Proposition de loi ordinaire louer en toute confiance

I. – L'article 24-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est rétabli dans la rédaction suivante :
« Art. 24-2. – I. – La garantie universelle des loyers prémunit les bailleurs contre les impayés de loyer.
« Les impayés de loyer, au sens du présent article, s'entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l'article 23-1 demeurés impayés.
« Au sens du présent article, la conclusion d'un contrat de location s'entend de sa conclusion initiale, de son renouvellement dans des conditions différentes ou de la conclusion d'un avenant.
« A. – La garantie universelle des loyers s'applique aux contrats de location des catégories de logements suivantes :
« 1° Logements constituant la résidence principale du preneur définis à l'article 2 ;
« 2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur, tels que définis aux articles 25-3 et 25-4 ;
« B. – Les aides versées au titre de la garantie sont accordées lorsque l'ensemble des conditions suivantes sont satisfaites par le bailleur d'un logement décent au sens de l'article 6 dont le contrat écrit respecte le contrat type mentionné à l'article 3 :
« 1° Le bailleur n'a pas demandé le cautionnement mentionné à l'article 22-1 ;
« 2° Le bailleur n'a pas souscrit d'assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;
« 3° Le bailleur ne loue pas le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;
« 4° Le bailleur a déclaré son contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du présent article dans les conditions prévues au même II ;
« 5° Lorsque le locataire bénéficie de l'aide personnelle au logement, le bailleur demande son versement entre ses mains dans des conditions fixées par décret.
« Le 1° du présent B ne s'applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
« Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque le bailleur a fait l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II ou lorsque, depuis moins de dix ans, il a été mis en demeure, par arrêté pris en application de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation de locaux impropres à l'habitation en raison d'atteintes à la sécurité et la santé des personnes, sauf lorsque l'autorité responsable a prononcé la mainlevée de l'arrêté.
« Un décret précise le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le montant maximal de la garantie accordée pour un même logement en fonction de la localisation du logement et de sa catégorie, et la durée des versements. Il définit également les modalités de recouvrement des impayés ainsi que les mesures d'accompagnement social en faveur des locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie.
« C. – Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent pas être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide en application du présent article.
« II. – L'Agence de la garantie universelle des loyers est un établissement public administratif de l'État qui a pour mission de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion par l'administration de la garantie universelle des loyers.
« A. – L'Agence de la garantie universelle des loyers est chargée de mettre en place et d'administrer la garantie prévue au I, directement ou par l'intermédiaire des organismes mentionnés au III, et de contrôler sa mise en œuvre ainsi que l'activité desdits organismes. À ce titre, elle peut financer des actions d'accompagnement social des locataires en situation d'impayés de loyer.
« Pour l'exercice des attributions mentionnées aux troisième et quatrième alinéas du présent A, l'agence conclut des conventions avec les organismes et personnes en cause.
« B. – L'agence est administrée par un conseil d'administration composé de six représentants de l'État, de deux représentants du groupe Action logement, de deux représentants des collectivités territoriales et de deux personnalités qualifiées nommées en raison de leur compétence en matière de logement.
« Le nombre de voix attribuées à chacun des membres du conseil d'administration est précisé par décret.
« Le président du conseil d'administration est nommé par décret, pris sur le rapport du ministre chargé du logement.
« L'agence est dirigée par un directeur général.
« Un comité d'orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d'améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers.
« C. – Pour l'accomplissement de sa mission, l'Agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :
« 1° Les contributions et subventions de l'État et de ses établissements publics, de l'Union européenne, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;
« 2° Les recettes fiscales affectées par la loi ;
« 3° Les contributions de la participation des employeurs à l'effort de construction ;
« 4° Le produit issu du remboursement des aides versées au titre de la garantie ;
« 5° Les sommes correspondant aux aides accordées par d'autres personnes morales qui lui sont versées en application des conventions mentionnées au A ;
« 6° Les emprunts et le produit des placements financiers qu'elle est autorisée à faire ;
« 7° Le produit des dons et legs ;
« 8° Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d'administration ;
« D. – Pour bénéficier des aides mentionnées au I, les bailleurs déclarent auprès de l'Agence de la garantie universelle des loyers la conclusion des contrats de location entrant dans le champ d'application du A du I, dans un délai fixé par décret. Cette déclaration peut s'effectuer de façon dématérialisée. Les locataires sont informés de cette déclaration, selon des modalités fixées par décret.
« E. – L'agence peut prononcer des sanctions à l'encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d'aides au titre de la garantie et à l'encontre des locataires en cas de fausse déclaration.
« L'agence peut prononcer les sanctions suivantes, après avoir mis en œuvre la procédure prévue aux articles L. 121-1, L. 121-2 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration :
« 1° Une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant équivalant à deux ans de loyer et, pour les locataires, deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale. Ces sanctions sont recouvrées par l'État au profit de l'agence comme en matière de créances étrangères à l'impôt ;
« 2° L'interdiction de bénéficier de la garantie universelle des loyers pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs, de deux ans pour les locataires.
« Un comité des sanctions prononce les sanctions mentionnées aux 1° et 2°. La composition du comité est fixée par décret.
« F. – L'agence peut communiquer aux organismes payeurs de prestations familiales, aux départements et à la commission mentionnée à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement les données relatives aux impayés de loyer et aux locataires en situation d'impayés, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'État. Elle peut également communiquer aux observatoires locaux des loyers mentionnés à l'article 16 de la présente loi les données utiles pour l'exercice de leur mission, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'État.
« Les organismes chargés du paiement de l'allocation de logement communiquent à l'agence, à sa demande, l'information selon laquelle un locataire est bénéficiaire de l'aide personnelle au logement et un récapitulatif des versements des aides personnelles au logement entre les mains des locataires et des bailleurs.
« G. – Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'organisation, de gestion et de fonctionnement de l'agence.
« III. – Le présent article s'applique aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2025.
« À compter de cette même date, les parties peuvent rendre applicable le présent article, par voie d'avenant, aux contrats de location en cours, sous réserve que le bailleur et le locataire remplissent les conditions qu'il fixe.
« Le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut être inférieur à six mois, sauf dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a été déclaré dans les conditions mentionnées au D du II du présent article ou d'un avenant à un tel contrat. Ce délai de carence ne s'applique pas dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a fait l'objet d'un contrat d'assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un avenant à un tel contrat.
« L'agence mentionnée au II est créée à compter du 1er juillet 2024. »
II. – Au début du g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation, sont ajoutés les mots : « Au financement du dispositif prévu à l'article 24-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et ».

La charge pour l'État est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
([1]) Les évaluations réalisées en 2013 par l'APAGL envisageaient une cotisation correspondant à 2,25% des loyers pour le financement de la GUL sous la forme d'un système assurantiel soit 2,25% des 60,7 milliards d'euros de loyers privés versés en 2022 sur la base de 7 millions de résidences principales louées auprès de bailleurs privés et du loyer moyen précité.
[(1)](1) Ce groupe est composé de : M. Joël AVIRAGNET, M. Christian BAPTISTE, Mme Marie-Noëlle BATTISTEL, M. Mickaël BOULOUX, M. Philippe BRUN, M. Elie CALIFER, M. Alain DAVID, M. Arthur DELAPORTE, M. Stéphane DELAUTRETTE, M. Inaki ECHANIZ, M. Olivier FAURE, M. Guillaume GAROT, M. Jérôme GUEDJ, M. Johnny HAJJAR, Mme Chantal JOURDAN, Mme Marietta KARAMANLI, Mme Fatiha KELOUA HACHI, M. Gérard LESEUL, M. Philippe NAILLET, M. Bertrand PETIT, Mme Anna PIC, Mme Christine PIRES BEAUNE, M. Dominique POTIER, Mme Valérie RABAULT, Mme Claudia ROUAUX, Mme Isabelle SANTIAGO, M. Hervé SAULIGNAC, Mme Mélanie THOMIN, Mme Cécile UNTERMAIER, M. Boris VALLAUD, M. Roger VICOT.