Cour d'appel de Reims, 1er avril 2016, n° 15/02546

R.G. : 15/02546

ARRÊT N°

du : 1^er avril 2016

A. L.

XXX

C/

Madame Z D

Monsieur B A

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 1^er AVRIL 2016

APPELANTE :

d’une ordonnance de référé rendue le 1^er octobre 2015 par le juge des référés du tribunal d’instance de Reims (RG 12-14-001719)

XXX

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

XXX

XXX

Comparant, concluant par la SELAS Devarenne Associés Grand Est, avocats au barreau de Reims

INTIMÉS :

1) Madame Z D

XXX

XXX

2) Monsieur B A

XXX

XXX

Comparant, concluant par Maître Frédérique Gibaud, avocat au barreau de Reims

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 février 2016, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 1^er avril 2016, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 786 du code de procédure civile, Madame Lefèvre, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Lafay, présidente de chambre

Madame Lefèvre, conseiller

Madame Magnard, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Monsieur Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Lafay, présidente chambre, et par Monsieur Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2010, la société d’HLM Le Foyer Rémois, SA, dite ci-après Le Foyer Rémois, a donné à bail à M^me Z D et à M. B A une maison à usage d’habitation située 16 rue Louise Elisabeth Vigée-Lebrun à XXX pour un loyer mensuel de 950 euros.

Les concubins se séparant, M. A a donné son congé par lettre du 6 mars 2014, M^me D devenant seule bénéficiaire du bail. Cette dernière a ensuite quitté les lieux le 3 octobre 2014.

Le 21 octobre 2014, M^me D et M. A ont fait assigner Le Foyer Rémois devant le juge des référés du tribunal d’instance de Reims en exécution de travaux et en autorisation de consigner les loyers, subsidiairement en désignation d’un expert. Ils ont ensuite modifié leurs demandes et sollicité la condamnation du bailleur à titre provisionnel à leur payer les sommes de 5 400 euros à M. A et de 4 050 euros à M^me D en réparation du préjudice de jouissance souffert pendant l’occupation du logement d’octobre 2011 à octobre 2014, en raison du dysfonctionnement de la VMC, de fuite du ballon d’eau chaude et d’infiltration dans une chambre.

Le Foyer Rémois a soutenu que les demandes étaient irrecevables et, subsidiairement, devaient être rejetées, faute de démonstration d’un trouble de jouissance.

L’ordonnance de référé du 1^er octobre 2015 a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Le Foyer Rémois,

— condamné Le Foyer Rémois à payer en réparation du trouble de jouissance une indemnité provisionnelle de 2 000 euros à chacun des deux demandeurs,

— condamné Le Foyer Rémois aux dépens et à payer à M. A et M^me D la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Foyer Rémois a fait appel de cette décision. Aux termes de conclusions du 28 janvier 2016, il demande à la cour de l’infirmer et de dire irrecevables pour contestations sérieuses les demandes formulées par les ex-locataires. Subsidiairement, il conclut au débouté de toutes les prétentions adverses. Il demande la condamnation de M. A et M^me D aux dépens et au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon écritures du 28 décembre 2015, M. A et M^me D concluent au rejet de l’appel. Ils soutiennent que les manquements du bailleur leur ont causé un trouble de jouissance ouvrant droit à réparation à titre provisionnel en vertu des articles 848 et 849 du code de procédure civile. Ils réclament la condamnation du Foyer Rémois à payer à ce titre les sommes de 5 400 euros à M. A et de 4 050 euros à M^me D à titre provisionnel, ainsi que celle de 4 000 euros à verser aux intimés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2016.

Sur ce, la cour :

Sur la recevabilité des demandes en réparation :

L’article 848 du code de procédure civile précise que 'dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

L’article 849 du même code énonce que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du tribunal d’instance statuant en référé peut accorder une provision au créancier.

M. A et M^me D produisent copie de leur lettre recommandée datée du 16 janvier 2012 par laquelle ils demandaient à leur bailleur la réparation de plusieurs désordres : la défectuosité de la VMC constatée lors de l’état des lieux d’entrée du 27 septembre 2010, le remplacement de la porte du garage attendu depuis le 21 octobre 2010 et une infiltration au niveau du plafond d’une chambre signalée depuis le 30 octobre 2011.

Selon l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. L’obligation du bailleur et l’ancienneté de certains des désordres évoqués ne sont pas contestables, de sorte que les demandes des anciens locataires sont recevables au regard de l’article 849 précité.

Sur les demandes de provision :

M. A et M^me D invoquent un préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC), des infiltrations et d’une fuite du ballon d’eau chaude.

. concernant la défectuosité de la VMC :

L’état des lieux d’entrée du 27 septembre 2010 mentionne clairement qu’elle doit être vérifiée. Par lettre du 26 janvier 2012, Le Foyer Rémois répond au courrier du 16 janvier 2012 des locataires qu’il mandate l’entreprise Duvivier pour la pose de la poignée de la porte de garage et transmet la demande à la société Must 'intervenue le 24 janvier dernier’pour le dysfonctionnement de la VMC. Saisie par les locataires, la commission départementale de conciliation des rapports locatifs en sa séance du 24 mai 2013 note, dans le procès-verbal de conciliation, que le bailleur s’engage à vérifier la VMC au plus tard au 1^er septembre 2013. Cependant le courrier du service de protection juridique Civis du 31 octobre 2013 déplore qu’il n’ait pas été procédé aux réparations nécessaires (pièces n° 1, 4, 9, 14).

XXX, 21, 22, 23 produites par Le Foyer Rémois ne donnent pas d’élément sur le fonctionnement de la ventilation, ou sont postérieures au départ des locataires, ou encore sont illisibles (pièce n° 22). La pièce n° 23 justifie d’une intervention d’un technicien de la société Must le 24 janvier 2012 pour remplacer la VMC hors service ou pour conclure à la nécessité de son remplacement. Il est donc suffisamment démontré une défectuosité durable affectant la VMC et ayant affecté l’aération de la maison.

M. A et M^me D produisent un certificat médical du 26 août 2014 attestant de ce que l’environnement de leur fille, née en XXX, n’est pas favorable à ses problèmes de santé (leur pièce n° 19).

. concernant les infiltrations :

L’infiltration au niveau du plafond d’une chambre est signalée au bailleur, à l’agence de Trois Fontaines, dès le 20 octobre 2011. Le courrier du 16 janvier 2012 déplore l’absence d’intervention malgré plusieurs relances, ainsi que l’apparition de moisissures et d’eau au niveau du sol malgré l’aération quotidienne de la maison. Le Foyer Rémois répond qu’il a mandaté la Société Champenoise d’Etanchéité (SCE) le 27 décembre 2011. Par courrier du 10 juillet 2012, l’assureur 'dégât des eaux’ de M^me D, constate que l’origine du sinistre est une infiltration par toiture qui persiste depuis plusieurs mois (pièce n° 23). Les réparations sont effectuées par la SCE le 23 mai 2013 (pièce n°17 du Foyer Rémois), soit la veille de la séance de la commission départementale de conciliation.

Le premier juge a exactement analysé que l’absence de réparation d’octobre 2011 à mai 2013 relève d’une faute du bailleur qui devait s’assurer de la réalisation de la prestation pour laquelle il avait mandaté une entreprise, que les locataires ont subi un préjudice de jouissance limité à la chambre concernée.

S’agissant des infiltrations au sol dans la chambre du rez-de-chaussée, pour lesquelles le procès-verbal de conciliation du 24 mai 2013 donnait acte au Foyer Rémois de son engagement de procéder aux travaux, la cour adopte la motivation pertinente et étayée du premier juge, qui relève que la réalisation tardive des travaux en octobre 2014 est en partie imputable aux locataires, lesquels n’ont pas répondu aux courriers et appels de l’entrepreneur chargé de les réaliser.

. concernant la fuite sur le ballon d’eau chaude :

M. A et M^me D communiquent copies des courriels qu’ils ont adressés à M. X, technicien entretien courant du Foyer Rémois, les 17 juin, 8 juillet et 6 octobre 2013 au sujet d’une fuite d’eau au niveau du ballon. Apparaissent sur ces mêmes documents les réponses immédiates du technicien, qui précise envoyer le rapport de la société ADM à la société Must pour, notamment, intervention sur le ballon d’eau (pièces n° 24' et 25' des intimés). Le Foyer Rémois produit pour sa part copie des courriels adressés à ce sujet par M. X à M. Y (société Must) les 7, 9 et 29 octobre puis 18 novembre 2013, ce dernier ayant procédé à la réparation le 21 novembre 2013.

Le Foyer Rémois souligne qu’en tout état de cause, le ballon d’eau chaude a toujours fonctionné normalement, ce que ne contestent pas les intimés. Il s’ensuit qu’aucun préjudice de jouissance né de la fuite du ballon n’est caractérisé.

. sur le montant du préjudice souffert :

M. A réclame une indemnisation plus importante que M^me D au motif de ce qu’il est resté plus longtemps dans le logement. En réalité c’est lui qui a donné son congé le premier, le 6 mars 2014 (pièce n°13 du bailleur). En tout état de cause, les défectuosités de la VMC et l’infiltration concernant le plafond ont été réparées avant le départ de M. A. Les troubles résultant de ces deux désordres ayant duré plusieurs mois mais n’ayant affecté qu’une partie du logement, le premier juge en a fixé avec justesse l’indemnisation provisionnelle à la somme de 2 000 euros pour chacun des locataires, de sorte que sa décision est confirmée.

Il convient de laisser à chaque partie la charge des dépens exposés devant la cour et de rejeter les demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs :

Dit recevables les demandes de provisions de M. A et M^me D,

Confirme l’ordonnance de référé du 1^er octobre 2015,

Rejette toutes autres demandes,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE