- Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
- Chapitre III : Accession à la propriété et autres cessions - Transformations d'usage - Démolitions
- Section 2 : Dispositions applicables aux cessions, aux transformations d'usage et aux démolitions d'éléments du patrimoine immobilier
Sous-section 1 bis : Vente de logements à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété
Au plus tard six mois avant le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, l'organisme d'habitations à loyer modéré rappelle à l'acquéreur la date de ce transfert par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le notaire qui constate le transfert de propriété de la quote-part des parties communes notifie à l'acquéreur l'acte authentique constatant ce transfert. Les frais d'acte sont à la charge de l'organisme vendeur.
La liste des charges prévue à l'article L. 443-15-5-5 figure en annexe au présent article.
I.-Le coût des services mentionnés au 3° de l'article L. 443-15-5-5 inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ; ces dépenses d'encadrement sont exigibles à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, l'organisme d'habitations à loyer modéré doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses imputables à l'acquéreur et les autres dépenses. Le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par l'organisme d'habitations à loyer modéré.
Les dépenses de personnel correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
Le remplacement d'éléments d'équipement commun n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût desdites réparations.
II.-Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.
Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application du présent article.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas du présent II :
-le salaire en nature ;
-l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
-les indemnités et primes de départ à la retraite ;
-les indemnités de licenciement ;
-la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
-la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
-la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
-la cotisation à la médecine du travail.
III.-Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité.
Toutefois, les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées à l'alinéa précédent :
-le salaire en nature ;
-l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
-les indemnités et primes de départ à la retraite ;
-les indemnités de licenciement ;
-la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
-la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
-la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
-la cotisation à la médecine du travail.
La contribution aux charges mentionnée à l'article L. 443-15-5-5 est réglée mensuellement à terme à échoir.
Cette contribution peut donner lieu au versement de provisions et doit, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. La demande de provisions est justifiée par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ou par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, l'organisme d'habitations à loyer modéré communique à l'acquéreur le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les acquéreurs et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des acquéreurs. A la demande de l'acquéreur, l'organisme d'habitations à loyer modéré transmet également le récapitulatif des charges qui lui sont imputables par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par l'acquéreur est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Avant le transfert de la propriété de la quote-part de parties communes, l'organisme procède à un arrêté des comptes provisoire de l'immeuble pour l'année en cours, à la date du transfert, dans l'attente de l'arrêté annuel. La régularisation définitive des sommes restant dues par l'acquéreur à l'organisme et des sommes dûment justifiées dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place de l'acquéreur, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
Lorsque l'immeuble est équipé d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire et est muni des dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables prévus à l'article L. 174-2, l'organisme d'habitations à loyer modéré transmet à l'acquéreur une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son local privatif, selon les modalités prévues à l'article R. 174-12.
Lorsque la contribution aux charges mentionnée à l'article L. 443-15-5-5 ne donne pas lieu au versement de provisions et ne fait pas l'objet d'une régularisation annuelle, l'information prévue à l'alinéa précédent est communiquée à l'acquéreur à l'occasion de la présentation annuelle prévue à l'article L. 443-15-5-3.
Pour l'application du 4° de l'article L. 443-15-5-3, l'organisme d'habitations à loyer modéré informe les acquéreurs :
1° Des principaux contrats qui permettent d'assurer la maintenance, le fonctionnement et l'administration des parties communes et des éléments d'équipement commun de l'immeuble ;
2° Des principales charges courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs pour l'année échue ;
3° Des travaux qu'il a réalisés sur les parties communes et les éléments d'équipement commun de l'immeuble lors de l'année échue et de ceux qu'il prévoit de réaliser durant l'année en cours.
Au plus tard un an avant le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, il informe l'acquéreur des travaux de conservation ou d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre dans les dix prochaines années, en joignant une évaluation du montant global de ces travaux.