R.G. N° 09/01414

N° Minute :

DF

Copie exécutoire

délivrée le :

à :

SCP CALAS

M^e RAMILLON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 25 OCTOBRE 2011

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-08-228)

rendu par le Tribunal d’Instance de Z

en date du 17 décembre 2008

suivant déclaration d’appel du 27 Mars 2009

APPELANT :

Monsieur B A

né le XXX à XXX

XXX

26000 Z

représenté par la SCP CALAS D et Charles, avoués à la Cour

assisté de M^e SABATIER, avocat au barreau de Z, substitué par M^e DALOZ, avocat au barreau de Z

INTIMEE :

S.C.I. F D-E prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

26500 BOURG LES Z

représentée par M^e Marie-france RAMILLON, avoué à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Dominique X, Président,

Madame E Françoise KUENY, Conseiller,

Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller,

Assistées lors des débats de M^me Hélène LAGIER, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Septembre 2011, Monsieur X a été entendu en son rapport.

Les avoués et l’avocat ont été entendus en leurs conclusions et plaidoirie.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été signé le 6 août 2005 entre B A et son épouse d’une part, la SCI D-E F d’autre part, portant sur un appartement situé XXX à Z, 2° étage moyennant un loyer de 680 € outre provision sur charges de 30 €. Un dépôt de garantie de 1.360 € a été versé par les preneurs et un état des lieux établi.

Les preneurs ont donné congé le 29 octobre 2007 et quitté le logement le 30 novembre 2007.

B A a fait opposition le 22 février 2008 à l’ordonnance d’ injonction de payer du 14 janvier 2008 qui le condamnait à payer à la SCI D-E F la somme de 4.677,54 € à titre de loyers et charges locatives demeurés impayés.

Au vu des justifications produites par le preneur de ses règlements de loyers, des décomptes de charges et du constat de reprise des lieux, le tribunal d’instance de Z, par jugement du 17 décembre 2008 a condamné B A à payer à la SCI D-E F la somme de 2.645,79 €, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, partagé par moitié les dépens entre les parties, y compris le constat de Maître Y.

B A a relevé appel de cette décision le 27 mars 2009.

Par conclusions du 2 juillet 2009, il demande de confirmer le jugement en ce qu’il a admis le trouble de jouissance, mais de débouter la SCI D-E F de l’ensemble de ses demandes, de condamner la SCI D-E F à lui payer la somme de 4.200 € au titre du préjudice de jouissance outre celle de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Il soutient avoir intégralement versé les loyers, le bailleur ayant conservé le dépôt de garantie.

Il estime que les charges ne sont pas justifiées par la SCI D-E F, pas davantage que les dégradations alléguées.

Il estime que les troubles de jouissance subis pendant la durée du bail du fait des odeurs de boucherie, de l’encombrement des parties communes insalubres et d’une panne de chaudière pendant plus de 3 semaines justifient une réduction du loyer de 150 € par mois pendant la durée du bail, soit 4.200 €.

La SCI D-E F se porte demanderesse reconventionnelle. Elle demande de condamner B A à lui payer la somme de 5.922,41 € soit 4.714,54 € de loyers et charges, 2.567,87 € de dégradations, dont elle déduit la caution pour 1.360 €.

Elle demande en outre 800 € de dommages-intérêts pour résistance abusive et 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner B A aux dépens de première instance et d’appel avec faculté pour Maître RAMILLON, avoué de recouvrer ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Elle fait valoir que B A a cessé de payer ses loyers d’août 2007 à janvier 2008, date de son départ, soit 4.482 €, ne payant sur cette somme que 710 €, produit pour les réparations locatives un devis de 2.567,87 € du 22 novembre 2007 suite au constat de Maître Y, estime justifier du montant des charges restant dues.

MOTIFS DE LA DECISION

— Concernant les loyers et charges :

Comme l’a relevé le premier juge, il revient à B A d’apporter la preuve du paiement de ses loyers.

Il a quitté le logement le 15 décembre 2007 après un préavis donné le 29 octobre par lettre recommandée avec accusé de réception de sorte que les loyers sont dus jusqu’au 31 janvier 2008..

Il ne conteste pas sérieusement que ses virements des 1^er août et 20 août 2007 correspondent aux loyers de juin et juillet 2007 demeurés impayés suivant décompte de la SCI D-E F (pièce n° 12) du 2 août 2007. Seul le virement du 4 février 2008 correspond aux loyers postérieurs. Les loyers sont dus jusqu’à l’expiration du préavis le 31 janvier 2008 soit 710 €X6 =4.260 € dont il y a lieu de déduire le virement du 4 février 2008 de de telle sorte que la somme restant due à ce titre est de 2.190 €.

Il appartient à la SCI D-E F de justifier du montant des charges, ce qu’elle fait à hauteur de la somme de 942,54 €. Elle justifie aussi avoir effectué la déduction des provisions versées à hauteur de 30 € par mois (pièce n° 14), sans contestation sérieuse de la part de B A.

C’est donc à la somme de 3.132,54 € que B A sera condamné au titre des loyers et charges.

' Concernant les réparations locatives :

L’état des lieux d’entrée établi le 6 août 2005 révèle des murs, sols et plafonds en bon état.

Le procès verbal de constat établi par Maître Y le 14 février 2008, accompagné de photographies, établit que le locataire a peint en rouge vif la totalité d’une chambre située à l’est, en rose les carreaux de faïence autour de la baignoire et du lavabo, en vert les encadrements de la salle de bains, qu’il a peint en rose les murs du salon et en vert les plinthes et la porte.

Les autres constatations de l’huissier ne font pas état de dégradations locatives.

Le coût de la rénovation est justifié par un devis à hauteur de 2.567,87 €, qui sera laissé à la charge de B A à hauteur de la somme de 2.000 €, partage justifié par l’impossibilité pour la SCI D-E F de relouer en l’état un logement ainsi coloré, sans que cette initiative de son locataire puisse pour autant être en elle même qualifiée de véritable dégradation. Le dépôt de garantie versé à l’occasion de la signature du bail, soit 1.360 € sera déduit de cette somme, ainsi ramenée à 640 €.

'Concernant les troubles de jouissance :

Le premier juge a justement fixé à 1.500 € l’indemnisation du trouble de jouissance, non contesté par la SCI D-E F, constitué par les odeurs dégagées par l’activité de boucherie se trouvant au rez sz chaussée de l’immeuble occupé et la privation de chauffage pendant une durée de trois semaines à l’automne 2007, comme par le défaut d’entretien par la propriétaire de la montée et des parties communes.

C’est ainsi à la somme de 2.272,54 € que B A sera condamné à payer à la SCI D-E F.

La SCI ne fait pas la preuve d’une mauvaise foi de B A qui justifie l’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais qu’elles ont du engager à l’occasion de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS, LA COUR STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR DECISION CONSTRADICTOIRE, APRES EN AVOIR DELIBERE CONFORMEMENT A LA LOI,

' infirme partiellement le jugement du tribunal d’instance de Z du 17 décembre 2008,

' Statuant à nouveau :

' condamne B A à payer à la SCI D-E F la somme de 2.272,54 €,

' déboute la SCI D-E F du surplus de ses demandes,

' dit n’y avoir application de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau code de procédure civile,

Signé par Monsieur X, Président, et par Madame LAGIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président