Tribunal de grande instance de Paris, Juge de l'exécution, 17 décembre 2003, n° 03/85422

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

N° RG :

03/85422

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 17 décembre 2003

DEMANDERESSE

SCM C, D-E, Z

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Michel Z avocat au barreau de PARIS substituant M^e Ketty DALMAS, avocat au barreau de PARIS, C1510

DÉFENDEURS

1) Monsieur A Y

né le […] à […]

[…]

[…]

2) Madame X épouse Y

[…]

[…]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

[…]

Gérant : Monsieur A Y

[…]

[…]

représentés par M^e Xavier VAN GEIT

de la SCP DONCHE-FEYLER-THOMAS,

avocats au barreau de SEINE SAINT DENIS, PB186

JUGE : M^me I J, Vice-Présidente

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal de Grande Instance de PARIS.

GREFFIER : M. F-G H, Greffier,

DÉBATS : à l’audience du 10 décembre 2003 tenue publiquement,

JUGEMENT : prononcé à l’audience publique

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation du 13 novembre 2003, la SCM d’avocats C, D-E, Z demande:

— la nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 5 novembre 2003,

— subsidiairement, la suspension de l’expulsion avec arrêt du cours des intérêts en lui donnant acte de ce qu’elle offre de payer, en plus des loyers courants, l’arriéré de loyer en 12 mensualités,

— encore plus subsidiairement, un délai d’au moins 6 mois avant son expulsion pour permettre d’organiser son départ.

Les époux Y concluent au débouté de l’ensemble de ces prétentions. Ultérieurement, la S.C.I. DU 14 RUE D’AMSTERDAM est intervenue volontairement à la procédure en tant que bailleresse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, il résulte des pièces produites et des débats les éléments suivants:

— selon bail commercial à effet à compter du 15 juin 1999, la SCI DU 14 RUE D’AMSTERDAM, gérée par A Y, a donné en location à la SCM d’avocats gérée par B C, un appartement situé au 2^e étage de l’immeuble […] à Paris 9^e, moyennant un loyer initial de 914,69 སྒྱ [6.000 F] par mois payable par trimestre à terme échu;

— la SCM C, D-E, Z a connu des difficultés financières en raison de l’inactivité pour maladie puis du retrait de l’un de ses associés;

— le 5 novembre 2002, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré portant sur 5.826,42 སྒྱ;

— par ordonnance du 10 février 2003, le juge des référés, saisi le 3 décembre 2002 par la société locataire, a

* condamné la SCM C, D-E, Z à payer aux époux Y la somme de 7.500 སྒྱ au titre de l’arriéré locatif,

* suspendu les effets de la clause résolutoire moyennant le règlement de cette somme en 8 mensualités égales et successives à compter du 1^er mars 2003, outre le loyer courant à bonne date,

* dit qu’en cas de non-respect de cet échéancier, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise avec expulsion,

* fixé l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel;

— la SCM C, D-E, Z a versé

• 940 སྒྱ le 04/03/2003

• 940 སྒྱ le 03/04/2003

(4.474,66 སྒྱ dont 3.534,66 སྒྱ pour le terme échu le 31/03/2003)

• 940 སྒྱ le 14/05/2003

• 940 སྒྱ le 12/06/2003

• 940 སྒྱ le 11/07/2003

• 580 སྒྱ le 24/07/2003

• 1.000 སྒྱ le 23/07/2003

• 1.000 སྒྱ le 27/08/2003

• 500 སྒྱ le 20/10/2003

• 1.065,10 སྒྱ le 24/10/2003

• 650 སྒྱ le 12/11/2003

— les termes de 3.472,60 སྒྱ échus au 30/06/2003 et au 30/09/2003 n’ayant pas été réglés à bonne date, il restait dû au 12/11/2003 un solde de 4.450 སྒྱ;

— le 5 novembre 2003, ont été délivrés à la fois un commandement aux fins de saisie-vente portant sur un solde en principal de 6.165,10 སྒྱ ainsi qu’un commandement de quitter les lieux.

— Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

Les règles gouvernant le mécanisme de la clause résolutoire diffèrent sensiblement du droit commun des contrats lorsque la clause figure dans un bail commercial. En effet, l’article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, devenu l’article L.145-41 du code de commerce, a instauré un régime propre en vue d’en atténuer la rigueur et l’automatisme en spécifiant notamment que “la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

De plus, en matière de baux commerciaux, le preneur peut demander la suspension des effets de la clause résolutoire, obligatoirement conjuguée avec une demande de délais de paiement, même après l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée. Or, le juge des référés a subordonné la suspension de la clause résolutoire au paiement des loyers courants postérieurs non visés au commandement de payer les loyers délivré le 5 novembre 2002. Toutefois, le juge de l’exécution, qui ne statue pas au fond, ne peut, aux termes de l’article 8 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992, “ ni modifier le dispositif de la décision judiciaire qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution”.

La SCM C, D-E, Z considère être de bonne foi et s’être acquittée de la totalité de l’arriéré de 7.500 སྒྱ avant le 5 novembre 2003. Force est de constater que la SCM C, D-E, Z n’a pas respecté les conditions exactes de la suspension de la clause résolutoire de son bail, telles que fixées par l’ordonnance de référé précitée, (“loyers courants non réglés et 8 mensualités égales non versées à leur date d’exigibilité”) de sorte que la résiliation du bail est acquise et que le principe de l’expulsion ne peut plus être remis en cause, sauf exercice de voies de recours. Il n’a en effet pas été précisé à quelle date l’ordonnance de référé a été signifiée et si elle est devenue définitive.

En conséquence, la bailleresse, ou les époux Y, peuvent se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et disposent donc d’un titre exécutoire, ne serait-ce qu’à titre provisoire, ordonnant l’expulsion de la SCM C, D-E, Z de sorte que la demande de nullité du commandement de quitter les lieux sera rejetée.

— Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 510 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, “après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce”. L’article 1244-1 du Code civil dispose que “toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues”.

Il est justifié de virements:

— le 03/12/2003 777,40 སྒྱ

— le 08/12/2003 500,00 སྒྱ

— le 09/12/2003 600,00 སྒྱ

de sorte qu’il ne reste plus dû avec le loyer courant actuellement exigible qu’un solde de 2.572,60 སྒྱ au jour de l’audience, étant relevé que le terme en cours sera exigible au 31 décembre 2003.

La SCM C, D-E, Z, qui certes fait des efforts pour diminuer sa dette mais n’a pu respecter les délais accordés par le juge des référés, ne verse strictement aucun document sur sa situation financière actuelle et prévisible dans les prochains mois. A défaut d’éléments sur sa solvabilité à plus ou moins long terme ou sur l’existence d’une amélioration prochaine, l’échelonnement de la dette apparaît totalement illusoire. Dans ces conditions, la demande de délais sera rejetée, étant rappelé que, dans le cadre de l’exécution, des aménagements sont inévitables en fonction de la capacité de remboursement de la société débitrice.

— Sur les délais d’expulsion

La procédure prévue par l’article 66 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et les articles 201 à 207 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 ne peut s’appliquer aux suites de l’expulsion d’un commerçant ou d’une société commerciale, occupant des locaux commerciaux. Toutefois, en l’espèce, le bail concerne un appartement “comprenant antichambre, salon, salle à manger, deux chambres, cuisine, W.C. (étant précisé que cet appartement était loué à usage commercial avant 1945)” et la locataire est une société civile.

De plus, aux termes de l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut “accorder des délais renouvelables excédant une année aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation”.

L’article L.613-2 précise d’une part que “la durée des délais prévus à l’article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans” et d’autre part qu'“il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement”.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il résulte de ce qui précède que l’arriéré est en voie de résorption. Il n’est fourni aucune information sur la situation de la SCI bailleresse ou des époux Y et il est constant que le déménagement de locaux affectés à une activité professionnelle nécessite un certain délai pour éviter une perte de clientèle, ce qui ne saurait aller dans le sens du bailleur créancier. En conséquence, il convient d’accorder à la SCM C, D-E, Z un délai jusqu’au 31 mars 2004 pour quitter l’appartement loué à l’expiration duquel il pourra être procédé à l’expulsion.

Les dépens sont à la charge de la partie perdante, à savoir la SCM C, D-E, Z, qui est déboutée de la majorité de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant publiquement, par jugement en premier ressort et contradictoire,

Déclare valable le commandement de quitter les lieux délivré le 5 novembre 2003,

Rejette la demande de délais de paiement présentée par la SCM C, D-E, Z,

Accorde à la SCM C, D-E, Z un délai jusqu’au 31 mars 2004 inclus pour se maintenir dans les lieux situés […] à Paris 9^e,

Dit que la SCM C, D-E, Z devra quitter les lieux loués le 31 mars 2004 au plus tard, faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue pendant ce délai, pourra être reprise,

Rappelle que les décisions du Juge de l’Exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit,

Condamne la SCM C, D-E, Z aux dépens.

Fait à PARIS, le 17 décembre 2003

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

F-G H I J