Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 9 février 2021, n° 20/00014

ARRET N°

du 09 février 2021

R.G : N° RG 20/00014 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-EZIQ

S.A.R.L. Y Z

c/

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE DU […]

Formule exécutoire le :

à

 :

M^e Olivier PINCON

la SELARL RAFFIN ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 09 FEVRIER 2021

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 10 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de REIMS

SARL Y Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier PINCON, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Syndic. de copropriété DE LA RESIDENCE DU 28 RUE DE TALLEYRAND A REIMS représentée par son syndic , la société SERGIC, Société par Actions Simplifié, immatriculée au RCS de LILLE sous le n° 428 748 909, dont le siège social se situe à […] et ayant agence […], pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MEHL-JUNGBLUTH président de chambre, et Monsieur LECLER conseiller, ont entendu les

plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller rédacteur

Madame Nadine DEL PIN, vice-présidente placée

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 5 janvier 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 9 février 2021 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Depuis le 1^er août 2012, la société à responsabilité limitée Y Z (la société Y) est devenue propriétaire des lots numéro 63, 64 et 66 au sein de l’immeuble en copropriété « résidence 28, […] », situé à l’angle de la rue du cadran Saint-Pierre et au 28, 30 et […], constitués d’un local commercial en rez-de-chaussée, d’un escalier et d’un plateau à destination commerciale, en partie située sous verrière.

Par décision votée le 21 mai 2015, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a refusé la demande de travaux de rénovation de la verrière, qui avait été formulée par la société Y, motif pris par cette dernière de ce que cet ouvrage n’assurait plus le couvert et avait entraîné une dégradation de ses parties privatives.

Par courrier en date du 17 juin 2015, le conseil de la société Y a demandé au syndic de l’immeuble, la société Sergic, d’informer les copropriétaires du manque-à-gagner dont elle se plaignait, et leur a demandé de convoquer une nouvelle assemblée générale afin de statuer sur les modalités de réfection de la verrière et sur l’indemnisation de ses préjudices.

La société Y n’a pas reçu de réponse favorable, et a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Reims d’une demande en référé expertise.

Le 1^er février 2016, le juge des référés a fait droit à cette demande, et a nommé à cette fin en qualité d’expert Monsieur A-B X.

Le 30 novembre 2016, l’expert commis a déposé son rapport.

Par la suite, la société Y a demandé au syndic de l’indemniser de ses préjudices.

Par acte d’huissier en date du 9 mars 2017, la société Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à Reims (le syndicat), pris en la personne de son syndic, la société Sergic, devant le tribunal de grande instance de Reims, en responsabilité et en indemnisation.

Par décision votée le 7 septembre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les travaux de rénovation de la verrière, selon devis d’un montant de 317'115 euros de la société Amv, pour un coût global de 465'025,92 euros toutes taxes comprises, réparti entre les copropriétaires.

Par acte authentique en date du 26 juillet 2018, la société Y a vendu à un tiers les lots de copropriétés au sein de l’immeuble pour un prix de 850'000 €.

En dernier lieu, la société Y a demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à Reims, à lui payer:

—  520'000 euros, au titre de la perte du loyer annuel de 120'000 € hors taxes pour la période du 1^er septembre 2013 au 31 décembre 2017;

—  39'000 €, au titre de la taxe foncière annuelle de 9000 €, qu’elle ne pouvait pas récupérer sur ses locataires, pour la période du 1^er septembre 2013 au 31 décembre 2017;

—  1906,66 euros, au titre des charges mensuelles de 440 € toutes taxes comprises, qu’elle ne pouvait pas récupérer sur ses locataires, pour la période du 1^er septembre 2013 au 31 décembre 2017;

Elle a encore demandé la condamnation du syndicat aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire et à lui payer la somme de 4500 € au titre des frais irrépétibles.

Elle a demandé de dire que ces condamnations seraient réparties entre les seuls copropriétaires ayant voté contre les résolutions soumises au vote de l’assemblée générale du 21 mai 2015, selon leur détention des tantièmes prévues au règlement de copropriété, à l’exception d’elle-même ou de ses ayants droits, qui ne supporteraient pas cette répartition.

En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de lui donner acte de ce qu’il avait voté en faveur des travaux de rénovation de la verrière, couvrant une partie des lots de la société Y, et de débouter cette dernière de l’ensemble de ses prétentions, et de la condamner à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Reims a:

— débouté la société Y de toutes ses prétentions;

— rejeté les demandes de la société Y au titre des frais irrépétibles et dépens;

— condamné la société Y à payer au syndicat la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles;

— condamné la société Y aux dépens, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur X, qui serait supporté par moitié par chacune des parties.

Le 21 janvier 2020, la société Y a relevé appel de ce jugement.

Le 15 décembre 2020, a été rendue l’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées:

— le 19 novembre 2020 par la société Y, appelante;

— le 25 août 2020 par le syndicat, intimé.

Par voie d’infirmation, la société Y réitère l’ensemble de ses prétentions initiales, sauf à réclamer en sus le débouté des prétentions contraires adverses, et la condamnation du syndicat aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Par voie de confirmation, le syndicat demande le débouté de toutes les prétentions de la société Y, et sa condamnation à lui payer une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

MOTIVATION:

Selon l’article 14 alinéa 3 de la loi numéro 65'557 du 10 juillet 1965 fixant le statut la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat de copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de la construction ou par le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

L’ensemble des éléments produits au dossier, en particulier les actes de vente, mandats de vente et ou de location, photographies, ainsi que le rapport d’expertise judiciaire, établissent que le lot dont la société Y est propriétaire depuis le 1^er octobre 2012, d’une surface totale d’environ 708 m², se trouve constitué par un local commercial au rez-de-chaussée, et un escalier permettant d’accéder à un grand plateau, libre de tout cloisonnement, et dont une partie est située sous une importante verrière.

Il est constant que cette verrière, constitutive du clos et du couvert de l’immeuble, relève des parties communes.

L’expert judiciaire a retenu que cette verrière était très altérée, et nécessitait des réparations de serrurerie et de vitrerie pour cause d’infiltrations et de nombreuses dégradations en relevant que celle-ci était en fin de vie et qu’une rénovation de fond devait être envisagée.

La société Y soutient que l’absence de remise en état de la verrière, telle que décrite par l’expert, suffit à démontrer qu’elle était ainsi empêchée de procéder à toute location de son lot.

Elle soutient ainsi avoir essuyé une perte de loyer, pour la période courant du 1^er septembre 2013 au 31 décembre 2017.

Elle a produit des mandats de location, datés respectivement des 2 octobre 2013, 3 février 2016, et 8 février 2016.

Cependant, la société Y n’apporte aucun élément relatif à l’exécution de ses mandats de location.

Il n’est ainsi justifié d’aucune marque d’intérêt ni d’aucune visite de son lot aux conditions financières qu’elle en réclamait, et ressortant des dits mandats, alors que son lot comportait un plateau nu, sans aucun aménagement (absence de câblage électrique aux normes, absence de cloisons).

Eu égard à la surface notablement importante du bien proposé la location pour la localité de Reims, ce bien à usage commercial ne pouvait que rencontrer une demande des plus restreinte, et ce indépendamment de son état d’entretien.

Au surplus, le syndicat fait valoir exactement la très particulière configuration des lieux, marquée par un accès exigu, ainsi que par une absence d’ouvrant sur la rue Talleyrand, à la commodité réduite.

Dans ces circonstances, il n’est pas suffisamment démontré que l’état de la verrière, partie commune, a entretenu un lien de causalité avec l’absence de location du lot appartenant la société Y à compter du 1^er septembre 2013, et jusqu’au 31 décembre 2017.

Il conviendra donc de débouter la société Y de ses demandes indemnitaires, et le jugement sera confirmé de ces chefs.

* * * * *

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Y de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, l’a condamnée à payer au syndicat la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, et l’a condamnée aux entiers dépens de première instance, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire, qui sera supportée par moitié par chacune des parties, dès lors que les travaux de rénovation de la verrière n’avaient été votés quensuite du dépôt du rapport.

La société Y sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel, et sera condamnée aux entiers dépens d’appel, et à payer au syndicat la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Y ajoutant:

Déboute la société à responsabilité limitée Y Z de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel;

Condamne la société à responsabilité limitée Y Z aux entiers dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à Reims la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier La présidente