Cour d'appel de Bordeaux, Chambre expropriations, 22 novembre 2017, n° 17/00950

ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

---

Le : 22 Novembre 2017

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : 17/00950

Société […]

c/

Monsieur Y X

[…]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 22 Novembre 2017

Par Monsieur Dominique FERRIERE, Premier Président,

en présence de Madame Véronique LEROUX, Greffier,

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

Société INCITE BORDEAUX LA CUB nommée 'INCITE’ prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

[…]

représentée par M^e ALBRESPY loco M^e Isabelle CARTON DE GRAMMONT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 19 janvier 2017 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 13 février 2017,

à :

Monsieur Y X demeurant […]

représenté par M^e Jean-Philippe RUFFIE, avocat au barreau de BORDEAUX

[…], demeurant […]

Comparant en la personne de Monsieur A B, inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 25 octobre 2017 devant :

M. Dominique FERRIERE, Premier Président,

Monsieur Jean-François BOUGON, Conseiller,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Véronique LEROUX, Greffier,

en présence de Monsieur A B, inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

M. Y X est propriétaire d’un immeuble situé […], dans le centre historique de Bordeaux. Il s’agit d’un immeuble en pierre à usage d’habitation, édifié sur une parcelle de 117 m². Cet édifice comprend un rez-de-chaussée, occupé par deux garages, l’un de 40 m² et l’autre de 30 m², séparés par une porte d’entrée permettant d’accéder au premier étage par un escalier en pierre qui donne accès à deux appartements (T1bis) respectivement de 44 m² et de 43 m², inoccupés, puis, par un escalier en bois, on accède à des combles aménagés en studios, 13 m² et 11 m².

*

M. Y X, fait connaître son intention d’aliéner son bien au prix de 310.000 €, outre 10.000 € de frais d’agence.

La Sem Incité a décidé d’exercer son droit de préemption moyennant le prix de 132.000 €, proposition refusée par M. Y X.

En raison du désaccord, la Sem Incité, par mémoire du 10 août 2016, a saisi le juge de l’expropriation.

Devant le juge de l’expropriation, au terme de la procédure, la Sem Incité a offert un prix de 181.250 € outre 5.847 € de frais d’agence. M. Y X a demandé au juge de l’expropriation de constater la renonciation de la Sem Incité à son droit de préemption et plus subsidiairement de fixer le prix de l’immeuble à 354.000€ outre 10.000 € de frais d’agence. Le commissaire du gouvernement a proposé de fixer le prix de l’immeuble à 225.300 € (183.300 € pour l’habitation et 42.000 € pour les garages) et les frais d’agence.

Le juge de l’expropriation, par jugement du 17 janvier 2017, prononce comme suit :

- fixe à 282.000 € le prix de l’immeuble situé […], cadastré […] à Bordeaux, vendu par M. Y X et préempté par la Sem In cité Bordeaux la Cub et à la somme de 9.123 € le montant de la commission de l’agence immobilière ;

- condamne la Sem In cité Bordeaux la Cub aux dépens,

- condamne la Sem In cité Bordeaux la Cub à payer à M. Y X la somme de 1.500 € pour frais irrépétibles.

*

La Sem Incité, par déclaration reçue le 14 février 2017, relève appel de cette décision.

Puis, elle conclut le 15 mai 2017. Son mémoire est notifié à M. Y X le 20 mai 2017 et au commissaire du gouvernement le 19 mai 2017. L’intimé conclut en réponse par mémoire reçu le 18 juillet 2017 et forme appel incident. Le commissaire du gouvernement répond par mémoire reçu le 19 juillet 2017. La Sem Incité, tout en récapitulant sa position, répond à l’appel incident par mémoire reçu le 1^er septembre 2017.

Au terme de ses écritures, la Sem Incité conclut au rejet de l’appel incident de M. Y X et à la réformation partielle du jugement attaqué. Elle demande de fixer la valeur de l’immeuble à la somme globale de 181.250 € qui se décompose comme suit :

* partie habitation, 94 m² x 1.500 € = 141.000 € en valeur occupée,

* garages, 13.750 € x 3 emplacements = 41.250 €.

Elle offre de fixer la commission d’agence à 181.250 x 10.000 / 310.000 = 5.847 €. Enfin, elle indique qu’il n’y a pas lieu à indemnité accessoire.

La Sem Incité reproche au jugement déféré, outre une erreur de calcul, d’avoir :

* rejeté les éléments de comparaison présentés par Incité sans véritable discussion ;

* calculé la valeur des garages en la liant à la valeur des locaux d’habitation par la seule application d’un coefficient de pondération alors que la valeur des emplacements de parking est liée non pas à la valeur du m² d’habitation mais aux difficultés de stationnement dans le quartier considéré.

Puis, en réponse à l’appel incident de M. Y X, elle précise, comme l’a d’ailleurs retenu le premier juge dont elle demande la confirmation de la décision sur ce point, qu’elle n’a pas renoncé à son droit de préemption qu’elle a exercé dans les délais de l’article L 213-2 (prorogation de délai d’un mois).

Par ailleurs, elle fait valoir que l’évaluation du bien est calculée en considération de sa consistance à la date du jugement de première instance, qu’à cette date les deux studios sous combles étaient occupés et que, par voie de conséquence, la valeur de l’immeuble doit tenir compte de cet état de fait.

Elle estime légitime d’appliquer un coefficient de pondération de 0.3 pour les studios sous combles, réglementairement inhabitables, et réfute l’argumentation du commissaire du gouvernement qui propose de retenir une pondération de 0.5 en imaginant de rattacher chacun des studios sous combles au T1bis correspondant du premier étage. Puis, en accord cette fois avec le commissaire du gouvernement, elle propose de retenir une valeur forfaitaire pour chacun des emplacements de parking.

Quant aux éléments de comparaison, elle soutient que sont particulièrement pertinentes les références constituées par l’immeuble du 9, rue des Bouviers et celui du 2, […], au contraire des éléments de comparaison présentés par M. Y X ou le commissaire du gouvernement, à l’exception toutefois de l’immeuble du 24, rue Planterose.

*

M. Y X, intimé, forme un appel incident. Il demande à la cour de constater que la Sem Incité a renoncé à son droit de préemption, pour ne pas avoir respecté le délai de deux mois résultant de l’article L 213-2 du code de l’urbanisme. Subsidiairement, il entend faire fixer la valeur de son immeuble à la somme de 354.000€ outre 10.000 € pour frais d’agence. Il réclame 6.000 € pour frais irrépétibles.

Sur la renonciation de la Sem Incité à son droit de péremption.

Il rappelle qu’en application des dispositions de l’article L 213-2 du code de l’urbanisme, après l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la réception par la mairie de la déclaration d’intention d’aliéner, le titulaire du droit de péremption a deux mois pour prendre position et qu’à défaut, son silence vaut renonciation. Il explique que la déclaration d’intention d’aliéner a été enregistrée en mairie le 3 mars 2016, que la Sem Incité a tardé jusqu’au 21 avril 2016 pour demander à visiter le bien, que le notaire chargé de la vente a répondu favorablement le 27 avril 2016 et que la visite a finalement été organisée le 18 mai, soit après l’expiration du délai de 2 mois de l’article L 213-2 du code de l’urbanisme. Il explique qu’en pareille hypothèse, le délai reprend son cours et le titulaire du droit de préemption ne peut, comme il le prétend, bénéficier du délai d’un mois supplémentaire édicté à l’article L 213-2 paragraphe quatre qui s’applique strictement aux seuls cas visés par le texte :

— réception des documents par le titulaire du droit de préemption,

— refus de visite par le propriétaire,

— visite du bien par le titulaire du droit de préemption.

Plus subsidiairement, sur l’évaluation du bien, il fait valoir que l’immeuble n’est pas en état de ruine, comme voudrait le faire croire la Sem Incité, qu’il est situé dans un quartier calme et à proximité du tramway et qu’il est libre de toute occupation, à l’exception d’un studio qui doit être évalué en valeur inoccupée, sauf en ce qui concerne un studio sous combles. Il explique que les pondérations retenues par la Sem Incité sont inadmissibles, les studios pouvant parfaitement être raccrochés aux deux appartements du premier et les garages, compte tenu de leur importance, ne doivent pas faire l’objet d’une pondération supérieure à 0.65 %. Il propose un prix du m² de 2.400€ en écartant les éléments de comparaison élus par la Sem Incité qui correspondent à des immeubles dans un état de dégradation sans rapport avec l’immeuble litigieux. Il propose le calcul suivant :

Rdc : garages 70 m² x 0.65 x 2.400 € 109.200 €

1^er étage (44 m² x 2400 €) + (43 m² x 2.400 €) = 208.800 €

Combles, considérées comme non habitables mais pouvant être aisément raccordés aux appartements du 1^er étage

pour créer des espaces supplémentaires en duplex

24 m² x 1.500 € 36.000 €

Total, 354.000 €.

Frais d’agence, 10.000 €.

*

Le commissaire du gouvernement, propose de fixer le prix du bien à 258.000€ outre frais d’agence pour 8.323 €

Il propose de valoriser la partie habitable pour une surface pondérée de 99 m² [87 m² pour les appartements du 1^er + (24 m² x 0.5 pour les combles aménageables)]. Au vu des éléments de comparaison, il propose de retenir un prix unitaire de 2.000 € du m². Concernant les garages, il propose de retenir au vu des prix de cession observés dans le secteur un prix moyen de 20.000 € par emplacement et de considérer qu’il existe trois emplacements de parking. Les frais d’agence sont calculés au prorata de l’estimation de l’immeuble.

SUR CE :

M. Y X entend faire juger que la Sem Incité, qui n’a pas visité le bien dans les délais prévus à l’article L 213-2 du code de l’expropriation et qui n’a pas formalisé son intention de faire jouer son droit de préemption dans les deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner est réputée avoir renoncé à son droit de préemption.

De son côté, la Sem Incité explique que l’attestation de l’agent immobilier est imprécise et orientée, que si la visite a été organisée hors délai, au vu et au su de toutes les parties, c’était pour qu’une visite effective puisse avoir lieu, que chacun, le notaire en premier lieu, savait qu’il serait bien difficile de coordonner les calendriers des uns et des autres et qu’il n’y pas lieu d’entrer dans ce débat dès lors qu’à l’expiration du délai de 15 jours, il lui restait 6 jours pour prendre sa décision et qu’en dépit de la très relative imprécision des textes, par application des dispositions de l’article L 213-2 alinéa 5 du code de l’urbanisme, il bénéficiait automatiquement d’un délai supplémentaire d’un mois pour prendre sa décision.

Toutefois, l’expropriation et ses succédanés portent atteinte au droit de propriété, droit de valeur constitutionnelle. C’est pourquoi, les dispositions légales ou réglementaires qui président à l’organisation de la matière sont d’interprétation stricte.

L’article L 213-2 alinéa 4 du code de l’urbanisme prévoit que le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration d’aliéner vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. L’alinéa 5 du même article explique que le délai de deux mois est suspendu à compter (…) de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. L’article D 213-13-2 du code de l’urbanisme, après avoir détaillé les procédures relatives à la demande de visite et à la notification de son acceptation, prévoit que la visite doit se dérouler (alinéa 3) dans les quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l’acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés et que l’absence de visite dans le délai prévu vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite.

Au cas d’espèce, la déclaration d’intention d’aliéner a été reçue par la mairie le 3 mars 2016, date à partir de laquelle court le délai de deux mois. La Sem Incité, titulaire du droit de préemption, par courrier du 21 avril demande à visiter l’immeuble. Le courrier est reçu par le destinataire le 26 avril (pièce Sem Incité n°2). Le notaire de M. X répond à la Sem Incité par courrier du 27 avril, reçu par la Sem Incité, le 28 avril (pièce Sem Incité n°3). La visite aurait dû intervenir avant le vendredi 13 mai 2016. Or, elle n’interviendra que le 18 mai 2016. En application de l’article D 213-13-2 al 3, l’absence de visite dans le délai prévu vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite.

M. Y X fait plaider que, si la visite n’a pas été effectuée dans les délais de l’article précité, la responsabilité en incombe à la Sem Incité, dont le représentant a décalé le rendez-vous initialement fixé au 10/05, 10 h pour demander son report au 18/05. Il en veut pour preuve l’attestation de son mandataire, le cabinet Rabau Darchand, elle-même étayée par l’échange de mèls entre le dit cabinet et M^me C, chargée de la visite au sein de la Sem Incité. C’est ainsi que le mandataire de M. Y X (pièce n°13 des productions X) explique que son mandant lui a transmis la demande de visite de la Sem Incité le 1^er mai, que, dès le 2 mai, il a appelé la Sem Incité pour fixer un rendez-vous, qu’en l’absence de M^me C chargée du dossier mais en congé, le rendez-vous a été fixé avec la collaboratrice de cette dernière le 10 mai à 10 h 00, que le 9 mai, M^me C l’a contactée pour annuler le rendez-vous et le reporter au 18 mai. Est joint à cette attestation, un échange de mèls entre le cabinet Rabau Darchand et M^me D [10 mai 10 h 42 Rabau Darchand à D: est-ce que le R/V est confirmé ou est-ce que vous attendez encore une réponse’ Cordialement.

10 mai 10 h 44 D à Rabau Darchand : je vous ai envoyé le rendez-vous par outloock, mercredi 18 mai à 16 heures sur place. Merci.]

La Sem Incité ne verse aux débats aucun élément qui permettrait de faire douter de la véracité des propos de l’agent immobilier, lorsqu’il explique avoir pris contact avec la SEM dès le 2 mai, avoir convenu un rendez-vous pour le 10 mai avec la collaboratrice de M^me C qui a annulé le rendez-vous le 9 mai pour le reporter au 18 mai. A titre surabondant, on soulignera que les explications de l’aménageur sur la difficulté de trouver une date commune ne sont pas fondées, alors qu’il s’agit non pas d’un rendez-vous entre de multiples intervenants, mais entre un représentant du cabinet immobilier et un représentant de la Sem Incité.

Par voie de conséquence, il est donc établi que le rendez-vous n’a pu être organisé dans les délais du fait de la Sem Incité. Dans cette hypothèse, en application des dispositions de l’article D 213-13-2 du code de l’urbanisme, l’absence de visite dans le délai de 15 jours vaut renonciation à la demande de visite et dans ce cas, le délai suspendu reprend son cours.

Contrairement à ce qu’elle prétend, la Sem Incité ne peut se prévaloir de la prorogation d’un mois de l’article L 213-2 alinéa 5 du code de l’urbanisme qui n’est prévue que dans l’hypothèse du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien (mais dans le délai de quinze jours) par le titulaire du droit de préemption.

Comme l’explique M. Y X, la rédaction de l’article L 213-5 alinéa 5 n’est pas le fruit d’une très relative imprécision, mais est bien intentionnelle, qui ne prévoit pas de prorogation du délai d’un mois dans le cas où, comme en l’espèce, la visite n’a pas eu lieu, du fait du titulaire du droit de préemption, dans le délai de quinze jours de l’article D 213-13-2 alinéa 3. Ces dispositions qui sont claires, n’ont pas à être interprétées, comme le voudrait la Sem Incité. En encadrant strictement le droit de visite, la loi a voulu protéger le propriétaire, aux droits duquel il va être gravement porté atteinte, du titulaire du droit de préemption qui voudrait, même sans intention malicieuse, obtenir des délais supplémentaires.

Par voie de conséquence, il conviendra de constater que la Sem Incité est réputée avoir renoncé à son droit de préemption. Sans qu’il soit besoin d’examiner plus avant les moyens développés par les parties, la décision déférée sera infirmée et la demande de la Sem Incité, tendant à la fixation de la valeur du bien de M. Y X, sera déclarée irrecevable. Les frais irrépétibles de M. Y X, contraint de défendre, seront arbitrés à la somme de 6.000 €.

PAR CES MOTIFS :

Vu les dispositions des articles L 213-2, D 213-13-1 et D 213-13-2 du code de l’urbanisme,

Infirme la décision déférée,

Constate que la Sem Incité est réputée avoir renoncé à son droit de préemption,

Déclare irrecevable la demande de la Sem Incité tendant à faire fixer la valeur de l’immeuble propriété de M. Y X, situé […]

Condamnons la Sem Incité à payer à M. Y X la somme de 6.000 € pour frais irrépétibles,

Condamnons la Sem Incité aux entiers dépens,

Le présent arrêt est signé par Dominique FERRIERE, Premier Président et par Véronique LEROUX, greffier auquel la minute de l’arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le Premier Président,