Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 10 juin 2021, n° 20/18751

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 10 JUIN 2021

(n° 236 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/18751 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CC3AA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Octobre 2020 – Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 20/00284

APPELANTE

S.D.C. A X Y sis 35/43 rue X Y à 94400 Vitry-sur-Seine représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL D’ESSONNE sous l’enseigne 'FONCIA LANGLOIS’ dont le siège social est sis […]

35/43 Rue X Y

[…]

Représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

Assisté par M^e Jennifer POIRRET, avocat au barreau de l’Essonne

INTIMEE

CABINET H.J.S IMMOBILIER représenté par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192

Assisté par M^e Marie ABADIE substituant M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Le 30 juin 2016, la SAS Foncia Val-d’Essonne a succédé à la société HJS Immobilier en tant que syndic du syndicat des copropriétaires (ci-après le Z) de la A X Y, située 35/43 rue X Y à Vitry-sur-Seine (94).

Le 15 septembre 2016, la société HJS Immobilier a versé par chèque à la société Foncia Val d’Essonne la somme de 7.511,16 euros au titre du solde de la trésorerie de la copropriété.

Cette dernière a estimé qu’il restait à devoir la somme de 8 386,47 euros. Le 27 novembre 2019, elle a mis en demeure la société HJS Immobilier de payer cette somme.

Le 29 janvier 2020, le Z A X Y a assigné la société HJS Immobilier devant le juge des référés. Elle lui a demandé de :

— constater que la société HJS Immobilier ne justifie pas avoir transmis à la société Foncia Val-d’Essonne le solde de trésorerie d’un montant de 8.386, 47 euros ;

— en conséquence, condamner la société HJS Immobilier à remettre le dit solde de trésorerie dans un délai de huit jours à compter de la notification de l’ordonnance et à verser au nouveau syndic cette somme avec intéréts a compter du 27 novembre 2019, date de la mise en demeure ;

— dans l’hypothèse où le Z A X Y a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, condamner la société HJS Immobilier à informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic et à en justifier auprès du nouveau syndic ;

— assortir la condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue du 8^e jour ;

— condamner la société HJS Immobilier au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts ;

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la société HJS Immobilier a demandé au juge de :

— débouter le Z A X Y de l’ensemble de ses demandes ;

— le condamner à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 29 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

— débouté le Z A X Y, représenté par son syndic la société Foncia Val-d’Essonne, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société HJS Immobilier ;

— condamné le demandeur à payer au défendeur la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— rejeté toutes autres demandes.

Le premier juge a estimé que le Z A X Y n’apportait pas la preuve que la société HJS Immobilier n’avait pas versé l’intégralité du solde de la trésorerie de la copropriété.

Par déclaration d’appel en date du 21 décembre 2019, le Z A X Y a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions remises le 13 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le Z A X Y demande à la cour, au visa de l’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965, des articles 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, de l’article 6 du décret du 14 mars 2005 n°2005-240 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et de l’article 492-1 du code de procédure civile, de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

en conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 29 octobre 2020 ;

statuant à nouveau,

— constater que la société HJS Immobilier ne justifie pas avoir transmis à la société Foncia Val-d’Essonne sous l’enseigne Foncia Langlois, syndic du syndicat des copropriétaires, le solde de trésorerie, d’un montant de 8.044,72 euros ;

en conséquence,

— condamner la société HJS Immobilier à remettre selon bordereau à la société Foncia Val d’Essonne, ledit solde de trésorerie d’un montant de 8.044,72 euros dans un délai de huit jours suivant la notification de l’ordonnance à intervenir et à verser au nouveau syndic cette somme avec intérêts à compter du 27 novembre 2019, date de la mise en demeure ;

— dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, condamner la société HJS Immobilier à informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic et à en justifier auprès du nouveau syndic ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard, à l’issue du 8^e jour suivant la notification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société HJS Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts ;

— débouter la société HJS Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société HJS Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

y ajoutant,

— débouter la SARL HJS Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société HJS Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Le Z A X Y expose en substance les éléments suivants :

— il ressort des documents comptables communiqués par la société HJS Immobilier le 15 septembre 2016 que la trésorerie du Z A X Y s’élevait à la somme de 12.555,88 euros ;

— en retranchant la somme de 7.511,16 euros versé par la société HJS Immobilier et en ajoutant un solde bancaire antérieur de 3.000 euros, on atteint la somme de 8.044,72 euros ;

— certes la société Foncia Val-d’Essonne a signé le bordereau de remise du 14 septembre 2016, mais c’est parce qu’elle n’avait pas encore pu étudier les documents comptables ;

— dès qu’elle a pu étudier les documents, elle a informé la société HJS Immobilier, dès le 26 octobre 2016, de l’existence d’un solde impayé de la trésorerie ;

— la charge de la preuve de la remise des fonds pèse sur la société HJS Immobilier en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— pour prouver qu’elle a bien remis les fonds, elle se contente de produire un relevé de compte bancaire avec solde nul datant de 2019, qui n’explique en rien la différence entre le solde de trésorerie attesté par les documents comptables en juillet 2016 et le montant du chèque de la société HJS Immobilier remis en septembre 2016 ;

— l’intimée indique que cette différence serait liée à des dépenses réalisées pour le compte de la copropriété entre la fin de son mandat le 30 juin 2016 et la date du paiement le 15 septembre ; or, durant cette période, la gestion de la société HJS Immobilier avait pris fin tandis que la société Foncia-Val d’Essonne n’avait pas accès aux comptes de la copropriété.

Par conclusions remises le 30 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société HJS Immobilier demande à la cour, au visa de l’article 18-2 de la loi de 1965 relative au statut de la copropriété, de l’article 1353 du code civil et des articles 695, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— accueillir l’ensemble des ses demandes, dires, fins et écritures ;

— débouter le Z A X Y de l’ensemble de ses demandes, dires, fins et écritures ;

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance rendue le 29 octobre 2020 ;

et par conséquent,

— débouter le Z A X Y de sa demande visant à obtenir sous astreinte un prétendu solde de trésorerie d’un montant de 8.398,47 euros ;

— débouter le Z A X Y de sa demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le Z A X Y à payer à la société HJS Immobilier la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur le préjudice causé par le Z A X Y qui harcèle son ancien administrateur via cet appel manifestement abusif ;

— condamner le Z A X Y à payer à la société HJS Immobilier la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamner le Z A X Y aux entiers dépens.

La société HJS Immobilier expose en résumé ce qui suit :

— la charge de la preuve de la transmission des documents comptables pèse certes sur la société HJS Immobilier, mais cette preuve découle du bordereau de remise des pièces du 15 septembre 2016 signé par la société Foncia Val d’Essonne ; dès lors, c’est au Z A X Y de prouver que la société HJS Immobilier n’aurait pas versé l’intégralité du solde de la trésorerie ce jour là ;

— le Z A X Y s’appuie sur un document comptable datant du 29 juillet 2016 fixant le solde de la trésorerie à la somme de 12.555,88 euros, alors que la remise des fonds par la société HJS Immobilier à son successeur a eu lieu le 15 septembre 2016 ;

— la différence entre le solde affiché au 29 juillet 2016 et la somme versée par la société HJS Immobilier le 15 septembre suivant s’explique par des dépenses effectuées pour le compte de la copropriété entre ces deux dates ;

— le Z A X Y a attendu avril 2021 pour produire le grand livre du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2016 ;

— en l’absence des rapprochements bancaires correspondant, ce document comptable ne prouve pas les allégations du Z A X Y ;

— le compte bancaire de la copropriété a un solde nul et est clôturé ;

— s’il existe des difficultés avec la banque, c’est à la société Foncia Val-d’Essonne de les régler, et non pas à la société HJS Immobilier qui ne gère plus la copropriété depuis 2016 ;

— quant à la somme de 3.000 euros, elle correspond à une créance, non à un solde bancaire antérieur ;

— le Z A X Y n’apporte donc pas la preuve que la société HS Immobilier n’aurait pas versé l’intégralité du solde de la trésorerie.

SUR CE LA COUR

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Il faut aussi rappeler que l’obligation mise à la charge de l’ancien syndic, par les dispositions de l’article 18-2 précité, est impérative et que ce syndic ne peut s’en exonérer en indiquant simplement qu’il n’est plus en possession des éléments requis, sans s’expliquer plus avant, dans le cadre d’un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession desdits éléments.

En l’espèce, il y a lieu d’indiquer :

— que, selon le bordereau de transmission de pièces signé par les deux syndics (pièce 3 intimée), ont été remis au nouveau syndic les balances, les grands livres et livres de comptabilité jusqu’au 14 septembre 2016, ainsi qu’un 'chèque trésorerie de 7.511,16 euros', l’intimée relevant qu’aucune réserve n’a été mentionnée sur le bordereau ;

— que la SARL HJS Immobilier verse en outre aux débats un relevé de compte de la Banque Palatine, au nom du 'Z 34/43 rue X Y', faisant état au 31 juillet 2019 d’un solde égal à zéro euro (pièce 4) et un courrier de ce même établissement bancaire du 28 septembre 2019 adressé à la société intimée en tant qu’ancien syndic de la copropriété en cause, qui indique : 'conformément à vos instructions, nous vous confirmons avoir procédé à la clôture du compte ci-après désigné qui présente, à ce jour, un solde nul : Z 34/43 rue X Y’ ;

— que le syndicat appelant, pour estimer que l’ancien syndic demeure tenu à lui verser la somme de 8.044,72 euros, fait état de ce que, selon le grand livre 2016, le solde banque était au 29 juillet 2016 de 12.555,88 euros (pièce 9) et que, après déduction du chèque effectivement remis de 7.511,16 euros et ajout de la somme de 3.000 euros correspondant à un solde de banque antérieur que l’intimée n’aurait pas réclamé à un ancien syndic, serait encore due la somme de 8.044,72 euros ;

— que, cependant, la remise d’un bordereau de transmission n’a appelé aucune remarque de la part du nouveau syndic nonobstant les courriers ultérieurs du syndicat ; que les pièces émanant de la Banque Palatine, versées par l’ancien syndic, permettent aussi de considérer, sans inverser la charge de la preuve, que, d’une part, la SARL HJS Immobilier a rempli ses obligations au sens de l’article 18-2 et que, d’autre part, l’ancien syndic justifie suffisamment de ce qu’il n’est plus en possession de fonds de la copropriété ;

— qu’il faut préciser d’ailleurs que la somme de 3.000 euros réclamée par le syndicat appelant

correspond au montant indiqué dans le grand livre débiteurs 2016 (pièce 10 appelant) sous l’intitulé '31/12/2015 Débiteurs divers Solde Débit 3.000 euros', de sorte que la SARL HJS Immobilier peut valablement observer qu’il s’agit d’une créance du syndicat non recouvrée et non d’une somme illicitement conservée par l’ancien syndic ;

— que, de même, concernant le solde bancaire de 12.555,88 euros servant de fondement à la réclamation du syndicat des copropriétaires, la SARL HJS Immobilier observe à juste titre que ce solde créditeur au 29 juillet 2016 ne correspond pas à la situation au 15 septembre 2016 et que, postérieurement à son dessaisissement, il n’était plus en mesure de faire des réclamations relatives à un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires ;

— qu’il ne peut être reproché à la SARL HJS Immobilier, contrairement à ce que fait valoir le syndicat appelant, de ne pas avoir justifié au vu de la comptabilité de ce que les 3.000 euros serait une créance douteuse ou encore des dépenses effectuées entre le 29 juillet 2016 et le 15 septembre 2016, alors que le bordereau établit justement la remise de l’ensemble des pièces comptables au nouveau syndic ;

— que, dès lors, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande du syndicat de voir condamner l’ancien syndic intimé à lui remettre le solde de trésorerie, les mêmes motifs commandant aussi de confirmer le premier juge en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à référé sur les dommages et intérêts provisionnels réclamés par le syndicat.

La décision du premier juge sera donc confirmée, en ce compris le sort des dépens et des frais non répétibles de première instance exactement réglé.

C’est en vain que la société intimée fait état du caractère abusif de l’appel, le syndicat ayant pu se méprendre sur la portée de ses droits, la cour rejetant dès lors la demande formée sur ce point par la SARL HJS Immobilier.

Ce qui est jugé en cause d’appel commande de condamner le syndicat appelant à rembourser la société intimée des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

Le syndicat appelant sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de la SARL HJS Immobilier pour appel abusif ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 35/43 rue X Y à Vitry-sur-Seine à payer la somme de 2.000 euros à la SARL HJS Immobilier pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 35/43 rue X Y à Vitry-sur-Seine aux dépens d’appel ;

La Greffière, La Présidente,