Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, 14 octobre 2020, n° 19/04727

14/10/2020

ARRÊT N°421/2020

N° RG 19/04727 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NIW2

CB/IA

Décision déférée du 13 Septembre 2019 – Tribunal d’Instance de MURET ( 12-19-0021)

A.KINOO

Y Z A X

C/

SA ERILIA

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

Madame Y Z A X

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2019.027378 du 30/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de )

INTIMÉE

SA ERILIA

72 bis rue PERRIN-SOLLIERS

[…]

Représentée par M^e Z-pierre DE MASQUARD DE LAVAL de la SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte du 31 octobre 2013, la SA Erilia a consenti à M^me X la location d’un logement situé Les Jardins de Rose ' Villa 11 ' […].

Le 17 octobre 2018, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3318,62 euros visant la clause résolutoire.

PROCÉDURE

Par acte en date du 4 janvier 2019, la SA Erilia a assigné M^me X devant le juge des référés du tribunal d’instance de Muret en constat du jeu de la clause résolutoire, expulsion et paiement provisionnel.

Par ordonnance contradictoire du 13 septembre 2019, au visa des articles 848 et 849 du code de procédure civile, le juge a :

— jugé recevable l’action de la SA Erilia,

— constaté la résiliation du bail portant sur le logement situé Les jardins de Rose ' villa 11 ' […] consenti à M^me X par le jeu de la clause résolutoire,

— à défaut de départ volontaire dès la signification du jugement, ordonné à M^me X de quitter les lieux loués situé les jardins de Rose ' villa 11 ' […] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d’un commandement en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution des clés,

— autorisé le bailleur, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamné M^me X à payer à la SA Erilia la somme provisionnelle de 3606,32 euros, mensualité de mai 2019 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer et des charges conventionnelles, soit la somme de 584,01 euros et condamné M^me X au paiement mensuel de cette somme à compter de juin 2019 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— débouté M^me X de sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire,

— débouté M^me X de sa demande tendant au remboursement des charges locatives,

— condamné M^me X à payer à la SA Erilia la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer,

— rappelé qu’il est possible pour M^me X de saisir la commission de médiation de la Haute-Garonne (Direction départementale de la cohésion sociale ' 1 place Saint-Etienne, conformément aux dispositions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation,

— rappelé que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 30 octobre 2019, M^me X a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail portant sur le logement situé Les jardins de Rose ' villa 11 ' […] consenti à M^me X par le jeu de la clause résolutoire,

— autorisé le bailleur, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamné M^me X à payer à la SA Erilia la somme provisionnelle de 3606,32 euros, mensualité de mai 2019 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer et des charges conventionnelles, soit la somme de 584,01 euros et condamné M^me X au paiement mensuel de cette somme à compter de juin 2019 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— débouté M^me X de sa demande des délais de paiements et de suspension du jeu de la clause résolutoire,

— débouté M^me X de sa demande tendant au remboursement des charges locatives,

— condamné M^me X à payer à la SA Erilia la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

M^me X dans ses dernières conclusions en date du 3 septembre 2020 demande à la cour, de :

A titre principal,

— annuler l’ordonnance de référé du 13 septembre 2019,

— rejeter en conséquence toutes les demandes de la SA Erilia,

— la condamner à la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel et laisser à sa charge les frais de commandement,

Subsidiairement, si la cour évoque,

— déclarer irrecevable les demandes de la SA Erilia,

— rejeter en conséquence toutes les demandes de la SA Erilia,

— la condamner à la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel et laisser à sa charge les frais de commandement,

— rejeter toute demande de la SA Erilia en ce celles de première instance.

Plus subsidiairement,

— annuler le commandement de payer du 17 octobre 2018, ainsi que la procédure subséquente,

— rejeter en conséquence toutes les demandes de la SA Erilia,

— la condamner à la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel et laisser à sa charge les frais de commandement,

— rejeter toute demande de la SA Erilia en ce celles de première instance,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que le montant des sommes dues au vu du dernier décompte de la SA Erilia s’élève à 450,73 euros, cette somme n’incluant pas le montant des APL suspendues,

— dire et juger que le montant des APL suspendues arrêté au mois de septembre 2020 est de 2 605,83 euros,

— accorder en tant que de besoin, à M^me X vingt quatre mois pour s’acquitter de sa dette, par fractions mensuelles d’égale valeur,

— suspendre pendant ce délai les effets de la clause de résiliation du bail d’habitation,

— dire qu’à l’issue de ce délai, la clause sera réputée n’avoir pas joué, si M^me X a respecté ses engagements,

— dire n’y avoir lieu dans ce cas à faire droit aux demandes de la SA Erilia en application de l’article

700 du Code de procédure civile,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel, sans recours de l’une contre l’autre,

— rejeter toutes demandes de la SA Erilia en ce compris celles demandées et/ou obtenues en première instance.

Elle soutient que :

— l’ordonnance est nulle en application de l’article 455 du code de procédure civile, en ce qu’il n’est pas exposé les prétentions et moyens des parties,

— la procédure n’est pas régulière faute de saisine de la CCAPEX et de notification de l’assignation au préfet,

— la créance visée au commandement est sérieusement contestable dès lors qu’il n’a jamais été justifié des charges locatives, ce qui est sanctionné par la nullité du commandement,

— au demeurant le décompte produit est faux en ce qu’il vise des frais de procédure non justifiés,

— l’APL lui a été suspendue en raison de l’impayé de loyer alors qu’elle vit seule et élève ses 2 enfants sans recevoir aucune pension du père ; à la suite d’arrêts de travail elle a été licenciée pour inaptitude et elle est reconnue comme personne handicapée,

— lorsque l’APL lui sera rétablie elle percevra 2605,83€ qu’elle affectera à la bailleresse de sorte que son compte sera alors créditeur,

— en février 2020 elle a versé 5300€.

La SA Erilia dans ses dernières conclusions en date du 3 septembre 2020 demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

rejetant toutes conclusions contraires comme mal fondées,

— débouter M^me X de son appel ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 13 septembre 2019 rendue par le tribunal d’instance de Muret en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 1655,43 € hors frais et dépens mensualité de juillet 2020 comprise.

Y ajoutant :

— condamner M^me X à verser à la société Erilia la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel,

— condamner M^me X aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Elle réplique que :

— le juge a rappelé les prétentions et moyens développés à l’audience, la procédure étant orale,

— la saisine de la CCAPEX n’est pas exigée puisqu’elle est bénéficiaire d’une APL, la saisine de la CAF est suffisante ce qui a été fait en l’espèce par LRAR du 11 octobre reçue le 18 octobre 2019,

— l’assignation a été délivrée le 4 janvier 2019 soit dans le délai légal de 2 mois passé l’information de la CAF d’octobre, et l’assignation a été délivrée 2 mois avant la date de l’audience,

— la procédure est donc parfaitement valide,

— elle a justifié auprès de la locataire de la régularisation annuelle des charges par envoi en courrier simple, la loi n’exigeant pas un pli recommandé,

— par courrier du 16 février 2018 la bailleresse a informé la locataire du détail des sommes dues au titre des charges, et elle a déféré à la sommation interpellative qui a permis de re-créditer la somme de 169,42€,

— elle justifie donc parfaitement de toutes les sommes visées au décompte, de sorte que le commandement de payer est valable,

— le solde est débiteur de 1655,43€ au 1^er août 2020 hors frais et dépens,

— un rappel d’APL a été opéré pour le premier semestre 2019 mais elle est suspendue depuis octobre 2019,

— elle refuse tout délai de paiement dès lors que la situation débitrice perdure malgré le versement d’ aides financières à plusieurs reprises, et des échéanciers n’ont pas été respectés,

— la locataire n’est donc pas en capacité de respecter un nouvel échéancier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2020.

MOTIVATION

Sur la nullité de l’ordonnance du 13 septembre 2019

M^me X soutient que l’ordonnance est nulle en application de l’article 455 du code de procédure civile, en ce qu’il n’est pas exposé les prétentions et moyens des parties.

Ce texte dispose que « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date ».

La procédure est orale devant le juge des référés et contrairement à ce qu’indique M^me X l’ordonnance mentionne précisément les prétentions et moyens des parties par :

— s’agissant de la demanderesse, le rappel du dispositif de l’assignation avec l’actualisation des demandes au jour de l’audience et le fondement de la demande en résiliation du bail sur le constat du jeu de la clause résolutoire,

— s’agissant de la défenderesse soit M^me X elle même, l’ordonnance précise exactement :

« M^me Y X conclut :

- à titre principal à l’irrecevabilité des demandes de la SA Erilia, qui ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX et de la notification de l’assignation au préfet,

à titre subsidiaire :

*à la nullité du commandement de payer du 17 octobre 2018,

*à la condamnation de la demanderesse à lui restituer le montant des acomptes de charges locatives depuis la signature du contrat,

*au rejet des demandes de la SA Erilia,

- à titre plus subsidiaire: à l’octroi de délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire ainsi qu’au rejet de la demande au titre de 1'article 700 du code de procédure civile, les dépens restant à la charge de la SA Erilia. »

Dans ces conditions il apparaît clairement que l’ordonnance répond aux conditions de l’article 455 du code de procédure civile de sorte qu’elle n’encourt pas la nullité.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

En l’espèce la SA Erilia a signalé à la CAF de la Haute-Garonne, qui est en l’espèce l’organisme payeur des aides au logement, la situation d’impayé de M^me X le 11 octobre 2018 par LRAR en indiquant le montant de l’impayé soit 3318,62€ à cette date, le montant mensuel du loyer soit 476€ et des provisions sur charges de 38,6€ et celui de l’APL de 243,61€.

La situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 11 octobre 2018 à la CAF, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est donc réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 Il de la loi du 6 juillet 1989. La demande était donc recevable.

Il est également justifié de la notification le 7 janvier 2019 au Préfet de la Haute Garonne de l’assignation du 4 janvier 2019 aux fins de constat de la résiliation, lequel en a accusé réception le même jour. Et l’acte a été délivré pour l’audience du 15 mars 2019 soit plus de deux mois après, de sorte que la procédure est parfaitement régulière et conforme aux dispositions législatives.

Le commandement de payer du 17 octobre 2018 répond également aux conditions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il vise le rappel de la clause résolutoire insérée au bail, le rappel de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1999 ; le décompte de l’arriéré de 3318,62€ réclamé visant le montant du loyer et des charges mensuels ; la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Ce commandement qui répond aux exigences légales n’encourt donc pas la nullité, sachant par ailleurs, qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Dans ces conditions l’action est régulière et les demandes recevables.

Sur la suspension de la clause résolutoire, le montant de la dette locative et la demande de délais de grâce.

M^me X ne conteste pas le défaut de régularisation de la situation d’impayé dans les deux mois du commandement du 17 octobre 2018, de sorte qu’elle ne conteste pas la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Elle conteste toutefois le montant de la dette et sollicite la suspension de la clause résolutoire dans un délai de 24 mois lui permettant d’apurer le solde en sus du loyer courant.

Elle accepte le « dernier décompte » de la bailleresse soit celui arrêté au 27 août 2020 comme base de calcul ; toutefois elle part du postulat qu’il est réclamé la somme de 1955,43 « hors frais et dépens » alors que ce décompte mentionne la somme de 3152,51€ soit 1655,43€ soit hors frais et dépens de 1497,08€ (frais de justice). La somme de 7,62€ ne peut être déduite comme le souhaite M^me X au titre des frais de justice dès lors qu’elle ne figure pas à ce décompte.

Elle maintient les contestations formulées devant le premier juge aux termes desquelles le bailleur lui décompterait des sommes au titre des provisions pour charges indues telles que « provisions millièmes généraux, provisions charges communes, provisions eau froide ».

Mais d’une part, toutes les explications utiles lui ont été apportées par la bailleresse suivant courrier du 16 février 2018, réitérées dans ses conclusions devant le juge des référés et réitérées encore devant la cour.

Et d’autre part, les « provisions millièmes généraux » correspondent aux charges refacturées par le syndic de copropriété et afférentes aux locataires telles que les factures d’électricité et d’eau des parties communes ou encore le nettoyage des abords. Les « provisions charges communes », correspondent aux charges refacturées par la société Erilla telles que la taxe d’ordures ménagères due par les locataires. Les « provisions eau froide » et « reprise eau individuelle, eau froide individuelle » comprenant l’assainissement individuel correspondent aux provisions de consommation d’eau individuelle. Et la SA Erilia produit les factures de consommation d’eau d’avril 2014 au 30 août 2019.

Il n’est donc pas plus démontré devant la cour que devant le premier juge, des anomalies dans cette facturation de sorte qu’aucune déduction ne peut être opérée sur le décompte des sommes dues produit par la SA Erilia.

M^me X soutient que si elle est maintenue dans les lieux en raison de la suspension de la clause résolutoire, l’allocation logement lui sera de nouveau attribuée et il conviendra de déduire encore la somme de 2605,83€ à ce titre, de sorte que son compte sera créditeur ; elle rappelle également, qu’elle a effectué un règlement de 5300€ en février 2020 qui a permis de diminuer sa dette à 1534,49^e à cette date, ce qui démontre ses efforts pour contenir voire apurer sa dette.

Cependant, M^me X ne justifie pas de ses ressources actualisées. En effet, elle ne produit que son avis d’imposition de 2018 sur les revenus de 2017 d’un montant mensuel de 1300€, une attestation de paiement d’indemnités journalières jusqu’en décembre 2018 en raison d’un accident du travail du 12 avril 2017, la reconnaissance de sa qualité de travailleur handicapé à compter du 30 octobre 2018, la demande d’aide juridictionnelle du 26 mars 2019 par laquelle elle déclare des ressources de l’ordre de

14 000€ soit 1166€ par mois. Elle ne produit donc aucun justificatif de sa situation financière actuelle soit l’état de ses ressources et le décompte de ses charges actuels sachant seulement qu’elle compte deux enfants à charge.

Dès lors, compte tenu des nombreux incidents de paiement antérieurs non contestés depuis 2014, de l’échec d’un plan de rééchelonnement proposé par la SA Erilia et ce, malgré les aides perçues, il aurait été particulièrement utile, pour examiner sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, de connaître sa situation financière précise, nécessaire à la mise en place d’un plan d’apurement compatible avec ses facultés financières et avec les besoins de la créancière.

A défaut de ces éléments déterminants, la cour est dans l’impossibilité de vérifier la faisabilité et les chances de succès d’un plan d’apurement de la dette qui doit comprendre également les frais de justice, en sus du loyer courant de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire et de rééchelonnement de la dette en 24 mois. Cette proposition n’étant pas objectivement vérifiable, M^me X n’apparaît pas en mesure de respecter un échéancier de paiement.

La décision sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Rejette la demande en annulation de l’ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance de Muret en date du 13 septembre 2019.

— Confirme la dite ordonnance en toutes ses dispositions.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SA Erilia de sa demandes.

— Condamne M^me X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER