Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 16 novembre 1994, 92-16.099, Publié au bulletin

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 17 avril 1992), que la société civile immobilière Porte de Buc (la SCI), a cédé à la société Ofivalmo immobilier, sous diverses conditions suspensives, la faculté d’acquérir « par préférence à tout autre », un ensemble d’immeubles à réaliser ; qu’à l’issue du délai stipulé, le bénéficiaire a renoncé à acquérir et refusé de verser l’indemnité prévue dans ce cas et dont le paiement avait été garanti par une caution bancaire ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt qui la déboute de sa demande en paiement de cette indemnité, de déclarer nulle la convention pour défaut d’enregistrement, en application de l’article 1840 A du Code général des impôts, alors, selon le moyen, 1°) que l’application de ces dispositions d’ordre public, prescrites par une mesure d’ordre fiscal, est d’interprétation restrictive aux seules promesses unilatérales de vente de droit commun stricto sensu, sans pouvoir s’étendre aux conventions sui generis que constituent non seulement le contrat préliminaire de réservation en matière de vente en l’état futur d’achèvement, mais aussi tout contrat analogue ayant pour objet la vente d’un immeuble à construire, quelle que soit sa destination ; qu’en l’espèce, la convention litigieuse, intitulée « contrat de réservation », portait bien sur la vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement entre un « réservant » et un « réservataire », et constituait un préliminaire voulu par les parties à cette vente ; que les parties avaient également voulu, en visant expressément l’article R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation, conférer à l’indemnité due par le réservataire au réservant, au cas de non-poursuite de l’opération après la réalisation des conditions suspensives, la nature d’un dépôt de garantie analogue à celui d’un contrat de réservation, dès lors que son non-versement immédiat était remplacé par une caution bancaire quasi immédiate ; que dans ces conditions, la convention ne pouvait être assimilée à une simple promesse unilatérale de vente acceptée, car elle présentait les caractères d’une convention sui generis échappant aux dispositions fiscales prescrivant l’annulation pour défaut d’enregistrement dans les dix jours de l’acceptation ; que l’arrêt a donc violé les articles 1134 du Code civil et 1840 A du Code général des impôts ; 2°) que, au cas où par impossible, l’arrêt aurait ainsi implicitement adopté la motivation des premiers juges reposant sur la caducité de la convention litigieuse pour non-réalisation de deux conditions suspensives, l’arrêt serait entaché d’un défaut de motifs pour n’avoir pas répondu aux moyens d’appel de la SCI Porte de Buc critiquant cette motivation du Tribunal, notamment avec de nouvelles pièces à l’appui ; que l’arrêt aurait donc violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant relevé que le transfert de propriété envisagé l’avait été en vue de la réalisation d’immeubles à usage, non pas d’habitation ou professionnel et d’habitation, mais à usage « de dépôts, commerce et bureaux », la cour d’appel a pu décider que la convention par laquelle une partie conférait la faculté d’acquérir des biens immobiliers à une autre partie qui l’acceptait « sans obligation pour elle d’acquérir » et qui, en cas de non-exercice de cette faculté, s’engageait à verser au cocontractant une indemnité égale à 5 % du prix de vente, s’analysait en une promesse unilatérale de vente immobilière et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.