Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e chambre a, 13 décembre 2018, n° 17/06444

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 13 DECEMBRE 2018

N° 2018/ 549

Rôle N° RG 17/06444 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAKBK

B Z

D E

C/

F X

I J EPOUSE X épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Régis NALBONE

M^e Jean-philippe GUISIANO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 20 Mars 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-16-1398.

APPELANTS

Monsieur B Z

né le […] à […]

représenté par M^e Régis NALBONE, avocat au barreau de TOULON

Madame D E

née le […] à […]

représentée par M^e Régis NALBONE, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur F X

né le […] à […] […]

représenté par M^e Jean-philippe GUISIANO de la SELARL CABINET GUISIANO, avocat au barreau de TOULON

Madame I J EPOUSE X épouse X

née le […], […] […]

représentée par M^e Jean-philippe GUISIANO de la SELARL CABINET GUISIANO, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Octobre 2018 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2018,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me G H, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2006, les époux X sont propriétaires d’une villa située à Cuers qu’ils ont donnée à bail aux époux Z, pour un loyer de 1 100 euros et un dépôt de garantie de 2 200 euros ; un état des lieux a été dressé.

Des travaux importants ont été réalisés dans le logement, dont une reprise en sous-oeuvre occasionnant d’importants troubles de jouissance.

A chaque pluie, les locataires indiquent avoir subi des inondations, des mouvements de terrain; d’autres anomalies de construction ont été constatées.

Malgré diverses réclamations des locataires, les époux X n’ont effectué aucune réparation.

Le 6 février 2015, les époux X ont fait signifier un congé au fin de reprise à leur profit pour le 26 octobre 2015.

Les locataires ont quitté les lieux le 18 mars 2015 ; un constat de sortie des lieux a été établi contradictoirement.

Les parties n’étant pas d’accord quant au préjudice subi par les locataires et concernant les comptes respectifs, les époux Z ont saisi le tribunal d’instance de Toulon qui, par jugement en date du 20 mars 2017 a :

— condamné les époux X bailleurs, à verser la somme de 590 euros à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice de jouissance avec intérêts, 800 euros pour le préjudice subi en raison du caractère frauduleux du congé,

— débouté les locataires des autres demandes,

— condamné les locataires à 800 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir exercé une activité de toilettage canin dans le logement loué.

Les époux Z ont interjeté appel le 3 avril 2017.

Par conclusions en date du 5 septembre 2018 auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé, les époux Z sollicitent des dommages et intérêts pour les divers troubles de jouissance subis, concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu le caractère frauduleux du congé, les bailleurs n’ayant jamais habité les lieux, mais sollicitent la somme de 5 000 euros en raison du préjudice subi de ce chef.

Dans des conclusions en date du 5 octobre 2018 auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé, les époux X refusent de verser une quelconque somme pour préjudice de jouissance.

SUR QUOI :

Sur le préjudice de jouissance des locataires :

Attendu que suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Attendu qu’en l’espèce, il est établi au dossier qu’un dégât des eaux a été déclaré le 10 novembre 2014 et subi pendant plus de six mois par les époux Z.

Attendu que les entrées d’eau par la toiture, qui n’a été bâchée qu’un mois et demi après la survenance du sinistre, ont empêché les locataires d’utiliser une pièce, ne pouvant ouvrir la baie vitrée ; qu’un rapport d’expertise Eurisk relève une infiltration, une fissuration et un affaissement du faux plafond ; qu’après le sinistre, les locataires sont restés un an et demi, les 'pieds dans l’eau’ sans aucune offre de relogement de leurs bailleurs.

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que les époux Z ont subi un préjudice de jouissance certain qui a été sous-évalué par le premier juge ; qu’il convient de condamner les époux A à leur verser à ce titre la somme globale de 3 000 euros venant en sus de la somme déjà versée de 1 180 euros.

Sur le dépôt de garantie :

Attendu que les locataires réclament le remboursement de la somme de 107 euros outre intérêts au titre du solde du dépôt de garantie et sollicitent la confirmation du jugement qui selon eux a consacré leur demande.

Que tel n’est pas le cas en l’espèce ; qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande au titre du dépôt de garantie ; qu’en effet, ils ne démontrent pas qu’une somme soit due à ce titre.

Sur le congé frauduleux :

Attendu que les époux Z sollicitent un dédommagement à hauteur de 5 000 euros pour le préjudice subi du fait du congé aux fins de reprise pour habiter, délivré par les époux X et qu’ils qualifient de frauduleux ; qu’ils précisent que leurs anciens bailleurs n’ont jamais occupé les lieux et ont mis le bien immobilier en vente, n’ayant aucunement eu selon eux, l’intention d’habiter la villa dont s’agit.

Attendu qu’il résulte des pièces fournies par les époux X, que ces derniers avaient acheté le bien immobilier pour l’habiter au moment de leur retraite ; qu’ils se sont retrouvés à la retraite le 1^er août 2014 et ont attendu que le bail au profit des époux Z, arrive à expiration.

Attendu que Madame X qui était chef d’établissement pénitentiaire à Marseille a eu de graves problèmes de santé, a été opérée à coeur ouvert et a dû changer de poste ; que cela ne lui a plus permis de bénéficier d’un logement de fonction ; que c’est pour cette raison que les bailleurs avaient donné congé aux époux Z.

Attendu que l’état de santé de Madame X n’allant pas en s’améliorant, cette dernière a réalisé qu’elle se trouvait dans l’incapacité physique d’assurer les trajets quotidiens entre Marseille et Cuers ; que c’est la raison pour laquelle que les époux A ont mis en vente leur villa.

Attendu qu’il est constant que l’intention du bailleur d’habiter le logement doit s’apprécier au jour de la notification du congé pour reprise ; que tel était le cas en l’espèce et qu’il ne peut être reproché aux époux X de se servir de l’état de santé de Madame X pour justifier leur décision de vendre, plutôt que d’habiter dans la villa.

Attendu qu’il résulte de ce qui précède qu’il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré frauduleux le congé et condamné les époux X à verser des dommages et intérêts de ce chef.

Que les époux Z seront déboutés sur ce point.

Attendu que la demande reconventionnelle des époux X de se faire rembourser la somme de 1 180 euros qu’ils ont versée aux époux Z ne saurait propérer, celle-ci étant parfaitement justifiée et résultait d’un accord entre les parties et qu’il en a d’ailleurs été tenu compte dans l’indemnisation du préjudice de jouissance prévu ci-dessus.

Attendu que la demande des époux X en dommages et intérêts pour usage abusif des lieux comme salon de toilettage canin, sera rejetée, ces derniers ne rapportant pas la preuve d’un quelconque préjudice qu’ils auraient pu subir de ce chef.

Attendu que toutes les autres demandes non justifiées seront déboutées.

Attendu qu’il ne saurait y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que les dépens de première instance et en cause d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile seront supportés par les époux X.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

Confirme partiellement le jugement du tribunal d’instance de Toulon en date du 20 mars 2017

et statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté :

Condamne les époux X à verser aux époux Z la somme globale de 3 000 euros venant en sus de la somme déjà versée de 1 180 euros, en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des désordres.

Déboute les époux Z de leur demande au titre du dépôt de garantie.

Dit que le congé n’est pas frauduleux.

Déboute les époux Z de leur demande de dommages et intérêts sur ce point.

Déboute les époux X de leur demande de remboursement de la somme de 1 180 euros qu’ils ont déjà versée aux époux Z pour le préjudice de jouissance subi.

Déboute la demande des époux X en dommages et intérêts pour usage abusif des lieux comme salon de toilettage canin.

Déboute toutes les autres demandes non justifiées.

Dit n’y avoir à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que les dépens de première instance et en cause d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile seront supportés par les époux X.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,