Cour d'appel de Douai, 9 décembre 2013, n° 13/02776

XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 09/12/2013

***

N° de MINUTE : 650/2013

N° RG : 13/02776

Jugement (N° )

rendu le 09 Avril 2013

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : JD/VC

APPELANTE

SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER DE LA BAIE DE WISSANT

Ayant son siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric LAFORCE, membre de la SELARL ERIC LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

INTIMÉES

SCI A B

Ayant son siège social

XXX

XXX

XXX

Ayant son siège social

XXX

XXX

Représentées par M^e Matthieu DELHALLE, avocat au barreau de DOUAI

Assistées de M^e Christian MARMU, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Octobre 2013, tenue par Joëlle DOAT magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Evelyne MERFELD, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame Evelyne MERFELD, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 octobre 2013

***

Le 1^er juin 2010, la SCI A B a consenti à la SARL SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER DE LA BAIE DE WISSANTun contrat préliminaire de vente portant sur la vente en l’état futur d’achèvement d’un hôtel comportant 18 chambres, 10 parkings en sous-sol, une cave et un garage en sous-sol, situés dans un ensemble immobilier à édifier sur le lot n° 7 du lotissement « Le bas Moulin » à WISSANT, dénommé Résidence A Horizon, moyennant le prix ferme et définitif de 1 134 200 euros TTC.

La SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER a versé lors de cette réservation une somme de 56 710 euros correspondant à 5 % du prix.

Le contrat comprenait deux conditions :

— l’obtention de l’accord de prêt destiné au financement du prix dans un délai d’un mois, soit au 2 juillet 2010

— l’acquisition de l’immeuble désigné dans l’acte ainsi que les parcelles n° 451, 615, 617, 616 et 459, de manière indissociable.

Par acte en date du 1^er juin 2010, la SA LAME a consenti à la SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER une promesse synallagmatique de vente portant sur les parcelles de terrain n° 615, 617, 616, 451 et 459, moyennant le prix de 26 000 euros et l’acquéreur a versé un dépôt de garantie d’un montant de 2 600 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 juillet 2011, la SCI A B et la SA LAME ont mis la SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER en demeure d’avoir à signer les actes de vente.

Par courrier en date du 8 septembre 2011, la SCI A B a informé la SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER que, celle-ci n’ayant pas répondu à la mise en demeure, elle considérait qu’elle ne donnait pas suite au contrat de réservation et elle demandait qu’un procès-verbal de carence soit dressé, indiquant qu’elle reprenait sa liberté de commercialiser l’ensemble immobilier et qu’elle conservait les dépôts de garantie versés à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 septembre 2011, la SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER DE LA BAIE DE WISSANT a sollicité la restitution des acomptes.

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2012, elle a fait assigner la SCI A B et la SA LAME devant le tribunal de grande instance de BOULOGNE SUR MER, pour les voir condamner, du fait de la résiliation des contrats à leur initiative, à lui restituer les sommes de 56 710 euros et 2 600 euros, et à lui payer les sommes de 15 000 euros et 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 9 avril 2013, le tribunal a :

— débouté la SARL SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER DE LA BAIE DE WISSANT de ses demandes

— débouté la SCI A B et la SA LAME de leurs demandes en dommages et intérêts

— condamné la SARL SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER DE LA BAIE DE WISSANT à payer à la SCI A B et à la SA LAME, chacune, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné celle-ci aux dépens.

La SARL SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER DE LA BAIE DE WISSANT a interjeté appel, le 14 mai 2013.

Elle demande à la Cour :

— de réformer le jugement

statuant à nouveau,

— du fait de la résiliation à l’initiative de la SCI A B, de condamner celle-ci à lui payer la somme de 56 710 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2011 avec anatocisme, outre une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, compte-tenu du préjudice souffert, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en raison de la condition purement potestative de l’exécution des travaux à une date non fixée et de l’enrichissement sans cause

— du fait de la résiliation du contrat à l’initiative de la SA LAME, de condamner celle-ci à lui verser la somme de 2 600 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme, à compter du « 30 » septembre 2011, date de la mise en demeure, outre une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice souffert, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— de débouter la SCI A B et la SA LAME de leurs demandes contraires

— de les condamner chacune à lui régler la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que, le contrat préliminaire de vente (signé le 1^er juin 2010) ayant prévu l’achèvement des travaux pour le premier trimestre 2010 au plus tard, les parties ont échangé des correspondances dont il résulte que leur commune intention était de fixer la date d’achèvement des travaux au 31 décembre 2010, que, toutefois, les travaux n’étaient pas terminés à cette date, ce qui l’autorise à solliciter la résolution du contrat, en application de l’article 1184 du code civil et la restitution de l’acompte versé, en application de l’article R 261-31 du code de la construction et de l’habitation.

Elle indique qu’elle a reçu courant décembre 2010 le règlement de copropriété rédigé par le notaire de la SCI A B, Maître Bernard PESANT, notaire à X, et qu’elle a découvert l’existence de servitudes particulières venant grever son fonds, notamment, la possibilité pour des « personnes à mobilité réduite » étrangères à l’hôtel et à son activité, d’emprunter, depuis le sous-sol, un ascenseur accédant directement au hall de son hôtel, alors qu’une telle servitude n’avait jamais été envisagée entre les parties lors de la signature du contrat préliminaire.

Elle affirme qu’il ne pouvait lui être imposé de signer l’acte de vente dans ces conditions, une telle servitude, dont elle n’a eu connaissance que postérieurement au contrat de réservation, affectant son droit de propriété.

Elle soutient que les travaux ont été mal exécutés, ainsi qu’elle l’a relevé dans un courrier en date du 10 juin 2010, et que l’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance, comme dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %, de sorte que l’obligation de délivrance n’est pas respectée.

Outre la demande de restitution de l’acompte de 56 710 euros, elle sollicite l’allocation de dommages et intérêts en réparation de son préjudice constitué des nombreuses démarches effectuées pour parvenir à la réalisation de son engagement, outre le fait qu’elle doit désormais trouver d’autres locaux, rechercher de nouveaux concours bancaires et un nouveau contrat d’assurances et qu’elle subit un différé d’investissement avec perte de chance de finaliser une opération immobilière pour un hôtel à WISSANT.

Elle fait valoir que, les deux opérations étant liées, elle n’a pas pu régulariser la vente des terrains consentie par la SA LAME, puisque la vente de l’hôtel qui n’était pas terminé n’a pas été réalisée.

Elle ajoute que la SA LAME a été incapable de prouver que la commune avait renoncé à son droit de préemption en ce qui concerne la vente conclue à son profit, qu’elle n’a pris aucune disposition aux fins de réaménager avant la vente la parcelle AB n° 451 et de refaire le bornage, et qu’elle n’a pas respecté son engagement de supprimer le passage entre les fonds 450 et 451.

Elle sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice que constitue la nécessité pour elle de trouver désormais d’autres terrains.

La SCI A B et la SA LAME demandent à la Cour de confirmer le jugement et de condamner la SARL SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER DE LA BAIE DE WISSANT à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font observer que, le contrat de réservation ayant été signé le 1^er juin 2010, l’acquéreur était tout à fait à même de savoir que les ouvrages ne pourraient être utilisés au cours du premier trimestre 2010, qu’il y a lieu de s’en tenir au contrat préliminaire et non de rechercher la commune intention des parties qui doit être regardée comme une négociation.

Elles indiquent qu’en ce qui concerne le règlement de copropriété, les réponses ont été apportées par courrier et qu’elles ne justifient pas le refus de l’acquéreur de signer l’acte définitif, que lors de la signature du contrat de réservation la SOCIETE D’ACCUEIL HÔTELIER n’ignorait pas que l’hôtel vendu dépendait d’un ensemble immobilier plus vaste comprenant notamment des appartements et des maisons, l’ensemble étant édifié sur un sous-sol complet et que le fait qu’il existe des servitudes de passage entre les différents volumes de l’ensemble immobilier n’avait rien d’exceptionnel, tandis que l’hôtel profitait de la servitude particulière lui permettant d’utiliser le sous-sol pour le parking de ses futurs clients.

Elles affirment que l’acquéreur n’avait pas à s’immiscer dans les travaux alors qu’il n’avait pas encore signé l’acte de vente et qu’il n’était pas maître de l’ouvrage, que les travaux ont été poursuivis malgré les retards résultant des intempéries.

Elles font valoir que l’acquéreur a commis un certain nombre de fautes, notamment en ne fournissant pas comme il était prévu un accord de prêt à la date du 2 juillet 2010 et en refusant de déférer aux convocations chez le notaire, que l’acte de vente devait être signé au plus tard le 10 août 2010, qu’en décembre 2010, « la société civile immobilière qui devait acquérir n’était même pas encore constituée par l’acquéreur », tandis que le projet d’acte authentique de vente avait été notifié par le notaire en décembre 2010.

Elles observent que la SOCIETE D’ACCUEIL HÔTELIER n’a eu de cesse d’exiger des modifications de l’ouvrage et du contrat de vente, notamment la vente d’une parcelle de terrain voisine, la modification du règlement de copropriété, des travaux modificatifs, la mise en place d’une cheminée d’évacuation des odeurs de cuisine, la modification de l’accès des caves en sous-sol, de prétexter l’exercice du droit de préemption de la commune pour ne pas signer l’acte de vente, d’exiger l’accord de la commission de sécurité préalablement à la signature de l’acte de vente, de prévoir des pénalités en cas de dépassement de la date de livraison prévue.

Elles précisent que toutes les autorisations ont été données, que l’immeuble est terminé et l’hôtel ouvert depuis un an.

Elles considèrent que la SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER a été dans l’incapacité d’acquérir l’ensemble immobilier de son propre fait et de sa propre faute, qu’elles ont remis les documents relatifs au droit de préemption en temps et en heure, qu’il n’a jamais été question de réaménager avant la vente la parcelle AB 451, ni de prévoir une absence de passage.

Elles ajoutent que le délai d’achèvement des travaux est toujours donné à titre indicatif dans les ventes en l’état de futur achèvement, tandis qu’il est possible au réservant de modifier la consistance de l’immeuble ou des éléments d’équipement, en le notifiant au réservataire dans le projet d’acte de vente, le réservataire ayant alors le choix, soit d’acquérir aux nouvelles conditions, soit de renoncer à l’acquisition.

SUR CE :

L’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation énonce que la vente d’immeuble à construire peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie affecté à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble, que le contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux, ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé, que les fonds déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente, qu’ils sont restitués dans le délai de trois mois au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, (') ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Par ailleurs, l’article R 261-26 du code de la construction et de l’habitation fait obligation d’indiquer dans le contrat préliminaire la date à laquelle l’acte authentique de vente devra être régularisé.

Le réservataire a donc la possibilité de renoncer à acquérir, mais s’il refuse de conclure la vente sans cause licite, il perdra le dépôt de garantie.

Le contrat préliminaire de vente signé entre les parties le 1^er juin 2010 comporte les stipulations suivantes :

DELAI D’EXECUTION DES OUVRAGES :

Le réservant (SCI A B) déclare qu’il n’entreprendra la construction de l’immeuble qu’après que les conditions préalables énoncées article 10 seront remplies.

Suivant le plan d’exécution des ouvrages des entreprises, sauf intempéries ou cas de force majeure, les ouvrages pourront être utilisés conformément à leur destination au cours du 1^er trimestre 2010.

Ce délai d’exécution sera allongé d’un nombre de jours ouvrables égal à celui des jours d’intempérie subis sur le chantier.

Dans le cas où l’acquéreur désirerait faire exécuter des travaux supplémentaires avant l’achèvement de la construction, cette demande supplémentaire de travaux vaudra renonciation au délai de livraison ci-dessus prévu (')

RÉALISATION DE LA VENTE :

Le réservant devra notifier au réservataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, un mois avant sa signature, le projet de l’acte notarié de vente, en lui précisant la date à partir de laquelle pourra être signé cet acte, qui sera reçu par Maître Bernard PESANT, notaire à X, dans le délai maximum de dix jours qui suivra cette date.

Faute par lui d’avoir signé l’acte dans le délai fixé ci-dessus et sauf résiliation amiable, sommation sera faite au réservataire, huit jours à l’avance, de se présenter au jour et à l’heure fixés en l’étude du notaire ci-dessus désigné. A défaut, il sera établi un procès-verbal de carence et le dépôt de garantie sera conservé par le réservant qui reprendra sa pleine et entière liberté.

Par lettre en date du 10 juin 2010, M. Y Z, gérant de la SARL SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER, a demandé que soit apportée au contrat une modification de la date d’exécution des travaux « afin que les ouvrages puissent être utilisés conformément à leur destination pour le 31 décembre 2010, sous réserve de la détermination correcte de la définition du volume hôtel ».

En effet, le délai d’exécution mentionné au contrat (au cours du 1^er trimestre 2010, soit entre le 1^er janvier et le 31 mars 2010) était incompatible avec la date du 1^er juin 2010 à laquelle il avait été signé.

Par lettre en date du 23 juin 2010, la SCI A B a répondu que « concernant le délai d’exécution des ouvrages, celui-ci aurait dû être modifié car il ne signifie plus rien ; nous sommes d’accord avec vous pour fixer un délai au 31 décembre 2010 ».

Les parties étaient donc d’accord pour que le délai d’exécution des travaux soit fixé au 31 décembre 2010, tandis que, en vertu du contrat de réservation, la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard dans le délai de 10 jours après l’expiration du délai d’un mois suivant la réception du projet d’acte authentique par le réservataire.

Aucune stipulation du contrat préliminaire ne faisait dépendre la signature de l’acte de la terminaison des travaux, étant observé que la date de régularisation de l’acte authentique peut être librement fixée par les parties et que le contrat préliminaire prévoyait un paiement du prix de 10 % à la signature de l’acte notarié et de 80 % à l’achèvement des travaux.

En conséquence, la seule circonstance que les travaux n’étaient pas achevés au 31 décembre 2010 ne permet pas au réservataire de justifier de son refus de signer l’acte authentique de vente et de prétendre à la restitution de l’acompte qu’il avait versé.

Par lettre en date du 10 mars 2011, la SCI A B a écrit à la SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER « que celle-ci avait reçu son projet d’acte de vente il y a plus d’un mois et qu’à ce jour, elle n’avait toujours pas régularisé l’acte, qu’elle-même ne pouvait pas prendre en compte les différentes modifications qui avaient été demandées tant que l’acquisition n’était pas réalisée et qu’il s’en suivait des retards qui seraient préjudiciables au maintien de l’achèvement du chantier prévu fin mars 2011.

En tout état de cause, la SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER a été mise en demeure d’avoir à signer l’acte authentique de vente le 4 juillet 2011, à une date à laquelle elle n’établit pas que les travaux n’étaient pas terminés.

Aucun descriptif des travaux n’était annexé au contrat de réservation, tandis que l’acquéreur ne démontre pas que les travaux dont il demande la réalisation dans sa lettre en date du 10 juin 2010 étaient prévus au contrat ou s’il s’agit de travaux supplémentaires.

Par ailleurs, la preuve de ce que les travaux qui ont été effectivement réalisés entraînaient des modifications significatives de l’ouvrage, par rapport à ceux qui avaient été stipulés au contrat n’est pas non plus rapportée.

Enfin, la réalité des malfaçons invoquées par l’acquéreur ne ressort d’aucune pièce et n’est pas prouvée, pas plus que le fait que la consistance de l’immeuble ou la qualité des ouvrages présenteraient une réduction de valeur supérieure à 10 %, ce qui constituerait ainsi un juste motif de refus d’acheter au sens de l’article R 261-31 du code de la construction et de l’habitation.

Dans sa lettre en date du 10 juin 2010, la SOCIETE D’ACCUEIL HÔTELIER rappelait au vendeur « qu’il était hors de question qu’elle soit acquéreur des objets repris au contrat préliminaire de vente sans être effectivement propriétaire à la même date du terrain cadastré AB 451, 615, 617, 616 et 459, et ce, sans séparation entre les lots 450 et 451 » et que « au-delà du caractère indissociable des acquisitions faites, que ce soit auprès de la SCI A B que de la SA LAME, il y aurait des travaux de bornage à effectuer sur la parcelle 451 et que le vendeur s’était engagé à ce qu’il n’y ait aucun accès piétonnier ou autre venant séparer les fonds 450 et 451, que c’était sous le bénéfice de ces observations que le contrat préliminaire de vente avait été signé ».

La SCI A B et la SA LAME ont répondu aux termes de leur lettre du 23 juin 2010 « qu’elles étaient d’accord sur la liaison des acquisitions entre l’hôtel et les terrains vendus par la SA LAME, que leur notaire, Maître PESANT, avait lancé récemment la déclaration d’intention d’aliéner auprès de la commune mais que, concernant la séparation entre les parcelles 450 et 451, elles n’avaient pas modifié les parcelles existantes afin de ne pas compliquer les choses en l’état actuel, que ce petit morceau de terrain faisait actuellement partie d’un ensemble plus grand et qu’elles verraient avec la mairie de WISSANT en fonction de l’aménagement qui serait réalisé sur ces parcelles ».

La SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER verse aux débats une lettre du maire de WISSANT, datée du 30 mai 2013, selon laquelle la commune conserve la parcelle AB 671 en forme de bande entre les parcelles AB 450 et 451 situées dans le quartier du Bas Moulin, puisque cette bande est réservée pour le passage public qui permet la continuité du cheminement piéton entre la route départementale et la plage (liaison douce), ce passage ayant été actuellement déplacé en fond de parcelle AB 451 pour permettre une bonne utilisation du parking en attendant l’aménagement définitif de cette zone.

La condition relative à l’absence de passage n’avait toutefois pas été stipulée au contrat de réservation, mais simplement formulée auprès du vendeur dix jours après la signature de l’acte, la SCI A B ayant répondu dans son courrier du 23 juin 2010 que cette demande ne pouvait être accueillie favorablement.

Le Président de la communauté de communes de la Terre des Deux Caps a notifié, le 21 juin 2010, sa décision de ne pas exercer son droit de préemption urbain et de ne pas le déléguer à la commune.

Le fait que le vendeur mentionné sur cette décision soit la SA LAME et l’acquéreur la société A B, alors qu’à cette époque, la SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER n’était que réservataire, ne démontre pas que cette renonciation ne serait pas valable.

Les seules conditions indissociables figurant au contrat de réservation étaient relatives à l’acquisition de terrains auprès de la SA LAME. Or, la SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER n’établit pas qu’elles n’étaient pas remplies, puisqu’elle avait signé une promesse synallagmatique de vente concernant ces terrains et qu’elle a également été mise en demeure le 4 juillet 2011 de signer l’acte authentique de cette vente.

La SCI A B ayant communiqué à l’acquéreur un exemplaire de la « division volume » et de l’état descriptif de division, ainsi que le règlement de copropriété faisant apparaître au chapître X intitulé servitudes particulières que le volume n° 2 est grevé au profit du volume n° 1 d’une servitude pour l’usage de l’ascenseur par les personnes à mobilité réduite utilisant une place de stationnement édifiée dans la fraction Ib du volume n° 1, l’avocat de la SARL SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER a écrit au notaire, le 15 décembre 2010, que cette servitude posait une difficulté.

La SCI A B, par lettre en date du 22 décembre 2010, a répondu que le terme « personnes à mobilité réduite » désignait exclusivement les personnes handicapées et que la clause ne pouvait être supprimée, car elle était imposée par le permis de construire définissant un certain pourcentage de places de stationnement pour personnes handicapées, ces personnes ne pouvant sortir du sous-sol que par l’ascenseur.

Elle a ajouté que cette servitude ne serait pratiquement pas utilisée dans la mesure où tous les appartements de la résidence A HORIZON n’étaient pas accessibles aux personnes handicapées et que seules les chambres de l’hôtel étaient accessibles à ces personnes puisqu’elles étaient situées au rez-de-chaussée, que ce seraient essentiellement des clients de l’hôtel qui utiliseraient cet ascenseur.

Un message électronique a été envoyé le 16 février 2011 par M. C, gérant de la SCI A B qui y déclare que 'l’on demandera au syndic de proposer de voter lors de l’assemblée générale de la copropriété en mars 2011 la modification de la servitude stipulant que seules les personnes handicapées en fauteuil roulant pourront emprunter l’ascenseur de l’hôtel'.

La SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER a consulté le bureau de prévention des risques des sapeurs pompiers du Pas-de-Calais, qui lui a expliqué, dans un courrier en date du 10 février 2011, que les règles de sécurité d’un hôtel de 5^e catégorie n’étaient pas compatibles avec la présence d’un ascenseur commun à un hôtel et à un immeuble d’habitation en copropriété, mais qu’une étude plus approfondie du projet permettrait de statuer plus précisément sur les éventuelles possibilités réglementaires et sécuritaires.

Néanmoins, ce n’est pas l’existence d’un ascenseur qui est remise en cause par l’acquéreur, mais le fait que des personnes éventuellement étrangères à l’hôtel aient le droit de l’emprunter.

Or, le permis de construire n’ayant pas été communiqué, pas plus que les plans de l’immeuble à édifier, la SOCIETE D’ACCUEIL HÔTELIER ne démontre pas qu’elle n’aurait pas été informée de la nécessité de prévoir une telle servitude quand elle a signé le contrat de réservation, ni qu’il s’agit d’une modification substantielle des conditions de la vente.

Le 15 mars 2011, le notaire de la SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER avait informé le notaire chargé de rédiger l’acte de vente de ce qu’il ferait parvenir rapidement les statuts de la SCI qui se portait acquéreur, le K bis et la déclaration sur le mode de financement.

Il demandait que soient prévus la signature concomitante d’une promesse de vente pour l’euro symbolique de la partie de terrain située entre les deux parties acquises, le paiement du solde du prix de la VEFA contre remise d’un rapport d’un bureau de contrôle indépendant et de la commission de sécurité et d’accessibilité des personnes handicapées autorisant l’ouverture au public de l’hôtel vendu et le montant des pénalités en cas de dépassement de la date prévue de livraison, tant pour le retard que pour la perte d’exploitation, toutes conditions qui ne figurent pas dans le contrat préliminaire et qui sont sans rapport avec l’existence de la servitude litigieuse.

Ainsi, les motifs pour lesquels la SOCIÉTÉ D’ACCUEIL HÔTELIER estime désormais être en droit de ne pas réitérer la vente n’étaient pas invoqués dans ce courrier.

La société A B a mis la SOCIETE D’ACCUEIL HOTELIER en demeure d’avoir à régulariser les deux ventes devant le notaire. Or, cette société n’a pas répondu à la mise en demeure, sans faire connaître de motif de refus.

Il ne peut dès lors être soutenu que c’est du fait du vendeur que la vente n’a pas été conclue, la SCI A B ayant simplement pris acte de cette non réitération, dans sa lettre en date du 8 septembre 2011, par laquelle elle constate la carence de l’acquéreur.

Les deux ventes étant liées, puisque la vente des terrains était soumise à la condition de l’acquisition concomitante de l’hôtel, le refus sans motif légitime de l’acquéreur de réitérer la vente de l’hôtel a entraîné la non réitération de la vente des terrains.

La promesse synallgmatique de vente stipulait que le dépôt de garantie de 2 600 euros resterait acquis au vendeur si l’acquéreur n’achetait pas dans le délai convenu.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a débouté la SOCIETE D’ACCUEIL HÔTELIER DE LA BAIE DE WISSANT de sa demande de restitution des deux dépôts de garantie versés respectivement à la SCI A B et à la SA LAME, ainsi que de ses demandes complémentaires.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI A B et la SA LAME de leurs demandes en dommages et intérêts, ces dispositions n’étant pas critiquées en cause d’appel.

Il y a lieu de condamner la SOCIETE D’ACCUEIL HÔTELIER DE LA BAIE DE WISSANT, qui succombe en son recours, à payer à la SCI A B et à la SA LAME, chacune, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,en cause d’appel, le jugement étant confirmé en ce qui concerne l’indemnité de procédure allouée, laquelle a été équitablement appréciée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire :

CONFIRME le jugement

CONDAMNE la SARL SOCIÉTÉ HÔTELIER D’EQUIPEMENT DE LA BAIE DE WISSANT aux dépens d’appel

LA CONDAMNE à payer à la SCI A B et à la SA LAME, chacune, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

D. VERHAEGHE E. MERFELD