Cour d'appel de Papeete, Chambre commerciale, 15 février 2018, n° 14/00181

N°

49

GR

-------------

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Guédikian,

le 20.03.2018.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Bouyssie,

le 20.03.2018.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Commerciale

Audience du 15 février 2018

RG 14/00181 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 36, rg n° 2011 000742 du Tribunal Mixte de Commerce de Papeete du 31 janvier 2014 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 11 avril 2014 ;

Appelante :

La Sarl Jcm Conseil Investissements, au capital de 1 000 000 FCP, Rc n° 5265 B, n° Tahiti 311670 dont le siège social est […], prise en la personne de son gérant ;

Représentée par M^e Benoît BOUYSSIE, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

Madame D E, née le […] à […], de nationalité française, […]
- […]

Représentée par M^e F GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 8 septembre 2017 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 novembre 2017, devant M. BLASER, président de chambre, M^me X et M. Y, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me I-J ;

Arrêt contradictoire .

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. BLASER, président et par M^me I-J, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

La S.A.R.L. JCM CONSEIL INVESTISSEMENTS, titulaire de la carte d’agent immobilier, et D E ont conclu le 10 octobre 2008 un contrat d’agent commercial. I. E a reçu mandat de représenter l’agent auprès de la clientèle qu’elle prospectait dans un secteur géographique déterminé pour des biens commercialisés par l’agent. Elle était rémunérée par des honoraires consistant en un pourcentage de la commission de l’agent, selon un barème, payables chaque mois sur présentation d’une facture par le mandataire. Un quota minimum de mandats a été défini.

Le contrat a été conclu pour une durée indéterminée avec faculté de résiliation avec préavis. Une clause de non-concurrence a été prévue. Une clause pénale a sanctionné la non-restitution des documents relatifs à l’activité du mandataire.

D E a déclaré cesser son activité au sein de JCM CONSEIL à compter du 10 juin 2009. Elle a établi une facture du montant de ses commissions restant dues, soit 1 583 523 F CFP.

Le 26 juin 2009, le gérant de JCM CONSEIL a déposé plainte contre D E pour vol d’un dossier concernant la vente d’une maison contenant un mandat exclusif de vente, en indiquant que celle-ci venait d’être licenciée, et qu’elle travaillait maintenant pour une agence concurrente qui prospectait la vente du même bien. D’autre part, JCM CONSEIL a notifié l’existence de son mandat exclusif au notaire chargé de la vente.

Le vendeur, F Z, a attesté pour D E : « J’avais signé un mandat pour la vente de ma maison avec l’agence JCM (') mais le comportement très discourtois de (son gérant) m’a fait demander le non-renouvellement du mandat et son annulation. J’ai rencontré (le dirigeant de l’agence immobilière M) que je connaissais personnellement depuis très longtemps et lui ai proposé de lui confier la vente de ma maison, ce qu’il a volontiers accepté, après s’être assuré que j’étais entièrement libéré de mon engagement envers JCM et j’étais parfaitement libre de changer d’agence. Monsieur K-L M m’a fait signer un mandat d’exclusivité (') (et) a vendu mon bien ».

D E a mis en demeure JCM CONSEIL le 21 juillet 2010 de lui payer le solde de ses commissions, soit 179 063 F CFP.

Le 28 juillet 2011, la S.A.R.L. JCM CONSEIL INVESTISSEMENTS a saisi le tribunal mixte de

commerce de demandes de condamnations d’D E à lui verser des indemnités pour violation de la clause de non-concurrence et de la clause de restitution de documents, ainsi que le montant de la commission que l’agence aurait dû percevoir sur la vente Z.

D E a demandé la condamnation de JCM CONSEIL à lui payer le montant de sa dernière facture et des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 31 janvier 2014, le tribunal mixte de commerce de Papeete a :

Rejeté les demandes présentées par la S.A.R.L. JCM CONSEIL contre D E ;

Condamné la S.A.R.L. JCM CONSEIL à verser à D E la somme de 200 000 F CFP à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi que la somme de 150 000 F CFP par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Rejeté les autres demandes ;

Condamné la S.A.R.L. JCM CONSEIL aux dépens.

La S.A.R.L. JCM CONSEIL en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 11 avril 2014 et par exploit portant signification de celle-ci délivré le 20 juin 2014 à D E.

Il est demandé :

1° par la S.A.R.L. JCM CONSEIL INVESTISSEMENTS, appelante, dans ses conclusions récapitulatives visées le 7 juillet 2017, de :

infirmer le jugement entrepris ;

dire et juger que M^me D E a violé les obligations du contrat ;

condamner M^me D E à lui verser :

1 554 464 F CFP au titre de la clause pénale ;

2 300 000 F CFP au titre des commissions dont la société JCM a été évincée ;

500 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour violation de l’obligation de restitution contenue dans l’article 15 du contrat ;

dire et juger que l’ensemble des condamnations portera intérêt au taux légal à compter du 10 juin 2009 ;

condamner l’intimée à lui verser la somme de 300 000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu’aux dépens avec distraction ;

2° par D E, intimée, appelante à titre incident, dans ses conclusions récapitulatives visées le 7 février 2017, de :

confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles ;

condamner la société JCM CONSEIL à lui payer la somme de 151 008 F CFP ;

condamner l’appelante à lui payer la somme de 250 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ainsi

qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2017.

Les moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, sont résumés dans les motifs qui suivent.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Le jugement dont appel a retenu que la S.A.R.L. JCM CONSEIL ne rapportait pas la preuve du détournement de dossier et de la violation de la clause de non-concurrence qu’elle allègue ; qu’elle n’avait pas droit à une commission sur la vente Z car celle-ci avait été signée trois mois après l’expiration de son propre mandat exclusif ; qu’D E ne justifiait pas de sa demande de paiement en produisant une simple facture prévisionnelle émanant d’elle seule ; mais qu’elle était fondée à être indemnisée du préjudice résultant de l’action introduite intempestivement contenant des allégations attentatoires à son honneur et à sa probité.

La S.A.R.L. JCM CONSEIL INVESTISSEMENTS fait valoir que sa plainte a été jugée non probante, alors que celle-ci n’a été suivie d’aucune enquête qui en aurait établi le bien-fondé ; que c’est D E qui a signé et négocié le mandat de vente du bien Z, lequel comporte son nom, et qui a démarché les acquéreurs de ce bien ; que c’est parce que le notaire instrumentaire a été changé pour évincer l’agence JCM CONSEIL que la vente a été signée après l’expiration du mandat de celle-ci ; que l’attestation du vendeur Z est irrégulière et fait silence sur la nature des relations existant entre les parties ; qu’il n’y a pas eu annulation de son propre mandat ; que l’intervention d’I. E dans cette vente est avouée par sa mention dans la facture de commissions qu’elle a établie ; qu’elle n’a plus réclamé cette commission ensuite ; qu’I. E a manqué à son obligation de confidentialité en transmettant les informations de cette vente à une agence concurrente moins de quinze jours après son départ ; qu’elle a manqué à son obligation de non-concurrence en travaillant à titre indépendant dans les mois qui ont suivi avec d’autres agences immobilières ; qu’elle n’a pas respecté son obligation de restitution des documents commerciaux, de l’exécution de laquelle elle n’a pas justifié.

D E conclut que l’attestation Z établit l’inanité des allégations de la société JCM CONSEIL ; qu’elle n’est pas intervenue dans cette vente et n’a perçu ni ne demande aucune commission pour celle-ci ; qu’elle conteste l’attestation mentionnant une telle commission qui lui est attribuée ; que le mandat exclusif de JCM CONSEIL a été révoqué et que le vendeur a choisi un autre agent qui a conclu la vente ; que M. Z a attesté qu’il avait lui-même récupéré l’ensemble des pièces de son dossier chez le notaire ; qu’une ancienne employée de JCM CONSEIL témoigne que tous les dossiers concernant les ventes en cours étaient déposés à l’agence dans un coffre-fort auquel une seule personne avait accès ; et qu’elle a droit au paiement du reliquat de ses commissions.

Cela étant exposé :

F Z a donné le 27 janvier 2009 à la S.A.R.L. JCM CONSEIL INVESTISSEMENTS un mandat exclusif de recherche d’un acquéreur pour la vente d’une maison, valable jusqu’au 27 mars 2009. Ce mandat a été négocié par D E. Il est en possession de la société JCM CONSEIL qui le produit.

Il résulte de la lettre adressée le 26 juin 2009 par JCM CONSEIL à M^e CHAN, notaire, que ce bien a été vendu en deux lots. À cette date, la partie basse de la maison avait été vendue aux époux A par acte passé en l’étude de M^e B. Le litige porte sur la vente de la partie

haute à M. C.

D E produit la copie d’un mandat de vente exclusif de cette partie haute signée par F Z le 22 juin 2009 au profit de l’agence JP M IMMOBILIER. Ainsi que l’a relevé le premier juge, le mandat exclusif donné à JCM CONSEIL était expiré depuis près de trois mois lorsque ce nouveau mandat et la vente subséquente sont intervenus.

Le mandat du 27 janvier 2009 stipulait toutefois que JCM CONSEIL conservait le droit à sa commission sur le prix de vente en cas de conclusion de celle-ci, même après expiration du mandat, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire pendant la durée du mandat, cette présentation étant justifiée par une correspondance ou un bon de visite.

Dans ses deux attestations, F Z affirme qu’D E n’est pas intervenue dans la vente. Le mandat qu’il a donné à l’agence M n’a porté que sur la vente de la partie supérieure. JCM CONSEIL produit la copie du compromis signé le 24 juin 2009 par MM. Z et C, lequel mentionne qu’une commission de négociation est due à l’agence JP M. Il n’est pas établi que M. C ait été présenté à G. Z par JCM CONSEIL pendant la durée du mandat donné à celle-ci.

JCM CONSEIL produit également un document daté du 10 juin 2009 et une facture prévisionnelle dans lesquels D E a inclus la « vente haut de maison lot 8 qter Paofai Papeete Rattinassamy/C » dans les transactions donnant lieu à commissions lui restant dues par JCM CONSEIL. Mais sa mise en demeure à JCM CONSEIL du 21 juillet 2010 ne mentionne pas cette commission.

Après sa lettre au notaire, JCM CONSEIL n’a pas poursuivi le paiement de sa commission auprès de F Z ou de l’agence M, mais a mis D E seule en cause avant d’engager la présente instance deux ans plus tard. Et JCM CONSEIL ne rapporte pas la preuve qu’elle n’aurait pas été payée de la commission due au titre du mandat exclusif que lui avait donné G. Z en raison d’une faute délictuelle ou d’un manquement à ses obligations contractuelles imputable à D E. En effet, ce mandat était expiré quand G. Z en a donné un nouveau à l’agence M ; et rien ne permet de contredire les attestations de G. Z selon lesquelles, connaissant personnellement le gérant de l’agence M ainsi que l’acquéreur M. C, il avait décidé, indépendamment d’une quelconque intervention d’I. E, de ne pas poursuivre sa relation avec JCM CONSEIL avec laquelle il était en mauvais termes.

Le premier juge a exactement retenu que le dépôt d’une plainte par JCM CONSEIL ne constitue pas une preuve de la véracité des faits dénoncés par celle-ci, peu important qu’une enquête pouvant lui donner satisfaction ait ou non été réalisée.

JCM CONSEIL demande également la condamnation d’D E à lui payer les dommages et intérêts prévus par l’article 15 du contrat d’agent commercial en cas de manquement du mandataire à remettre à la fin du contrat tout document ou tout objet ayant un lien avec l’activité du mandant et du mandataire et notamment les contrats, le matériel publicitaire, les listes et coordonnées des clients, etc.

JCM CONSEIL fait valoir que c’est à D E de prouver qu’elle a restitué ces documents. Mais, comme elle n’a pas mis celle-ci en demeure de le faire après la notification de la résiliation du contrat d’agent commercial, la cour en tire la conclusion que JCM CONSEIL n’avait pas de grief de ce chef, sauf en ce qui concerne les documents mentionnés dans sa plainte.

Il s’agit, au vu du procès-verbal produit en copie, du dossier contenant le mandat de vente exclusif Z, le compromis de vente de la partie inférieure de la maison, et de tous les

documents concernant la vente de la partie supérieure.

JCM CONSEIL n’a pas été dépossédée du mandat de vente exclusif, qu’elle produit. Une ancienne commerciale, G H, a attesté que les dossiers en cours des ventes et locations étaient déposés au siège de l’agence dans un coffre-fort auquel une seule personne avait accès. F Z a attesté qu’il avait récupéré son dossier de vente à une étude notariale avant que la négociation soit poursuivie par l’intermédiaire de l’agence M.

La preuve n’est donc pas non plus rapportée qu’D E n’a pas respecté son obligation de restitution.

La société JCM CONSEIL lui reproche, en définitive, un détournement de clientèle en violation d’une clause de non-concurrence. Celle-ci a été stipulée en ces termes par l’article 12 du contrat d’agent commercial : Le mandataire a le droit d’effectuer des opérations commerciales pour son propre compte sans nuire à son mandant, et en évitant tout acte de concurrence par lui-même, ou par l’un quelconque de ses sous-agents ou préposés éventuels, ou de quelque manière directe ou indirecte. En cas de rupture de contrat pour quelque cause que ce soit, le mandataire s’interdit pendant une période de six mois à compter de la fin effective du présent contrat, de collaborer ou de s’intéresser à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, à toutes entreprises ayant son siège à Papeete et effectuant des opérations de transactions immobilières. En cas d’infraction le mandataire devra régler au mandant à titre de clause pénale une indemnité fixée au montant des commissions qu’il a perçues pendant les douze derniers mois précédant la résiliation du présent contrat.

Mais, en réponse à une demande faite par JCM CONSEIL, la direction générale des affaires économiques a indiqué qu’aucune carte profes-sionnelle ou habilitation d’agent immobilier n’avait été délivrée à D E entre juin 2009 et août 2010. Elle a disposé depuis le 18 mars 2014 d’une habilitation de l’agence immobilière GROUPE THISSE.

Et, comme il a été dit, il n’est pas établi qu’D E ait été à l’origine du non-paiement à JCM CONSEIL de la commission prévue par le mandat exclusif Z. Dès lors, JCM CONSEIL ne peut convaincre lorsqu’elle allègue qu’I. E aurait eu le dessein de se préserver une chance de percevoir une rétro commission occulte.

Ainsi, il n’a pas été prouvé qu’ait existé une collaboration ou un intéressement d’I. E avec l’agence M, ou tout autre agent immobilier de la place, durant la période visée par la clause de non-concurrence.

L’article 6 du contrat d’agent commercial subordonne le paiement d’honoraires au mandataire à la conclusion définitive de l’affaire, c’est-à-dire après la levée des éventuelles conditions suspensives et après que le mandant ait perçu ses propres honoraires.

Il n’y a lieu de retenir la demande reconventionnelle formée par D E qu’à l’égard des quatre ventes qu’elle a mentionnées dans sa mise en demeure du 21 juillet 2010, pour un montant total de 353 883 F CFP moins 174 820 F CFP perçus à titre d’avance, soit un reliquat de 179 063 F CFP : à savoir :

— La vente du terrain lot 24 Pamatai Hills/Morier : aucun justificatif n’est produit.

— La vente de l’appartement F3 n° F3C résidence Lebel Pirae Pou/ Moukir : aucun justificatif n’est produit.

— La vente de l’appartement F1 n° 37 résidence Iris Papeete/Soupé : L’acquéreur Fabien SOUPE a attesté n’avoir eu affaire qu’à D E, mais il n’est pas justifié de la perception de ses

honoraires par JCM CONSEIL.

— La vente d’un parking dans la résidence Niuhiti Pirae Meurisse/Mezzavilla : aucun justificatif n’est produit.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de ce chef.

C’est par des motifs complets et pertinents, que n’ont pas remis en cause les moyens d’appel, et que la cour fait siens, que la décision entreprise a fait droit à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive faite par D E.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La solution des appels motive que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 31 janvier 2014 par le tribunal mixte de commerce de Papeete ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Laisse à la charge de chaque partie ses dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 15 février 2018.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. I-J signé : R. BLASER