en retirer ;

prononcer en conséquence la nullité du congé pour fraude aux droits de l’intimée ;

déclarer irrecevable sa demande subsidiaire, faute de commandement, et en tout cas, constater que le bien est normalement assuré ;

à titre reconventionnel, condamner M. Y à réparer ou faire réparer les volets roulants, les systèmes de fermeture et d’ouverture des baies vitrées, les prises électriques, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

au visa de l’article 1382 du code civil, constater sa mauvaise foi, son intention de nuire et le condamner à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts et à lui rembourser ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 €, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP Auché-Hédou Auché, avocat,

SUR CE :

Sur la validité du congé pour vendre :

En application de l’article 15 II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Il s’en évince, comme l’a rappelé le premier juge, que le locataire doit nécessairement être informé des nouvelles conditions de vente.

Au cas d’espèce, M. Y a fait délivrer à M^me X un congé valant offre de vente pendant deux mois, suivant acte du 18 décembre 2008 à effet du 7 septembre 2009, moyennant le prix principal de 300 000 € concernant 'les locaux objets de la location, les conditions de la vente projetée, en cas d’acceptation de la présente offre, étant le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant Notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage'.

Il est constant que le 10 septembre 2009, M. Y a donné à une agence immobilière un mandat de vente sans exclusivité du bien litigieux moyennant un prix de 300 000 € se décomposant en un prix net vendeur de 285 000 € et une rémunération du mandataire de 15 000 € sans indication de la partie devant en assumer la charge.

Or, contrairement à ce qu’il soutient, le bailleur ne peut prétendre que les conditions de vente mentionnées dans le mandat précité seraient identiques à celles dénoncées dans le congé du 18 décembre 2008, la vente étant toujours pour un montant de 300 000 €, soit le prix net vendeur de 285 000 € et la rémunération du mandataire pour 15 000 €.

En effet, d’une part, aucune clause n’impose la charge de la rémunération du mandataire à la charge de l’acquéreur et d’autre part, s’agissant d’un mandat de vente sans exclusivité, la vente pouvait être réalisée sans l’intermédiaire de ce mandataire.

Faute pour le bailleur d’avoir notifié à la locataire les conditions plus avantageuses de la vente projetée découlant de ce mandat du 10 septembre 2009, le congé délivré le 18 décembre 2008 était nul et de nul effet et ne pouvait revivre par la notification à cette locataire d’un nouveau prix de vente encore plus avantageux, suivant acte extrajudiciaire du 18 mars 2010.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les dispositions de l’article 15 II précité avaient été méconnues.

Le jugement sera confirmé en ce sens mais cependant complété qu’il n’a pas expressément statué dans son dispositif sur la nullité du congé.

Sur la constatation de la clause résolutoire :

M. Y conclut à titre subsidiaire à la constatation de la clause résolutoire à raison de l’absence de justification par la M^me X d’une attestation d’assurance dans le mois du commandement délivré à cet effet.

Toutefois, en réponse à la sommation délivrée à la requête du bailleur le 18 mars 2010, valant commandement de justifier d’une assurance, M^me X lui a fait notifier par un acte du palais en date du 8 avril 2010 une attestation couvrant la période du 1^er mai 2009 au 30 avril 2010. La clause résolutoire stipulée au bail et visée dans le commandement ne pouvait donc produire ses effets.

De même, dans le cadre de la procédure de première instance, le bailleur se prévalant d’une sommation délivrée par son conseil à celui de M^me X, suivant acte du palais du 17 mai 2010, de communiquer une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs à compter du 1^er mai 2010, entend faire constater le jeu de la clause résolutoire dès lors que la locataire ne lui a notifié une attestation couvrant la période du 1^er mai 2010 au 1^er mai 2011 que par acte du palais du 11 janvier 2011.

Toutefois, il convient de relever que la sommation par acte du palais du 17 mai 2010 ne peut valoir commandement au sens de l’article 12 du contrat de bail, faute de viser la clause résolutoire et de reproduire les dispositions de l’article 7g modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

À ce jour, la locataire justifie d’être régulièrement assurée pour le bien loué pour les périodes du 1^er mai 2011 au 1^er mai 2012 et du 1^er mai 2012 au 30 avril 2013.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande subsidiaire de constatation de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle au titre de désordres affectant le bien loué :

En cause d’appel, M^me X se prévaut d’une privation de la jouissance paisible du bien loué, à raison du dysfonctionnement des volets roulants, empêchant l’accès aux balcons, au jardin ou aux terrasses et maintenant certaines pièces dans l’obscurité, de la défectuosité du système de fermeture des baies vitrée, des 'faiblesses’ de l’électricité (prises mal fixées, risque d’électrocution).

À l’appui de ces désordres, elle produit un procès-verbal de constat en date du 2 février 2012 faisant état :

de l’impossibilité d’ouvrir le volet roulant de la cuisine donnant accès à la terrasse arrière et au jardin ;

de l’absence de deux vis de fixation du coffret du volet roulant situé au-dessus de la porte-fenêtre de la cuisine ;

de l’impossibilité d’ouvrir le volet roulant de la chambre située au premier étage de la villa donnant accès au balcon, cette ouverture étant la seule à éclairer ladite pièce ;

du dysfonctionnement du loquet de la baie vitrée du séjour coulissante donnant sur la terrasse arrière ainsi que du verrouillage du panneau vitré ;

la fixation non correcte des prises électriques de la grande chambre située à l’étage, celle du séjour au rez-de-chaussée.

Certes, comme le souligne le bailleur, la preuve n’est nullement rapportée que la locataire est confrontée à ces problèmes et désordres 'depuis plusieurs années’ comme celle-ci l’a affirmée devant l’huissier instrumentaire, en dehors d’un courrier en date du 25 octobre 2011 adressé en ce sens au bailleur.

Toutefois, indépendamment des affirmations du bailleur en ce sens, il n’est pas rapporté la preuve que les désordres auraient été réparés à la suite de l’intervention de deux artisans, en la personne de M. Z pour les volets et de M. E F pour l’électricité, faute d’éléments produits en ce sens.

Il sera donc fait droit, en tant que de besoin, à la demande reconventionnelle de M^me X selon les modalités définies au dispositif de l’arrêt.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de modifier le montant alloué à bon droit par le premier juge à hauteur de 1 000 €. Le jugement déféré sera confirmé en ce sens.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En équité, outre le montant justement apprécié par le premier juge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme complémentaire de 1 000 € sera allouée à M^me X en remboursement de ses frais irrépétibles en cause d’appel tandis que la demande de M. Y sur le même fondement sera rejetée.

M. Y sera tenu aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement dans toutes ses dispositions,

Le complétant et y ajoutant,

Déclare nul le congé pour vente délivrée le 18 décembre 2008,

Faisant droit à la demande reconventionnelle formée par M^me X relative aux désordres affectant les volets roulants, les systèmes de fermeture et d’ouverture des baies vitrées, les prises électriques,

Condamne, en tant que de besoin au cas où il n’y aurait pas été déjà procédé, M. Y à réparer ou faire réparer lesdits désordres tels qu’énumérés et constatés par le procès-verbal du 2 février 2012 dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

Condamne M. Y à payer à M^me X la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute M. Y de sa demande sur le même fondement,

Condamne M. Y aux dépens d’appel, avec recouvrement direct au profit de la SCP Auché-Hédou – Auché, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

JM/MR