Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 février 1976, 74-11.603, Publié au bulletin

Sur le premier moyen : attendu qu’il resulte de l’arret infirmatif attaque que, par un acte sous seing prive du 17 mars 1971, les epoux y… ont concede pour un an a patron, agent immobilier, une promesse de vente portant sur un immeuble, « avec faculte pour m x…, de l’acquerir tant pour lui-meme que pour tous autres acquereurs » ;

Que, l’acte precise que si les vendeurs retirent leur promesse avant un an, ils devront verser a « titre compensatoire » une somme egale a la commission prevue, soit 14 000 francs ;

Que les epoux y… ayant vendu directement leur immeuble a un tiers avant l’expiration du delai d’un an, patron les a assignes en paiement de la somme de 14 000 francs ;

Que la cour d’appel a decide que l’acceptation de la promesse de vente par patron resultait de l’abondante publicite faite par lui, a compter du 30 mars 1971, dans la presse, et qu’ainsi, en acceptant « la faculte d’acquerir », patron avait transforme l’offre des epoux y… en un contrat unilateral qui n’ayant pas ete enregistre dans les dix jours de l’acceptation, est nul, par application de l’article 1840 a du code general des impots ;

Attendu qu’il est fait grief a l’arret attaque d’en avoir decide ainsi, alors que, selon le moyen, l’application des dispositions de l’article 1840 a du code general des impots suppose l’acceptation d’une offre en tant que telle, mais est exclue lorsque l’acceptation a pour effet immediat de transformer une promesse unilaterale de vente en vente parfaite, que l’arret attaque qualifie contradictoirement l’acte litigieux tantot de « promesse de vente et meme de vente pour le cas ou l’option serait levee », tantot« d’offre que la pretendue acceptation aurait transformee… en un contrat unilateral », qu’ en l’etat de ces qualifications contradictoires la cour d’appel a manque a donner a son arret une base legale" ;

Mais attendu que la cour d’appel ne s’est pas contredite en enoncant que la sollicitation devient par son acceptation en tant que telle un contrat unilateral de promesse de vente, et que la promesse de vente deviendrait une vente au cas de levee de l’option ;

Que le premier moyen ne peut etre accueilli ;

Sur le second moyen : attendu qu’il est encore reproche a l’arret attaque d’avoir declare l’acte du 27 mars 1971 nul en vertu des dispositions de l’article 1840 a du code general des impots, alors, selon le moyen, que, d’une part, « en declarant que l' »acceptation tacite« par patron de la pretendue promesse de vente resulterait des termes de son exploit introductif d’instance, selon lesquels »le requerant a tacitement accepte ledit mandat de rechercher un acquereur« , l’arret commet une denaturation flagrante de cet acte ainsi qu’une contradiction de motifs qui privent sa decision de base legale, que, d’autre part, l’arret attaque n’a pas davantage etabli valablement la pretendue acceptation par patron de la »promesse de vente« en se referant a »l’abondante publicite« faite par ce dernier pour parvenir a la vente de l’immeuble necessairement au profit d’un tiers, qu’au demeurant, il n’a ete etabli par l’arret ni meme allegue, que la vente au profit d’un tiers eut du etre necessairement precedee de l’acquisition par patron du meme immeuble » ;

Qu’il est encore soutenu que l’article 1840 a du code general des impots suppose une acceptation ecrite dont l’arret ne justifierait point, que l’enregistrement de cette derniere se serait heurte au fait rappele par patron « dans ses conclusions laissees sans reponse, qu’il n’etait pas detenteur de l’acte litigieux etabli sous la forme d’un acte sous seing prive insusceptible de faire l’objet d’un enregistrement en vertu de l’article 857 bis du code general des impots » ;

Mais attendu, d’abord, que la citation visant l’acceptation d’un mandat, alors que le texte du contrat enonce qu’il s’agit d’une promesse de vente, c’est par une interpretation rendue necessaire par cette ambiguite, et donc exclusive de denaturation, que la cour d’appel, sans se contredire, a decide que patron avait donne son acceptation a une promesse de vente et non a un mandat ;

Qu’ensuite, c’est en vertu du pouvoir souverain dont disposent les juges du fond pour dire si une acceptation a ete donnee, que les juges d’appel ont decide qu’il etait etabli que patron avait accepte la sollicitation ;

Que, des dispositions de l’article 1840 a du code general des impots, il ne resulte pas que l’acceptation d’une promesse de vente doive etre formulee par ecrit et qu’il n’a pas ete soutenu par patron, devant les juges du fond, qu’il eut ete empeche de faire enregistrer l’acte parce qu’il n’en etait pas le detenteur ;

Qque ce moyen, etant nouveau et melange de fait et de droit, ne peut etre presente pour la premiere fois devant la cour de cassation ;

Qu’enfin, l’article 857 bi du code general des impots est etranger a l’enregistrement des promesses de vente prevu a l’article 1840 a du meme code ;

Que le moyen ne saurait donc etre accueilli en aucune de ses branches ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi forme contre l’arret rendu le 7 janvier 1974 par la cour d’appel de reims.