Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 novembre 1973, 72-11.749, Publié au bulletin

Sur le deuxieme moyen : vu les articles 12 du reglement sanitaire de la ville de dijon du 13 mai 1938, et 7 de la loi du 20 avril 1810, attendu qu’il resulte des enonciations de l’arret confirmatif attaque que veuve y… a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier, sur lequel elle projetait de faire construire une clinique ;

Qu’elle a presente une demande de division de la propriete a laquelle etait annexe un plan ;

Que, par lettre du 2 mars 1953, le prefet de la cote d’or a accorde l’autorisation de morcellement de l’ensemble immobilier en deux lots, specifiant « que l’implantation projetee pour la construction de la clinique sera determinee lors de la demande de permis de construire » ;

Qu’afin de pouvoir financer cette construction au moyen d’une creance de dommages de guerre qu’elle possedait dans une autre localite et dont elle avait demande le transfert a dijon, dame y… a sollicite un permis de construire pour un immeuble collectif de deux etages a usage d’habitation d’une hauteur de 8 m 50 et implante a cinq metres de la propriete voisine, lequel lui a ete accorde par arrete ministeriel du 16 septembre 1953, apres avis favorable du service departemental de l’urbanisme ;

Qu’en decembre 1953, dame y… a construit un immeuble tout different a usage de clinique de trois etages, d’une hauteur de 11 m 60, implante a quatre metres de la ligne separative du fonds voisin ;

Que dame y… a vendu a la societe civile immobiliere de la clinique du parc, la clinique et le terrain, appartenant a la societe civile dont elle etait administratrice ;

Que dame x…, devenue proprietaire de l’immeuble contigu, a assigne la dame y… en demolition de la clinique edifiee sans permis de construire, et en violation de la reglementation d’urbanisme applicable lors de la construction et en paiement de dommages-interets ;

Que la societe civile immobiliere de la clinique du parc a ete assignee ulterieurement aux memes fins ;

Attendu qu’en decidant, apres avoir constate que l’immeuble a usage de clinique avait une hauteur 11,60 metres, que dame x… « ne pouvait invoquer la violation d’une servitude d’urbanisme quelconque », alors que, d’apres les termes de l’article 12 du reglement sanitaire municipal du 13 mai 1938 « pour les constructions sur rue, la hauteur de la facade verticale de l’alignement sera au plus egale a la largeur reglementaire de la voie, avec un maximum de 20 metres », sans rechercher si la hauteur constatee de la construction ne depassait pas la largeur reglementaire de la voie, les juges du second degre ont entache leur decision d’un manque de base legale ;

Et sur le troisieme moyen : vu l’article 1382 du code civil, attendu que, pour rejeter la demande de dame x…, l’arret attaque admet encore que le defaut de respect du permis de construire obtenu par veuve y… le 16 septembre 1953, ne peut servir de fondement a l’action en reparation du prejudice invoque par un tiers, tout en relevant que « le batiment a ete erige en violation du permis de construire et qu’une construction toute differente a ete faite sans s’inquieter de la demande » qui avait ete deposee ;

Attendu, toutefois, que, si le permis de construire regit les rapports du constructeur envers l’administration, qui ne delivre les autorisations, en fonction des dispositions legislatives et reglementaires applicables, que sous reserve du droit des tiers, la violation de ses dispositions revet le caractere d’une faute non seulement a l’egard de l’administration, mais aussi en raison des circonstances relevees par la cour d’appel, envers ceux des voisins sur le fonds desquels les constructions irregulierement elevees auront des repercussions, par une diminution des possibilites d’utilisation ulterieure des sols, causant ainsi un prejudice personnel a des particuliers ;

Attendu qu’en deniant, des lors, non seulement l’existence d’une faute a la charge de veuve y…, mais encore la relation de cause a effet entre la construction litigieuse et le prejudice invoque par dame x…, qui faisait etat, au surplus, d’une violation des regles d’urbanisme, les juges d’appel ont viole le texte susvise ;

Par ces motifs, et sans qu’il soit besoin de statuer sur le premier moyen : casse et annule l’arret rendu le 8 fevrier 1972, entre les parties par la cour d’appel de dijon ;

Remet, en consequence, la cause et les parties au meme et semblable etat ou elles etaient avant ledit arret et, pour etre fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de besancon.