Cour d'appel de Caen, 8 septembre 2015, n° 12/02718

AFFAIRE : N° RG 12/02718

Code Aff. :

ARRET N°

D P. J B.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES en date du 14 Juin 2012 -

RG n° 10/00235

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2015

APPELANTS :

Monsieur M, N, I Z pris en son nom personnel qu’en qualité de syndic de la copropriété du XXX

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame Q, R, T-AE AMAT épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur K-L, Emile, Alphonse C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame AC, T AE G épouse C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur E, W, M C

né le XXX à SAINT-LO (50000)

XXX

XXX

Monsieur AG, AH, AI C

né le XXX à XXX

XXX

97400 SAINT-DENIS DE LA REUNION

Tous représentés et assistés de M^e Laurent MARIN, avocat au barreau de COUTANCES

INTIMEE :

Madame S T U V veuve A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Mickaël DARTOIS substitué par M^e FLIN, avocats au barreau de CAEN

assistée de M^e Anne-T BERLEMONT, avocat au barreau de COUTANCES,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame PIGEAU, Président de chambre, rédacteur,

Monsieur JAILLET, Conseiller,

Madame SERRIN, Conseiller,

DEBATS : A l’audience publique du 16 juin 2015

GREFFIER : Madame X

ARRET : mis à disposition au greffe le 08 Septembre 2015 et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame X, greffier

* * *

M^me A est propriétaire à XXX, de la parcelle XXX et est copropriétaire dans l’immeuble cadastré XXX sis même adresse. Cette dernière parcelle est grevée d’une servitude conventionnelle au profit de la première et interdisant notamment, de supprimer les pavés de verre de la pièce du fond du 3^e étage, d’aménager une ouverture pour accéder au toit terrasse de l’immeuble XXX, d’édifier une construction sur cette même toiture – terrasse.

Sur assignation de M^me A et par jugement du 14 juin 2012, le tribunal de grande instance de Coutances':

— rappelait les servitudes ci dessus,

— déclarait inopposables à M^me A les résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2010 (création d’un puits de lumière, jouissance privative d’une toiture terrasse),

— interdisait toute exécution de travaux à peine d’astreinte de 5 000 € par infraction constatée,

— condamnait les époux Z, le syndicat de copropriétaires représenté par Mr Z, MM E et Y C au paiement d’une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

— mettait hors de cause les époux C-G,

— ordonnait l’exécution provisoire de sa décision,

— allouait à M^me A 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Z, Mr Z en sa qualité de syndic de la copropriété, les époux C- G et MM E et Y C interjetaient appel de ce jugement le 29 août 2012.

Au terme de leurs écritures du 28 novembre 2012, les époux C maintiennent leur demande de mise hors de cause, les frais induits devant rester à la charge de M^me A.

Les époux Z, MM E et Y C et Mr Z ès qualités de syndic ont conclu conjointement avec les époux C et sollicité que M^me A soit déclarée irrecevables pour n’avoir pas assigner le seul syndicat de copropriétaires, sa demande visant à la nullité de décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, dans les deux mois de la notification du procès verbal, ce qui n’a pas été le cas.

Sans contester l’existence de servitudes conventionnelles grevant la propriété XXX (servitude de passage de canalisations, servitude de passage, servitude de non aedificandi) au profit de la propriété XXX, ils considèrent que les autres obligations relevaient du seul règlement de copropriété, dont notamment les vues et jours.

Pour ce qui concerne spécifiquement la toiture- terrasse, ils la considèrent comme partie commune et soutiennent dès lors que l’assemblée des copropriétaires était habile, par un vote obtenu à la majorité requise, à autoriser un copropriétaire à en avoir la jouissance privative.

Ils concluent en conséquence au rejet de l’ensemble des prétentions de M^me A et sollicitent reconventionnellement 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me A a conclu le 28 janvier 2013 à la confirmation du jugement sauf à obtenir une nouvelle indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’allocation d’une somme de 3 000 € pour appel abusif.

Il est fait expresse référence aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 21 janvier 2015.

Motifs de la décision

Les époux C- G ont obtenu gain de cause en première instance puisqu’il ne sont pas propriétaires d’un quelconque lot dans l’immeuble objet du litige.

Ils n’ont en conséquence aucun intérêt à interjeter appel.

XXX, cadastré XXX, a été acquis par les époux A ' V en 1992 et il a fait l’objet d’une division en 2007 avec constitution de plusieurs lots':

— MM Champagneul sont devenus propriétaires du lot 8,

— les époux Z sont devenus propriétaires des lots 1-6- 7,

— les époux A restent propriétaires des lots 2-3- 4 et 5.

Le lot 8 consiste en un appartement à aménager au 3^e étage (dégagement, deux pièces et balcon), auquel on accède par un escalier privatif et le 172/1000èmes des parties communes générales.

Le lot 7 consiste en un appartement à aménager au second étage (quatre pièces et balcon) et les 330/10000èmes des parties communes générales.

Le règlement de copropriété rappelle au titre des servitudes que l’immeuble XXX dispose de plusieurs ouvertures – en pavés de verre translucides – sur tous les niveaux et ayant vocation à subsister à perpétuité, sous réserve encore de :

— ne servir qu’à l’éclairage des pièces sans jamais pouvoir servir à leur aération ni être utilisées comme fenêtres d’aspect (rez de chaussée),

— ne servir qu’à l’éclairage et à l’aération des pièces sans jamais pouvoir être utilisées comme fenêtres d’aspect (étages).

Il rappelle encore que sur le mur de la pièce du fond du troisième étage il existe un panneau de pavés de verre servant exclusivement à l’éclairage, donnant sur le toit terrasse pour l’accès duquel aucune ouverture ne pourra être pratiquée.

Il rappelle enfin qu’aucune construction ne pourra être édifiée sur la toiture terrasse située en arrière de l’immeuble, cette dernière servitude étant consentie au profit de l’immeuble XXX, propriété exclusive de M^me A.

L’état descriptif de division rappelant, outre les servitudes de passage de canalisation et le droit d’accès pour le lot 8, la servitude non aedificandi, a été publié le 29 août 2007.

Cette publication ne vise pas les ouvertures.

Sur la création d’un puits de lumière

Sur ce point, M^me A n’agit pas sur le fondement de la loi de 1965 sur la copropriété – laquelle porte sur la seule parcelle XXX – mais à raison du droit de propriété absolu qui est le sien en tant qu’il porte sur la parcelle XXX et qui est garanti par cette servitude dont le caractère conventionnel est admis par les appelants, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

Mais contrairement à ce qu’ils écrivent, cette servitude ne grève pas le lot 8 (lequel dispose d’un balcon et nullement d’une terrasse) mais la partie commune que constitue la toiture terrasse.

Et ce qui est en cause, ce n’est pas l’autorisation qui a été donnée par l’assemblée des copropriétaires lors de l’assemblée générale de février 2010 de créer ce puits de lumière, c’est la violation de la servitude conventionnelle dont bénéficie un tiers, alors même que les copropriétaires reconnaissent que quelque soit sa hauteur ce puits est une construction au sens propre du terme.

Le jugement doit être confirmé.

Sur les vues

Les obligations conventionnelles mises à la charge des copropriétaires et titulaires des différents lots au titre des vues et jours sont également incluses dans le chapitre des servitudes et le fait qu’elle n’aient pas été expressément reprises lors de la publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division reste sans effet puisqu’incluses dans chacun des titres de propriété des époux Z et de MM C.

Le simple remplacement d’un panneau de carrés en verre poli par une porte «traditionnelle» est une violation manifeste de cette servitude puisqu’il permettra un accès sur cette toiture ' terrasse, la transformant au surplus en partie privative alors même que le principe d’un vote à l’unanimité n’a pas davantage été respecté.

La résolution prise par l’assemblée générale du 11 février 2010 l’a été en violation des servitudes conventionnelles incluses à l’acte du 5 juillet 2007, et dont la modification n’aurait dû intervenir qu’avec l’accord de tous les intéressés.

Le jugement doit également être confirmé.

Sur les autres demandes

Il convient, comme l’a relevé le tribunal, de constater que ces résolutions ont été prises alors pourtant que les appelants avaient été avertis par M^e Bleicher, notaire ayant établi l’acte de division et le règlement de copropriété, de la difficulté juridique à laquelle ils se heurteraient s’ils maintenaient leurs projets de résolution.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a été alloué à M^me A des dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros et une indemnité de procédure de 2 000 euros.

L’équité commande de défrayer M^me A des frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses moyens en cause d’appel : il lui sera alloué la somme de 3 000 euros à ce titre.

Quoiqu’inutile, l’appel des époux C ne justifie pas l’allocation de dommages et intérêts complémentaires.

Perdant sur l’ensemble de leurs prétentions, les consorts C, les époux Z et M. Z en sa qualité de syndic conserveront la charge de l’intégralité des dépens, sans que M^me A puisse quant à elle en supporter la moindre partie au titre des charges de la copropriété.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 14 juin 2012,

Constate l’inutilité de l’appel des époux C-G,

Déboute M^me A de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

Condamne solidairement les consorts C, les époux Z et M. Z ès qualités à payer à M^me A 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement les mêmes aux entiers dépens, sans recours contre M^me A au titre de sa quotepart des charges de copropriété,

Dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

E. X D. PIGEAU