Cour de cassation, Chambre civile 1, du 29 octobre 1990, 89-15.357, Inédit

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Résidence Moulin de Charlet, dont le siège social, anciennement … (9^e), est actuellement … (9^e), représentée par sa gérante, la société anonyme Sacofi, aux droits de la société Sacof,

en cassation d’un arrêt rendu le 21 février 1989 par la cour d’appel de Versailles (1^re chambre, 1^re section), au profit de la société civile professionnelle (SCP), titulaire d’un office notarial, Jean Y…, Jean C…, Alain A…, Bernard D… et Monique Z…, anciennement SCP Marcel Y… et Guy Farrando, dont le siège social est … (Hauts-de-Seine),

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l’audience publique du 17 juillet 1990, où étaient présents :

M. Jouhaud, président, M. Grégoire, rapporteur, MM. Viennois, Lesec, Kuhnmunch, Fouret, Pinochet, Mabilat, M^me Lescure, conseillers, M. Charruault, conseiller référendaire, M. Sadon, premier avocat général, M^lle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Grégoire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la SCI Résidence Moulin de Charlet, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Y…, C…, A…, D… et Z…, anciennement SCP Y… et Farrando, les conclusions de M. Sadon, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! – Attendu que par acte de la SCP Y… et Farrando, titulaire d’un office notarial, en date du 30 mai 1972, la SCI Résidence Moulin de Charlet (la SCI) a acquis des consorts X… des terrains sur lesquels elle projetait d’édifier deux immeubles ; qu’après obtention du permis de construire et ouverture du chantier en novembre 1972, la SCI a appris que, par un acte d’échange du 13 mai 1963, dont l’acte du 30 mai 1972 ne faisait nulle mention, les consorts X… et des voisins, les consorts B…, avaient, « par dérogation aux articles 675 à 681 du Code civil », établi sur leurs fonds toute une série de servitudes « non aedificandi, non altius tollendi, de construction d’ouvertures et de baies », stipulant notamment que les consorts X… pourraient, « suivant les nouvelles limites de leur immeuble, édifier sur ce terrain toutes constructions et pratiquer toutes baies et ouvertures à condition que ces murs extérieurs de bâtiments, baies et ouvertures soient à une distance d’au moins 1 mètre 90 centimètres des nouvelles limites » ; qu’interprétant cette clause, conformément aux prétentions des consorts B…, comme lui interdisant de construire à moins de 1,90 mètre de la limite de son terrain, la SCI a dû, pour mener à

bien son projet, obtenir une modification du permis de construire et faire l’acquisition d’une parcelle supplémentaire de 465 mètres carrés ; qu’elle a reclamé à la SCP Y… et Farrando réparation des divers préjudices qu’elle imputait à son ommission, à savoir un retard dans l’achèvement des travaux, un accroissement de ses dépenses et un manque à gagner ; qu’un jugement du tribunal de grande instance de

Nanterre du 19 janvier 1983, devenu irrévocable, a dit que M. Y… avait commis une faute engageant sa responsabilité en rédigeant, le 30 mai 1972, un acte incomplet, et qu’un second jugement du 7 novembre 1986 a condamné la SCP Y… et Farrando, aux droits de qui se trouve actuellement la SCP Y…, C…, A…, D… et Z…, à payer des dommages-intérêts à la SCI ; que, pour réformer cette décision, l’arrêt attaqué retient que la clause ci-dessus rapportée n’établit qu’une « simple servitude de vue emportant interdiction de l’implantation d’un mur extérieur du bâtiment, dès lors que des baies ou des ouvertures seraient aménagées dans ce mur » ; qu’il en déduit que cette servitude n’étant pas autre que celle prévue par l’article 678 du Code civil, dont le respect s’imposait à la SCI, même en l’absence de toute clause conventionnelle, la faute commise par le notaire a été sans incidence sur la réalisation du programme de construction envisagé par la SCI ; Sur la première branche du moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’avoir dénaturé la clause litigieuse de l’acte du 15 mai 1963, qui, selon le moyen, interdisait en termes clairs et précis l’édification de murs extérieurs de bâtiments situés à moins de 1,90 mètre de la limite du terrain ; Mais attendu que, rédigée en termes ambigus et sous l’intitulé de « servitudes en faveur des consorts X… », la clause litigieuse requérait une interprétation exclusive de toute dénaturation ; d’où il suit que ce grief n’est pas fondé ; Mais sur la seconde branche du moyen :

Vu l’article 1382 du Code civil ; Attendu que le notaire rédacteur d’un acte est tenu d’éclairer son client sur l’étendue et la portée des droits et des obligations qui découlent pour lui de cette convention ; que l’omission dont M. Y… s’est rendu coupable a privé la SCI du conseil, qu’il n’aurait pas manqué de lui donner, de contester, avec une chance de succès que démontre la motivation de l’arrêt attaqué, l’interprétation de la clause litigieuse que les consorts B… prétendaient lui

opposer et dont le mémoire en défense de la SCP soutient avec raison qu’elle ne s’imposait pas avec évidence ; qu’en jugeant que cette omission n’avait pu causer aucun préjudice à

la SCI, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 21 février 1989, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Reims ; Condamne la SCP Y…, C…, A…, D… et Z…, anciennement SCP Y… et Farrando, envers la SCI Résidence Moulin de Charlet, aux dépens et aux frais d’exécution du présent arrêt ; Ordonne qu’à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d’appel de Versailles, en marge ou à la suite de l’arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-neuf octobre mil neuf cent quatre vingt dix.