Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-9, 15 avril 2021, n° 20/05585

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 AVRIL 2021

N° 2021/349

Rôle N° RG 20/05585 N° Portalis DBVB-V-B7E-BF53P

S.A. EUROTITRISATION

C/

X-I Y

A Z

Syndic. de copro. LA MADRAGUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lise TRUPHEME

M^e Nicolas MERGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution d’AIX-EN-PROVENCE en date du 27 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03200.

APPELANTE

S.A. EUROTITRISATION

en qualité de représentant du fonds commun de titrisation CREDINVEST, compartiment CREDINVEST 2,

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° B 352 458 368

venant aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

représentée et plaidant par M^e Lise TRUPHEME de l’AARPI AARPI CTC AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur X-I Y

né le […] à […],

demeurant Chez Monsieur et Madame Y D […]

signification DA le 08.09.20 à étude d’huissier

défaillant

Madame A Z

née le […] à TROYES,

demeurant […]

signification DA le 09.09.20 à domicile

défaillante

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA MADRAGUE

[…]

Représenté par son Administrateur provisoire M. E F, domicilié […], […], […],

représentée et plaidant par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Stéphanie PATASCIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021.

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

La SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée a poursuivi une procédure de saisie immobilière à l’encontre de monsieur X I Y et de madame A Z.

Il s’en est suivi plusieurs décisions rendues par le juge de l’exécution d’Aix-en-Provence statuant en matière immobilière :

— un jugement en date du 17 décembre 2018, validant la saisie, retenant la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 117 023.44€, arrêtée au 30 janvier 2018, sans préjudice des intérêts postérieurs, autorisant la vente amiable des biens;

— un jugement du 29 avril 2019, par lequel le juge de l’exécution a déclaré recevable la société Eurotitrisation venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Développement et accordé des délais supplémentaires pour signature de l’acte authentique,

— et un troisième jugement du 09 septembre 2019, par lequel le magistrat a ordonné la reprise de la vente forcée, ordonné la vente aux enchères publiques et fixé la date d’adjudication au 09 décembre 2019.

Par jugement réputé contradictoire du 27 janvier 2020, dont appel, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, constatant l’absence de réalisation des formalités légales de publicité, la vente de gré à gré de l’immeuble intervenue le 31 octobre 2019, le séquestre du prix sur un compte CARPA, la demande du créancier poursuivant au visa de l’article L.322-1 du Code des procédures civiles d’exécution de constater la vente, le prix séquestré, d’ordonner la radiation des inscriptions d’hypothèques et de privilèges listées, d’ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du commandement de payer valant saisie, de déclarer les dépens, frais privilégiés de vente et de lui en allouer le bénéfice, a, en l’absence des autres parties :

— pris acte de ce qu’une vente de gré à gré a été conclue par acte notarié en date du 31 octobre 2019 concernant le bien saisi à l’encontre de monsieur X I Y et de madame A Z ;

— constaté que la vente de gré à gré a mis fin à la procédure de saisie immobilière,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de radiation des inscriptions conventionnelles et de privilège inscrites du chef du débiteur, le juge de l’exécution étant dessaisi du fait de la vente de gré à gré intervenue ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner la publication du jugement à intervenir, en marge de la publication du commandement de payer valant saisie ;

— ordonné l’annexion par le greffe sans autre formalité du jugement au cahier des conditions de vente,

— dit que monsieur X I Y et madame A Z supporteront les entiers dépens de l’instance.

En l’absence de signification, la société Eurotitrisation a, par déclaration au greffe enregistrée le 19 juin 2020, interjeté appel de ce jugement.

Après avoir été autorisée le 31 août 2020 à assigner à bref délai pour l’audience du 24 février 2021, la société appelante a déposé le 11 septembre 2020 au greffe de la cour, copie de l’assignation délivrée à monsieur X I Y et à madame A Z, le syndicat des copropriétaires La Madrague, créancier inscrit en première instance, se constituant le 04 septembre 2020.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 28 septembre 2020, auxquelles il convient de se référer, la société Eurotitrisation demande à la cour, au visa de l’article L.322-1 du Code des procédures civiles d’exécution de l’article 80.9° du décret n°22-1350 du 14 octobre 1955, de:

— infirmer partiellement le jugement,

— dire que la vente de gré à gré n’a pas mis fin à la procédure de saisie immobilière,

— renvoyer les parties à procéder à la distribution du prix de vente conformément aux dispositions des articles R.311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— dire qu’il appartiendra aux parties dans le cadre de la distribution du prix d’autoriser, dans le projet de distribution ou dans le procès-verbal d’accord sur la distribution qui sera soumis à l’homologation du juge de l’exécution, conformément à l’article R332-10 3° du Code des procédures civiles d’exécution, la mainlevée des inscriptions et la radiation du commandement de payer valant saisie,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir en marge de la publication du commandement de payer valant saisie effectuée au premier bureau du service de la publicité foncière d’Aix-en-Provence le 04 mai 2018 volume 2018S n°28 et 29,

— dire les dépens frais privilégiés de vente, et en allouer le bénéfice à maître Liste Truphème avocats aux offres de droit.

Pour l’essentiel l’appelante fait valoir qu’avant même la rédaction de l’article L.322-1 en son deuxième alinéa, une vente amiable, sous forme notariée, pouvait intervenir, sans l’autorisation du juge mais avec l’accord de tous les créanciers alors que la vente forcée avait été ordonnée : la mainlevée donnée par le créancier poursuivant et les créanciers inscrits mettait ainsi fin à la saisie immobilière et permettait de signer la vente aux conditions déterminées par les parties, sans contrôle du juge. L’hypothèse la plus courante était celle d’une vente ne pouvant être finalisée dans le délai de vente amiable imparti par le juge de l’exécution ou pour un prix inférieur à celui fixé par ce dernier.

Cette pratique consistant à 'sortir de la procédure de saisie immobilière’ n’avait donc pas besoin d’être consacrée.

La société Eurotitrisation estime donc que le texte vient sécuriser les droits des créanciers afin que ces derniers n’encourent aucun risque à accepter de consentir une vente amiable à un prix inférieur à celui fixé par le juge, dans le cadre de la saisie immobilière alors même que celle-ci ne peut plus être autorisée par le juge, le recours à la pratique précédente aboutissant au prononcé de la caducité du commandement et par suite, le cas échéant, à la prescription de la créance, si malgré un compromis dûment signé, le débiteur se ravisait et refusait de signer l’acte de vente notarié.

L’appelante rappelle que cet article s’inscrit au premier rang des dispositions du chapitre II du livre

troisième du Code des procédures civiles d’exécution, relatif à 'la vente de l’immeuble saisi’ qui vient donc préciser comment sont vendus les immeubles saisis et ajoute un troisième mode de réalisation de la vente, lorsque l’autorisation de vendre amiablement le bien ne peut plus être obtenue et avant l’ouverture des enchères.

Elle reconnaît que l’article R.322-25 du Code des procédures civiles d’exécution qui donne compétence au juge de l’exécution pour constater la vente amiable et ordonner la radiation des inscriptions n’a cependant pas été modifié et qu’un décret d’application fait défaut.

L’appelante expose enfin que la vente de l’immeuble saisi et la procédure de distribution de prix constituent les deux phases d’une même procédure, de sorte qu’une vente de gré à gré ayant été signée, il appartient au créancier le plus diligent ou au débiteur de poursuivre la distribution du prix suivant la procédure fixée aux articles R.331-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et le projet de distribution de prix doit être soumis à l’homologation du juge à qui il appartiendra de procéder à cette radiation et non au notaire.

Dans ses écritures enregistrées par RPVA le 23 février 2021, auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires La Madrague demande à la cour, au visa des articles L322-1, R331-1 et suivants et R332-10 du Code des procédures civiles d’exécution, de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— lui donner acte de ce qu’il se joint aux demandes formées par la société Eurotitrisation,

— Infirmer le jugement en ce qu’il dit que la vente de gré à gré a mis fin à la procédure de saisie immobilière,

— renvoyer les parties à procéder à la distribution du prix de vente conformément aux dispositions des articles R311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— dire qu’il appartiendra aux parties dans le cadre de la distribution du prix d’autoriser la mainlevée des inscriptions et la radiation du commandement de payer valant saisie.

Monsieur Y, cité à étude et madame Z, citée par la remise de l’acte à monsieur G H, se déclarant son époux, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 janvier 2021.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

* Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Il convient, sur leur demande et avec l’accord des parties, de rabattre l’ordonnance de clôture et de prononcer la clôture au jour de l’audience. Ce dont elles ont été avisées sur le champ.

* Sur les suites de la procédure de saisie immobilière en cas de vente de gré à gré :

L’article L.322-1 du Code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 – art. 14 dispose que :

'Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères.'.

L’ajout de ce deuxième alinéa à l’article du Code des procédures civiles d’exécution qui concerne les dispositions générales relatives à la vente de l’immeuble saisi, s’explique par le fait que la vente de gré à gré dont il consacre l’existence intervient en pleine saisie : le juge de l’exécution, qui s’apprêtait à recevoir les enchères pour le bien dont il avait, in fine, ordonné la vente forcée, est en effet arrêté dans le déroulement de la procédure.

Si, comme le rappelle la société Eurotitrisation, avant même l’entrée en vigueur de ce texte, rien n’empêchait les parties, dès lors qu’elles en étaient toutes d’accord, de procéder à la vente du bien, y compris après l’expiration des délais de vente amiable, le juge se trouvant dessaisi au bénéfice du notaire qui procédait à la répartition du prix de vente, l’article susvisé précise que les biens saisis 'peuvent également être vendus de gré à gré', renvoyant ainsi à cette pratique, l’interrogation sur l’intérêt d’une telle disposition relevant de la doctrine.

En revanche, il convient de constater que l’alinéa deux de l’article précité n’est pas accompagné d’un décret d’application.

La société Eurotitrisation en fait état dans ses conclusions : 'le premier juge a eu raison de relever que l’article R.322-25, qui donne compétence au juge de l’exécution pour constater la vente amiable et ordonner la radiation des inscriptions n’avait pas été modifié, de sorte que la question se pose de savoir, si au visa de l’article R.322-25 le juge peut constater la vente de gré à gré et ordonner la radiation des inscriptions', et de le déplorer : 'à l’évidence, un décret d’application de l’article 14-3 de la loi du 23 mars 2019 fait cruellement défaut à la réforme de l’article L.322-1 du Code des procédures civiles d’exécution.'.

Effectivement, alors que l’office du juge de l’exécution est encadré en cas de vente amiable, ou de vente forcée, aucun texte ne le détermine en cas de vente de gré à gré, de sorte que si elle intervient après l’expiration des délais prévus au titre de la vente amiable ou à un prix inférieur à celui fixé par le juge de l’exécution, il n’existe, pas plus avec l’ajout de cet alinéa 2, qu’auparavant, de texte du Code des procédures civiles d’exécution autorisant le juge de l’exécution à modifier les conditions, notamment de prix, qu’il a fixées dans l’autorisation de vente amiable, ni à accorder un délai excédant ceux prescrits à l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

De même aucune disposition propre au juge de l’exécution ne permet de palier l’insécurité juridique dénoncée par la société Eurotitrisation du fait de la caducité du commandement prononcé après le constat de l’absence de poursuite de la vente par le créancier intéressé, et de la possible prescription du titre afférent, risque au demeurant relatif, la caducité du commandement ne faisant pas perdre son fondement juridique à la disposition d’un jugement, précédemment rendu au cours de cette procédure de saisie immobilière, ayant tranché une contestation sur le fond (Pour le lecteur Civ 2 2 juin 2016 n°15-12.828)

En réalité, une fois la vente de gré à gré réalisée, la saisie est terminée faute d’objet.

Or l’existence d’un titre exécutoire et d’une mesure d’exécution fondent la compétence du juge de l’exécution, de sorte que sa disparition entraîne de facto le dessaisissement de ce dernier.

S’il est exact que la vente de l’immeuble saisi et la procédure de distribution de prix constituent les deux phases d’une même procédure, l’absence de texte déterminant l’office du juge de l’exécution en cas de vente de gré à gré, et la vente de l’immeuble en dehors de toute procédure d’exécution, conduisent à faire application des dispositions de l’article R.331-3 du Code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel :

'la procédure de distribution du prix de l’immeuble régie par le présent titre s’applique, sauf dispositions contraires, à la répartition entre créancier du prix d’un immeuble vendu en dehors de toute procédure d’exécution, après purge des inscriptions.

En ce cas la procédure est poursuivie par la partie la plus diligente devant le tribunal judiciaire.

La juridiction désigne un séquestre des fonds, à moins que la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignation ne soit ordonnée. La rétribution du séquestre est prélevée sur les fonds à répartir et supportée par les créanciers, au prorata de la somme qui revient à chacune. En cas de contestation, cette rétribution est fixée par le tribunal.'

Il s’ensuit qu’il appartient à la partie la plus diligente, de poursuivre, si nécessaire, la procédure devant le tribunal judiciaire, aux fins d’application de la procédure de distribution du prix de l’immeuble telle que régie par les articles R.332-1 à R.334-3 du Code des procédures civiles d’exécution, ce conformément aux prescriptions de la circulaire de présentation de la loi du 23 mars 2019, qui indique, après avoir observé que la vente de gré à gré nécessite un accord entre les débiteur et tous ses créanciers autres que ceux mentionnés à l’article 2375 du Code civil, que 'les créanciers mentionnés à cet article participeront toutefois à la procédure de distribution'.

Ainsi la vente de gré à gré échappant au juge de l’exécution, qui ne peut que la constater, la distribution, qui n’en est que la suite, lui échappe également et il revient au notaire de répartir le produit de la vente et de faire radier les inscriptions, sauf aux parties, en cas de difficultés, ou par préférence, à saisir le tribunal judiciaire d’une demande de distribution, qui statuera conformément à la procédure de distribution visée par le Code des procédures civiles d’exécution.

Les dispositions de l’article 80 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 aux termes desquelles: 'Sont publiés, sous forme de mentions en marge de la copie du commandement valant saisie : […]7° La radiation ; 8° d’une manière générale, les divers actes de la procédure se rattachant au commandement, tels que la subrogation dans les poursuites, le jugement prononçant la distraction de tout ou partie des immeubles, saisis etc..' ne sont donc pas à invoquer devant le juge de l’exécution, mais le notaire ou, le cas échéant, le tribunal judiciaire.

Il convient dès lors de débouter la société Eurotitrisation et le syndicat des copropriétaires La Madrague de l’ensemble de leurs demandes et de confirmer le jugement entrepris.

* Sur les dépens :

Succombant en leurs demandes la société Eurotitrisation et le syndicat des copropriétaires La Madrague seront tenus in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant par défaut, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience,

CONFIRME le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant

DÉBOUTE la société Eurotitrisation et le syndicat des copropriétaires La Madrague de leurs demandes,

LES CONDAMNE in solidum aux dépens,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE