Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Article 28 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Chronologie des versions de l'article
Entrée en vigueur le 1 juin 2020
Modifié par : Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 32
I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II.-Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :
1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l'article 1346 du code civil ;
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
III.-Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
IV.- La procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.
La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d'un bâtiment unique.
En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l'article 25.
Par dérogation au troisième alinéa de l'article 29, les statuts de l'union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci.
Commentaires • 33
Scission de copropriété (retrait d'un copropriétaire) Régime juridique A) de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 : « I. […] L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (…) » Cet article omet de nombreuses difficultés et il convient d'être extrêmement attentif Intervenants
Lire la suite…Scission de copropriété (retrait de copropriété)Régime juridique du retrait de copropriétéA) de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 : « I. […] L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; (…) »
Lire la suite…Décisions • 309
[…] ' les résolutions 1 et 2 concernent l'élection du président de séance et des scrutateurs : M me X sollicite l'annulation au motif que le copropriétaire élu est celui qui avait plus de tantièmes, ce qui impliquait une absence de choix des copropriétaires et correspondait à l'application d'une clause de l'ancien règlement de copropriété réputée non écrite en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; or ledit règlement était encore en vigueur au jour la convocation a été adressée aux copropriétaires et la règle édictée figurait à l'article 88 ; en outre, par un arrêt du 28 novembre 2013, […]
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[…] Par exploit du 25 avril 2008, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 28 février 2008 ou, à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions n°2,3,4,5,6,7,10,13,14,15, 16,17 et 18 de cette assemblée, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme totale de 7 623,07 euros correspondant à des charges en appel de fond injustifiés, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il était également demandé au tribunal de prononcer la jonction avec l'instance enrôlée au répertoire général sous le n°07/1163.
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3. Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 23 juin 2011, n° 09/06618
[…] Ils avancent que dans l'hypothèse d'une scission, et tant qu'un nouveau règlement de copropriété n'a pas été établi, il résulte de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, que l'ancien reste applicable, particulièrement en ses dispositions selon lesquelles, "tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l'aspect extérieur des bâtiments et de l'ensemble immobilier devront être soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires".
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Jusqu'à la loi visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement*, promulguée le 9 avril 2024, seuls les copropriétaires, en assemblée générale, ou l'administrateur provisoire, pouvaient recourir à la scission de copropriété prévue aux articles 28 et 29-8 de la loi du 10 juillet 1965.
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