Cour d'appel de Montpellier, 7 mai 2013, n° 12/01013

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5° Chambre Section A

ARRET DU 07 MAI 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/01013

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 JANVIER 2012

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 11/00502

APPELANTE :

Madame B A épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assistée de M^e VILLACEQUE, avocat au barreau de PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE :

Société civile D’EXPLOITATION AGRICOLE DU CLOS SAINT Y prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège social.

CORONAT ET FILS

XXX

XXX

représentée par M^e BELLAY substituant la SCP DE TORRES-PY-MOLINA BOSC-BERTOU, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 Mars 2013

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 MARS 2013, en audience publique, M. D-E ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Régis D-E, Président

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Marie CONTE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Ginette DESPLANQUE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Régis D-E, , et par M^me Ginette DESPLANQUE, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2004, B A a donné en location à la SCEA DU CLOS SAINT Y un local commercial situé à XXX moyennant un loyer mensuel de 550€ et pour une durée de 2 ans, expirant le 29 novembre 2006, date au delà de laquelle le bail s’est poursuivi.

Suivant acte du 16 décembre 2010, la bailleresse a fait délivrer commandement à la locataire, visant la clause résolutoire incluse au bail, d’avoir à payer, outre le coût de l’acte, la somme principale de 3480€, correspondant aux loyers impayés de juillet à décembre 2010.

Suivant ordonnance du 26 janvier 2012, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Perpignan a rejeté les moyens de nullité du commandement et de l’assignation, constaté que la demande afin que soient constatés les effets de la clause de résiliation de plein droit se heurte à une contestation sérieuse, et débouté B A de ses demandes.

Par déclaration reçue le 8 février 2012, B A a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 8 février 2013, l’appelante demande à la Cour, au visa des articles L.145-5 du Code de Commerce, 1728, 1759 du code civil et 800 du code de procédure civile, de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de l’intimée sous astreinte, condamner celle-ci au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 580€ et d’une provision de 18 560€ à valoir sur la dette locative arrêtée en mars 2013, outre la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Elle s’oppose à la nullité du commandement, soulevée par l’intimée, observant que les causes de cet acte y sont détaillées sans ambiguïté.

Elle relève que le défaut de paiement des loyers depuis le 1^er juillet 2010 n’est pas contesté et qu’une prétendue consignation en CARPA intervenue en octobre 2011 sans l’accord de la bailleresse n’est pas libératoire en l’absence de ratification par celle-ci.

Elle fait valoir que le preneur ayant été laissé dans les lieux à l’expiration du bail, celui-ci a été tacitement reconduit aux clauses et conditions du bail originaire, la clause résolutoire s’appliquant y compris pendant la période de tacite reconduction.

Elle objecte aux contestations soulevées par l’intimée dans le but de soustraire le litige à la juridiction des référés que :

— aucun texte ne prévoit l’obligation du bailleur de consentir un bail écrit à l’expiration d’un bail dérogatoire

— le montant des charges locatives n’est plus en litige, depuis août 2010

— le dépôt de garantie n’a pas à être restitué avant la libération des biens loués

— les quittances de loyer ont été délivrées

— le dégât des eaux postérieur à la résiliation du bail n’a aucune incidence sur les effets de la clause résolutoire.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire aux motifs que la cessation du paiement des loyers avait pour but de contraindre la bailleresse, âgée de 92 ans a consentir une extension de la destination contractuelle des lieux, que la plus part des termes de loyers a été payée avec retard, le preneur ayant même recours aux chèques sans provision.

Par conclusions notifiées le 11 mars 2013 la SCEA DU CLOS SAINT Y demande à la Cour , à titre principal de prononcer la nullité du commandement de payer, à titre subsidiaire de confirmer l’ordonnance entreprise, plus subsidiairement encore de suspendre les effets de la clause résolutoire, réduire le montant du loyer mensuel à 200€, lui accorder les plus larges délais de paiement, en toute hypothèse condamner l’appelante au paiement de 8000€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et de la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle invoque en premier lieu la nullité du commandement de payer ne détaillant pas précisément le montant des charges incluses dans le décompte, lequel comprend des provisions sur charges non justifiées.

Elle soutient par ailleurs que le contrat de bail comportant une clause résolutoire, étant arrivé à terme en novembre 2006, l’application de ladite clause ne peut désormais être invoquée en l’absence de contrat écrit la stipulant, que les causes du commandement ont, au demeurant, été réglées par la consignation en CARPA de la somme de 3.659,18 € que la bailleresse, immédiatement informée de cette consignation n’a pas contesté et qu’elle a donc ratifiée.

Elle fait valoir par ailleurs que la bailleresse s’est soustraite à ses obligations d’une part en délivrant les quittances après trois mises en demeure, d’autre part, en n’effectuant pas les réparations nécessaires à pallier des désordres générés par un dégât des eaux survenu en février 2011 ayant entraîné la fermeture du magasin en juillet 2011, et un second sinistre en avril 2012.

Elle observe que la bailleresse lui ayant remboursé à titre de trop perçu de charges, sur plusieurs années une somme de

1533, 69€, une contestation sérieuse existe quant au montant de la provision sur charges mensuelle de 30€.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la validité du commandement

Le commandement a été délivré le 16 décembre 2010 pour avoir paiement de la somme principale de 3480€ correspondant aux arriérés de loyers de juillet 2010 à décembre 2010 soit 580€ X6 . Il est précisé dans cet acte que la somme de 580€ représente à hauteur de 550€ le montant du loyer, à hauteur de 30 € la provision sur charges.

La locataire ne peut avoir aucun doute à l’examen du décompte, sur le montant et la nature des sommes qui lui sont réclamées, peu important qu’elle reconnaisse ou non les devoir, dès lors qu’elle est en mesure de les contester.

L’exception de nullité du commandement n’est pas fondée.

Sur le constat de la résiliation du bail

Il n’est pas contesté que le bail originaire venu à échéance le 29 novembre 2006, s’est poursuivi pendant plus de 4 années par tacite reconduction, le preneur ayant été laissé en possession des lieux.

Il n’appartient pas au juge des référés, et il ne lui est au demeurant pas demandé de se prononcer sur l’application au bail tacitement reconduit du statut des baux commerciaux, dès lors que les parties s’opposent sur l’exploitation dans les lieux d’un fonds de commerce .

Il lui suffit en l’espèce de constater que ledit bail, qu’il relève des dispositions de l’article L.145-5 du Code de Commerce ou des règles de droit commun des articles 1758 et 1759 du Code Civil, est soumis par l’effet de la loi, aux clauses et conditions du bail primitif; la conclusion d’un nouveau bail écrit n’étant à cet égard pas nécessaire.

Il s’ensuit que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge la stipulation d’une clause résolutoire dans les rapports contractuels liant les parties au delà de l’échéance du bail originaire ne peut être sérieusement contestée.

S’agissant des effets de ladite clause, la consignation de la somme de 3659, 18 € sur un compte CARPA, intervenue le 21 janvier 2011 (plus d’un mois après la délivrance du commandement) sans l’accord de la bailleresse qui n’a pas manifesté par la suite, par un acte, positif sa volonté de ratifier ce dépôt, dont elle a été contrainte de prendre acte, n’a aucun effet libératoire à l’égard de B A.

Par ailleurs, les contestations élevées par l’intimée pour s’opposer au constat de la résiliation du bail, ne peuvent être qualifiées de sérieuses, dès lors que :

— La bailleresse n’a pas failli à ses obligations contractuelles en refusant la conclusion d’un bail écrit, prévoyant qui plus est une extension d’activité, qu’aucun texte légal ne lui impose,

— Le litige relatif au paiement des charges et à la délivrance des quittances, à supposer qu’il ait pu dispenser la locataire du règlement du loyer, a été résolu avant la délivrance du commandement, la bailleresse ayant, au mois d’août 2010, transmis à la SCEA DU CLOS SAINT Y les quittances de loyer, les décomptes de charges et les pièces justificatives afférentes, un chèque de 1533, 76 € représentant le trop perçu d’avances sur charges que la locataire a encaissé et accepté de réduire de 50€ à 30€, pour éviter un éventuel trop perçu, le montant mensuel de l’avance sur charges.

— Le dégât des eaux, invoqué par l’intimée est survenu le 12 février 2011, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement mettant en oeuvre la clause résolutoire, et alors que les loyers n’étaient pas réglés depuis six mois.

A supposer que puisse être imposée à la bailleresse qui peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, il doit être observé, d’une part que le preneur n’est pas autorisé à suspendre de son propre chef et sans l’intervention du juge, le paiement du loyer ou à diminuer son montant, d’autre part que B A justifie avoir déclaré dès le 14 janvier 2011, le sinistre à son assureur X, lequel a mandaté un expert qui s’est présenté sur les lieux à deux reprises, après rendez-vous pris avec la locataire, laquelle ne s’est pas déplacée. L’expert mandaté par X indique dans un courrier du 20 avril 2011, qu’il s’est alors adressé à l’expert mandaté par l’assureur de la SCEA, qui a donné son accord pour faire procéder au nettoyage du local, que les dommages ne peuvent être chiffrés en l’absence de réponse par la SCEA au courrier de l’expert.

Il s’ensuit qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut être imputé à la bailleresse, justifiant le non-paiement des loyers, que dès lors la clause résolutoire a produit ses effets à la date du 17 janvier 2011.

Sur la provision

L’obligation de la SCEA DU CLOS SAINT Y de s’acquitter du paiement des loyers depuis le mois d’août 2010 , pour les raisons précédemment exposées, n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs l’occupation sans droit ni titre du local loué est génératrice pour la bailleresse d’un préjudice qu’il convient de réparer, à titre provisionnel par l’octroi d’une indemnité correspondant au montant des loyers et charges en cours.

Il sera donc alloué à B A une provision de

18 560 € au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2013 (580€X 32 mois).

Sur la demande de délais

Au soutien de sa demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire, l’intimée n’allègue pas des difficultés financières provisoires et ne produit au demeurant aucun document comptable, alors qu’elle se soustrait depuis plusieurs années à son obligation de régler le loyer.

Le 29 décembre 2010 la SCEA par l’intermédiaire de son conseil écrit à B A que 'le défaut de paiement de certains loyers qui ont été consignés en CARPA, n’a pour cause que votre attitude visant à vous soustraire à vos obligations, et non une volonté de ma cliente de se dédouaner de ses devoirs envers vous, ou un défaut de Trésorerie'.

Force est donc de constater, que la locataire s’est abstenue de payer les loyers dans le but de contraindre la bailleresse à consentir un bail écrit, ce qui exclut sa bonne foi, et par voie de conséquence l’octroi d’un délai de paiement.

Sur les demandes annexes

En l’absence de faute démontrée et imputable à B A, la demande en paiement de dommages et intérêts de la SCEA LE CLOS SAINT Y doit être rejetée.

La SCEA DU CLOS SAINT Y tenue aux dépens de première instance et d’appel, doit être condamnée à payer à B A, au titre des frais irrépétibles par elle exposés, la somme de 3000€.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Dit l’appel recevable,

Infirme l’ordonnance déférée sauf en ses dispositions relatives à la validité du commandement,

Et statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail à la date du 17 janvier 2011,

Déboute la SCEA DU CLOS SAINT Y de sa demande de délai,

Ordonne l’expulsion de la SCEA DU CLOS SAINT Y et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du local situé à XXX,

Condamne la SCEA DU CLOS SAINT Y à payer à B A, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité provisionnelle d’occupation de cinq cent quatre vingt euros (580€) par mois,

Condamne la SCEA DU CLOS SAINT Y à payer à B A une provision de dix huit mille cinq cent soixante euros (18.560€) à valoir sur la dette locative arrêtée au mois de mars 2013,

Déboute la SCEA DU CLOS SAINT Y de sa demande en paiement de dommages-intérêts

Condamne la SCEA DU CLOS SAINT Y à payer à B A la somme de deux mille cinq cents euros (3.000€) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

Condamne la SCEA DU CLOS SAINT Y aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise la SCP AUCHE HEDOU AUCHE avocats, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MC/AP