Cour d'appel de Douai, Troisieme chambre, 5 octobre 2017, n° 16/00314

[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 05/10/2017

***

N° de MINUTE : 17/478

N° RG : 16/00314

Jugement (N° 14/07302) rendu le 26 Octobre 2015

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

SARL ID Immo anciennement dénommée Immo Meni prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai

Assistée de M^e Boudjemaa, avocat au barreau de Douai substituant M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai

INTIMÉS

Madame B Y

née le […] à Roubaix

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur C Y

né le […] à Roubaix

de nationalité française

[…]

[…]

Madame D Y

née le […] à Roubaix

de nationalité française

[…]

[…]

Madame E Y

née le […] à Roubaix

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés et assistés par M^e Robilliart, avocat au barreau de Lille

Monsieur F X

né le […] à Tourcoing

de nationalité française

[…]

[…]

Madame G H épouse X

née le […] à Lille

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Réza-Jean Nassiri, avocat au barreau de Lille constitué aux lieu et place de M^e Jérôme Pianezza, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 31 Août 2017 tenue par K L magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

I Mornet, président de chambre

I J, conseiller

K L, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par I Mornet, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 août 2017

***

EXPOSE DU LITIGE

M^me Z M épouse Y, aujourd’hui décédée, était propriétaire d’un […].

L’immeuble voisin […] à Roubaix était depuis 1990 la propriété de

M. N O, lequel décédait le 15 octobre 2008. Ses héritiers connus ayant renoncé à la succession, l’immeuble a fait l’objet d’une vente par adjudication à l’initiative de l’administration des domaines, la société Immo Meni a été déclarée adjudicataire le 23 septembre 2010.

Malgré le décès de M^me Z M le 10 novembre 2010, une assignation en référé expertise était délivrée à son nom à la société Immo Meni par acte du 11 juillet 2011. La société Immo Meni faisait valoir la vente du bien à M. F X et à son épouse M^me G H, une assignation leur était délivrée par acte du 29 septembre 2011.

Par ordonnance de référé du 22 novembre 2011, M. A était nommé en qualité d’expert judiciaire pour rechercher la cause des désordres allégués.

Dans son rapport en date du 15 avril 2013, l’expert énonçait que les désordres constatés dans l’immeuble de M. Y au […] à Roubaix étaient dus à la présence du mérule au niveau du plancher bois, que l’habitation mitoyenne, propriété de M. et M^me X, avait été longtemps dans un mauvais état et à l’abandon laissant passer l’humidité et étant hors d’eau et hors d’air, que cela avait créé l’apparition de champignons dans l’immeuble, notamment au niveau des éléments bois, et l’apparition du mérule, qui s’était développé et propagé dans l’habitation de

M. Y.

L’expert estimait les travaux de réfection nécessaires à la somme de 22 000 euros HT, dont 4 500 euros HT pour le traitement du champignon par une entreprise qualifiée.

Il considérait que, même si les travaux de traitement avaient été effectués dans l’immeuble de M. et M^me X, le champignon encore présent chez M. Y pouvait se propager chez les voisins, le traitement devant se faire en même temps dans les deux immeubles.

Il précisait que le trouble de jouissance était principalement lié à l’impossibilité d’habiter l’immeuble de M. Y pendant la durée des travaux.

Par jugement en date du 26 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Lille a :

— condamné M. et M^me X à payer à M^me B Y, M. C Y, M^me D Y, M^me E Y (les consorts Y) les sommes de :

' 22 000 euros HT,

' 5 400 euros au titre du préjudice de jouissance,

' 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les consorts Y de leur demande de condamnation de M. et M^me X sous astreinte,

— condamné la société Immo Meni à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné la société Immo Meni à garantir M. et M^me X de l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées contre eux en ce compris les dépens,

— condamné in solidum M. et M^me X, ainsi que la société Immo Meni aux dépens, en ce compris le coût de la procédure de référé et de l’expertise de M. A.

Par déclaration du 18 janvier 2016, la société Immo Meni a formé appel de ce jugement dans des conditions de fond et de forme qui ne sont pas critiquées.

Dans ses conclusions récapitulatives du 30 septembre 2016, la société ID Immo, anciennement dénommée Immo Meni, sollicite l’infirmation du jugement entrepris. Elle demande à la cour de juger qu’elle n’a pas violé son obligation d’information lors de la vente de l’immeuble situé […] à Roubaix, de débouter M. et M^me X de leur demande en garantie à son encontre, de débouter M. et M^me X et les consorts Y de leurs plus amples demandes, de condamner M. et M^me X à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner en outre aux dépens de première instance et d’appel.

La société ID Immo rappelle que M. et M^me X n’ont pas contesté le principe de leur responsabilité quant aux réparations à effectuer, alors même que les désordres provenaient de l’absence d’entretien manifeste de l’immeuble par les propriétaires successifs précédents, qu’ils ont reconnu avoir été informés de la présence du mérule dans l’immeuble dans l’acte de vente authentique du 20 juillet 2011, le prix de vente ayant été fixé en tenant compte de l’état du bien, qu’ils ont sollicité qu’elle réponde d’une prétendue omission d’information de la procédure pendante initiée par les voisins de l’immeuble, et dont elle aurait eu connaissance. Elle ajoute que les époux X ont argué de ce que l’acte de vente notarié mentionnait que le bien ne faisait l’objet d’aucune restriction à ses libres dispositions pour quelle cause que ce fût ni d’aucune procédure en cours, alors qu’une assignation en référé expertise lui avait été délivrée le 11 juillet 2011, et qu’elle engageait dès lors sa responsabilité contractuelle pour violation d’une obligation d’information.

Elle fait valoir qu’en matière immobilière, le vendeur doit communiquer à l’acquéreur toutes les informations utiles dont il dispose ce qui comprend l’obligation de le renseigner sur la situation juridique de l’immeuble, que l’obligation d’information suppose qu’une partie dispose d’une information que l’autre ne connaît pas. Elle soutient qu’en l’espèce, M. et M^me X ont expressément déclaré dans l’acte authentique faire leur affaire personnelle de la présence du mérule, sans recours contre le vendeur, qu’il leur appartenait en vertu de leur devoir de curiosité et de vigilance de se renseigner davantage auprès des voisins pour apprécier l’éventuelle présence du champignon chez ces derniers. Elle assure n’avoir dissimulé aucune information en sa possession lors de la conclusion de l’acte authentique, dans la mesure où l’assignation en référé expertise délivrée par les consorts Y n’a été portée à sa connaissance que le 30 juillet 2011.

Elle indique subsidiairement que c’est à bon droit que le premier juge a écarté l’obligation pour M. et M^me X de procéder à un nouveau traitement d’éradication du mérule, qu’en effet, les consorts Y ne démontrent pas l’existence d’une nouvelle contamination après les travaux réalisés au domicile de leurs voisins.

Elle déclare enfin que la réparation du trouble de jouissance des consorts Y a été justement évaluée par le juge du premier degré à la somme de 5 400 euros, les désordres restreints ne s’étendant qu’à la présence du mérule dans les placards de deux chambres, qu’elle ne saurait être tenue responsable du trouble passé ni du trouble éventuel survenu suite à la réapparition du mérule.

Dans leurs conclusions du 3 juillet 2017, M^me B Y, M. C Y, M^me D Y et M^me E Y forment appel incident ; ils demandent à la cour de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

— condamné M. et M^me X à leur payer les sommes de :

' 22 000 euros HT,

' 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Immo meni à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Immo Meni à garantir M. et M^me X de l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées contre eux en ce compris les dépens,

— condamné in solidum M. et M^me X, ainsi que la société Immo Meni aux dépens, en ce compris le coût de la procédure de référé et de l’expertise de M. A,

et de l’infirmer en ce qu’il a débouté les consorts Y de leur demande de condamnation sous astreinte de M. et M^me X à effectuer les travaux de traitement du mérule en leur domicile, et a réduit leur demande au titre du trouble de jouissance à la somme de 5 400 euros.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— ordonner à M. et M^me X d’effectuer un traitement du mérule dans leur immeuble dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, et d’en justifier par la production d’une facture acquittée d’une entreprise spécialisée et ce, à peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamner M. et M^me X à leur payer une somme de 12 000 euros en réparation du trouble de jouissance,

— condamner la société ID Immo et M. et M^me X aux dépens d’appel,

— condamner la société ID Immo et M. et M^me X à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Les consorts Y font valoir que le défaut d’information par la société Immo meni concernant l’existence d’une procédure en cours relative au mérule affectant l’immeuble vendu, porte sur un élément essentiel du contrat, de sorte que la société ID immo anciennement dénommée Immo meni doit garantir les acquéreurs des conséquences des condamnations prononcées à leur encontre.

Ils indiquent que, selon l’expert, une réfection pérenne et efficace nécessite un traitement du mérule simultanément dans les deux immeubles sous peine de recontamination par l’immeuble non traité, que les époux X ont fait traiter leur immeuble dans des conditions qui ne permettent pas d’être certain de l’efficacité, et qu’en tout état de cause, le mérule n’ayant pas été traité dans leur immeuble, il convient de faire procéder à un nouveau traitement dans les deux habitations pour éviter toute recontamination ultérieure.

Ils soulignent que, malgré l’exécution provisoire prévue dans le jugement, ils n’ont pas réussi à ce jour à recouvrer les sommes dues, ce qui leur aurait permis d’engager les travaux de traitement de leur immeuble, les conclusions des époux X ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 12 janvier 2017, et que perdure leur préjudice qu’ils évaluent à une somme de 100 euros par jour à partir de l’automne 2006.

MOTIFS

A titre préliminaire, la cour rappelle que M. et M^me X ne contestent pas le principe même de leur responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage liés à la propagation du mérule dans l’immeuble voisin appartenant aux consorts Y, et que le jugement n’est contesté ni par l’appelant principal ni par l’appelant incident s’agissant de la condamnation de M. et M^me X à payer aux consorts Y une somme de 22 000 euros HT au titre des travaux d’éradication du mérule.

Sur l’obligation d’information et la garantie du vendeur

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. ['] Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Tout contractant qui détient une information utile à l’autre partie doit la lui communiquer afin de satisfaire à l’exigence de bonne foi qui doit régner dans les relations contractuelles. En matière immobilière si le vendeur doit communiquer à l’acquéreur toutes les informations utiles dont il dispose, ce qui comprend l’obligation de renseigner l’acquéreur sur la situation juridique de l’immeuble, encore faut-il qu’il connaisse l’information au moment de la vente.

En l’espèce en page 8 de l’acte notarié du 20 juillet 2011, la société Immo Meni déclare que l’immeuble vendu est touché par le mérule ; les acquéreurs déclarent avoir parfaite connaissance de la situation de l’immeuble à cet égard, des conséquences de la présence de ce champignon dans un immeuble et du traitement que nécessite son éradication, et en faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

En page 9 de l’acte, le vendeur déclare que le bien ne fait l’objet d’aucune restriction à sa libre disposition pour quelque cause que ce soit, ni d’aucune procédure en cours.

Or, par acte d’huissier du 11 juillet 2011, M^me Z M épouse Y a fait assigner la société Immo Meni en référé expertise devant le tribunal de grande instance de Lille.

S’il est constant qu’il n’est fait nulle mention, dans l’acte notarié du 20 juillet 2011, de l’existence de la procédure civile en cours, la société Immo Meni affirme n’avoir pas eu connaissance de l’assignation avant le 30 juillet 2011 et, au soutien de ses allégations, produit un avis de passage de la Poste daté du « 30 juillet » sans davantage de précision.

Il appartient aux consorts Y d’apporter la preuve des modalités et de la date de délivrance de l’assignation en référé à la société Immo meni.

En l’espèce, ni les consorts Y ni M. et M^me X n’apportent la preuve, à la date de la cession immobilière, soit le 20 juillet 2011, de la connaissance certaine par la société Immo Meni de l’assignation en justice délivrée par ses voisins.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché au vendeur de ne pas mentionner dans l’acte notarié l’exacte situation juridique du bien, alors qu’il n’est pas établi qu’il en avait déjà eu connaissance au jour de la vente.

Aucun manquement à l’obligation contractuelle d’information ne peut sérieusement être reproché à l’appelante principale, alors qu’il n’est pas formellement établi que l’assignation en référé expertise lui a été antérieurement remise, et que l’acte notarié ne dissimule ni l’état de l’immeuble ni la présence du mérule.

Par conséquent, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné la société Immo meni à garantir M. et M^me X des condamnations pécuniaires prononcées contre eux, en ce compris les dépens.

Sur l’obligation d’exécution des travaux sous astreinte

Dans son rapport en date du 15 avril 2013, l’expert judiciaire constate la réalisation des travaux de traitement du mérule suivant facture du 22 août 2011 par la société IM Service dans l’immeuble appartenant à M. et M^me X. Il ajoute que la société KMK a constaté l’absence du mérule lors de son diagnostic du 23 juillet 2011, et que la société DDH n’a pas constaté la présence du champignon lors de sa visite du 22 mai 2012, sans toutefois assurer de son absence en raison de son caractère insidieux.

Selon l’expert, un traitement doit être effectué en même temps dans les deux immeubles pour assurer l’éradication complète du champignon.

Si M. et M^me X se sont montrés diligents pour faire rapidement procéder au traitement du mérule dans leur immeuble, il apparaît que les consorts Y se sont abstenus depuis 2011 de faire exécuter tous travaux dans leur propre habitation.

Les consorts Y n’apportent aux débats aucun élément permettant d’établir l’existence d’une nouvelle contamination après travaux dans l’habitation de M. et M^me X, rien ne justifiant, hormis les recommandations de l’expert sur la simultanéité des travaux, qu’il soit nécessaire de procéder à un second traitement, alors que la réapparition du mérule n’est nullement démontrée à ce jour chez leurs voisins, et qu’il a été remédié aux causes d’apparition du champignon par la réfection totale de l’immeuble enrayant ainsi les défauts d’humidité et d’étanchéité.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Y de leur demande de condamnation sous astreinte à exécuter de nouveaux travaux de décontamination, et à produire une facture acquittée.

Les consorts Y seront également déboutés de leur demande subsidiaire tendant à la production sous astreinte d’une attestation certifiant l’absence du mérule dans l’immeuble voisin.

Sur le trouble de jouissance

Dans son rapport, l’expert relève que l’apparition des désordres a été constatée fin 2006, et qu’ils sont circonscrits dans deux chambres au niveau du plancher et de deux placards.

Au soutien de leur demande d’aggravation de leur préjudice pour trouble de jouissance, les consorts Y n’établissent pas que les désordres perdurent, dans la mesure où leurs voisins ont effectué avec célérité leurs travaux d’assainissement, et que les experts et diagnostiqueurs ont tous conclu à l’absence du mérule au domicile de ces derniers après le 23 juillet 2011.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué aux consorts Y une somme de 5400 euros en réparation du trouble de jouissance.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X, parties perdantes, sont condamnés aux entiers dépens d’instance et d’appel, en ce compris le coût de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire, et à payer aux consorts Y une somme de 4 000 euros exposée en première instance et en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à la société ID Immo une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement dont appel, sauf en ce qu’il a condamné la société Immo meni à garantir M. et M^me X de l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées contre eux, en ce compris les dépens, et sauf en ce qu’il a statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Déboute M. et M^me X de leur appel en garantie contre la société ID Immo, anciennement dénommée Immo Meni,

Déboute M^me B Y, M. C Y, M^me D Y et M^me E Y de leur demande de production d’une attestation de société spécialisée certifiant l’absence du mérule dans l’immeuble de M. et M^me X,

Condamne M. et M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire,

Les condamne à payer à M^me B Y, M. C Y, M^me D Y et M^me E Y la somme de 4 000 euros, exposée en première instance et en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne à payer à la société ID Immo, anciennement dénommée Immo Meni, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

[…]