Cour d'appel de Metz, 3ème chambre, 24 septembre 2020, n° 17/00283

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 17/00283 – N° Portalis DBVS-V-B7B-EMA5

Minute n° 20/00296

Y

C/

X

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 14 Novembre 2016,

enregistrée sous le n° 11-16-1363

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2020

APPELANT :

Monsieur Z Y

[…]

57160 MOULINS-LES-METZ

Représenté par M^e Hervé SAUMIER, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur B X

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

A la date du 11 juin 2020, l’affaire a été fixée par le président de la chambre en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les parties ayant expressément accepté le recours à ces dispositions par formulaire joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2020 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame Claire-Agnès GIZARD, Conseiller

M. Olivier MICHEL, Conseiller

GREFFIER présent au prononcé du délibéré : Nejoua TRAD-KHODJA

Arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2011, M. B X a consenti un bail à M. Z Y portant sur un local d’habitation situé […] à Ars-sur-Moselle pour un loyer mensuel de 581,65 euros outre une avance sur charges mensuelle de 59,75 euros.

M. Z Y a quitté le logement et un état des lieux a été établi contradictoirement le 1^er octobre 2015.

Par exploit d’huissier du 10 mai 2016, M. X a fait assigner le locataire devant le tribunal d’instance de Metz aux fins de le condamner à lui payer la somme de 1.692,21 euros au titre du paiement de l’arriéré locatif augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 2.949,46 euros au titre de l’indemnisation des dégradations locatives majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. Y n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire du 14 novembre 2016, le tribunal d’instance de Metz a':

— condamné M. Y à payer à M. X la somme de 1.692,21 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2016,

— condamné M. Y à payer à M. X la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté toute autre demande,

— condamné M. Y à payer à M. X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le premier juge a relevé que M. X produisait un décompte précis faisant apparaître un arriéré de loyers et charges de 2.273,86 euros et qu’après déduction du dépôt de garantie de 581,65 euros, la dette locative représentait 1.692,21 euros alors que M. Y ne démontrait pas que la somme réclamée avait été payée. Il a estimé que le logement avait subi d’importantes dégradations et évalué celles imputables au locataire à la somme de 2.500 euros compte tenu de l’écoulement d’un délai de 4 ans et 3 mois entre l’entrée et la sortie des lieux et au vu du chiffrage produit par M. X.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 24 janvier 2017, M. Y a interjeté appel total de cette décision.

Il conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de débouter M. X de l’intégralité de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Sur l’arriéré locatif, l’appelant conteste le décompte des loyers et charges produit par l’intimé et soutient que le solde antérieur d’un montant de 1.334,40 euros n’est pas justifié, que les charges des années 2012 et 2013 ne sont pas régulières et exigibles et qu’il a réglé la somme de 3.289,62 euros, de sorte qu’il n’est redevable d’aucune somme.

Sur les réparations locatives, il conteste les constatations faites lors de l’état des lieux de sortie et le chiffrage des réparations et soutient que les prix des fournitures sont largement surévalués, que les lieux loués étaient au jour de son départ dans un état comparable à celui dans lequel il est entré compte tenu de la nécessaire prise en compte de la vétusté et que le montant des réparations n’est justifié par aucune facture.

M. X conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à la cour de’débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Sur l’arriéré locatif, il fait valoir que M. Y reste redevable d’un arriéré locatif de 2.273,86 euros, soit 1.692,21 euros après déduction du dépôt de garantie et précise que le solde débiteur de 1.334,40 euros est justifié par l’historique du décompte du locataire.

Sur les réparations locatives, il soutient que l’état des lieux établi le 1^er octobre 2015 fait état de dégradations imputables à M. Y et qu’il a été contraint de procéder à diverses réparations pour un montant de 2.949,46 euros correspondant au chiffrage établi par la société Constatimmo dont les coûts correspondent à ceux habituellement pratiqués. Il souligne enfin que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux de remise en état.

MOTIFS DE LA DECISION':

Vu les conclusions déposées le 21 avril 2017 par M. Y et le 26 février 2018 par M. X, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 14 mars 2019';

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon son article 23, dans sa version applicable au litige, les charges récupérables, qui sont celles fixées par le décret du 9 novembre 1982 pris en application de l’article 23 de la loi du 22 juin 1981, sont exigibles sur justifications en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, il est constaté que M. X produit en appel l’historique du compte locataire de M. Y à compter du 1^er mai 2015 (pièce n°11), le solde antérieur à cette date étant de zéro. Il résulte de ce décompte que M. Y reste devoir la somme de 1.692,21 euros à la date du 1^er octobre 2015 au titre des loyers et charges impayés, étant précisé que le montant du dépôt de garantie (1.208,59 euros) a été déduit des sommes dues et que le montant du solde antérieur (1.334,40 euros) contesté par M. Y correspond aux loyers et provision sur charges de mai et juin 2015 restés impayés.

Sur les charges locatives, M. X produit le décompte annuel des charges établi par le syndic de copropriété pour les années 2012, 2013 et 2014, avec indication pour chaque poste de charges de son montant ainsi que la clé de répartition, et les sommes de 567,76 euros au titre de l’année 2012, de 454,21 euros au titre de 2013 et 483,62 euros pour 2014 reprises par le bailleur sur le compte du locataire correspondent exactement aux montants indiqués sur les relevés annuels du syndic, de sorte que la réalité et le montant de ces créances sont établies.

M. Y ne justifiant d’aucun autre règlement que ceux figurant sur le décompte du bailleur, il convient de confirmer le jugement l’ayant condamné à verser à M. X 1.692,21 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est rappelé que l’indemnisation du bailleur au titre du préjudice qu’il subi du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant du dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 5 juillet 2011, que le logement se trouvait dans un bon état général avec quelques réserves dont l’essentiel portait sur les murs et les plafonds avec des traces noires et des tâches de reprises de peinture. Il résulte en revanche de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 1^er octobre 2015, que le logement a été rendu non nettoyé et avec un nombre important de dégradations imputables au locataire, dont notamment des murs et des plafonds en mauvais état jaunis par la nicotine (cuisine, séjour, salle de bain, chambres 1 et 2), des trous de chevilles dans les murs (toilettes, entrée et chambres 1 et 2), une étagère gondolée et une prise électrique mal fixée dans l’entrée, un plan de travail en mauvais état et déplacé de son endroit d’origine dans la cuisine avec un meuble sous évier en mauvais état, des plaques de cuisson avec témoin hors service, un éclairage mural cassé et des joints d’étanchéité en mauvais état (cuisine et salle de bains), deux chauffages électriques en mauvais état tachés et jaunis (cuisine et séjour), une porte fenêtre avec deux baguettes décollées, une prise téléphonique et une tringle à rideau mal fixées, une porte en mauvais état avec des traces noires, un gros impact et une poignée mal fixée et tordue dans le séjour, un balcon avec canisse tachée, une bonde mécanique de lavabo hors service dans la salle de bains avec un flexible de baignoire qui fuit, une poignée mal fixée et le fond du meuble sous vasque en mauvais état avec étagère non fixée, une chasse d’eau en mauvais état qui fui et un abattant cassé dans les toilettes, une porte avec gros éclat et poignée cassée et des plinthes en mauvais état dans la chambre 1 et le sol du placard en mauvais état dans la chambre 2.

M. X produit un décompte détaillé et chiffré des réparations locatives évaluées par la société Constatimmo pour la remise en état du logement et c’est à juste titre que le premier juge a fixé le préjudice subi par le bailleur au titre des réparations locatives à 2.500 euros compte tenu de l’usure liée à la durée de la location et de l’état dans lequel se trouvait le logement lors de l’entrée dans les lieux, étant observé que le décompte comportait déjà un abattement de 80% s’agissant de la remise en état des plafonds et des murs du logement. Si M. Y conteste l’objectivité des constatations faites, il est relevé qu’il était présent lors de l’état des lieux de sortie et qu’il lui appartenait de faire noter ses observations. En outre, s’il conteste les prix des fournitures, il ne justifie par aucun élément d’une surévaluation des coûts de réparation. Il convient en conséquence de

confirmer le jugement ayant condamné M. Y à verser à l’intimé la somme de 2.500 euros au titre des réparations locatives.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

M. Y qui succombe devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’il soit condamné à verser à M. X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de le débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

CONFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2016 en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Y à verser à M. X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

DÉBOUTE M. Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. Y aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame TRAD-KHODJA, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT