Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 9 - a, 9 décembre 2021, n° 20/00480

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00480 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBHLI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 novembre 2019 – Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-19-004479

APPELANTE

La société AMMONITIA, SAS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 529 694 804 00020

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024

INTIMÉE

Madame Z Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Annette SION de l’ASSOCIATION HOLLIER-LAROUSSE & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0362

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère

M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me Z Y est propriétaire d’un appartement à Neuilly-sur-Marne loué dans le cadre des dispositions de la loi dite Scellier. Le 13 juillet 2012, elle a conclu un mandat de gestion avec la société Ammonitia avec autorisation d’accomplir les actes d’administration se rapportant au logement.

Le 7 août 2015, le logement a été loué à M. X par l’intermédiaire de la société Ammonitia. Ce locataire a été expulsé du logement suivant décision du tribunal d’instance du 21 novembre 2016 constatant la résiliation du bail pour loyers impayés.

Le 20 mars 2018, M^me Y a résilié le contrat de gestion.

Le 26 avril 2018, la société Ammonitia a adressé à M^me Y une quittance subrogative d’un montant de 616,46 euros.

Saisi par M^me Y d’une demande tendant principalement à voir condamner le société Ammonitia à lui payer différentes sommes notamment à titre de loyers impayés et des dommages et intérêts, le tribunal d’instance de Paris suivant décision contradictoire du 14 novembre 2019 auquel il convient de se référer, a :

— condamné la société Ammonitia à payer à M^me Y les sommes de 1 707,91 euros au titre des loyers perçus et non reversés à M^me Y outre 1 000 euros pour la perte de chance de relouer son logement dans les meilleurs délais, et 1 920 euros au titre des frais de débarras,

— débouté les parties de l’intégralité de leurs autres demandes et notamment de la demande de M^me Y au titre de frais d’entretien de la chaudière, de dommages et intérêts pour mauvaise foi, et la demande de la société Ammonitia de la résiliation du mandat de gestion aux torts de M^me Y et de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi.

La juridiction a principalement retenu que M^me Y était bien fondée à résilier le mandat de gestion eu égard aux manquements contractuels de la société Ammonitia liés notamment à l’insuffisance de rendu compte de sa gestion au regard de la répartition des sommes perçues et des différents postes de dépenses.

Elle a estimé que le logement était disponible à la location dès janvier 2018 par suite de l’expulsion du locataire et la remise en état des lieux effectuée, de sorte que la propriétaire avait subi un préjudice lié à une perte de chance de relouer de novembre 2017 au 31 décembre 2017 évalué à la somme de 1 000 euros.

Suivant déclaration du 20 décembre 2019, la société Ammonitia a relevé appel de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 4 octobre 2021, elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de constater que le mandat de gestion a été résilié le 21 mars 2018 par M^me Y en application de l’article 2003 du code civil,

— de débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, faute pour elle de justifier d’un préjudice qu’elle aurait subi et d’une quelconque faute de sa part,

— de condamner M^me Y à lui payer la somme de 3 288 euros en réparation du préjudice subi,

— de condamner M^me Y à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Ammonitia soutient avoir été particulièrement diligente quant à la récupération du logement et ne s’être jamais opposée à indemniser M^me Y au titre du contrat de garantie de paiement des loyers. Elle indique n’être tenue à ce titre que d’une obligation de moyens de sorte que M^me Y doit démontrer une faute de sa part ou une mauvaise exécution du contrat. Elle plaide sa bonne foi et sa bonne gestion tant dans la sélection du locataire qui présentait des garanties, tant dans la demande de résiliation du bail et d’expulsion dans un délai relativement court, que dans sa gestion.

Elle conteste les sommes réclamées au titre des loyers en ce que selon décompte versé aux débats, les paiements du locataire sont venus s’imputer soit sur les loyers impayés soit sur les frais de procédure et donc reversés à la bailleresse, soit sur les honoraires type location ou les frais de rejet de prélèvement qui lui reviennent. Elle affirme avoir procédé au règlement de toutes les charges courantes auprès du syndic alors que M^me Y prétend abusivement le contraire et lui avoir remis chaque mois un compte de gestion et une situation de quittancement.

Elle rappelle avoir fait toute diligence pour que le logement soit libéré de tous meubles laissés par le locataire avant la saisine du juge de l’exécution et l’audience du 22 mai 2018 et qu’elle ne saurait être tenue responsable de la longueur des procédures judiciaires d’expulsion. Elle souligne que M^me Y ne justifie pas avoir reloué rapidement son logement début 2018.

Elle fait valoir un préjudice financier certain résultant de la dénonciation en cours d’année du mandat, après six années de gestion. Elle sollicite l’application de la clause contractuelle correspondant à 8 % de 3 600 euros, soit 288 euros correspondant aux honoraires de gestion sur un trimestre.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 1er octobre 2021, l’intimée demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a évalué à 1 000 euros la somme allouée pour sa perte de chance de relouer son logement dans les meilleurs délais et qu’il l’a déboutée de sa demande de réparation au titre du préjudice subi du fait de la réparation de la chaudière et au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— de juger la résiliation du mandat aux torts exclusifs de la société Ammonitia depuis le 21 mars 2013, date de réception du courrier,

— de débouter la société Ammonitia de l’intégralité de ses demandes,

— de condamner la société Ammonitia à lui payer les sommes de 1 707,91 euros au titre des loyers impayés, de 3 585 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement au cours des mois d’octobre 2017 à janvier 2018, la somme de 12 189 euros à titre de dommages et intérêts, soit 1 920 euros au titre des frais de débarras, 2 269 euros au titre du coût de remplacement de la chaudière et 8 000 euros pour son préjudice, outre la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que M^me Z Y, propriétaire d’un appartement à Neuilly sur Marne loué dans le cadre des dispositions de la loi Scellier, a confié à la société Ammonitia le 13 juillet 2012 un mandat de gestion « pérennité patrimoniale » portant sur l’administration du bien loué et l’autorisant à accomplir tous actes d’administration et notamment les actes de gestion commerciale, de gestion administrative, comptable et financière, de gestion technique, avec garantie du paiement des loyers, sous condition de reddition de compte.

Il était convenu que le mandant s’engage à subroger la société Ammonitia dans tous ses droits, actions, privilèges et sûretés contre les locataires défaillants et s’engage à cet effet à signer toute quittance subrogative.

Par application des dispositions de l’article 1991 à 1997 du code civil dans leur version applicable à la date de signature du contrat, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion.

Sur les loyers impayés

La demande de M^me Y porte sur un différentiel de 1 707,91 euros entre les sommes encaissés par la société Ammonitia et celles effectivement perçues par elle.

Elle produit les compte-rendus de gérance et de quittancement établis par la société Ammonitia du mois d’août 2015 au mois de mai 2018, un relevé de compte locataire du 9 avril 2018, un tableau récapitulatif des loyers à payer ainsi que des charges et taxes y afférent pour la période d’août 2015 à mai 2018 inclus.

Si la société Ammonitia conteste le montant réclamé en ce que les paiements faits par le locataire sont venus s’imputer sur des loyers impayés, des frais de procédure, des honoraires ou des frais de rejet de prélèvement, pas plus en premier instance qu’en appel elle ne fonde sa contestation par production d’un décompte chiffré faisant apparaître clairement l’ensemble des sommes perçues du locataire, leur affectation, les sommes éventuellement prises en charge par la garantie des loyers impayés et les sommes effectivement reversées à M^me Y, et alors même qu’elle est tenue de rendre compte de sa gestion.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a accueilli la demande de M^me Y à ce titre. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la demande d’indemnisation liée à la perte de chance de relouer le logement

M^me Y prétend ne pas avoir été informée par la société Ammonitia à la suite de l’expulsion

de son locataire, que des travaux devaient être impérativement réalisés avant de pouvoir envisager de le louer à nouveau Elle évalue son préjudice à trois mois de loyers perdus, soit la somme de 3 585 euros.

Il résulte suffisamment des pièces communiquées à la procédure que le locataire a quitté les lieux le 5 octobre 2017 dans le cadre d’une procédure d’expulsion initiée à son encontre pour défaut de paiement des loyers, et a qu’il a laissé sur place différents meubles ayant conduit à une saisine du juge de l’exécution pour obtenir une autorisation de vider les lieux.

Les diligences de la société Ammonitia en vue d’une reprise rapide du logement et en tous cas avant l’audience devant le juge de l’exécution fixée au 5 mai 2018 ne sont pas établies, si ce n’est la rédaction d’une requête en saisine du juge de l’exécution établie du 30 avril 2018 dont il n’est pas démontré qu’elle ait été menée à son terme.

La reprise en possession des lieux par M^me Y peut être fixée au mois de janvier 2018 au vu des devis de réparation produit aux débats et de ses propres indications écrites par lesquelles elle reconnaît le 28 février 2018 que le chantier est terminé et le logement prêt à la location.

Si le procès-verbal dressé par l’huissier instrumentaire le 5 octobre 2017 mentionne quelques dégradations au-delà de l’usage normal et un état d’entretien normal, il ne saurait être reproché à la société Ammonitia l’état de l’appartement qualifié improprement par M^me Y de « saccage » alors qu’il nécessitait un simple rafraîchissement avant de pouvoir être loué à nouveau.

Au vu de ce qui précède, la société mandataire ne démontre pas, au titre de sa gestion, avoir effectué toute diligence à la suite du départ forcé du locataire afin d’alerter M^me Y de l’état de l’appartement libéré et de la nécessité d’engager des travaux permettant de louer à nouveau l’appartement dans les meilleurs délais.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que M^me Y subissait un préjudice consistant en une perte de chance de louer le logement sur la période allant du 1er novembre 2017 au 31 décembre 2017. Eu égard au mondant du loyer de 1 195 euros ce préjudice peut être indemnisé à hauteur de 2 390 euros.

Partant le jugement est confirmé sauf sur le quantum de la réparation.

Sur la demande au titre d’une facture de débarras des lieux

Ces frais ont été réglés par M^me Y à hauteur de 1 920 euros TTC. Elle prétend que la société Ammonitia s’était engagée à les prendre en charge, alors que la société mandante affirme à cause d’appel que les frais de débarras sont exclus de la prise en charge. La société Ammonitia prétend avoir récupéré auprès du locataire à ce titre 2 190 euros inclus dans le décompte à l’occasion de la saisie des rémunérations et avoir reversé cette somme à M^me Y.

L’article 2.3 du contrat prévoit que la société Ammonitia « prendra à sa charge les frais d’huissier et d’avocat ainsi que ceux relatifs à l’expulsion et au déménagement en garde-meubles ». Cette disposition ne prévoit pas comme le soutient la société mandante que ces frais sont pris en charge par la garantie des loyers. Au surplus, si le tableau communiqué par la société Ammonitia mentionne effectivement un versement de 2 190 euros le 24 avril 2018 intitulé « provision retenues travaux », aucun élément ne permet de dire que ce montant correspond effectivement au montant des frais de débarras du logement, d’autant que le document intitulé « impayés locataire » qu’elle produit mentionne un poste de 2 190 euros au titre de « retenue travaux locatifs » émis sur le locataire mais aucun somme encaissée à ce titre.

Il s’ensuit que la société Ammonitia était bien tenue à cette somme et échoue en la preuve du

paiement.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société Ammonitia au paiement de la somme de 1 920 euros à ce titre.

Sur les frais d’entretien de la chaudière

Pour solliciter la somme de 2 269 euros au titre du remplacement de la chaudière, M^me Y fait valoir que la société Ammonitia était tenue du coût de l’entretien et de la révision annuelle de la chaudière.

Elle ne produit toutefois aucun élément en attestant étant remarqué que la société mandatée ne saurait être tenue des dégradations commises par un locataire ou du défaut d’entretien du logement.

Il s’ensuit que le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la résiliation du mandat de gestion

Le contrat stipule que sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins trois mois avant la date d’échéance de la période contractuelle en cours, en ce compris la première, la date d’envoi apposée par les services de la Poste faisant foi, le mandat se renouvellera d’année en année par tacite reconduction. Toute dénonciation entraîne de plein droit et sans formalité la résiliation des obligations du mandataire. En cas de résiliation en cours d’année, le mandataire s’il l’accepte, aura droit à une indemnité fixée au montant des honoraires d’un trimestre.

En l’espèce, suivant courrier recommandé du 20 mars 2018, M^me Y a dénoncé le mandat de gestion imputant à la société Ammonitia différents griefs fondés sur l’absence de vérification de l’honorabilité et de la solvabilité du locataire expulsé, sur le fait de ne pas l’avoir prévenu à temps des travaux à entreprendre pour relouer le bien, de ne pas avoir répondu à ses demandes, et de ne pas avoir procédé à la révision de la chaudière.

Au vu de ce qui précède et des pièces produites, il n’est pas démontré de négligence fautive de la société Ammonitia dans le choix du locataire qui exerçait en qualité de médecin au salaire 3,5 fois le montant du loyer. Il en est de même de l’état de l’appartement au départ du locataire ou du changement de la chaudière dont le responsabilité n’incombait pas à la société mandatée.

En revanche, la société Ammonitia ne démontre pas avoir fait toute diligence de reddition de compte au titre de sa gestion et n’est toujours pas en mesure de justifier auprès de sa mandante de la répartition effective des sommes perçues par son locataire et de leur affectation, ni du délai entre l’expulsion du locataire et l’alerte de la propriétaire sur la nécessité d’engager des travaux en vue de relouer l’appartement.

C’est donc à bon droit que le premier juge a dit que les manquements contractuels de la société Ammonitia justifiaient la résiliation du contrat par M^me Y.

M^me Y sollicite une indemnisation de son préjudice eu égard à la mauvaise foi de la société Ammonitia qu’elle évalue à 8 000 euros et se plaint au titre de son préjudice de ne pas avoir eu restitution de la clé du parking avec occupation de la place par le véhicule du locataire expulsé.

M^me Y ne fonde sa demande sur aucun élément. C’est à juste titre que le premier juge l’a déboutée de sa demande.

Eu égard à la résiliation du contrat aux torts de la société Ammonitia, c’est également à juste titre que

le premier juge a rejeté la demande de la société Ammonitia au titre d’une indemnité de résiliation.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en dernier ressort, après débats en audience publique, contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe,

— Confirme le jugement dont appel sauf sur le quantum de la réparation due au titre de la perte de chance de relouer le logement dans les meilleurs délais,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

— Condamne la société Ammonitia à payer à M^me Z Y la somme de 2 390 euros au titre de la perte de chance de relouer son logement dans les meilleurs délais,

— Rejette le surplus des demandes,

— Condamne la société Ammonitia aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne la société Ammonitia à payer à M^me Z Y la somme de 1 700 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente