Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 décembre 1976, 75-13.290, Publié au bulletin

Sur le moyen unique : attendu que la societe de gestion et d’administration immobiliere (ci-apres sogai), agissant en qualite de syndic de l’ensemble immobilier en copropriete denomme residence villa esterel a cannes, et peyrot, proprietaire, dans celui-ci du lot n° 2 constitue par une villa de deux etages sur rez-de-chaussee, font grief a l’arret infirmatif attaque d’avoir prononce la nullite de deux resolutions de l’assemblee generale des coproprietaires, la premiere, en date du 4 janvier 1973, constatant que le proprietaire du lot n° 2 informait l’assemblee generale de la subdivision de ce dernier en lots d’appartements, et la seconde, en date du 30 aout 1973 approuvant la repartition des charges entre les differentes fractions du lot n° 2, alors selon le pourvoi que, d’une part, l’arret attaque, qui denature le reglement de copropriete prevoyant la subdivision du lot n° 2, en decidant que cette subdivision ne pouvait se faire en un trop grand nombre de lots, ne repond pas, par ailleurs, aux motifs des premiers juges adoptes par la sogai et peyrot, selon lesquels la resolution autorisant peyrot a subdiviser son lot, conformement au reglement de copropriete, pouvait etre adoptee en vertu de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a la majorite simple des coproprietaires presents ou representes, que, d’autre part, la subdivision du lot, prevue par le reglement de copropriete, n’etait pas contraire a la destination de l’immeuble, laquelle, par ailleurs, demeurait une destination bourgeoise non professionnelle et non commerciale, le reglement de copropriete, prevoyant cette subdivision, ne pouvant etre ecarte au profit de documents publicitaires anterieurs et etrangers aux titres d’acquisition respectifs des parties et au reglement de copropriete, qu’il est enfin soutenu que la subdivision du lot n° 2 etant prevue par ce reglement, la decision de peyrot de vouloir user de cette possibilite ne pouvait etre constitutive d’un abus de droit, des lors que n’etaient constatees, ni l’intention de nuire du proprietaire, ni la legerete blamable d’une decision a laquelle il n’aurait eu aucun interet et qu’un tel abus de droit n’ayant pas ete invoque par les coproprietaires demandeurs a l’instance, l’arret ne pouvait le retenir d’office sans que les parties aient ete invitees a s’en expliquer prealablement ;

Mais attendu, d’abord, que le reglement de copropriete de l’immeuble litigieux n’etant pas verse aux debats et la cour de cassation n’etant pas ainsi en mesure d’exercer son controle, le moyen pris en sa premiere branche ne saurait etre accueilli ;

Attendu, ensuite, qu’apres avoir justement rappele qu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque coproprietaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres coproprietaires, ni a la destination de l’immeuble, la cour d’appel constate que, selon son reglement de copropriete, l’ensemble immobilier etait, en l’espece, a usage d’habitation, que la location a des personnes differentes des pieces d’un meme lot y etait interdite et que les occupants devaient veiller a ne troubler, sous aucun pretexte, la tranquilite dudit ensemble, que les juges d’appel enoncent, ensuite, qu’il resulte de la situation de ce dernier, que les coproprietaires ont acquis leur lot en consideration de ce qu’on leur offrait des appartements de grand luxe, en nombre reduit, dans un vaste parc, que, comprenant a l’origine, outre les locaux de service, deux salons, une salle a manger, treize chambres et quatre salles de bains, la villa constituant le lot n° 2 serait divisee en seize studios, une chambre, deux bureaux et cinq appartements de deux pieces ;

Qu’ainsi, l’ensemble immobilier ne comprendrait plus uniquement des locaux de grand luxe, en nombre reduit, mais le double de coproprietaires de ce qu’avaient escompte les acquereurs, a l’origine, avec les troubles que cette multiplicite d’occupants et de leurs vehicules devait inevitablement apporter a l’ensemble et, enfin, qu’admettre cette multiplication serait en contradiction avec l’interdiction faite aux coproprietaires de proceder a des locations multiples ;

Qu’ayant, en l’etat de ces constatations et enonciations, pu estimer que l’usage fait par peyrot des parties privatives de son lot portait atteinte a la destination de l’immeuble, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, legalement justifie sa decision ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi forme contre l’arret rendu le 4 mars 1975 par la cour d’appel d’aix-en-provence.