Cour d'appel de Paris, 20 décembre 2012, n° 10/18960

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 20 DECEMBRE 2012

(n° 416, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/18960

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2010 -Tribunal d’Instance d’EVRY – RG n° 08/08362

APPELANT

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

INTERVENANT VOLONTAIRE ET COMME TEL APPELANT

Monsieur M N K L es qualité de liquidateur amiable de la XXX demeurant XXX

représenté par la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS en la personne de Maître Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assisté de Maître Déborah BENECH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0641

INTIMES

Société civile immobilière de construction vente CAMELIA

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par Maître Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0068

assistée de Maître Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0109

Monsieur E F

XXX

représenté par la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES en la personne de Maître Véronique DE LA TAILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

assisté de Maître Arnaud BOURIANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E2126

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 22 novembre 2012, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 13 janvier 2006, la SCI Timing a vendu à M. E F les lots n° 1, 4 et 5 de l’état de division d’un immeuble en copropriété sis 6 route de Corbeil à Sainte-Geneviève-des-Bois (91), ces trois lots correspondant à des locaux commerciaux situés au sous-sol (lot n° 1), au rez-de-chaussée (lot n° 4) et au 1^er étage (lot n° 5). Dès avant la vente, le lot n°1 était exploité à usage de discothèque par un locataire, la société Free Whells. Dans l’acte de vente, la société Timing précisait que, par acte sous seing privé du 15 juin 2000, un accord avait été conclu avec M. G B, propriétaire du terrain contigu sis XXX cadastré section XXX, afin de créer une servitude de passage sur ce terrain, fonds servant, destinée au passage des clients du piano-bar, à l’évacuation des locataires et à l’usage d’une sortie de secours. Dans le courant de l’année 2004, M. B a vendu deux parcelles voisines, dont l’une est le fonds servant. Le 21 mai 2008, la SCI Camélia a acquis ces deux parcelles en l’état futur d’achèvement, le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Les Jardins de Z’ XXX ayant été constitué après construction de l’immeuble. Par acte du 16 octobre 2008, la société Camélia a assigné M. F afin qu’il enlevât les constructions édifiées sur l’assiette de la servitude de passage et qu’il fît cesser les troubles acoustiques en provenance de la discothèque. M. F a appelé en garantie la société Timing.

Par jugement du 28 juin 2010, le Tribunal de grande instance d’Evry a :

— déclaré recevable la demande additionnelle de la société Camélia,

— déclaré recevable la demande de M. F à l’encontre de la société Timing,

— ordonné à M. F de retirer les constructions installées sur l’assiette de la servitude, en l’espèce, l’appentis construit au-dessus de l’escalier, la machinerie d’évacuation des fumées et de ses conduits ainsi que le cumulus électrique, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— débouté la société Camélia de la demande relative aux nuisances sonores,

— condamné la société Timing à garantir M. F du coût des travaux d’enlèvement desdites constructions, ainsi que des conséquences de ces travaux,

— débouté la société Timing de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné M. F à payer à la société Camélia la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. F aux dépens exposé par la société Camélia en ce non compris le coût de l’expertise de M. A,

— avant de statuer sur l’évaluation de la condamnation de la société Timing :

— ordonné la réouverture des débats afin que M. F précisât le montant de sa demande contre la société Timing, tant en ce qui concernait le coût de l’enlèvement de l’appentis et de l’installation de VMC, qu’en ce qui concernait les conséquences préjudiciables de cet enlèvement et qu’il fournît toutes pièces utiles au soutien de cette évaluation.

Sur appel interjeté par la SCI Timing, cette Cour, par arrêt du 12 avril 2012, a :

— constaté que la société Camélia agissait régulièrement en cause d’appel en tant que représentant du syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Les Jardins de Z’ XXX à Sainte-Geneviève-des-Bois (91),

— avant dire droit, sur l’action réelle relative à la servitude de passage et sur le trouble anormal de voisinage, ordonné la réouverture des débats en invitant la société Camélia à verser aux débats l’acte aux termes duquel elle avait vendu la parcelle sise XXX à Sainte-Geneviève-des-Bois cadastrée section XXX qui constituait le fonds servant, ainsi que le règlement de copropriété de la Résidence 'Les Jardins de Z’permettant de déterminer, d’une part, s’agissant de l’action réelle, si le fonds servant était inclus dans ladite copropriété, d’autre part, s’agissant du trouble anormal de voisinage qui consisterait en nuisances sonores nocturnes, si les lots de copropriété étaient à usage d’habitation ou de bureaux.

Par conclusions du 8 novembre 2012, M. M K-L, ès qualités de liquidateur amiable de la société Timing, demande à la Cour de :

— vu les articles 696, 697, 702, 1134 et 1147 du Code civil, 15 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, 4 de la loi du 31 décembre 1971, 202 du Code de procédure civile,

— le déclarer, ès qualités de liquidateur amiable de la société Timing, recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer totalement le jugement entrepris,

— à titre principal,

— confirmer la recevabilité de l’action de la société Camélia sur ses seuls intérêts privés, soit sur ses 62 millièmes de propriété, dont l’assiette cependant ne peut plus être définie, en l’absence de la production de son acte de vente,

— constater, cependant, qu’elle ne peut valablement représenter les parties communes de la copropriété,

— dire qu’elle ne justifie d’aucune atteinte à ses parties privatives résultant de la situation actuelle de la servitude, ni d’aucun préjudice personnel,

— en conséquence, rejeter toutes ses demandes,

— dès lors, rejeter l’appel en garantie formé par M. F contre lui,

— à tout le moins, vu le procès-verbal d’huissier de justice du 6 septembre 2007 et l’attestation de complaisance,

— dire la réalisation des constructions litigieuses postérieures à la vente immobilière du 13 janvier 2006,

— rejeter l’ensemble des demandes de M. F, tant au titre de l’appel en garantie qu’au titre de ses demandes subséquentes, formées contre lui,

— à titre subsidiaire, en cas de constat d’une antériorité des constructions à la vente du 13 janvier 2006,

— dire ces constructions conformes à la servitude,

— les dire apparentes et dire qu’elles ne recèlent aucun vice caché,

— en conséquence, rejeter les demandes de M. F formulées contre lui,

— à titre infiniment subsidiaire, en cas d’antériorité des constructions fautives,

— constater la seule responsabilité du locataire commercial de M. F,

— dire qu’il était bien fondé à ignorer les constructions réalisées par le locataire,

— dire M. F seul responsable de l’absence d’appel en garantie contre son locataire tenu par le bail commercial des travaux effectués,

— en conséquence, rejeter les demandes formulées contre lui par M. F,

— en tout état de cause, condamner M. F à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civil et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 30 octobre 2012, M. F prie la Cour de :

— vu les articles 702, 1134, 1626, 1641 du Code civil, 31 du Code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’enlèvement de l’apprentis et de la VMC installés sur l’assiette de la servitude de sortie de secours,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’enlèvement des trappes de désenfumage situées dans le mur de la copropriété du 8/10 route de Corbeil à Sainte-Geneviève-des-Bois,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Camélia de ses demande au titre du trouble de voisinage,

— constater l’éviction partielle affectant l’immeuble du 8/10 route de Corbeil acquis le 13 janvier 2006 en raison de la modification de la servitude de passage et à titre subsidiaire pour toute autre cause empêchant l’exploitation de la discothèque dans les lieux,

— en conséquence, condamner la société Timing à lui payer la somme de 150 000 € d’indemnité d’éviction,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné cette dernière à le garantir du coût des travaux d’enlèvement de l’apprentis construit au dessus de l’escalier et de la machinerie d’évacuation de fumées et de ses conduits ainsi que des conséquences de ces travaux,

— condamner la société Timing à lui payer la somme de 52 503, 97 € au titre des travaux de remise en état de la servitude de passage,

— lui accorder un délai de 6 mois pour réaliser les travaux de remise en état ordonnés par le jugement entrepris et au surplus pour tous travaux qui pourraient être mis à sa charge,

— à titre plus subsidiaire,

— constater l’existence d’un vice caché affectant le bien acquis le 13 janvier 2006,

— constater qu’il sollicite une réduction de prix de cet immeuble,

— en conséquence, condamner la société Timing à lui payer la somme de 150 000 € au titre de la réduction de prix dudit immeuble,

— la condamner à lui payer le coût des travaux de remise en état de la servitude de passage soit la somme de 52 503, 97 €,

— condamner les sociétés Timing et Camélia, chacune, à lui payer la somme de 5 000 €, dépens en sus.

Par dernières écritures du 14 novembre 2012, la société Camélia demande à la Cour de :

— déclarer la société Timing et M. F mal fondés en leurs appels et les en débouter,

— vu les articles 544 et 702 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. F à retirer les constructions installées sur l’assiette de la servitude, payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de première instance,

— pour le surplus, la recevoir, ès qualités de mandataire du syndicat des copropriétaires, en son appel incident et la déclarer bien fondée,

— infirmer le jugement entrepris sur le montant de l’astreinte et le délai d’exécution des travaux,

— dire que la condamnation à retirer les dites constructions sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en retrait des trappes de désenfumage,

— vu l’article 676 du code civil, condamner M. F à enlever les trappes des désenfumage sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes au titre du trouble sonore,

— vu l’article 1382 du code civil, dire que l’activité de la discothèque exploitée dans le local, entraîne des nuisances sonores à l’origine d’un trouble anormal de voisinage,

— en conséquence, condamner M. F à entreprendre des travaux de nature à faire cesser le trouble acoustique en provenance des lots n° 1, 4 et 5 dont il est propriétaire,

— dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

— débouter M. F et la société Timing de l’ensemble de leurs demandes présentées contre elle,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 9 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, dépens en sus.

La clôture a été prononcée le 15 novembre 2012.

Par conclusions de procédure du 21 novembre 2012, M. F sollicite le rejet des débats des conclusions de M. K-L, ès qualités, des 8 et 15 novembre 2012 et de celles de la société Camelia du 14 novembre 2012.

SUR CE, LA COUR

Considérant qu’il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. K-L, ès qualités de liquidateur amiable de la société Timing, fonction à laquelle il a été nommé le 31 mars 2012, après dissolution de cette société ;

Considérant que les conclusions de M. K-L, ès qualités, signifiées le 15 novembre 2012, jour de la clôture, qui ne soulignent pas les modifications apportées aux précédentes écritures, n’ont pas permis à M. F d’en prendre utilement connaissance et éventuellement d’y répondre ; que ces conclusions doivent être écartées des débats ;

Considérant que M. F disposait d’un laps de temps suffisant pour répondre aux conclusions de M. K-L, ès qualités, signifiées le 8 novembre 2012 ; qu’en conséquence, ces conclusions ne doivent pas être écartées des débats et constituent les dernières écritures de cette partie ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu à écarter des débats les conclusions du 14 novembre 2012 de la société Camelia qui développent les mêmes demandes et moyens que ceux de ses écritures antérieures à l’exception du montant de la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et auxquelles M. F pouvait répondre ;

Considérant que l’arrêt de cette Cour du 12 avril 2012, en ce qu’il a constaté que la société Camélia agissait régulièrement en cause d’appel en tant que représentant du syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Les Jardins de Z’ XXX à Sainte-Geneviève-des-Bois (91), s’impose au liquidateur amiable de la société Timing , de sorte qu’il y a lieu de rejeter les demandes de ce dernier de ce chef ;

Considérant, sur les demandes de la société Camelia à l’encontre de M. F, que c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a ordonné le retrait des constructions installées sur l’assiette de la servitude à l’exception des trappes de désenfumage ;

Qu’en effet, l’acte sous seing privé du 13 décembre 1999 ayant constitué la servitude, concédant à la société Timing 'le droit d’établir une sortie de secours pour permettre l’évaluation d’un sous-sol sis 8, route de Corbeil, aménagé en Piano-Bar', énonce expressément qu’il s’agit d’un droit de passage ; que ce droit doit en outre s’exercer de manière exceptionnelle sur le fonds servant, s’agissant d’une issue de secours ; qu’excède donc ce droit l’installation sur l’assiette de la servitude, ainsi que l’a relevé M. Y, huissier de justice, le 6 septembre 2007, d’un appentis en moellons, d’un cumulus électrique fixé horizontalement et d’une machinerie d’évacuation de fumée et de ses conduits, M. F, qui ne conteste pas que ces constructions soient sa propriété, n’établissant pas que l’appentis soit nécessaire à l’usage de la sortie de secours ;

Qu’il s’en déduit que les constructions, édifiées sur l’assiette de la servitude dont la société Camelia, puis le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Les Jardins de Z, ont conservé la propriété, nonobstant la servitude, constituent des empiétements qui doivent être démolis ;

Considérant, toutefois qu’il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Considérant que les trappes de désenfumage, installées dans le mur de la propriété de M. F, n’aggravent pas la servitude ni n’empiètent sur le fonds du syndicat des copropriétaires ; qu’il ressort du procès-verbal de constat, dressé le 24 octobre 2004 par M. X, huissier de justice, que ces trappes, qui sont fermées par des plaques métalliques, sont situées sous le niveau du sol ; qu’ainsi, la société Camelia n’établit pas que ces ouvertures créent des vues sur la propriété du syndicat des copropriétaires, de sorte que le Tribunal l’a déboutée à bon droit de sa demande ;

Considérant, sur les troubles anormaux de voisinage, que ceux-ci émanent de l’exploitation d’une discothèque par le locataire de M. F ; qu’ainsi, ces troubles ne sont pas le fait de M. F ;

Que le bailleur n’étant pas responsable à l’égard des tiers des fautes que son locataire a pu commettre même dans l’usage de la chose louée, c’est à bon droit que le Tribunal a rejeté à cette demande de la société Camélia ;

Considérant, sur la demande de garantie formée par M. F contre son vendeur, la société Timing, que c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que les constructions édifiées sur l’assiette de la construction étaient antérieures à la vente du 13 janvier 2006 par la société Timing à M. F, l’attestation du locataire, que corroborent les photographies jointes au constat du 6 septembre 2007, ayant force probante et n’ayant pas à être écartée des débats ;

Considérant que l’acte de vente énonce l’existence de la servitude litigieuse destinée 'au passage des clients du piano-bar, à l’évacuation des locataires et à l’usage d’une sortie de secours’ ; que, toutefois, le vendeur n’a pas déclaré lors de la vente l’aggravation de la servitude consistant en l’édification sur l’assiette de celle-ci, par son locataire, la société Free Whells, qui l’en avait informée, ainsi qu’il résulte de l’attestation de son gérant, M. C, d’un appentis, d’une machinerie d’évacuation des fumées et de ses conduits, ainsi que d’un cumulus électrique ; que l’acquéreur a pu ne pas se rendre compte de cette aggravation, de sorte que la garantie d’éviction est bien due ;

Considérant que le jugement entrepris sera confirmé, sans qu’il y ait lieu d’évoquer sur le montant de la garantie d’éviction ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de M. K-L, ès qualités, et de la société Camélia contre M. F ; que l’équité ne commande pas qu’il soit fait droit à la demande de cette société contre la société Timing ;

Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit à la demande de M. F contre M. K-L, ès qualités, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Reçoit M. M K-L, ès qualités de liquidateur amiable de la société Timing, en son intervention volontaire à l’instance ;

Ecarte des débats les conclusions de M. K-L, ès qualités, signifiées le 15 novembre 2012 ;

Déclare recevables les conclusions de M. K-L, ès qualités, signifiées le 8 novembre 2012 et dit que celles-ci sont les dernières écritures de cette partie ;

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions du 14 novembre 2012 de la société Camelia ;

Dit que l’arrêt de cette Cour du 12 avril 2012, en ce qu’il a constaté que la société Camélia agissait régulièrement en cause d’appel en tant que représentant du syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Les Jardins de Z’ XXX à Sainte-Geneviève-des-Bois (91), s’impose au liquidateur amiable de la société Timing, et rejette, en conséquence, les demandes de ce dernier de ce chef ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a ordonné le retrait des constructions installées sur l’assiette de la servitude sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

Et statuant à nouveau de ce seul chef :

Ordonne le retrait de ces constructions sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit n’y avoir lieu à évocation ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne M. M K-L, ès qualités de liquidateur amiable de la société Timing, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne M. M K-L, ès qualités de liquidateur amiable de la société Timing, à payer à M. D F la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière La Présidente