Cour d'appel de Montpellier, Expropriations, 21 septembre 2010, n° 09/00009

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 19 OCTOBRE 2010

Débats du 21 Septembre 2010

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/00009

Minute n° :

Ce jour, DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE DIX,

A l’audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de MONTPELLIER , Monsieur Guy DESAINT-DENIS, Président assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l’arrêt suivant dans l’instance opposant :

d’une part :

SA COMPAGNIE NATIONALE D’AMENAGEMENT DE LA REGION BAS-RHONE ET DU LANGUEDOC, prise en la personne de son président en exercice domicilié ès qualité au siège social

Direction Aménagement et Patrimoine

XXX

XXX

Représentant : la SELARL BLANC-TARDIVEL (avocats au barreau de NIMES) substituée par M^e TARDIVEL, avocat

APPELANTE

et

d’autre part :

Madame I Z

XXX

XXX

Représentant : la SCP Gérard BOUISSINET – Lionel SERRES (avocats au barreau de CARCASSONNE) substituée par M^e BOUISSINET, avocat

Madame C H épouse Z

XXX

XXX

Représentant : la SCP Gérard BOUISSINET – Lionel SERRES (avocats au barreau de CARCASSONNE) substituée par M^e BOUISSINET, avocat

INTIMEES

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L’AUDE

XXX

XXX

XXX

INTERVENANTE

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 09/06/2010.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du

29 Janvier 2009

Après que les débats aient eu lieu à l’audience publique du 21 Septembre 2010 où siégeaient :

— Monsieur Guy DESAINT-DENIS, Président de Chambre, Président, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de MONTPELLIER,

— Monsieur Hervé OLIVIER, juge au Tribunal de Grande Instance de RODEZ, suppléant de M. Jean-E IS, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de RODEZ, Juge de l’Expropriation du Département de l’AVEYRON , désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente,

— Madame Laëtitia PASCAL, juge de l’Expropriation du Département des Pyrénées Orientales, désignée par Ordonnance de Madame la Première Présidente,

En présence de M. DE BREMOY, délégué par le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire du Gouvernement,

assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,

Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 19 Octobre 2010.

Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi.

FAITS ET PROCEDURE

Par arrêté préfectoral n° 2002-1474 du 26/03/2002 a été déclarée d’utilité publique la surélévation du barrage de La Guanguise, concernant notamment la commune de A (Aude).

Par arrêté préfectoral n° 2006-11-4574 du 19/12//2006, ont été déclarés cessibles les terrains nécessaires à la réalisation du projet de surélévation du barrage de La Guanguise, concernant notamment la commune de A.

Par arrêté préfectoral n° 2006-11-1722 du 28/12/2006, l’arrêté du 26/03/2002 a été prorogé pour une période de 5 ans, soit jusqu’au 26/03/2012.

Un nouvel arrêté préfectoral de cessibilité n° 2007 11.0786 du 11/04/2007 (annulant et remplaçant l’arrêté n ° 2006-11-4574 du 19/12/2006) est intervenu au profit de la COMPAGNIE NATIONALE D’AMENAGEMENT DE LA REGION DU BAS RHONE ET DU LANGUEDOC (BRL).

Par ordonnance du Juge de l’expropriation du département de l’Aude du 16 novembre 2007 a été prononcée l’expropriation des parcelles concernées.

Par jugement en date du 29 janvier 2009, le Juge de l’expropriation du département de l’Aude a :

Fixé à la somme de 448.000,00 € le montant total des indemnités que la COMPAGNIE NATIONALE D’AMENAGEMENT DE LA REGION DU BAS RHONE ET DU LANGUEDOC (BRL) devra verser aux Consorts Z/H/X, pour l’expropriation de leurs parcelles situées sur la commune de A, cadastrées lieu-dit « la Barthe Grande » section C, n° 58, d’une superficie de 24 a 73 ça et n° 59, d’une superficie de 15 a 65 ça,

Rejeté le surplus des demandes des Consorts Z/H/X,

Rejeté la demande de compensation de la COMPAGNIE NATIONALE D’AMENAGEMENT DE LA REGION DU BAS RHONE ET DU LANGUEDOC,

Laissé les dépens à la charge de la COMPAGNIE NATIONALE D’AMENAGEMENT DE LA REGION DU BAS RHONE ET DU LANGUEDOC, (BRL).

Par acte en date du 13 février 2009, la COMPAGNIE NATIONALE D’AMENAGEMENT DE LA REGION DU BAS RHONE ET DU LANGUEDOC a interjeté appel de cette décision, déclaration d’appel régulière et non contestée.

La compagnie BRL a déposé son mémoire d’appelant le 13 février 2009.

Le mémoire d’appelant a été régulièrement notifié les 19 et 20 février 2009 et l’intimé a déposé son mémoire le 9 mars 2009.

Le Commissaire du gouvernement a déposé ses écritures le 9 mars 2009.

Dans ses écritures en date du 13 février 2009, la compagnie BRL demande à la Cour de :

REFORMER le Jugement entrepris

DONNER ACTE à la société BRL qu’elle a saisi la présente juridiction pour voir fixer à la somme de 240.000 euros (deux cent cinquante deux milles euros), toutes indemnités comprises, l’indemnité globale d’expropriation due par la Compagnie Nationale d’aménagement de la région Bas Rhône et du Languedoc (BRL) à Madame I Z et Madame C Z Q H, propriétaires des parcelles sises à A, lieu-dit la XXX d’une superficie de 24 a 73 ça et n° C 59 d’une superficie de 15 a 65 ça .

Suite à la visite des lieux,

DIRE ET JUGER que la partie habitation doit être évaluée en tenant compte de sa consistance à la date de l’Ordonnance d’expropriation

DIRE ET JUGER qu’un abattement pour occupation de 25 % doit être appliqué sur la partie habitation

DIRE ET JUGER que l’exécution des travaux apporte une plus value au reste de l’exploitation

FIXER à 177 694 € la plus value apportée par les travaux

ORDONNER la compensation des sommes dues

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Dans leur mémoire en date du 9 mars 2009 et leurs écritures complémentaires du 13 mai 2009, les consorts Z demandent à la Cour de :

Débouter la C^ie BRL de son appel.

Faisant droit à l’appel incident :

Réformer le jugement entrepris rendu par le Juge de l’Expropriation du TGI de Carcassonne du 29.01.2009 et statuant à nouveau :

Fixer à la somme de 556.400,00 € (cinq cent cinquante six mille quatre cent euros), toutes indemnités comprises, l’indemnité globale d’expropriation due par la Compagnie Nationale d’Aménagement de région Bas Rhône et du Languedoc (B. R. L.) à M^me H C, veuve Z et à M^me Z I, divorcée X, copropriétaires indivises des parcelles sises à A, XXX, XXX et XXX.

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à abattement pour occupation sur la partie habitation.

Débouter la C^ie BRL de sa demande tendant à voir dire et juger que l’exécution des travaux a apporté une plus value au reste de l’exploitation et de fixer à 177.694,00 € cette plus value apportée par les travaux.

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à compensation.

Condamner la C^ie BRL à payer la somme de 15.000,00 € au titre des frais irrépétibles fondés sur l’article 700 du C. P. C.

Débouter la C^ie BRL de l’ensemble de ses demandes.

Condamner la C^ie B. R. L. aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

Fixer ainsi la valeur de l’immeuble :

Parcelle cadastrée C 58 et C 59 à A :

Indemnité principale :260.000 €.

Indemnité de remploi : 5.000 x 20% = 1.000 €.

10000x15% = 1.500¿.

245.000x10% = 24.500 €.

Total de l’indemnité de dépossession : 287.000 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que la date de référence, en application de l’article L 13-15 du code de l’expropriation, n’est pas contestée soit le 25 septembre 2000 (un an avant l’enquête d’utilité publique du 25 septembre 2001),

Que de même, il n’est pas contesté que suivant l’article L 13-15-1 de ce code, les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance soit le 29 janvier 2009, selon l’usage effectif des immeubles à la date de référence,

Qu’enfin, il doit être fait application des dispositions de l’article L 13-15 II suivant lequel, les terrains qui, à la date de référence ne répondent pas aux conditions pour être qualifiés de terrains à bâtir, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif,

Attendu que selon les termes non contestés du jugement déféré, l’ensemble immobilier constitué des deux parcelles comporte :

— une partie habitation, construction en pierres, sur deux niveaux avec garage et buanderie. L’ensemble est en bon état, avec des prestations intérieures de bon niveau (chauffage central, cheminée, cuisine équipée, WC à chaque étage). La surface habitable, hors garage et cellier est de 155 m2, elle comprend un salon avec cheminée, une cuisine équipée, quatre chambres (à l’étage).

— une partie à vocation agricole composée de :

un logement ouvrier, inoccupé et une ancienne étable. L’état de ce bâtiment est vétuste.

un hangar remise d’une surface de 250 m² au sol en très bon état ;

dépendances côté sud en bordure immédiate du lac, comprenant une remise sur trois niveaux dont le gros 'uvre en pierres est en bon état, un hangar en pierre, dont la toiture est à reprendre.

— l’ensemble se situe dans un parc arboré en bordure du lac de la GUANGUISE.

Que la parcelle C 58 est d’une contenance de 2 473 m² et la parcelle C 59 de 1 565 m², qu’en vertu du POS en vigueur à la date de référence, ces parcelles se situent en zone NDa, aire de protection des plans d’eau et agricole, qu’elles ne sont donc pas constructibles,

Sur l’application de l’article L 13-17 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique visé par le commissaire du gouvernement

Attendu que ce texte dispose que le montant de l’indemnité principale ne peut excéder l’estimation faite par le service des domaines ou celle résultant de l’avis émis par la commission des opérations immobilières, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d’un montant inférieur à ladite estimation,

Attendu que si le service du Domaine a évalué les biens le 23/04/2003 à 216.167 euros (indemnité principale), cette évaluation n’a pas été rendue définitive en vertu des lois fiscales,

Attendu que si par attestation de propriété en date du 27/08/2007, établie suite au décès de M, E Z, époux de M^me Z C Q H, un ensemble immobilier situé à A, d’une contenance totale de 10 ha 40 a 44 ça a été évalué par les déclarants à 260.000 euros et que cette estimation valorise les parcelles C 58 et C 59 (maison avec dépendances, bâtiments d’exploitation, hangar et terrain attenant) à 240.000euros, le reste étant évalué à 20.000 euros, estimation reprise dans la déclaration de succession en date du 27/08/2007, cette évaluation n’est pas inférieure à l’évaluation administrative de sorte que pour ce double motif ce texte n’est pas applicable,

Sur l’évaluation faite par les expropriés

Attendu que le texte applicable de ce chef n’est pas l’article L 13-17 du Code de l’expropriation, pour les motifs ci-dessus énoncés, contrairement à ce que soutient la compagnie BRL ni même l’article 1355 du code civil mais le texte spécifique à la procédure de l’expropriation ainsi que le mentionnent les expropriés,

Attendu que l’article L 13-16 al.3 du Code de l’expropriation dispose que le juge doit tenir compte, dans l’évaluation, des indemnités allouées aux propriétaires, de la valeur résultant des évaluations administratives ou des déclarations faites par le contribuable avant l’ouverture de l’enquête,

Qu’a fortiori peut être opposée à l’exproprié une déclaration faite après l’ouverture de l’enquête dès lors qu’elle ne reflète aucune intention d’obtenir une indemnité plus élevée,

Que la déclaration de succession constitue une déclaration du contribuable pouvant lui être opposée pour l’évaluation du bien,

Que toutefois, le juge n’est pas tenu d’en faire la base unique et déterminante de l’indemnité,

Que dans le cadre de l’attestation de propriété établie par leur notaire le 27 août 2007, les consorts Z évaluaient les biens dont il s’agit à 240 000 euros, que cette valeur a été reprise dans la déclaration de succession ce qui constitue bien l’évaluation par eux faite des biens en cause,

Attendu toutefois d’une part que cette évaluation était conforme à celle du service du Domaine et qu’ils n’avaient pas de motifs de la majorer,

Qu’il est par ailleurs couramment admis que les déclarations de succession procèdent d’une légère minoration de la valeur des biens reçus en héritage, que celle-ci peut être de 10 % , outre 5 % de réévaluation à la date du jugement ce qui donnerait une valeur des biens de 276 000 euros,

Qu’il ne saurait par contre être admis que les consorts Z aient minoré de plus de 50% comme ils veulent le faire juger, la valeur de leur bien alors qu’ils étaient assistés d’un professionnel et que la somme ci-dessus visée est au demeurant assez proche de la proposition de l’expropriant (252 000 euros),

Sur les éléments de comparaison

Attendu que le premier juge a retenu du rapport de l’expert B produit par les expropriés trois éléments de comparaison :

la vente du 24 avril 2007, portant sur une partie de corps de ferme, mitoyenne avec d’autres, en état médiocre et plus éloignée du lac pour un prix de 215.000 € (surface terrain 14.297 m2)

la vente du 8 août 2008, portant sur un corps de ferme (commune de Bordeneuve), en aval du barrage, terrain peu arboré, avec 250 m2 habitables en bon état, pour un prix de 500.000 € (surface terrain 7.750 m2)

— vente du 27 juin 2006, portant sur un corps de ferme avec logement ouvrier et dépendances, présentant un certain cachet mais éloigné du lac, pour un prix de 356.000 € (surface terrain 8.033 m2)

Attendu que la vente du 8 août 2008 ne constitue pas un élément pertinent de comparaison dans la mesure où les biens sont différents : surface habitable nettement plus importante, terrain plus grand,

Que constitue un élément pertinent de comparaison la vente du 27 juillet (et non juin) 2006 qui comprend des points de comparaison notamment le cachet architectural mais avec un terrain plus grand ce qui compense la moins bonne situation,

Que cependant le prix de 356 000 euros doit être majoré de 5 % compte tenu de la date de la vente soit 373 800 euros et pondéré par la valeur estimée de leur bien par les consorts Z soit 276 000 euros,

Que la moyenne s’élève à la somme de 324 900 euros arrondie à 325 000 euros, somme qu’il convient de retenir comme représentant la valeur des biens expropriés,

Sur l’abattement pour cause d’occupation

Attendu que les biens en cause étaient, à la date de référence occupés de fait par un membre de la famille,

Attendu cependant que d’une part, il n’est allégué d’aucun titre d’occupation et que l’occupation ne résultait que d’une situation de fait dont il n’est pas établi qu’elle fut ancienne et durable,

Que par ailleurs le membre de la famille dont il s’agit n’avait aucun intérêt à s’opposer à la libération des lieux et ne l’a au demeurant pas fait,

Qu’il n’y a dès lors pas lieu de procéder à un abattement de ce chef,

Sur la plus-value apportée aux biens

Attendu que le code de l’expropriation admet une plus-value si l’exécution des travaux doit procurer une augmentation de valeur immédiate au reste de la propriété,

Attendu que la compagnie BRL expose que la disparition des bâtiments dont il s’agit situés en zone non constructible rend constructible le reste de la propriété par application des règles d’urbanisme, Monsieur et Madame Y, à savoir la fille de l’un des expropriés, ayant obtenu un permis de construire au motif de la disparition de l’exploitation agricole,

Attendu que si Madame Y a bien reçu une parcelle suivant acte notarié du 18 novembre 2005, détachée de l’ensemble immobilier dont il s’agit et si donc le texte a bien une vocation théorique à s’appliquer, il convient de retenir que l’expropriation a fait perdre au propriétaire d’une part la valeur de sa parcelle et de ses constructions et à l’exploitant d’autre part son siège d’exploitation, que l’attribution à ce dernier d’un permis de construire n’est que la contrepartie de la perte par lui subie et n’apporte aucune réelle plus value au reste de la propriété,

Qu’au surplus, à suivre le raisonnement de la compagnie BRL, l’indemnité à allouer aux consorts Z deviendrait dérisoire ( 11 306 euros après abattement et compensation) alors que la nécessité de reconstruire à l’identique les bâtiments expropriés absorbera la quasi-totalité sinon la totalité de l’indemnité allouée par la présente décision sans qu’il existe une quelconque plus value pour le reste de la propriété dès lors que seul a obtenu un permis de construire l’exploitant exproprié ce qui ne permet pas aux consorts Z de procéder à une opération immobilière avantageuse,

Qu’il n’y a donc pas lieu de fixer une indemnité de ce chef,

Sur l’indemnité de remploi

Attendu que celle-ci doit être calculée comme suit :

5 000 X 20 % = 1 000 euros

10 000 X 15 % = 1 500 euros

310 000 X 10 % = 31 000 euros

TOTAL 33 5000 euros

Qu’il convient de retenir l’indemnité de jardin proposée par l’expropriant soit 1276 euros,

Que le total de l’indemnisation s’élève en conséquence à la somme de 359 776 euros,

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

REÇOIT en la forme l’appel de la Compagnie Nationale d’Aménagement de région Bas Rhône et du Languedoc et l’appel incident des consorts Z,

INFIRME partiellement le jugement déféré,

ET, STATUANT À NOUVEAU,

FIXE à la somme de 359 776 euros (trois cent cinquante neuf mille sept cent soixante seize euros), l’indemnité globale d’expropriation due par la Compagnie Nationale d’Aménagement de région Bas Rhône et du Languedoc (B. R. L.) à Madame H C, veuve Z et à Madame Z I, divorcée X, copropriétaires indivises des parcelles situées à A (Aude), XXX, XXX et XXX.

DEBOUTE la Compagnie Nationale d’Aménagement de région Bas Rhône et du Languedoc de sa demande tendant à voir appliquer un abattement pour cause d’occupation et de sa demande tendant à voir fixer une plus value,

FIXE à la somme de 4 000 euros l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la Compagnie Nationale d’Aménagement de région Bas Rhône et du Languedoc (B. R. L.) à Madame H C, veuve Z et à Madame Z I, divorcée X,

CONDAMMNE la Compagnie Nationale d’Aménagement de région Bas Rhône et du Languedoc (B. R. L.) aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT