Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 octobre 1974, 73-11.901, Publié au bulletin

Sur les deux moyens reunis : attendu qu’il ressort des enonciations de l’arret attaque que, par acte sous seing prive du 6 octobre 1970, marcel jacob x… comme mandataire des epoux paul a…, a achete a goutailler et a dame y… son ex-epouse, une maison d’habitation et un terrain, pour le prix de 95 000 francs sur lequel il a verse un accompte de 10 000 francs ;

Que cet accord, conclu notamment sous la condition suspensive de l’octroi par un organisme financier d’un pret de 60 000 francs aux epoux paul a…, devait etre reitere par acte notarie au plus tard le 1er decembre 1970 ;

Qu’il etait stipule que lesdits epoux c… les servitudes passives de toute nature pouvant grever les biens vendus et qu’en cas de defaillance des acquereurs, les vendeurs auraient la faculte d’exiger la realisation de la vente ou de conserver l’acompte a titre de dedit ;

Que le 22 avril 1971, marcel a… faisait connaitre au notaire que le pret envisage n’avait pu etre obtenu et que, venant d’apprendre la prochaine installation d’une porcherie de 400 porcs a cent metres de la maison, alors que, s’il en avait ete informe, son z… paul n’eut jamais accepte d’acheter une telle maison de campagne en raison des inconvenients et des odeurs, notamment en plein ete au moment des vacances, il renoncait a son acquisition ;

Que ce desaccord ayant persiste entre acquereurs et vendeurs, ces derniers ont vendu la maison et le terrain a un tiers au prix de 80 000 francs ;

Que l’arret attaque a condamne goutailler et dame y… a restituer aux epoux paul jacob b… de 10 000 francs ;

Attendu qu’il est fait grief audit arret d’avoir, au motif d’une reticence dolosive des vendeurs, ecarte l’application de la clause de non-garantie des servitudes passives inseree au contrat, alors, selon les demandeurs au pourvoi, qu’aucun element intentionnel n’a ete releve a l’encontre des vendeurs, que la reticence non accompagnee de manoeuvres destinees a induire le cocontractant en erreur n’est pas constitutive du dol au sens de l’article 1116 du code civil, la connaissance par le vendeur de la creation reguliere de la porcherie n’impliquant ni l’existence de ces manoeuvres ni l’ignorance de l’acquereur, d’autant que cette porcherie sur un terrain voisin ne constitue pas une servitude et n’affecte pas une qualite substantielle de l’immeuble vendu, qu’en outre en s’abstenant de se prononcer sur le point de savoir si les epoux a… se seraient portes acquereurs en connaissance de la situation, les juges du fond n’ont pas recherche si le comportement impute au vendeur avait ete la cause determinante de la signature de l’acte et n’ont pas etabli le rapport de causalite entre la pretendue reticence dolosive du vendeur et le consentement des acquereurs ;

Qu’il est encore reproche a l’arret d’avoir refuse d’appliquer la clause du contrat qui, en cas de defaillance des acquereurs, donnait aux vendeurs la faculte de conserver a titre de dedit l’acompte verse, alors, selon le pourvoi, qu’aux termes de la promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive, il etait expressement prevu que les acquereurs prendraient les immeubles vendus dans leur etat actuel et supporteraient les servitudes passives de toute nature pouvant grever ces immeubles et que, si la defaillance provenait des acquereurs, les vendeurs auraient le choix, soit d’exiger la realisation de la vente, soit de conserver a titre de dedit l’acompte verse ;

Mais attendu que le dol peut etre constitue par le silence d’une partie dissimulant a son cocontractant un fait qui, s’il avait ete connu de lui, l’aurait empeche de contracter ;

Que, des lors qu’elle a determine le consentement du cocontractant, l’erreur provoquee par le dol peut etre prise en consideration, meme si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l’objet du contrat ;

Attendu que la cour d’appel releve que des qu’il a ete informe de la protestation des acquereurs faisant etat de la creation de la porcherie, goutailler, loin d’invoquer sa propre ignorance, a indique la date de l’arrete prefectoral ayant autorise cette creation et s’est contente de pretendre que a… « etait cense en connaitre l’existence » et avait accepte de supporter toutes les servitudes passives grevant les biens vendus ;

Que connaissant le projet de creation de cet etablissement incommode et insalubre, qui allait necessairement causer des troubles graves dans la jouissance d’une maison de campagne situee a proximite immediate, goutailler a non seulement garde le silence devant son acquereur mais a pris soin d’imposer, lors de la conclusion de la convention du 6 octobre 1970, l’insertion d’une clause de non-garantie qui prenait toute sa valeur « dans la circonstance qu’il etait le seul a connaitre » ;

Attendu que, de ces constatations, les juges d’appel ont pu, sans encourir les critiques formulees par le pourvoi, deduire que la reticence du vendeur presentait un caractere dolosif et qu’elle avait induit les acquereurs, citadins a la recherche d’une maison de campagne, en erreur sur un element determinant de leur consentement ;

Que ce vice du consentement affectant la validite du contrat, c’est a bon droit qu’a ete refuse aux vendeurs le benefice des clauses dudit contrat dont ils persistaient a se prevaloir pour tenter de se garantir des consequences de leur propre reticence et pour conserver l’acompte verse par les victimes de leur comportement dolosif ;

D’ou il suit que la cour d’appel ayant par les seuls motifs precites legalement justifie sa decision, les moyens ne sont pas fondes ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi forme contre l’arret rendu le 1er mars 1973, par la cour d’appel de riom.