Cour d'appel d'Amiens, 1ère chambre civile, 11 mai 2021, n° 19/05641

CA Amiens
Confirmation 11 mai 2021

CASS
Cassation 1 mars 2023

Arguments

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Rejeté
Absence de justification de la commission d'agence
La cour a estimé que la commission était justifiée par l'intervention de l'agence dans la recherche d'acquéreurs et que les locataires, en se substituant aux acquéreurs, étaient redevables de cette commission.
Rejeté
Abus du droit d'agir en justice
La cour a jugé que l'argumentation des locataires était fondée sur des suppositions et n'établissait pas de malice ou de mauvaise foi, rendant la demande de l'agence non fondée.

Commentaires • 24

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 1re ch. civ., 11 mai 2021, n° 19/05641
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	19/05641
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Fabrice DELBANO, président
Avocat(s) :	Jérôme LE ROYClarisse DUHAU
Cabinet(s) :	LX AMIENS-DOUAISCP CREPIN-HERTAULT
Parties :	S.A.R.L. 5ÈME AVENUE IMMOBILIER

Texte intégral

ARRET

N°

S.A.R.L. 5ÈME AVENUE IMMOBILIER

MS/SGS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU ONZE MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/05641 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HNPS

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU DEUX JUILLET DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur A Y

né le […] à PESSAC

de nationalité Française

[…]

Monsieur C Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentés par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Maître Clarisse DUHAU, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

S.A.R.L. 5ÈME AVENUE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences en sa qualité de représentant légal domicilié audit siège

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e C O I N T E s u b s t i t u a n t M e A m a n d i n e H E R T A U L T d e l a SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau D’AMIENS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 02 mars 2021 devant la cour composée de M. Fabrice DELBANO, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et M^me E F, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

Sur le rapport de M^me E F et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 mai 2021, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 11 mai 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Fabrice DELBANO, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

* *

DECISION :

EXPOSE DU LITIGE

M. et M^me X, propriétaires d’une maison donnée à bail à MM. Y et Z, ont signifié par acte du 6 juin 2016, un congé au 9 janvier 2017 avec offre d’acquérir le logement au prix de 400 000 euros.

Cette offre est devenue caduque, faute d’acception des locataires qui ont quitté les lieux.

Le 20 juillet 2017, un compromis de vente a été conclu avec d’autres acquéreurs par l’entremise de la société 5^e Avenue immobilier (l’agence immobilière), au prix de 380 000 euros incluant la commission d’agence.

Le 2 août 2017, le notaire a notifié ce nouveau prix à MM. Y et Z, qui ont accepté l’offre.

La vente a été conclue avec MM. Y et Z.

Se plaignant du paiement indu de la commission d’agence et d’un excédent de prix, MM. Y et Z ont, par acte du 3 mai 2018, assigné l’agence immobilière afin d’obtenir le remboursement de ces sommes.

Par jugement du 2 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Senlis a débouté MM. Y et Z de leurs demandes et l’agence immobilière de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par déclaration du 19 juillet 2019, MM. Y et Z ont régulièrement fait appel.

L’instruction a été clôturée le 7 décembre 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience des débats du 2 mars 2021.

Vu les dernières conclusions :

— du 16 avril 2020 pour MM. Y et Z

— du 27 août 2020 pour l’agence immobilière ;

MOTIFS

- Sur la demande en restitution de l’indu

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur, préalablement à la conclusion de toute vente d’un local à usage d’habitation, à peine de nullité de la vente, à faire connaître à chacun des locataires, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. A défaut d’acceptation dans le délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Dans le cas où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Selon l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, seule la présentation d’un acquéreur permet à l’agent immobilier d’encaisser une commission.

En l’espèce, suite au refus initial de MM. Y et Z, les bailleurs ont conclu un mandat de vente avec l’agence immobilière, laquelle a effectué une réelle prestation de recherche d’acquéreurs qu’elle a ensuite présentés aux vendeurs afin que soit signé le compromis de vente en date du 20 juillet 2017. Ce compromis précisait que les acquéreurs auraient à leur charge une commission d’agence d’un montant de 10 000 euros.

Ce n’est que le 2 août 2017 qu’une offre a été faite à MM. Y et Z, qui ont exercé leur droit de préemption.

Ainsi, la prestation de l’agence immobilière ne s’est pas limitée à la présentation d’une offre à MM. Y et Z.

C’est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que compte tenu du caractère déterminant de l’intervention de l’agence immobilière, la commission est justifiée, que MM. Y et Z, en se substituant aux acquéreurs, ont accepté d’acquérir aux mêmes conditions, et en sont redevables.

En cause d’appel, MM. Y et Z continuent de soutenir que l’agence immobilière aurait participé à la conclusion d’un compromis de vente fictif frauduleusement majoré de la commission d’agence.

Outre que cette argumentation est uniquement basée sur des suppositions, il résulte des faits constants que c’est suite au refus initial de MM. Y et Z que les bailleurs ont conclu un mandat de vente avec l’agence immobilière, la commission étant alors fixée à 15 000 euros. Il n’est pas établi qu’au moment de la conclusion du compromis de vente avec les tiers acquéreurs, l’agence immobilière avait connaissance de l’intention de MM. Y et Z d’exercer leur droit de préemption subsidiaire, ce droit ayant été officiellement exercé par courrier du 21 août 2017, soit postérieurement au compromis. Enfin, la renégociation de la répartition entre le prix du bien et le montant de la commission est habituelle dans le cadre de relations contractuelles et ne constitue pas un indice du caractère fictif du compromis, dont la réalité est au contraire attestée par des échanges de courriels entre l’agence et les tiers acquéreurs et par le versement d’une somme au notaire à titre de garantie.

En conséquence du tout, la commission d’agence est due par MM. Y et Z et la responsabilité de l’agence immobilière n’est pas engagée. Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés.

- Sur la demande de l’agence immobilière en réparation

En application de l’article 1240 du code civil, l’abus du droit d’agir en justice peut ouvrir droit à des dommages et intérêts dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

Si l’argumentation de MM. Y et Z est largement basée sur des suppositions, ce fait n’est pas suffisant pour caractériser une erreur équipollente au dol, leur malice ou mauvaise foi n’étant pas démontrée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

— Condamne A Y et C Z aux dépens d’appel,

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne A Y et C Z à payer à la société 5^e avenue immobilier la somme de 6 000 euros.

LE GREFFIER LE PRESIDENT