Cour d'appel de Caen, 2ème chambre civile, 12 décembre 2019, n° 18/01889

AFFAIRE : N° RG 18/01889 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GDMZ

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de COUTANCES en date du 11 Juin 2018 -

RG n° 1118000126

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2019

APPELANTE :

SA HLM COUTANCES GRANVILLE

N° SIRET : 946 620 119

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

Madame Z X

née le […] à […]

Chez Monsieur et Madame X

[…]

[…]

non représentée, bien que régulièrement assignée

DEBATS : A l’audience publique du 21 octobre 2019, sans opposition du ou des avocats, M^me BRIAND, Président de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 12 décembre 2019 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2015, la société HLM Coutances Granville a donné à bail à M^me X un logement situé […] à Coutances, moyennant un loyer mensuel de 251,08 euros, outre une provision pour charges de 150,20 euros.

Par courrier daté du 1^er avril 2017, M^me X a donné congé se prévalant d’un préavis d’un mois compte tenu de sa qualité de bénéficiaire du RSA.

Le 05 avril 2017, la société HLM Coutances Granvilles a accusé réception du préavis et fixé l’état des lieux de sortie au 05 mai suivant.

M^me X refusant l’établissement contradictoire de l’état des lieux de sortie, la société HLM Coutances Granville a fait dresser un procès-verbal de constat par M^e Raimbault, huissier de justice, le 09 mai 2017.

Par lettre recommandée avec avis de réception daté du 09 octobre 2017, la société HLM Coutances Granville a mis en demeure M^me X de régler la somme de 2.556,17 euros au titre des frais de remise en état du logement, de la régularisation des charges et de la reprise de l’arriéré locatif, dépôt de garantie déduit.

Cette mise en demeure étant restée vaine, la société HLM Coutances Granville l’a assignée devant le tribunal d’instance de Coutances, par exploit du 06 mars 2018, aux fins de condamnation en paiement.

Par jugement du 11 juin 2018, le tribunal d’instance de Coutances a :

— condamné M^me X à payer à la société HLM Coutances Granville la somme totale de 1.068,59 euros à titre de dette locative et frais,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement,

— condamné M^me X à payer à la société HLM Coutances Granville la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné M^me X à payer à la société HLM Coutances Granville la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M^me X aux entiers dépens de l’instance.

La société HLM Coutances Granville a relevé appel de cette décision par déclaration du 19 juin 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 13 juillet 2018, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la société HLM Coutances Granville a demandé à la cour de :

Vu l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Coutances le 11 juin 2018 en ce qu’il a :

— condamné M^me X à payer à la société HLM Coutances Granville la somme totale de 1.068,59 euros à titre de dette locative et frais,

— débouté la société HLM Coutances Granville de toute autre demande plus ample ou contraire,

Statuant à nouveau,

Condamner M^me X à payer à la société HLM Coutances Granville la somme de 2.763,72 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.556,17 euros à compter du 09 octobre 2017, date de la mise en demeure, et du 06 mars 2018, date de l’assignation, pour le surplus,

Condamner M^me X à payer à la société HLM Coutances Granville la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens d’appel,

Faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me X n’a pas constitué avocat dans le délai d’un mois prescrit, de sorte que la déclaration d’appel lui a été signifiée conformément à l’article 902 du code de procédure civile, et n’a pas transmis de conclusions écrites au greffe.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2019.

MOTIFS

- Sur la recevabilité de l’appel

La société HLM Coutances Granville conclut à la recevabilité de l’appel interjeté, considérant que le jugement a été rendu à tort en dernier ressort, mais n’a saisi la cour d’aucune demande en ce sens dans le dispositif de ses conclusions.

La cour n’a donc pas à examiner les moyens développés au soutien d’une demande dont elle n’est pas saisie.

- Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la société HLM Coutances Granville produit :

— le contrat de location en date du 19 février 2015,

— l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 20 février 2015,

— le procès-verbal de constat dressé par M^e Raimbault le 09 mai 2017,

— une facture de travaux de l’entreprise LEPERE,

— un décompte des prestations mises à la charge de la locataire.

Conformément à la facture émise par l’entreprise LEPERE le 25 juillet 2017, d’un montant total de 5.838,72 euros TTC, il est sollicité par la société bailleresse, au titre des travaux de détapissage, de pose de papier-peint, de peinture des portes, boiseries, plinthes et d’un radiateur ainsi que de nettoyage, la condamnation de M^me X au paiement d’une somme de 2.656,07 euros TTC.

L’appelante fait grief au tribunal d’instance de Coutances d’avoir limité cette condamnation et d’avoir déduit du montant total réclamé, le poste afférent au sol PVC de la cuisine, les postes afférents à la peinture du plafond et la tapisserie des murs dans la salle de bains et à la tapisserie dans la chambre n°3, alors même qu’elle entendait prendre en charge intégralement ces dépenses, et d’avoir également déduit les postes relatifs au détapissage et à la pose de papier-peint dans la cuisine, le séjour, la salle de bains, les chambres n°1 et n°2 ainsi que les postes relatifs à la peinture des boiseries dans la salle de bains et les trois chambres.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties révèle que le logement donné à bail à M^me X se trouvait en bon état général.

Lors de l’état des lieux de sortie, M^e Raimbault observait que les peintures des plinthes ainsi que celles des portes et leurs huisseries étaient sales et tachées. Il relevait, en outre, que la tapisserie de la cuisine avait été repeinte d’une couleur mauve et était en très mauvais état et dégradée tandis que celles des autres pièces, à l’exception de la chambre n°3, étaient endommagées et présentaient des déchirures. L’huissier constatait, enfin, que les lieux n’avaient pas été nettoyés et étaient globalement encrassés, du mobilier et de l’électroménager ayant été abandonnés sur place par M^me X, le joint de la baignoire tout comme la peinture du radiateur dans la chambre n°3 étant à refaire.

Au vu de la durée d’occupation des lieux, soit deux ans et deux mois environ, le fait que les éléments du bien loué soient, pour la plupart, décrits par l’huissier comme sales, tachés voire dégradés, ne peut suffire à considérer ces détériorations comme inhérentes à l’usure normale des lieux, lesquelles résultent davantage d’un défaut d’entretien général du logement par la locataire.

La société bailleresse propose de prendre à sa charge les postes de réparation susvisés à hauteur de 50 %, à l’exception de celui relatif à la peinture des boiseries de la salle de bains qu’elle entend assumer à hauteur de 75 % et celui relatif à la tapisserie et aux boiseries dans le WC à hauteur de 25 %.

Cette répartition apparaît justifiée et cohérente au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

C’est à tort que le premier juge a déduit du montant total réclamé par la société HLM Coutances Granville les dépenses suivantes, alors qu’elle entendait les supporter entièrement et n’en demandait donc pas le paiement :

—  280 euros au titre de la pose d’un sol en PVC dans la cuisine,

—  288,30 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans la salle de bains,

—  63,70 euros au titre de la peinture du plafond dans la salle de bains,

—  398,70 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans la chambre n°3.

Il s’ensuit que M^me X se trouve redevable des frais de remise en état suivants :

—  205,65 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans la cuisine,

—  117,43 euros au titre de la peinture des boiseries dans la cuisine,

—  109,80 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans l’entrée,

—  16,76 euros au titre de la peinture des boiseries et plinthes dans l’entrée,

—  248,40 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans le séjour,

—  104,75 euros au titre de la peinture des boiseries dans le séjour,

—  138,38 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans le WC,

—  62,85 euros au titre de la peinture des boiseries et plinthes dans le WC,

—  199,35 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans la chambre n°1,

—  75,42 euros au titre de la peinture des boiseries et plinthes dans la chambre n°1,

—  40,48 euros pour la reprise du joint de la baignoire,

—  20,95 euros au titre de la peinture des boiseries et plinthes dans la salle de bains,

—  199,35 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans la chambre n°2,

—  75,42 euros au titre de la peinture des boiseries et plinthes dans la chambre n°2,

—  109,80 euros au titre du détapissage et de la pose de papier-peint dans le couloir,

—  16,76 euros au titre de la peinture des boiseries et plinthes dans le couloir,

—  20 euros au titre de la peinture du radiateur dans la chambre n°3,

—  75,42 euros au titre de la peinture des boiseries et plinthes dans la chambre n°3,

soit au total, 1.836,97 euros HT.

Doivent y être ajoutés les frais de nettoyage qui apparaissent justifiés au vu des constatations de l’huissier, soit 529,50 euros HT.

Le montant total des réparations locatives s’élève donc à 2.656,07 euros TTC.

L’appelante justifie également être créancière d’une somme de 151,28 euros au titre de la reprise d’un arriéré locatif antérieur (35,47 euros) et de la régularisation des charges (115,81 euros) ainsi que d’une somme de 207,45 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat.

En définitive, conformément au décompte arrêté au 12 février 2018, il convient de condamner M^me X à payer à la société HLM Coutances Granville la somme de 2.763,72 euros, outre les intérêts au taux légal sur 2.556,27 euros à compter du 09 octobre 2017, date de la mise en demeure, et à compter du 06 mars 2018, date de l’assignation, pour le surplus.

Le jugement déféré doit être réformé en conséquence.

- Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

La société HLM Coutances Granville ne concluant qu’à l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M^me X au paiement de la somme totale de 1.068,59 euros au titre de la dette locative et en ce qu’elle l’a déboutée de toutes autres demandes, la cour en déduit que l’appelante sollicite la confirmation des autres dispositions du jugement déféré, notamment celles relatives à l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 300 euros pour résistance abusive.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement dont appel est également confirmé dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Partie perdante, M^me X est condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais irrépétibles à la société HLM Coutances Granville à qui l’intimée est condamnée à verser la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Coutances le 11 juin 2018 dans toutes ses dispositions, sauf celles relatives à la créance de la société HLM Coutances Granville au titre de l’arriéré locatif qui sont réformées,

Statuant à nouveau sur les dispositions réformées et y ajoutant,

Condamne M^me X à payer à la société HLM Coutances Granville la somme de 2.763,72 euros, outre les intérêts au taux légal sur 2.556,27 euros à compter du 09 octobre 2017, et à compter du 06 mars 2018 pour le surplus, au titre de l’arriéré locatif,

La condamne à verser à la société HLM Coutances Granville la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de M^e Pajeot conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL S. BRIAND