CAA de Paris, conclusions du rapporteur public sur l'affaire n° 11PA02282

[…]
Sté européenne de participations industrielles (EPI)
Audience du 31 mai 2012
Lecture du 14 juin 2012
Conclusions de Madame Vidal, rapporteur public
A la suite d’une demande déposée le 24 septembre 2009, Le maire de Paris a délivré le 17 mars 2010 un PC à la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale (CIFREX) pour la réalisation de travaux sur un bâtiment situé 8avenue d'[…], en vue du changement de destination partiel du rez de jardin au 4^e étage inclus d’habitation en hôtel de tourisme du bâtiment coté avenue d’Iéna et avec création d’un niveau de sous sol et changement de destination du RDC au 2^e étage d’habitation et de bureau en hôtel de tourisme du bâtiment sis coté rue Fresnel en vue de l’extension du projet hôtelier sis au […], l’aménagement des jardins, le remplacement des menuiseries extérieures et la modification du portail d’entrée sur l’avenue d’Iéna .
La sté appelante a attaqué cette décision devant le TAP qui a rejeté son recours par un jugement en date du 17 mars 2011.
C’est le jugement dont il est fait appel devant vous.
1) La société E.P.I. soutient que le permis de construire attaqué méconnaît les dispositions de l’article L. 631-7-1 du CCH dès lors qu’il n’a pas subordonné la délivrance du permis de construire à la réalisation effective des prescriptions de l’article L. 631-7 du même code soumettant le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation à une autorisation préalable.
Il faut distinguer le changement de destination, qui donne lieu à permis de construire du changement d’usage, qui est soumis à autorisation préalable (CCH).
Mais, comme l’a relevé le TA de Paris dans le jugement attaqué, l’article 2 du permis de construire prévoit clairement que le projet de travaux ayant pour objet le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est « soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation. » Le même article 2 ajoute : « Dans ces conditions, en application de l’article L. 425-9 du code de l’urbanisme, les travaux autorisés à ce titre ne peuvent être autorisés qu’après obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation. »
Le permis prévoyait donc explicitement que les travaux ne pourraient intervenir qu’après l’autorisation préalable prévue à l’article L. 631-7 CCH.
Or, contrairement à ce que soutient la société requérante, le permis de construire n’avait pas à subordonner la délivrance du permis de construire à la délivrance de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 CCH : CE 31 mars 1995, Commune de Méru, n° 110325. Seule l’exécution des travaux relatifs au changement d’usage des locaux d’habitation est subordonnée à une telle autorisation. Or, c’est bien ce qui est prévu par le permis de construire. Les dispositions de l’article L. 631-7 CCH n’ont donc pas été méconnues dans le permis et le moyen doit être écarté.
Si, comme le soutient la société E.P.I., les travaux ont effectivement commencé, alors qu’une autorisation préalable n’avait pas été délivrée, cette circonstance est sans incidence, car elle ne relève pas de la délivrance du PC mais de son exécution..
2)elle soutient ensuite qu’à la date du PC l’affectation effective d’autres locaux à usage d’habitation en compensation des surfaces supprimées par le projet n’était pas établie et qu’il ne pouvait lui être opposé le ppe d’indépendance des législations comme l’a fait le TAP.
En vertu de L’article L. 631-7-1 CCH : « L’autorisation préalable au changement d’usage […] peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. »
Mais comme nous vous l’avons dit, le permis de construire attaqué ne constitue pas une telle autorisation de changement d’usage. Il autorise seulement le changement de destination. Une autre décision du maire de Paris devra intervenir pour autoriser les travaux relatifs au changement d’usage des locaux d’habitation en hôtel de tourisme. En vertu de l’article L. 631-7-1 CCH, c’est cette autre décision qui pourra être subordonnée à une compensation. En revanche, le permis de construire attaqué ne saurait être subordonné à une telle compensation.
C’est donc à bon droit à notre sens que les 1^ers juges lui ont opposé le ppe de l’indépendance des législations. L’appelante fait toutefois valoir que ce ppe est désormais remis en cause car il conduit les administrations à prendre des décisions contradictoires et que les critiques dont il fait l’objet ont conduit le législateur a modifier l’article L. 631-7-1 du CCH par la loi du 4 aout 2008 applicable depuis le 1^er avril 2009 qui prévoit que l’autorisation de changement d’usage et le PC sont désormais délivrés par la même autorité le maire de la commune. Désormais, en vertu de l’article L. 631-8 CCH, lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis de construire vaut demande de changement d’usage. Dès lors, la mairie peut, désormais, instruire conjointement la demande de changement de destination et la demande de changement d’usage.
Mais quelle que soit la position de la doctrine sur la question , il n’en reste pas moins que jusqu’à présent ce ppe est toujours appliqué par le juge administratif et nous pensons donc que le moyen invoqué est inopérant à l’encontre du permis de construire du 17 mars 2010. voir par e pour une application récente de ce ppe CE 18/11/2011 ass avocats pour la défense des droits des étrangers et autres n° 335532.
La société appelante soutient également que le permis de construire serait illégal dès lors que les compensations prévues par la décision d’autorisation de changement d’usage du 10 juin 2009 n’auraient pas été respectées. Mais cette circonstance est également sans incidence sur la légalité du PC pour les mêmes raisons que précédemment. Du reste, cette décision d’autorisation de changement d’usage du 10 juin 2009 n’est pas liée au permis de construire du 17 mars 2010 attaqué, mais à un PC précédent accordé le 4 juin 2009, de sorte qu’une nouvelle autorisation préalable de changement d’usage paraît nécessaire à l’exécution des travaux prévus dans le permis de construire attaqué.
3) elle soutient en 3^e lieu que l’article UG.14.3.3° du PLU qui prévoie que le total des S.H.O.N. des destinations liées à l’emploi (ne doit pas excéder un C.O.S. de 1. a été méconnu.
En réalité, L’article UG.14.3.3° du PLU dont la société invoque la méconnaissance a été remplacé par un article UG.14.3.1.2° par la délibération du Conseil de Paris des 29 et 30 septembre en 2009 et maintenu à l’identique par la délibération des 6 et 7 février 2012. , de sorte que vous pourriez pour ce seul motif écarter le moyen. Ce n’est toutefois pas la solution que nous vous proposons et nous pensons que vous devez examiner le moyen au regard de ce nouvel article.
Les dispositions de l’article R 123-9 du code de l’urbanisme permettent au PLU d’édicter des règles différentes en matière de COS, dans une même zone, selon la destination de la construction. Le PLU de Paris prévoit ainsi des règles spéciales pour les destinations liées à l’emploi et situées dans le secteur de protection de l’habitation.
La société soutient que l’activité hôtelière est une activité commerciale relevant des destinations liées à l’emploi. Ainsi, l’immeuble en cause se trouvant dans le secteur de protection de l’habitation, l’article UG.14.3.1.2° devrait lui être applicable.
Toutefois, Les dispositions générales applicables au territoire couvert par le PLU définissent 8 destinations possibles pour un local. et distinguent très nettement : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, entrepôt et constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Il s’agit donc là de huit notions distinctes. Dès lors que les locaux concernés par le permis de construire sont destinés à l’hébergement hôtelier, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que ces mêmes locaux seraient destinés au commerce.
Ensuite, l’article UG.14.3.1.2° du PLU précise clairement quelles sont, parmi les huit destinations possibles, celles qui sont liées à l’emploi : bureaux, commerce, artisanat, industrie, entrepôt. Sont donc exclues de la notion de « destinations liées à l’emploi », les locaux destinés à l’habitation, à l’hébergement hôtelier et les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
En outre, Il ressort de la demande de permis de construire que le projet prévoit de faire disparaître toute destination de bureaux. Vous écarterez donc le moyen.
4) il est argué en 4^e lieu que le PC méconnait les dispositions relatives aux espaces verts protégés.
En vertu de l’article UG.13.3 – 1° du PLU relatifs aux EVP :
« … La modification de l’état d’un terrain soumis à une prescription d’E.V.P. n’est admise qu’aux conditions suivantes :
1 – Elle restitue sur le terrain la superficie réglementaire d’E.V.P. indiquée en annexe ;
2 – Elle ne diminue pas la surface d’E.V.P. en pleine terre ;
3 – Elle maintient ou améliore l’unité générale de l’E.V.P. ;
4 – Elle maintient ou améliore la qualité de l’E.V.P. et met en valeur ses plantations, qu’elles soient conservées ou remplacées. Notamment, le réaménagement des surfaces existantes d’E.V.P. sur dalle ne doit pas conduire à diminuer l’épaisseur de terre sur la dalle ;
Pour l’application des conditions 1 et 2 :
- certains éléments minéraux ou à dominante minérale peuvent être considérés comme partie intégrante de l’E.V.P. s’ils participent, par leur nature, leur caractère ou leur traitement, à l’aménagement paysager de l’espace (allées piétonnières, voies d’accès aux services de secours, éléments décoratifs, emmarchements, etc.). De même, le revêtement de surfaces d’E.V.P. est admis s’il est nécessité par la fonction des espaces concernés (cours d’école…) et s’il ne porte pas atteinte au développement des plantations existantes. […] .
La société appelante soutient que le permis de construire attaqué méconnaitrait cet article au motif qu’il ne remplirait pas les conditions 1,2 et 4 de l’article.
Vous observerez tout d’abord que le terrain est bien soumis à une prescription d’EVP. L’annexe VII du règlement du PLU atteste qu’un terrain d’une surface de 600 m² d’EVP est situé au […] (p. 82/125 de l’annexe VII du PLU de 2009 et de 2012) : EVP n° 16-141 (Atlas général du PLU planche D-06).
S’agissant de la 1^re condition relative à la non-restitution de la superficie règlementaire d’EVP :
La société E.P.I. soutient que la condition 1 pour modifier le terrain EVP en cause ne serait pas remplie dès lors que la création d’un bassin de 5 m² sur le terrain ne serait pas compensée. La superficie de 600 m² prévue à l’annexe VII ne serait donc pas restituée.
Quant à la ville de Paris, elle soutient qu’après travaux, la superficie de l’EVP 16-141 passera de 600 à 624 m². Ce qui ressortirait de la notice paysagère du 12 mars 2010.
Il ne ressort pas de la demande d’instruction du PC qu’il y ait eu une augmentation de la surface d’EVP. Mais il nous semble que vous pourrez considérer que le bassin d’agrément de 5 m² participe à l’aménagement paysager de l’espace et peut être considéré comme partie intégrante de l’EVP. Vous écarterez donc la 1^re branche du moyen.
S’agissant de la 2^e condition portant sur l’absence de diminution de la surface d’EVP en pleine terre
La société E.P.I. soutient que la 2^e condition pour modifier le terrain EVP en cause ne serait pas remplie dès lors que le permis de construire attaqué ferait passer la surface d’EVP en pleine terre de 600 m² à 354 m². La VP qui se fonde sur la notice paysagère du 12 mars 2010, soutient quant à elle que les modifications apportées par le permis de construire ne portent pas sur la surface d’EVP en pleine terre, de 390.42 m², qui demeure inchangée.
Mais là encore il ressort de la demande d’instruction du PC que la surface de pleine terre n’a pas été modifiée et qu’elle est de 436 m2 étant admis que des surfaces recouvertes de graviers par exemple doivent être regardées comme des surfaces de pleine terre.
S’agissant enfin de la 4^e condition qui porte sur le respect de l’épaisseur de terre sur la dalle, La société E.P.I. fait valoir que rien n’atteste que cette épaisseur n’a pas été diminuée. Mais il ne ressort pas du volet paysager visé par le service instructeur que cette épaisseur aurait diminué et la sté n’apporte aucun élément en ce sens non plus. Vous écarterez donc la 3^e branche du moyen. Si vous nous suivez vous écarterez le moyen dans ses 3 branches.
5) la sté soutient ensuite que le pétitionnaire aurait choisi de déposer deux demandes de PC dans le but de contourner la règle dite du COS de fait. Le moyen est articulé en deux branches puisqu’il est argué tout d’abord que le pétitionnaire ne pouvait déposer qu’une seule demande de PC et ensuite que la règle de COS de fait prévue à l’article UG 14-4 du PLU a été méconnue.
Pour examiner le moyen, vous devez revenir sur l’historique du projet tel qu’il est rappelé par la VP du reste car nous n’avons pas au dossier les différents permis en cause : un PC a été délivré à la SARL Shangri-La en vue de la restructuration d’un ensemble immobilier situé 10 rue de Fresnel/[…]. La même année, le 6 décembre 2007, la CIFREX SAS s’est vue délivrer un PC sur le terrain situé 8 avenue d’Iéna /[…] pour construire un immeuble d’habitation. En 2008, l’immeuble du 8 avenue d’Iéna a fait l’objet d’une division en 2 volumes et la sté Shangri La et devenue l’unique actionnaire de la sté Cifrex qui était propriétaire de la 2^e partie de l’immeuble à usage d’habitation situé 8 avenue d’Iéna. Le 11 décembre 2008 la Cifrex a sollicité un PC pour la transformation des bâtiments en vue de l’extension du projet hôtelier situé sur la parcelle voisine. Le 4 juin 2009 un PC a été délivré à la CIFREX, qui a été remplacé par un PC accordé le 19 aout 2009 et le 24 septembre 2009 la CIFREX a demandé un nouveau PC accordé le 17 mars 2010 qui est le PC attaqué dans la présente affaire.
En principe, un ensemble immobilier indivisible doit faire l’objet d’une seule et même demande de permis de construire (CAA Lyon, 28 décembre 2006, M. Y Z et a., n° 05LY01535 et 05LY01549). Un permis de construire ne peut être délivré à une partie seulement d’un ensemble indivisible (CE 10 octobre 2007, M. et M^me X et a., n°277314).
Toutefois, le Conseil d’Etat a admis « qu’une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique » pouvait, « lorsque l’ampleur et la complexité du projet le justifient », faire l’objet de permis distincts : CE 17 juillet 2009, Commune de Grenoble et Communauté d’agglomération Grenoble Alpes Métropole, n° 301615, classé en A (à propos de la construction d’un stade et d’un parc de stationnement).
Dans ses conclusions sous cet arrêt, la rapporteur public J. Burguburu rappelle le principe du permis unique pour un ensemble immobilier unique, avant de préciser : « que ce principe ne fait bien sûr pas obstacle à une évolution ultérieure de la construction, éventuellement pour lui adjoindre un élément qui lui sera alors indissociable ; mais elle passera soit par un permis modificatif, soit par un nouveau permis selon la consistance des travaux projetés, l’autorité prenant en compte dans son appréciation globale, pour la délivrance de l’un comme de l’autre, la construction préexistante. »
Au cas d’espèce, la société E.P.I. soutient que l’unité foncière des parcelles situées […] (10/10) et […] (8/12) imposait le dépôt d’une seule et unique demande de permis de construire pour ces deux parcelles.
A la date de la demande de permis de construire portant sur l’immeuble du 10/10 (le 13 juin 2007) par la SARL Shangri-La, on ne pouvait identifier un ensemble immobilier unique puisque la CIFREX, qui n’appartenait même pas encore à la SARL Shangri-La, n’avait pas encore acheté l’immeuble du 8/12. Il existe bien un lien physique entre les deux immeubles mitoyens, au sens de la jurisprudence Commune de Grenoble précitée, mais cela est insuffisant à caractériser un ensemble immobilier unique.
Ce n’est qu’à la date du 11 décembre 2008 qu’a été décidée l’extension de l’hôtel sur une parcelle unique. Avant cette date , il n’y avait pas d’unité foncière entre les deux parcelles de sorte que la société E.P.I. ne saurait reprocher à la CIFREX, et à la SARL Shangri-La qui la détient, d’avoir demandé deux permis de construire portant, dans un premier temps, sur l’immeuble du 10/10 et, dans un second temps, sur celui du 8/12.
Enfin, la circonstance invoquée par la sté exposante que la CIFREX ait consenti à la SARL Shangri La une servitude de rue puis une servitude de surplomb sans dédommagement n’est pas de nature à établir de manière certaine qu’il y aurait eu fraude et que les deux sociétés étaient de connivence des 2007.
Nous vous proposerons d’écarter le moyen.
S’agissant de la 2^e branche du moyen et de la méconnaissance de la règle du COS de fait.
En vertu des articles UG.14.2 et UG.14.4 du PLU de Paris, la règle du COS de fait s’applique aux terrains situés (notamment) dans le secteur de protection de l’habitation, sur lesquels le C.O.S. global est dépassé par les constructions existantes, à la demande du pétitionnaire et à condition que cela soit justifié par un des motifs de l’article UG.14.4.1.
Conformément à l’article UG.14.2 du PLU, le COS global applicable à un terrain est de 3.
Au cas d’espèce, d’après la notice descriptive de la demande de permis de construire, la surface du terrain situé […] est de 1.257 m² avant travaux et la SHON existante avant travaux est de 2.942 m².
La SHON ne dépassait donc pas la limite autorisée par le COS global : 3 x 1.257 = 3.771 m². Il n’y a donc pas lieu de faire application de la règle de COS de fait de l’article UG.14.4 du PLU, mais de la règle de COS global de l’article UG.14.2.
Le moyen tiré de la méconnaissance de la règle de COS de fait de l’article UG.14.4 du PLU doit donc être écarté.
Vous écarterez par voie de conséquence Le moyen tiré de la méconnaissance des points 4 et 5 de l’article UG.14.4.2 du PLU.
PCM, nous concluons au rejet de la requête et à ce que vous mettiez à la charge de la société EPI une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du CJA.