Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 7 novembre 2006, n° 07/00028

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11° Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 23 AVRIL 2010

N° 2010/ 194

Rôle N° 07/00028

D B C

C/

Y X

Grosse délivrée

le :

à :

SCP MAYNARD

SCP TOLLINCHI

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 07 Novembre 2006 enregistré au répertoire général sous le n° 06/003729.

APPELANTE

Madame D B C

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 07/1687 du 11/06/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX EN PROVENCE)

XXX

représentée par la SCP MAYNARD – SIMONI, avoués à la Cour,

Ayant pour avocat M^e Rita FERRO, du barreau de NICE

INTIMEE

Madame Y X

XXX

représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour,

Ayant pour avocat M^e Nino PARRAVICINI, du barreau de NICE

*-*-*-*-*

11^e A -2010/

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Février 2010 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Danielle VEYRE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Robert PARNEIX, Président

Madame Danielle VEYRE, Conseiller

Madame Cécile THIBAULT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2010.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2010,

Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

11^e A – 2010/194

Vu le jugement rendu le 07 novembre 2006 par le tribunal d’instance de Nice, qui a débouté Madame D B C de ses demandes formées à l’encontre de Madame Y X en restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 1319,18 euros et au paiement de la somme de 241,56 euros au titre d’intérêts, a condamné Madame B C à payer à Madame X la somme de 1196,94 euros au titre d’arriérés de loyers, charges et réparations locatives, a condamné Madame X à payer à Madame B C la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, a débouté Madame X de sa demande de dommages et intérêts, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile, a condamné Madame B C aux dépens.

Vu l’appel formé le 02 janvier 2007 par Madame B C.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 11 janvier 2010 par Madame B C.

Vu les conclusions déposées le 28 août 2009 par Madame X.

MOTIFS ET DECISION

Attendu que par acte sous seing privé du 16 septembre 2003, Madame X a donné en location à Madame B C un appartement à usage d’habitation sis XXX à Nice, avec une petite cave et un jardin privatif, le bail prenant effet le 1^er novembre 2003, moyennant un loyer mensuel de 686 euros outre 46 euros de provisions sur charges et un dépôt de garantie de 1372 euros ;

Attendu que Madame B C après avoir donné congé à Madame X a restitué les lieux le 1^er août 2005, et a rendu les clefs de l’appartement à cette date lors d’un état des lieux de sortie, contradictoire, établi par huissier ;

Sur les comptes locatifs

Attendu que lors de la signature du contrat de bail Madame B C a versé à Madame X outre deux mois de loyers au titre du dépôt de garantie (1372 euros), la somme de 2196 euros correspondant à trois mois de loyers payés d’avance ;

Attendu que Madame B C réclame la somme de 241,56 euros au titre des intérêts ayant couru du 16 septembre 2003 au 05 juillet 2005 sur la somme de 2196 euros perçue par Madame X en infraction à la loi du 06 juillet 1989 ;

Attendu que si l’article 4 m) de la loi du 06 juillet 1989déclare réputée non écrite toute clause du bail imposant au locataire le versement lors de l’entrée dans les lieux de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 (rémunération des personnes livrant ou prêtant leur concours à l’établissement d’un acte de la location) et 22 (dépôt de garantie), il convient d’observer d’une part que le bail ne mentionne aucune clause faisant référence à un paiement au bailleur autre que le dépôt de garantie, et d’autre part que c’était Madame B C elle-même qui, dans une lettre du 15 septembre 2003 adressée à Madame X avait proposé le versement d’une somme supplémentaire sans demande préalable de cette dernière ; qu’elle lui avait en effet écrit : 'en complément de garantie je suis prête à mettre sous séquestre plusieurs mois de loyers, ou à hypothéquer un appartement de deux pièces dont je suis propriétaire à Paris porte de la Vilette’ ;

Attendu par suite que Madame B C ne peut exiger de Madame X le remboursement des intérêts de sommes qu’elle lui a versées de sa propre initiative; que cette demande sera rejetée ;

Attendu, sur les arriérés de loyers et charges, que Madame X demande au titre du solde des loyers de mai, juin et juillet 2005, la somme de 52,85 euros, des charges locatives de l’année 2005, du 1^er janvier 2005 au 31 juillet 2005, pour l’appartement 24,25 euros, et pour la cave, année 2004, 12,84 euros, soit au total 37,09 euros, et 87,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

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Attendu que Madame B C reconnaît devoir le solde de loyers de 52,82 euros, la taxe d’ordures ménagères 87,50 euros, et un solde de charges locatives limité à

16,58 euros ;

Attendu qu’avec l’appartement était louée une cave ainsi que le précise le bail et que les charges sont dues sur cette cave ;

Attendu que la somme de 37,09 euros est justifiée au vu des pièces produites par Madame X et des provisions versées par la locataire ; qu’il convient de la retenir ;

Attendu ainsi que Madame B C est redevable au titre du solde des loyers et charges locatives années 2005 et 2004 de la somme de 177,41 euros ;

Attendu que Madame X réclame la somme de 135 euros représentant la moitié des frais d’état des lieux 'sortie’ effectué par huissier le 1^er août 2005 s’élevant à 270 euros ;

Attendu que c’est à bon droit par des motifs que la cour fait siens que le tribunal a débouté Madame X de sa demande en paiement de cette somme ;

Attendu que Madame X chiffre le montant des réparations locatives à la somme de 5091,08 euros où figure la somme de 135 euros relative à la moitié des frais du constat d’huissier du 1^er août 2005 sur laquelle il a été statué plus haut ;

Attendu que de son côté Madame B C qui conteste avoir dégradé les lieux loués, demande que Madame X après déduction de la somme de 156,90 euros lui restitue le solde du dépôt de garantie soit 1215,10 euros, (avec intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2005) qu’elle estime avoir été abusivement retenu par Madame X plus de deux mois après la fin du bail ;

Attendu en premier lieu, et ainsi qu’il l’a été dit précédemment, que le solde de loyers et charges dû par Madame B C est de 177,41 euros et non de 156,90 euros;

Attendu ensuite, que selon l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 le dépôt de garantie (qui était de deux mois lors de la signature du bail, le 16 septembre 2003) est destiné à garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives et qu’il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient justifiées, et qu’à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes, produit intérêts au taux légal au profit du locataire ;

Attendu, que la restitution du dépôt de garantie implique l’arrêté des comptes entre les parties;

Attendu en l’espèce que lors de la restitution des clefs le 1^er août 2005 par Madame B C, les comptes définitifs entre les parties n’avaient pas été établis, qu’outre le paiement du solde des loyers et charges, demeurait la question des réparations locatives invoquée par la bailleresse ;

Attendu que le constat des lieux 'entrée', contradictoire, du 26 octobre 2003, décrit un logement en bon état d’entretien(plafonds, murs, sols, menuiseries), qu’il précise en particulier 'toutes les peintures sont propres, les 2 volets roulants fonctionnent très bien, les fenêtres TB, prises électriques et boutons TB – parlophone TB, jardin avec entretien privatif : gazonné avec fleurs et arbres’ ; que pour la cuisine il indique qu’il existe deux plaques électriques sans autre précision et que le constat des lieux 'sortie’ effectué le même jour par la précédente locataire et annexé à celui de Madame B C porte la mention 'flexible de douche à changer'' à revoir 'égouttoir et porte couverts’ ;

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Attendu que Madame B C ne saurait sérieusement soutenir que ce constat des lieux 'entrée’ qu’elle a signé en apposant la mention 'lu et approuvé bon pour accord’ ne correspond pas à la réalité, alors qu’exerçant la profession d’avocat, elle ne pouvait ignorer la portée des mentions figurant sur ce constat ; que le fait que Madame X ait quelques jours après ce constat remplacé les plaques électriques, qui s’étaient révélées défectueuses, et remboursé à sa locataire le prix d’un nouveau flexible de douche n’enlève rien à la force probante du constat 'entrée’ qui sera retenu ;

Attendu, que le constat des lieux de sortie, contradictoire, dressé le 1^er août 2005 fait état de badigeonnages de peinture sur les murs en crépi de l’appartement pour masquer des traces de rebouchages , de nombreux rebouchages en divers endroits, des marques de peintures sur le plafond de l’entrée, des traces de coulures et de fumée sur un mur de la cuisine, de l’absence d’ampoules dans tout le logement, d’ étagères des toilettes abîmées, d’un arrosage automatique qui ne fonctionne pas, d’un jardin laissé à l’abandon avec un gazon et une pelouse morts, un cyprès en mauvais état et des arbres non taillés ;

Attendu, que ces murs hâtivement badigeonnés, ces trous dans les murs rebouchés, ces traces de salissures sur un mur de la cuisine, ces ampoules enlevées, ce jardin non entretenu ne peuvent être considérés comme le résultat de l’usage normal de la chose louée ; qu’il s’agit là d’un manque d’entretien de la locataire, de dégradations qui lui sont imputables et qu’elle doit réparer;

Attendu que Madame X au soutien de sa demande en paiement de travaux verse aux débats divers devis et factures ;

Attendu toutefois que le bailleur sur le fondement de l’obligation du locataire d’assurer le bon entretien des lieux loués et les menues réparations ne saurait réclamer de son ancien locataire la remise à l’état de neuf du bien loué, et que ce même locataire ne peut exiger que le bailleur fasse l’avance des frais qui lui incombe au titre de cette obligation, suite aux dégradations commises, les devis et factures devant certes être appréciés au vu des seuls travaux de réfection relevant du locataire ;

Attendu ainsi que c’est à bon droit qu’au regard de l’examen comparatif des états des lieux 'entrée’ et 'sortie', et du devis du 05 août 2005 de 'l’entreprise générale du bâtiment’ d’un montant de 4160,92 euros le tribunal, par des motifs que la cour fait siens, a limité la contribution de Madame B C aux frais de travaux de peinture à la somme de 1962 euros;

Attendu que Madame B C devra prendre en charge, le remplacement des étagères des toilettes abîmées (15,93 euros) des ampoules manquantes (3,50 euros) des piles hors d’usage du système d’arrosage : (10,10 euros), soit au total, la somme de 29,53 euros;

Attendu qu’en revanche les factures CIFFREO (43 euros) et MONOPRIX (7,63 euros), qui ne se rapportent pas à des dégradations commises par la locataire, seront écartées ;

Attendu, qu’en ce qui concerne le jardin, Madame X produit un devis de 850 euros de l’entreprise 'Les Jardins de Ligurie’ du 1^er août 2005, que celui-ci prévoit la création d’un arrosage automatique, la pose de 50 m2 de gazon, la taille d’un olivier et d’un cyprès ;

Attendu, que Madame B C était tenue d’entretenir le jardin privatif loué avec l’appartement ; que l’état des lieux 'entrée’ le décrit comme étant 'gazonné avec des fleurs et des arbres’ ;

Attendu que Madame X n’établit pas que Madame B C ait détérioré le système d’arrosage électrique et que son dysfonctionnement avait une autre cause que l’absence d’alimentation en énergie (Madame X ayant réclamé le remboursement des piles pour l’arrosage automatique) ; que Madame B C n’a pas en conséquence, à payer le remplacement du système d’arrosage ; qu’elle devra en revanche assumer le coût du remplacement du gazon et la taille de l’olivier et du cyprès, le jardin n’ayant pas été entretenu, soit une somme qu’il y a lieu de fixer à 400 euros ;

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Attendu ainsi qu’au total le montant des réparations locatives s’élève à la somme de

2.391,53 euros ;

Attendu qu’à cette somme de 2.391,53 euros s’ajoute l’arriéré des loyers et charges de

177,41 euros, soit une somme totale de 2.568,94 euros ;

Attendu ainsi qu’il s’avère que Madame B C est redevable envers Madame X d’une somme supérieure au dépôt de garantie de 1372 euros ;

Attendu que, de cette somme doit être déduit ce dépôt de garantie, et qu’il revient à Madame X la somme de 2.568,94 euros – 1372 euros = 1196,94 euros ;

Attendu ainsi que Madame B C ne démontre pas que Madame X avait abusivement retenu le dépôt de garantie, les comptes entre elles n’ayant pas été soldés à la restitution des clefs le 1^er août 2005, ni le 1^er octobre 2005 et la somme restant due par elle étant supérieure au montant du dépôt de garantie ;

Attendu que Madame B C sera en conséquence déboutée de sa demande en restitution du solde du dépôt de garantie (1215,10 euros) et condamnée à payer à Madame X la somme de 1196,94 euros, outre intérêts au légal à compter du jugement ;

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame B C

Attendu, que l’appelante réclame la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts invoquant des propos injurieux de Madame X et des troubles de jouissance ;

Attendu que les propos de Madame X dont Madame B C fait état dans ses conclusions ne présentent pas particulièrement un caractère injurieux et que l’on ne peut considérer que les courriers versés aux débats témoignent d’une volonté de nuire caractérisée;

Attendu que Madame X dès le début du bail a remplacé la plaque électrique de cuisson défectueuse et a remboursé à sa locataire le prix d’un flexible de douche ; qu’elle n’a pas failli à son obligation de délivrance ; qu’ensuite, si Madame B C a pu utiliser le jardin privatif, elle a été troublée dans la jouissance paisible de celui-ci par les désagréments causés par les jets d’eau sale et les excréments d’animaux déversés dans le jardin par la voisine de l’étage supérieur, et que si Madame X est intervenue auprès du syndic de l’immeuble et de la mairie pour signaler ces agissements, elle n’a pas entrepris des diligences suffisantes pour faire cesser ce trouble de voisinage ;

Attendu ainsi que c’est à bon droit que le tribunal a estimé que Madame X devait indemniser Madame B C de ce préjudice de jouissance qu’il a exactement fixé à la somme de 250 euros, qu’il n’y a pas lieu de majorer ;

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame X

Attendu que Madame X réclame les sommes de 1500 euros pour violation des obligations du bail, retard dans la nouvelle location, de 800 euros pour atteinte à son honneur et à sa considération et de 1000 euros pour procédure abusive et injustifiée et tracasseries répétées ;

Attendu cependant que Madame X ne démontre pas les préjudices qui en seraient résulté, et que c’est à bon droit que le Tribunal a débouté Madame X de ces chefs de demandes;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que Madame B C qui succombe au principal supportera les dépens d’appel, et qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame X ;

11^e A – 2010/194

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Madame B C aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier Le Président