Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 28 octobre 2021, n° 20/10347

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 OCTOBRE 2021

N° 2021/564

Rôle N° RG 20/10347

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGOCJ

Z X

B X

C/

C Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joy PESIGOT

M^e Valérie BOTHY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de NICE en date du 08 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-19-001270.

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […],

demeurant […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/1240 du 16/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AIX-EN-PROVENCE)

Madame B X

née le […],

demeurant […]

tous deux représentés et assistés par M^e Joy PESIGOT, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur C Y

né le […] à […]

demeurant […]

représenté et assisté par M^e Valérie BOTHY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juillet 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie PEREZ, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anne-Marie MORETON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021, délibéré prorogé au 28 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021,

Signé par M. Gilles PACAUD, président et M^me Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon bail sous seing privé du 2 mai 2014, à effet au 6 mai 2014, Monsieur E F et M. C Y ont donné en location pour trois ans à Monsieur Z X et Madame B X, un local à usage d’habitation situé […], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, une provision sur charges de 30 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 730 euros, avec une franchise de loyers de 2100 euros en contrepartie de la réalisation de travaux dans le logement. M^me G X s’est portée caution de ce bail.

Un avenant au contrat de location du 6 mai 2014 a porté la date d’effet du bail au 15 mai 2014 et la

franchise de loyer à 2800 euros.

Le 3 juillet 2019, Monsieur E F et M. C Y ont fait signifier à Monsieur et M^me X un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 1674,93 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, Monsieur E F et M. C Y ont fait assigner en référé Monsieur et M^me X aux de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et en paiement de provisions.

Par ordonnance en date du 8 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité et d’incompétence soulevée par Monsieur et Madame X,

— constaté la résiliation du bail au 3 septembre 2019 par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de Monsieur et de Madame X et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné Monsieur et Madame X à payer à Monsieur E F et M. C Y une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé, en sus des charges locatives et taxes, à compter du 4 septembre 2019 jusqu’à la libération des lieux,

— condamné Monsieur et Madame X à payer à Monsieur E F et M. C Y la somme de 3442,25 euros, selon décompte arrêté au 3 avril 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2019 pour 1674,93 euros et de l’assignation pour le surplus,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le premier juge a mentionné que Monsieur E F est décédé le […].

Selon déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2001, Monsieur et Madame X ont interjeté appel de la décision.

Par conclusions déposées et signifiées le 16 juin 2021, Monsieur et Madame X ont conclu comme suit :

— débouter Monsieur Y de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation du principe du contradictoire,

— condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile distraits au profit de maître Pesigot en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées et signifiées le 18 juin 2021, M. Y a conclu à la confirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance, au débouté des époux X de leur demande ainsi qu’à leur condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement

de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ' dire et juger’ et de 'constatations’ qui ne sont pas, en l’espèce, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il est constant que pour condamner les locataires au paiement d’une somme de 3442,25 euros, le premier juge s’est fondé sur un décompte arrêté au 3 avril 2020 dont l’intimé reconnaît qu’il n’a pas été communiqué en première instance au conseil des appelants.

Ceux-ci exposent que cette somme correspond à des régularisations de charges locatives intervenues dès l’année 2016 qui n’ont pas fait l’objet d’une régularisation annuelle conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et font valoir l’existence de contestations sérieuses notamment quant aux sommes commandées, indiquant que la prétendue créance du bailleur n’est fondée ni en son principe ni en son quantum.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle du bail a été signifié le 3 juillet 2019 pour la somme en principal de 1 674,93 euros.

Cette somme comprend notamment la somme de 1 004,48 euros au titre des charges locatives pour l’année 2018, de laquelle a été déduite la somme de 360 euros au titre des provisions appelées, le reste étant afférent à des impayés partiels des loyers d’avril, mai et juin 2019.

Les appelants font valoir qu’aux termes du bail, le loyer s’élève à 700 euros, outre une provision sur charges de 30 euros et les frais d’envoi de 2 euros, soit au total 732 euros.

Il est constant aux termes du décompte annexé au commandement que pour le mois d’avril, il est sollicité la somme de 742,42 euros, 752,57 euros pour le mois de mai 2019 et 754,52 euros pour le mois de juin 2019, différences sur lesquelles le bailleur ne s’explique pas, alors que la clause de révision du loyer tel que contenue au bail prévoit une révision annuelle du prix du loyer à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat, soit le 15 mai de chaque année, de sorte qu’il ne s’explique pas que le loyer réclamé pour le mois d’avril ne soit pas identique à celui réclamé pour le mois suivant.

Sur la base du loyer tel que prévu au bail, il ressortirait des versements effectués par les locataires comme mentionné dans le décompte annexé au commandement, que ceux-ci étaient redevables au titre des loyers, des sommes de 22,94 euros pour le terme d’avril 2019, de 297 euros chacun des deux mois suivants, soit d’une somme totale de 616,94 euros au titre des loyers.

Monsieur et M^me X produisent un extrait de compte établi par le mandataire du bailleur sur la période du 1^er janvier 2018 au 5 novembre 2020, qui mentionne pour les loyers d’avril à juin 2019, la perception d’une aide personnalisée au logement d’un montant de 435 euros qui ne figure au décompte annexé au commandement que pour le terme du mois de juin, étant relevé par ailleurs que cet extrait de compte arrêté au 5 novembre 2020 mentionne qu’en avril 2019, c’est une somme de 1049,84 euros qui a été réglée par les locataires et pas seulement les sommes de 114,91 euros et 320,09 euros.

Il en résulte que les loyers ont bien été acquittés par les locataires.

Concernant les charges, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collective. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires'.

Le bail signé entre les parties prévoit que les charges locatives donnant lieu au versement de provisions feront l’objet d’une régularisation annuelle et un mois avant cette régularisation, qu’il sera communiqué au locataire par le bailleur le décompte par nature de charges, et que durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives seront à la disposition du locataire.

Il n’est pas contesté qu’aucune régularisation des charges n’a été effectuée conformément à ces dispositions et que le bailleur n’a pas communiqué au locataire le décompte par nature de charges, seul permettant d’apprécier le caractère récupérable des dites charges sur le locataire.

Les appelants font valoir la disproportion existant entre les provisions appelées mensuellement pour 30 euros et des régularisations de charges allant de 644 euros à 1300 euros sans que soit apportée la preuve de la justification de ces charges.

M. Y ne produit en effet aucun justificatif des charges réclamées pour la somme de 2 244,28 euros, comprenant les taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 et 2019.

Le décompte présenté par le bailleur, daté du 23 novembre 2020, débutant au 1^er janvier 2018 présente de des contradictions avec le décompte annexé au commandement de payer en ce que ce dernier mentionne un solde nul à la date du 22 mars 2019 alors que le décompte du 23 novembre 2020 mentionne un solde débiteur de 1 327,72 euros.

A défaut de décompte précis, et au regard de l’absence de justifications des charges, il convient de considérer que ces éléments constituent des contestations sérieuses s’opposant aux demandes présentées par M. Y aux fins de voir constater la résiliation du bail et en paiement de provisions, de sorte que la décision déférée à la cour doit être infirmée en toutes ses dispositions

Concernant la demande de dommages intérêts formés par les appelants, au motif que pour condamner les locataires au paiement d’une somme de 3442,25 euros, le premier juge s’est fondé sur un décompte arrêté au 3 avril 2020 non communiqué en première instance au conseil des appelants, il convient de rappeler qu’en application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut allouer qu’une provision, non sollicitée en l’espèce, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référer sur la demande.

Il y a lieu enfin de condamner M. Y au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, somme qui sera versée à Maître Pesigot, avocate, par application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme l’ordonnance du 8 septembre 2020 prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur Y,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur et Madame X,

Condamne Monsieur Y à payer à Maître Pesigot, avocat, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur Y aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,