Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 mars 2019, 18-10.095, Inédit

CIV.3

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 7 mars 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 161 F-D

Pourvoi n° V 18-10.095

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence […], dont le siège est […] , représenté par son syndic la société Foncia Manago, […] ,

contre l’arrêt rendu le 16 octobre 2017 par la cour d’appel de Versailles (4^e chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Bouygues immobilier, dont le siège est […] ,

2°/ à la société Gasjo, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est […] , […], prise en la personne de son liquidateur amiable M. N… Y… Z…,

3°/ à la société Décoration de I… frères, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

4°/ à la société SMJ, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est […] , […], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société A2MC, représentée par M. K… E… ,

défenderesses à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 29 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Bureau, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Bureau, conseiller, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence […], de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Décoration de I… frères, de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Bouygues immobilier, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 16 octobre 2017), que

la société Bouygues immobilier a construit un groupe d’immeubles pour les vendre en l’état futur d’achèvement en confiant à la société Gasjo le lot menuiseries extérieures et portes d’entrée et à la société Décoration de I… frères, le lot sols souples, sols scellés et peinture ; que les travaux ont fait l’objet d’une réception, puis d’une livraison, avec réserves ; que, se plaignant de l’absence de levée de certaines réserves, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] (le syndicat des copropriétaires) a, en cours d’expertise, assigné la société Bouygues immobilier, par un acte du 7 mai 2009, dans lequel il a demandé à « voir déclarer que toutes les prescriptions extinctives et délais de forclusion avaient été interrompus, donner acte aux copropriétaires de ce qu’ils chiffreraient leur entier préjudice après dépôt du rapport d’expertise, ordonner le sursis à statuer sur leurs demandes dans l’attente de ce dépôt et prescrire l’exécution provisoire de la décision à intervenir » ; que la société Bouygues immobilier a appelé en garantie les constructeurs dont la société Gasjo et la société Décoration de I… frères ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable sa demande en paiement des reprises pour les désordres affectant le bois des balcons, terrasses et escaliers desservant les appartements et en indemnisation du préjudice de jouissance consécutif, et d’avoir en conséquence limité son droit à réparation ;

Mais attendu qu’ayant retenu que l’assignation du 7 mai 2009 ne désignait pas les désordres pour lesquels l’interruption de la prescription était sollicitée et que cette assignation ne formulait aucune demande contre la société Bouygues immobilier, la cour d’appel, qui a constaté que les désordres invoqués, consécutifs à l’application d’une lasure non prévue dans la notice descriptive annexée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, constituaient une non-conformité apparente pour laquelle le syndicat des copropriétaires n’avait pas émis de réserves au moment de la livraison alors qu’il en avait eu connaissance, même si les travaux n’étaient pas encore réalisés, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deux derniers moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de […] aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence […].

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir déclaré le syndicat des copropriétaires de […] irrecevable en sa demande dirigée contre Bouygues immobilier d’un montant de 437 580 € TTC au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le bois des balcons, terrasses et escaliers desservant les appartements et du préjudice de jouissance consécutif, et d’avoir en conséquence limité le droit à réparation du syndicat des copropriétaires.

Aux motifs que « sur l’absence de traitement adéquat du bois des balcons, terrasses et escaliers ; que la société Bouygues soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence l’Orée de Elfes, au motif que la non conformité aux documents contractuels des éléments en bois des immeubles était apparente lors de la réception et qu’elle impliquait, conformément aux stipulations du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, une saisine de la justice dans les treize mois de la réception ou de la livraison avec nécessité d’interrompre la prescription chaque année, que tel n’est pourtant pas le cas en l’espèce ; que le syndicat des copropriétaires réplique essentiellement que la non conformité contractuelle n’était pas apparente lors de la réception, en effet, c’est le commencement de l’écaillage de la lasure sur les bois, apparu une dizaine de mois après la livraison, qui a révélé la non-conformité aux documents contractuels et généré sa réclamation ; qu’en l’espèce, la notice descriptive annexée aux actes de vente en l’état futur d’achèvement du 25 août 2005 mentionne en page 9/21 au § 2.8.1.1 que : pour les escaliers, balcons et garde-corps réalisés en bois traité de qualité extérieure, aucune application de peinture lasure ou vernis n’est prévue ; que la possibilité d’une amélioration de la qualité ou de la présentation du tout ou partie de la construction prévue en page 3/21 de la notice au § 'note générale', ne saurait déroger à la stipulation précédente spécifique au bois ; que l’application de la lasure constitue donc bien une non-conformité contractuelle ; que le procès-verbal d’état des lieux et de remise des clés des bâtiments du 23 mars 2007 ne comporte aucune indication de réserves relatives au bois des balcons, terrasses et escaliers, l’architecte conseil du syndicat des copropriétaires ayant même écrit en page 2 de son rapport de visite de réception des façades et parties communes du 23 mars 2007, établi le 13 avril 2007 : 'lasure non faite sur éléments en bois, travaux prévus en avril’ ; qu’il suit de là que la lasure a été appliquée après la livraison, au vu et au su du syndicat des copropriétaires qui a accepté la réalisation de cette prestation sans mettre en cause une quelconque non-conformité contractuelle et qui en a ensuite constaté la mauvaise qualité dans l’année de la livraison puisqu’il s’en est plaint lors des rendez-vous des 30 janvier 8 février 2008 en ces termes 'la première couche de lasure a été passée sans préparation sur bois humides, la moisissure s’installe et décolle le produit, il est nécessaire de poncer les couches existantes et de reprendre l’intégralité des boiseries’ ; que c’est à juste titre que la société Bouygues souligne que l’argumentation développée en réponse par le syndicat des copropriétaires est tronquée dans la mesure où le grief qu’il formulait avant la procédure judiciaire et au stade de l’expertise portait exclusivement sur la qualité de la finition de la lasure, de sorte qu’il avait parfaite connaissance de son application lors de la prise de possession des parties communes, que le syndicat des copropriétaires ne peut pas davantage soutenir que la lasure n’aurait été visible qu’à partir du moment où elle a commencé à se décoller puisqu’il a fait état de son application dans les mois qui ont suivi la livraison, ainsi qu’il ressort des termes d’une lettre du conseil syndical datée du 7 février 2008 : 'nous vous rappelons que ces travaux ont été réalisés bien après la livraison, et retouchés par la suite (…)' ; que la réclamation du syndicat des copropriétaires à ce titre relève incontestablement d’une non-conformité apparente, peu importe que la prestation non conforme ait fait l’objet de réclamations postérieurement en raison de la survenance de dégradations mettant en cause la qualité de sa réalisation ; qu’anticipant sur les dispositions de la loi du 25 mars 2009 qui alignent le régime des défauts de conformité apparents sur celui des vices apparents, (prévoyant notamment le délai de forclusion d’un an et un mois après la prise de possession pour engager l’action), les actes de vente en l’état futur d’achèvement signés par les acquéreurs stipulent que le vendeur sera tenu de la garantie des vices et non conformités apparents dans les conditions prévues à l’article 1642-1 du code civil (…), le vendeur sera déchargé de son obligation de garantie à l’égard des vices et non conformités alors apparents, dont l’existence ne lui aura pas été notifiée par l’acquéreur, soit avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par ce dernier, soit au jour de la réception des travaux si celle-ci intervient après l’expiration du délai ci-dessus’ ; que le syndicat des copropriétaires devait agir dans l’année de la livraison des parties communes c’est à dire dans le délai de 13 mois courant à compter du 23 mars 2007 ; que par son assignation en référé-expertise délivrée le 21 mars 2008, le syndicat des copropriétaires a agi dans le délai de l’action précité, de sorte qu’un nouveau délai a commencé à courir à compter de l’ordonnance de référé du 13 mai 2008 pour une durée identique, expirant donc le 13 mai 2009 ; que si le syndicat des copropriétaires a effectivement assigné au fond devant le tribunal de grande instance de Pontoise selon assignation du 7 mai 2009, cet acte, en ce qu’il ne visait pas expressément les désordres pour lesquels il entendait interrompre la prescription et en ce qu’il ne formulait aucune demande, puisqu’il se bornait à d’évoquer l’expertise judiciaire en cours, n’a pu avoir aucun effet interruptif ; que l’ordonnance de sursis à statuer rendue le 29 septembre 2009 dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, ainsi que les premières conclusions en ouverture de rapport signifiées par le syndicat des copropriétaires en janvier 2012 l’ont été postérieurement à l’expiration du délai ; que le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être déclaré irrecevable en sa demande au titre de la non-conformité contractuelle ; que le jugement étant infirmé sur ce point ; que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à agir subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, en vertu du principe du non-cumul de la responsabilité légale et de la responsabilité contractuelle de droit commun ; que le jugement ne peut en conséquence qu’être infirmé en ce qu’il a condamné la société Bouygues immobilier à indemniser le syndicat des copropriétaires Résidence de […] du coût des travaux de reprise des désordres affectant le bois des balcons, terrasses et escaliers desservant les appartements et du préjudice de jouissance consécutif ; que le syndicat des copropriétaires doit en conséquence être débouté de ses demandes de ce chef formées à l’encontre de la société Bouygues, l’appel en garantie de cette dernière société à l’encontre de la société Décorations de S. Frères et de la société A2CM étant dès lors sans objet ; que par suite la société A2CM doit être mise hors de cause » (arrêt attaqué, p. 15 à 17) ;

1°) Alors que lorsque l’assignation au fond vise les opérations d’expertise en cours, elle interrompt la prescription de l’ensemble des actions relatives aux désordres faisant l’objet de l’expertise, peu important que ces désordres n’y soient pas exhaustivement énumérées ; que par assignation au fond devant le tribunal de grande instance de Pontoise délivrée le 7 mai 2009 à la société Bouygues immobilier, le syndicat des copropriétaires Résidence de […] a demandé à ce que soit constatée l’interruption de tous délais de prescription et de forclusion applicables aux actions portant sur les désordres visés par les opérations d’expertise en cours ; qu’en jugeant que cette assignation n’avait pu avoir aucun effet interruptif, dès lors qu’elle ne visait pas expressément les désordres pour lesquels l’interruption était voulue mais seulement l’expertise judiciaire en cours, la cour d’appel a violé l’article 2241 du code civil ;

2°) Alors que les juges du fond ont l’obligation de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à leur examen par les parties ; que dans le dispositif de l’assignation au fond du 7 mai 2009, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de grande instance de Pontoise de « donner acte au SDC de la Résidence de […] de ce qu’il chiffrera son entier préjudice après le dépôt du rapport de l’expert » ; qu’il résulte des termes clairs et précis de ce dispositif que le syndicat des copropriétaires demandait au tribunal de condamner la société Bouygues immobilier à l’indemniser de son préjudice lié aux désordres et malfaçons faisant l’objet de l’expertise en cours ; qu’en jugeant que cette assignation n’avait pas pu produire d’effet interruptif, dès lors qu’elle ne formulait aucune demande puisqu’elle se bornait à évoquer l’expertise judiciaire en cours, la cour d’appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l’article 1134 devenu 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°) Alors, en tout état de cause, que l’action spécifique des acquéreurs en l’état futur d’achèvement au titre des défauts de conformité apparents ne concerne que les défauts existant au moment de la livraison de l’immeuble, à l’exclusion des défauts résultant de travaux postérieurs à cette livraison ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu qu’au moment de la livraison de l’immeuble aucune lasure n’était présente sur les bois extérieurs et que cette lasure n’avait été appliquée que postérieurement (arrêt p. 16, §2), de sorte qu’il n’existait aucune non-conformité contractuelle relative aux bois extérieurs au moment de la livraison ; qu’en jugeant toutefois que l’application de la lasure constituait une non-conformité contractuelle relevant de l’action spécifique des acquéreurs en l’état futur d’achèvement au titre des défauts de conformité apparents, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, quand elle constatait que la lasure avait été appliquée après la livraison de l’immeuble, de sorte que le désordre affectant cette lasure ne pouvait relever de cette action spécifique, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires Résidence de […] de sa demande tendant à la condamnation de la société Bouygues immobilier à lui payer la somme de 21 186 € TTC au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les peintures des sols des paliers et d’avoir en conséquence limité le droit à réparation du syndicat des copropriétaires ;

Aux motifs que « sur la dégradation du sol des paliers ; que la société Bouygues poursuit l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a retenu la garantie décennale au titre des désordres affectant le sol des paliers au motif que la preuve du caractère décennal n’est pas démontrée ; qu’elle soutient que le rapport d’expertise judiciaire n’a pas examiné ces désordres et que le rapport de l’expertise amiable n’apporte pas d’éléments justifiant les allégations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles la détérioration du revêtement le rendrait glissant et dangereux, l’assureur dommages-ouvrage ayant au contraire considéré que seule la garantie biennale de bon fonctionnement pouvait être recherchée mais que le délai de mise en oeuvre était expiré ; qu’elle ajoute que dans l’hypothèse d’un risque réel de danger pour les personnes, il est bien évident que l’expert judiciaire ne se serait pas contenté d’indiquer dans son rapport que le désordre ne relevait pas de sa mission d’expertise, et d’annexer des photos prises à l’occasion d’une réunion d’expertise, de même, l’expert dommages-ouvrage aurait sollicité la mise en oeuvre de mesures conservatoires destinées à éviter le risque de chute des personne, enfin le caractère généralisé des désordres n’est pas démontré, l’expert amiable ayant considéré que certains paliers présentaient des décollements mineurs, en réalité, conformément à la position adoptée par l’assureur dommages-ouvrage, les désordres survenus après l’expiration de la garantie biennale de bon fonctionnement relèvent de l’entretien normal des parties communes ; que le syndicat des copropriétaires Résidence de […] conclut à la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir essentiellement que l’impropriété de l’ouvrage à sa destination est liée au fait que non seulement le revêtement posé est extrêmement glissant par temps humide, mais aussi que la peinture se détache en arrachant avec elle des morceaux de mortier qui laissent des trous entraînant des risques de chute, que c’est d’ailleurs ce deuxième critère qu’a retenu le tribunal ; qu’il précise que les désordres généralisés affectant ces paliers dont le critère élémentaire de conformité à leur destination qui participe de la destination de l’immeuble à usage d’habitation, est d’être plats et sans dangers intrinsèques pour les personnes qui habitent l’immeuble ou qui y viennent, rendent l’immeuble impropre à sa destination ; qu’ainsi que l’a très exactement relevé le tribunal, s’il est constant que l’expert n’a pas examiné les désordres dont il n’était pas saisi, il n’en demeure pas moins qu’ils sont visibles sur les photographies de l’expert et en tout état de cause, la réclamation de ce chef ne peut être déclarée irrecevable ou mal fondée au seul motif qu’elle n’entrait pas dans la mission de l’expert judiciaire, le mérite de cette demande devant être apprécié au vu des arguments des parties et des éléments que ces dernières produisent ; qu’en l’espèce, chacun des 18 bâtiments R2 regroupant 96 logements collectifs comporte deux paliers d’accès (un pour chacune des appartements des 1^er et 2^e étages) ; qu’il n’est pas contesté qu’en 2011, le sol de ces paliers d’accès aux appartements a commencé à se dégrader, ce désordre ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre à la société Allianz, assureur dommages-ouvrage de la copropriété, que ce désordre a été également signalé à l’expert judiciaire qui a pris quelques photos lors de sa réunion du 29 mars 2011 mais qui, n’ayant pas été saisi de ce désordre dans la cadre de sa mission, n’est pas allé plus avant car aucune demande d’extension d’une mission n’avait été sollicitée relativement à ce désordre et qu’il était sur le point de déposer son rapport ; que cette dégradation de la peinture des sols des paliers de béton est importante ainsi qu’il résulte des constatations effectuées : – le 29 mars 2011 par l’expert judiciaire ; – le 5 mai 2011 par l’expert d’assurance dommages-ouvrage ; – le 6 janvier 2012 par M. C…, architecte de la copropriété ; – le 24 novembre 2016 par l’huissier de justice requis par le syndicat des copropriétaires ; que l’expert mandaté par cette compagnie a déposé un rapport le 5 mai 2011 aux termes duquel il mentionne avoir examiné plusieurs paliers d’accès aux appartements du premier étage ; que ce sont des éléments en béton revêtus d’une peinture antidérapante, les constatations ont montré qu’il se produit une dégradation de ces peintures dans des proportions variables suivant les escaliers, sur certains, les zones de décollement sont significatives, sur les derniers les décollements sont minimes ; que sur la cause de ces désordres, l’expert indique que les écailles de peinture qu’il a relevées montrent que le décollement s’est produit au niveau du matériau de couleur ocre situé à l’interface entre le béton lui-même et la peinture, des morceaux de mortier restant accrochés à la sous-face des écailles de peinture, cependant il n’a été procédé à aucune analyse du produit ocre, l’écaillage de la peinture provient d’un défaut de consistance du matériau, mettant ainsi en cause soit un défaut de préparation du support en présence de laitance de béton qui n’a pas été enlevée, soit l’utilisation d’un produit d’accrochage défaillant ; que l’assureur dommages-ouvrage a notifié une position de non garantie par lettre du 12 mai 2011, considérant que les désordres affectent le bon fonctionnement d’un élément d’équipement dissociable pour lequel les constructeurs ne doivent qu’une garantie de deux ans prévue à l’article 1792-3 du code civil et que plus de deux ans s’étant écoulées depuis la réception, aucune garantie des constructeurs ne peut être recherchée de sorte que la police dommage-ouvrage n’est pas mobilisable ; que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir contesté la notification de l’assureur dommages-ouvrage ; que cependant, même dans l’hypothèse non vérifiée où cette détérioration du revêtement du sol des paliers les rendent impropres à leur destination, elle ne porte pas à atteinte à la solidité de l’ouvrage et ce d’autant moins, qu’il est constamment admis que des peintures qui ont un rôle esthétique, ainsi que tel est le cas en l’espèce puisqu’il n’a pas été vérifié qu’il s’agissait bien d’une peinture antidérapante, ne constituent ni un ouvrage au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil, ni un élément d’équipement, ni un élément constitutif d’ouvrage ; que dans ces conditions, en l’absence de caractère décennal du désordre affectant les sols des paliers, le syndicat des copropriétaires Résidence de l’Orée de Elfes ne peut qu’être débouté de sa demande relative au coût des travaux de reprise en ce qu’elle est fondée exclusivement sur le fondement de la garantie décennale, le jugement étant infirmé sur ce point » (arrêt attaqué, p. 18 à 20) ;

1°) Alors que la garantie décennale s’applique aux dommages qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination en affectant soit l’ouvrage lui-même soit l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ainsi qu’aux désordres affectant la solidité des éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage dont le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ; qu’en retenant que les désordres affectant la peinture apposée sur les paliers ne relevaient pas de la garantie décennale dès lors que cette peinture n’avait qu’un rôle esthétique et que son caractère antidérapant n’aurait pas été vérifié, de sorte qu’elle ne constituait ni un élément d’équipement, ni un élément constitutif d’ouvrage, quand elle relevait que le décollement de cette peinture entraînait des morceaux de mortier, matière constitutive de l’ouvrage, ce dont il résultait que cette peinture était incorporée aux paliers et qu’elle ne pouvait être retirée sans enlever la matière même de l’ouvrage, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1792 et 1792-2 du code civil ;

2°) Alors, en tout état de cause, que la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu’en retenant, d’une part, sur le fondement du rapport de l’expert d’assurance dommage-ouvrage du 5 mai 2011, que les paliers étaient des éléments en béton revêtus d’une peinture antidérapante, et, d’autre part, qu’il n’avait pas été vérifié que la peinture appliquée sur les paliers était antidérapante, la cour d’appel s’est contredite, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement déféré en ce qu’il avait débouté le syndicat des copropriétaires Résidence de […] de ses demandes dirigées contre la société Bouygues immobilier relatives à la localisation des compteurs d’eau et d’avoir en conséquence limité le droit à réparation du syndicat des copropriétaires ;

Aux motifs propres que « - sur la localisation des compteurs d’eau ; que le syndicat des copropriétaires Résidence de […] poursuit l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il l’a débouté de sa demande relative à la localisation des compteurs d’eau et demande à la cour, statuant à nouveau de constater que l’installation des compteurs d’eau telle qu’elle est, constitue une impropriété à la destination de l’immeuble d’habitation que constitue l’ensemble immobilier […], de condamner la société Bouygues immobilier, sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois de la signification du jugement à intervenir, à déplacer les regards et les compteurs qui se trouvent sous des places de stationnement privatives ou réservées handicapés, de la condamner par ailleurs à prendre en charge et à lui payer le coût de l’installation des chambres accueillant les compteurs d’eau dans des conditions permettant d’en assurer un accès normal, facile et sans danger et sur ce point, avant dire droit sur la méthode et le quantum du budget correspondant, ordonner une expertise, l’expert ayant pour mission d’établir un rapport mentionnant les solutions techniques possibles -et leur chiffrage correspondant ; qu’à l’appui de cette demande, le syndicat des copropriétaires invoque deux moyens, à savoir : – d’une part, qu’il ne s’agit pas de la mise en place d’une quelconque canalisation ou gaine mais un ouvrage maçonné d’importance dans lequel se trouve une série de compteurs d’eau, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une servitude prévue par le règlement de copropriété ; – d’autre part, que l’accès aux regards dans lesquels les compteurs ont été installés est quasi impossible, non seulement parce que positionné sous ces parkings privatifs ou handicapés, mais également par l’obligation d’ouvrir une plaque en fonte, de descendre une échelle dangereuse, de s’accroupir dans un endroit non éclairé ce qui constitue une impropriété à la destination puisqu’affectant l’habitabilité normale de l’ensemble immobilier ; que la société Bouygues immobilier rétorque pour l’essentiel que c’est à juste titre que les premiers juges ont entériné sur ce point, les conclusions de l’expert judiciaire, pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires ; qu’elle se réfère à cet égard aux dispositions du règlement de copropriété qui organisent la création de servitudes de passage notamment pour les réseaux d’eau potable, en ce compris les regards dans lesquels sont installés les compteurs individuels de chaque appartement, implantés dans l’emprise de certains parkings privatifs extérieurs, certains étant affectés aux handicapés ; qu’elle souligne qu’il ne s’agit pas de parkings fermés dans l’emprise de maisons, mais simplement de parkings extérieurs matérialisés au sol et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’implantation de ces regards remet en cause la destination des emplacements de parkings et notamment celle des emplacements réservés aux handicapés ; qu’elle ajoute enfin que la notice descriptive de vente prévoit en son article 5.6.1 en page 19 que le compteur individuel (d’alimentation en eau) sera situé dans le citerneau extérieur, avec vanne de l’arrêt général. Distribution horizontale en PER jusqu’en pied de gaines de sorte que les prévisions de la notice descriptive sont strictement respectées ; qu’aux termes de son rapport, l’expert judiciaire mentionne qu’en sa qualité de technicien, il atteste que les regards sont implantés conformément au plan des réseaux VRD.04D établi par le B.E.T Bethic, les regards ont été réalisés par S.D.F.E. (Veolia), le positionnement ayant été accepté voire imposé par le S.D.F.E., l’implantation a reçu le quitus de S.D.F.E, sinon la résidence ne serait pas alimentée en eau par le concessionnaire, et souligne en sa page 85, que le règlement de copropriété impose une servitude si nécessaire aux acquéreurs pour l’entretien du réseau d’eau ; qu’il ajoute qu’à la fin de la réunion à laquelle étaient présents la société Bouygues immobilier, le B.E.T. bethic et S.F.D.E, il a proposé la mise en place d’un compteur divisionnaire de consommation dans chaque logement au droit du robinet de fermeture de distribution d’eau du logement, une telle intervention permettant ainsi aux copropriétaires de suivre leur consommation d’eau, mais soulignant que cette prestation devrait rester à la charge du syndicat des copropriétaires, car correspondant à l’amélioration de leur patrimoine ; que le syndicat des copropriétaires qui se borne à invoquer une impropriété à la destination sans préciser le fondement juridique de sa demande ne permet pas à la cour d’en apprécier le mérite : il y a lieu d’observer à cet égard d’une part qu’à supposer que le syndicat des copropriétaires revendique la garantie de la société Bouygues immobilier sur le fondement de la garantie décennale, il ne s’explique pas sur les conditions de mise en oeuvre de cette garantie, ouvrage, impropriété à la destination, et d’autre part et surtout que l’expert a conclu formellement qu’aucun des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires n’affecte la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination ; que dans ces conditions, le jugement doit, par substitution de motifs, être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef » (arrêt attaqué, p. 22 et 23) ;

Alors que les juges du fond ont l’obligation de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à leur examen par les parties ; que dans ses conclusions d’appel, le syndicat des copropriétaires soutenait, sur près de 6 pages, que l’implantation des regards destinés à accueillir les compteurs d’eau avait rendu l’immeuble impropre à sa destination en raison d’un accès très difficile à ces compteurs permettant le contrôle de la consommation d’eau, ce qui avait affecté l’habitabilité normale de l’ensemble immobilier (conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires, p. 33 à 38) ; qu’en retenant que le syndicat des copropriétaires ne s’expliquait pas sur les conditions de mise en oeuvre de la garantie décennale tenant à l’existence d’un ouvrage et à une impropriété à destination, de sorte qu’elle n’était pas en mesure d’apprécier le mérite de la demande, la cour d’appel a dénaturé les conclusions d’appel claires et précises du syndicat des copropriétaires, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.