Proposition de loi ordinaire l’encadrement des loyers des baux commerciaux
Sur le projet de loi
| Dépôt du projet de loi : | 2 mars 2026 |
|---|---|
| Nombre d'étape : | 1 étape |
| Articles au dépôt : | 2 articles |
| Nombre d'amendement déposé : | 0 amendement |
| Amendement adopté : | 0 amendement |
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Texte du document
I. – À titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la deuxième année suivant la promulgation de la présente loi, les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ayant une compétence d'aménagement des zones d'activités commerciales, au sein desquels se trouve soit un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité défini à l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme, soit au moins une zone urbaine délimitée par le règlement du plan local d'urbanisme caractérisée par une vacance commerciale anormale des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce ou un fonds artisanal visé à l'article L. 145-1 du code de commerce peut être exploité, peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues au I de l'article 1639 A bis du code général des impôts, instaurer le dispositif d'encadrement des loyers des baux commerciaux régi par le présent article. La délibération précise le ou les périmètres du territoire communal ou intercommunal sur lesquels cet encadrement s'applique.
La vacance commerciale est réputée anormale lorsque son taux moyen constaté par l'observatoire local des loyers commerciaux mentionné au II au cours de l'année précédant la délibération mentionnée au premier alinéa excède un seuil fixé par décret. Ce seuil ne peut être inférieur à 6 %.
L'encadrement prévu au présent article s'applique aux loyers des baux des immeubles ou locaux à usage commercial ou artisanal visés à l'article L. 145-1 du code de commerce, conclus à compter de la mise en œuvre du dispositif d'encadrement, ainsi que, dans les conditions prévues au A bis du III du présent article, à certains loyers de baux en cours d'exécution portant sur les mêmes immeubles ou locaux.
II. – A. – Des observatoires locaux des loyers commerciaux peuvent être créés, dès la promulgation de la présente loi et pour la durée de l'expérimentation prévue à cet article, à l'initiative des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ayant une compétence d'aménagement des zones d'activités commerciales.
Ces observatoires recueillent les données relatives aux loyers commerciaux pratiqués dans leur périmètre d'observation, qui correspond à l'ensemble du territoire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre qui les a institués, et mettent à disposition du public les résultats statistiques représentatifs de ces données.
B. Les bailleurs qui interviennent lors de la conclusion du bail, de sa révision ou de son renouvellement, ou les professionnels qui assurent la gestion locative d'un immeuble ou d'un local à usage commercial ou artisanal visé à l'article L. 145-1 du code de commerce, situé dans le périmètre d'observation d'un observatoire local des loyers commerciaux, communiquent à cet observatoire des informations relatives aux immeubles et locaux concernés et aux contrats de location correspondants.
En cas de manquement à l'une de ces obligations, le président de l'observatoire local des loyers commerciaux peut saisir le représentant de l'État dans le département afin que celui-ci prononce une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 5 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale. L'amende est prononcée après que l'intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.
La nature des informations mentionnées au présent B et les conditions dans lesquelles elles sont transmises et utilisées par les observatoires sont précisées par décret.
Toute personne intéressée peut communiquer à l'observatoire local des loyers commerciaux les informations mentionnées dans le présent B.
C. À partir de l'ensemble des données reçues, les observatoires procèdent, chaque année, à une analyse des loyers effectivement pratiqués dans leur périmètre d'observation. Cette analyse permet de constater, pour chaque catégorie d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou artisanal et pour chaque secteur géographique, les niveaux médians des loyers correspondants.
Sur la base de ces loyers médians, les observatoires calculent, chaque année, selon des modalités fixées par décret, les loyers de référence à partir des valeurs locatives des locaux professionnels constatées par la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B du code général des impôts, corrigées grâce aux loyers médians. Ces loyers de référence sont exprimés en prix au mètre carré, par catégorie d'immeubles ou de locaux et par secteur géographique.
Pour l'application du présent article, les catégories d'immeubles et de locaux à usage commercial ou artisanal retenues sont celles utilisées pour la détermination des valeurs locatives des locaux professionnels mentionnées au précédent alinéa. Les secteurs géographiques retenus sont ceux utilisés pour la détermination de ces mêmes valeurs locatives ou des sous-secteurs définis dans leurs limites.
Les loyers de référence établis par les observatoires locaux des loyers commerciaux sont rendus publics selon des modalités fixées par décret.
D. Les observatoires locaux des loyers commerciaux sont des associations agréées par le représentant de l'État dans le département dans des conditions définies par décret. Les statuts de l'observatoire assurent la représentation équilibrée des bailleurs, ou de leurs représentants, et des commerçants et chefs d'entreprises du secteur des métiers et de l'artisanat, ou de leurs représentants, tant au sein de l'observatoire que dans ses organes dirigeants. Les membres de l'observatoire exercent leur activité à titre bénévole. Les modalités de consultation et de fonctionnement de cette instance sont précisées par décret.
III. – A. – Dans les périmètres du territoire communal ou intercommunal mentionnés au I sur lesquels l'encadrement des loyers des baux commerciaux s'applique, le loyer de base des locaux à usage commercial ou artisanal mis en location à compter de la mise en œuvre de cet encadrement est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence défini au II du présent article pour la catégorie d'immeuble ou de local et le secteur géographique correspondants.
Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base prévu par le bail commercial conclu à compter de la mise en œuvre du dispositif d'encadrement, hors montant du complément de loyer mentionné au B du présent III le cas échéant, est supérieur au loyer de référence en vigueur à la date de signature de ce bail.
La commission départementale de conciliation prévue à l'article L. 145-35 du code de commerce est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution. Elle doit être saisie dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail.
En cas de conciliation, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande de diminution du loyer et de restitution par le bailleur des loyers trop-perçus.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail commercial.
A bis. – Pour les baux commerciaux, renouvelés ou non, situés dans les périmètres d'application d'un dispositif d'encadrement mentionnés au I et en cours d'exécution à la date de mise en œuvre de ce dispositif, le locataire peut demander la révision du loyer à son bailleur lorsque le loyer en vigueur à la date de la demande excède de plus de 10 % le loyer de référence défini au II du présent article pour la catégorie d'immeuble ou de local et le secteur géographique correspondants en vigueur à la date de la demande.
Par dérogation à la section 6 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, et aux clauses du bail en cours, le loyer en vigueur à la date de la demande est révisé librement entre les parties dans la limite de ce loyer de référence, le cas échéant augmenté d'un complément de loyer défini dans les conditions prévues au B du présent III.
La commission départementale de conciliation prévue à l'article L. 145-35 du code de commerce est compétente pour l'examen des litiges nés de l'application du présent A bis. Elle doit être saisie dans un délai de trois mois à compter de la date de la demande de révision.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir la juridiction compétente afin qu'il soit procédé à la révision du loyer.
Par dérogation à l'article L. 145-33 du code de commerce, la juridiction saisie ne peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence pour la catégorie d'immeuble ou de local et le secteur géographique correspondants en vigueur à la date de la demande de révision, le cas échéant augmenté d'un complément de loyer justifié dans les conditions prévues au B du III.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la date de la demande de révision.
B. – Lors de la conclusion d'un nouveau bail commercial, à compter de la mise en œuvre du dispositif d'encadrement, ou de la révision du loyer d'un bail commercial dans les conditions prévues au A bis du présent III, un complément de loyer peut être ajouté au loyer de référence applicable lorsque l'immeuble ou le local à usage commercial ou artisanal présente des caractéristiques de localisation exceptionnelles conférant une attractivité réelle et objectivement supérieure, par comparaison avec les immeubles et les locaux de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le complément de loyer ne peut excéder 20 % du montant du loyer de référence.
Le montant du complément de loyer et les éléments le justifiant sont mentionnés dans le bail commercial ou dans la proposition de révision de son loyer dans les conditions prévues au A bis du présent III.
Aucun complément de loyer découlant des caractéristiques de localisation ne peut être appliqué lorsque l'immeuble ou le local présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des signes d'humidité sur les murs, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur de l'immeuble ou du local, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée, des matériaux et produits contenant de l'amiante, une non-conformité à l'obligation d'accessibilité fixée à l'article L. 161-1 du code de la construction et de l'habitation, ou encore un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation lorsqu'un diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour la mise en location du local.
Le locataire qui souhaite contester ce complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article L. 145-35 du code de commerce.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que l'immeuble ou le local présente des caractéristiques de localisation le justifiant, par comparaison avec les immeubles et locaux à usage commercial ou artisanal de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du complément de loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer, ainsi que de la restitution par le bailleur des compléments de loyers trop-perçus.
Dans les deux cas, le complément de loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail commercial.
IV. – Le bail commercial, conclu à compter de la mise en œuvre du dispositif, précise le loyer de référence correspondant à sa catégorie d'immeuble ou de local à usage commercial ou artisanal et à son secteur géographique et, le cas échéant, le complément de loyer et les éléments le justifiant. En cas d'absence de ces mentions dans le contrat, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au contrat. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer et la restitution par le bailleur des loyers et des compléments de loyers trop-perçus.
V. – Lorsque le représentant de l'État dans le département constate que le loyer de base prévu par le bail commercial conclu à compter de la mise en œuvre d'un dispositif d'encadrement, hors montant du complément de loyer mentionné au B du III, le cas échéant, est supérieur au loyer de référence en vigueur à la date de la signature de ce contrat, il peut mettre en demeure le bailleur, d'une part, de mettre le bail en conformité avec les obligations définies par le présent article et, d'autre part, de procéder à la restitution des loyers de base trop-perçus dans un délai de deux mois. Le bailleur est informé des sanctions qu'il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d'un mois, ses observations.
Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l'État dans le département peut prononcer une amende à l'encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder six mois du loyer de base stipulé au bail commercial. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L'amende est prononcée après que l'intéressé a été mis à même de présenter ses observations.
Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Le représentant de l'État dans le département peut, dans les territoires où s'applique un encadrement des loyers des baux commerciaux, déléguer les attributions qu'il exerce en application du présent V, à leur demande, aux maires des communes ou aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre concernés. Le représentant de l'État dans le département peut y mettre fin dans les mêmes conditions, de sa propre initiative ou à la demande des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale concernés.
VI. – Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article.
I. – La charge pour les collectivités territoriales est compensée à due concurrence par la majoration de la dotation globale de fonctionnement et, corrélativement pour l'État, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
II. – La charge pour l'État est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.